关于成立宿舍小区物业公司的可行性报告.doc

关于成立宿舍小区物业公司的可行性报告一、自己新设立物业公司管理“公司宿舍区”住宅小区的可行性分析：（一）、设立的必要性：1、成缆要走出困境唯一的渠道就是开源和节流。以开源为主，节流为辅，两者结合才能取胜。设立物业管理公司符合公司主辅分离的战略原则，减少补贴支出。解决部分人员分流安置问题，减少人工成本。同时公司化经营能增加利润收益。此项目投资少，见效快。与其让别人挣钱，不如公司挣钱。另外不论利多利少，至少可以发出一个信号：只要让全体员工看到通过“调整资源配置”后开始进钱了、有利了，不再亏损了，可以看到未来的美好，对树立信心有说服力。2、目前国家规定，新开发物业必须落实日后日常物业管理单位；3、业主日渐对购置物业后，日常的物业服务需求意识越来越强，希望所购买的小区，日后有物业管理，那样至少安全些、干净些；4、物业管理作为公司房产开发的下游衔接产业，主要为公司房产开发的扫尾工作提供全程的跟踪和服务，可以为公司房产开发的后期工作提供很多便利，减少很多琐事和麻烦事，为项目的顺利结案提供保障；5、请别的物业公司进行管理，衔接工作非常麻烦，扯皮拉筋的事情会很多，反而还有可能为公司带来很多不必要的麻烦，阻碍项目的顺利进展，甚至会损害公司及项目的形象和影响。 （二）、设立的问题：根据本人所了解和一些物业公司的实际运做情况，物业管理存在以下实际问题： 1、公司物业管理需求意识刚刚起来，还有很多人对物业管理需求意识不是很强烈，甚至无需求意识，主要原因是考虑到，习惯了公司补贴，现在自住房不需要每月交物业管理费，再加上职工收入偏低，以后每个月要交100元左右的物业管理费，感觉100元在日常生活中可以办其他的事情，有点舍不得； 2、新成立物业管理公司如果管理或服务水平不好，在日常与业主的沟通与交流中，有很多麻烦，甚至管理得不好，将把整个小区的形象搞砸；3、业主本身就不太愿意交物业管理费，再加之物业管理服务又不好，很难达到业主的要求，会导致物业管理费很难收，本身物业管理就是微利，而已入住、未入住的物业费都难收，空置未出售房的物业管理费又要自己贴，所以物业公司管理经营不善的最终基本都是赔本的生意（有有偿增值服务开发的例外）；鉴于以上方面的原因，若成立物业公司是考虑为自己项目服务，同时从长远考虑是为公司以后开发项目服务，为新开发项目提供前期规划设计建议（来自日常的实际管理过程中碰到的实际问题的反馈和总结），为项目开发后期提供交接保障和服务，同时，又打算为了服务项目，便利自己公司，减少与外来物业公司交接合作中的麻烦。成立物业公司符合公司主辅分离原则，物业公司自负盈亏经营不仅可以节约公司每年几十万元的补贴，至少转移解决了29人的就业的人工成本问题，而且可以给公司贡献一定的纯利润。成立初期也愿意或打算不赚钱，甚至亏点钱也问题不大，那么我个人还是建议新成立物业公司管理“公司宿舍区”项目。在该项目运行平稳后，逐步承接全公司物业运营开发，达到使公司物业保值、增值目的。二、拟设立物业公司的基本资料：名称：成都嘉旺物业管理有限公司（拟定）注册资金：工商规定的最低限额资金来源：自筹或股份地址：成都市神仙树北路11号（普天电缆职工宿舍）法定代表人： 三、新设立物业管理企业所需申报材料：1、申请报告一份2、工商营业执照正、副本（复印件）3、企业章程4、验资证明5、企业法人代表身份证明6、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理技术人员的职称证书和劳动合同7、申请物业管理资质的相关资料四、新设立物业管理企业经营范围：1、物业管理服务2、各类有偿便民服务 五、“公司职工宿舍”物业管理接管初步计划 根据“公司职工宿舍”的开发实施情况和当前物业管理市场的初步摸查，特对该小区拟订物业管理接管初步计划：阶段内容时间工作实施计划人员匹配要求第一阶段前期介入1、物业管理进行介入，主要的工作是发现和矫正施工中的不合理内容包括不适合使用，不便于管理的内容，对物业管理运行所需要的设施进行设计和规划，对施工进行熟悉、监督，为物业更适合业主或使用人的使用创造优良条件2、配合公司和业委会解决好遗留问题3、配合政府相关部门做好登记、管理工作等4、树立形象，起到一定的宣传作用，让别人感觉小区比较重视物业管理，居住有安全感规范化管理及人员招聘方案和实施同时进行。第二阶段验收接管 物业管理企业要对公司开发物业进行接管，而接管的前提是对物业的设施、设备以及物业的主体进行验收，包括实物的接管和相关文件和资料的接管和财务等等，配合建设单位接受质检站的单户质检，熟悉小区水电、管网等设施设备，为今后小区的维护与管理做好准备培训、使用原有的人力资源和工作用房，顺利交接。第三阶段服务销售配合1、 通过提供相应的保安、保洁、园艺、客户服务、维修服务等服务内容为销售创造良好的条件，给业主提供优质物业服务感受2、 通过前期配合销售工作中的保安、清洁、客户服务、维修服务等工作，在客户心目中树立起日后小区物业管理素质和水平的良好形象，让业主对小区的物业管理放心、有信心和满意，加大促进销售的筹码。人员配齐，做到规范化管理服务第四阶段服务推广1、 引导业主的物业消费意识转变。2、 加强物业管理人员服务意识转变培训、沟通第五阶段装修和流动人员 管理装修期间外来人员较多，同时涉及房屋的安全以及物业整体的外观相当重要，因此，本物业公司将在国家、地区行政法律法规的框架下，结合本地实际情况，采用具体的物业管理办法和手段，监督和指导业主装修，维护好小区的整体形象和建筑、设施设备安全，加强对暂住、流动人员管理，为日后本小区创建康居示范小区做铺垫。 配合属地政府部门第六阶段日常物业管理和有偿增值服务开发物业管理主要内容就提供日常的物业管理服务和各类有偿增值服务开发，而作为物业管理企业则主要对内部进行有效的管理，我们将计划在物业管理通过导入9000的方法来进行小区物业管理的提升，依据分级分类标准为树立品牌物业管理企业形象和打造示范物业管理小区创造条件经营能力提高第七阶段创优管理在日常的管理进行到一定程度后，为进一部提高管理质量，相当多的物业管理企业都会参与优秀物业的评比，建设部关于评比优秀物业有相关的规定和较为详细的内容，物业管理公司通常根据标准进行整改和创新，以达到有关的优秀物业的标准。本小区物业管理目标：1）物业管理企业形象第一，物业管理服务品质第一2）争创百年成缆主题公园式三级物业管理示范小区。健康运作、发展六、成都嘉旺物业管理费支出测算（91.366万元）自己设立物业管理公司，部门设置与人员匹配：五部一室，29人。经理室：经理1人、副经理1人客户服务部：2人，客户接待1人，资料档案1人财务管理部：2人，会计、出纳各1人安全管理部：13人（二个出入口，各1人，分早、中、晚3班，2人巡逻兼班长，1人轮休）工程管理部：3人（水、电、维修各1人）或为节省开支不设置人员，有维修，外请，按工付酬绿化保洁部：7人，1人3栋室内室外，道路、广场单位：万元/年序号项目测算依据计算式年支出一工资及福利费人员29人1+755.441经理1人5000元/月12*162副经理1人4000元/月12*14.83安全管理员13人1500元/月12*1323.44财务管理员2人（会计、出纳各1人）3000元/月12*12000元/月X12*1 65清洁保洁员清洁保洁员女6人，绿化工兼保洁员男1人1200元/月12月*61500元/月12月*110.446客户服务员（业主接待服务员）1人（兼资料）2000元/月12*12.47资料管理员1人（兼客服）2000元/月12*12.48工程管理员（水电、土建维修）临时外请，按工付酬1万元/年129其他福利费预提按1+7总额的5%2.772万元/年2.772二办公费用1+66.36161培训费按工资总额的1.5%计提55.441. 5%0.83162交通、通讯费电话5部,每部100元/月;对讲机5台,电池更换分摊每台40元/月; 2名经理交通费每人200元/月，通讯费200(5100+540+800)12月1.83书报费杂志、报刊、资料综合测算0.054办公用品办公低耗品、办公设备保养300元/月12月0.365办公服装费办公人员、客服、环境、工程等300元/人/年11人4套（春秋装各2套）3001.326社区文化经费春节、“38”、端午、“61”、“71”、“81”、教师节、中秋、国庆、重阳、新年等10个节日，每个节日平均约2000元2000102三公共设施维修养护费1+75.521消防设施维护换水阀、消防栓、烟感、温感等和经路、主机维护，每月1000元综合测算1.22道路道路、场所等维护，每月1000元综合测算1.23公共水电设施维护费公共照明设施，供水、电设备维护，每月约1000元综合测算1.24弱电系统维护费通讯系统、防盗报警系统，弱电设备维护，每月约500元综合测算0.65给排水设施维护费污水井、雨水井、渠道维护，每月约500元综合测算0.66电梯维护费7不可预见维修费上述1-6小计金额*15%4.815%0.72四公用水电费1+43.961公共用电小区范围道路照明耗电2000元/月*12月2.42公共用水包括清洁、绿化用水1000元/月*12月1.23电梯托电费/4预计变损、管耗上述1-3小计金额损耗率10%3.610%0.36五清洁、绿化费1+56.321用品购置包括清洁工具、劳保用品购置，每人每年1000元100070.72卫生防疫消杀费每年12次，每次约0. 03万元0.03120.363化粪池清运费每年2次,每次约0.1万元20.10.24垃圾外运费每2天约1车,每车约100元10015121.85绿化养护、补苗费按绿化面积13600/M20.2元/M2月计136000.20123.26六保安费1+27.931保安服装、器材装备费包括保安器材保养、购置、更新，每人每年约600元600137.82保安人身保险费/100元/年/人/100X130.13/合计七税金按收入的5.2%计算,首年预计收入112.2万元5.2%5.8344八合计一+七91.366七、成都嘉旺物业管理费收入测算（112.2万元）一、预计小区总建筑面积：商业：500 M2 左右 住宅：90000M2左右 合计：90500M2物业管理总成本为：91.366万元/年129.05万=0.84元/ M2月若要保留至少15.2%的年利润（净利润10%，税金5.2%），则应该有105.25万元/年的物业管理费收入，则每平方米物业管理费应该收：105.25万元90500M212月=0.969元/月即，整个小区每年物业管理成本为91.366万元，折合每平方米成本为：0.84元/平方米若除交纳物业管理费收入的5.2%税外，想保持10%的利润，至少应该收0.969元/ M2月的物业管理费二、 根据实际承受能力，每平方收0.6元可行。每平米需补差0.369元。即0.369X90500=33394.5元/月。三、 物业费收入90500X0.6=54300元/月，年收入65.16万元/年四、其他收入：13项为39200元/月，年收入47.04万元/年，可以冲抵补差款。1、 停车卫生费60元/月，预计120X60=7200元/月2、 广告费预计2000元/月3、 铺面出租60元/平/月，预计60X500=30000元/月4、 有偿便民服务（另算）5、 闲置房产商业开发（另算）6、 闲置住房出租（另算）八、成都嘉旺物业管理公司收益和回报测算（一）、公司年收益测算1、公司投资总成本：100万元其中开办前直接成本（流动资金投入）：50万元2、公司首年经营税后利润：112.2-112.2X5.2-91.366=14.9996万元3、10%的物管佣金额为：14.999610%=1.49996万元(二)、投资回报期：100万元14.9996万元=6.66年（若算间接收益可当年收回成本） 注：不含有偿便民服务收益和闲置房产商业开发及出租收益（三）、公司间接收益：132.5万左右/年1、年减少补贴60万左右。2、转移解决公司29人工成本（人工成本按人均25000计，年节约72.5万左右）。3、公司年实际收益为（一）+（三）=132.5+14.9996=147.5万元左右九、公司近、中、远期发展计划 1、公司三年内发展目标（1）、完成物业管理面积规模：约10万平方米（2）、公司中高级技术人员：10名（3）、公司品牌建立：树立百年成缆主题公园式物业管理品牌形象。2、公司三年十年发展目标（1）、完成达到承接全公司物业保值、增值能力，并能对外开展物业管 理业务能力。在公司内部形成一种产品支柱。（2）、公司中高级技术人员：约20名（3）、公司品牌建立：在成都市有良好的品牌和知名度。3、十年后在成都市占有一定的市场份额和影响力。十、风险及控制措施 1、来自原有物业管理中的利益抵制