《项目全程策划书(模板)》).doc

项目全程策划书(模板)2012年10月目 录第一章 项目基础资料51、自然条件资料52、社会条件资料63、规划要点64、报建要求7第二章 组织架构171、组织架构原则172、项目人员标准配置173、项目公司（全资）人员标准配置图184、项目公司（合资）人员标准配置图错误！未定义书签。第三章 市场分析191、项目定位初步判断192、核心调研203 产品设计建议20第四章 策划设计211、策划212、标准化233、建筑设计244、展示区设计395、绿色技术446、产品竞争特质分析44第五章 盈利分析441、成本估算基础数据442、盈利测算基础数据453、项目建设投资估算454、项目投资支出465、项目资金回流计划466、资金平衡计划477、融资筹集计划478、盈利测算489、项目结转计划4910、税务筹划5011、不确定分析5012、风险分析5113、项目投资及预控建议51第六章 工程管理521、工程概况522、管理组织523、里程碑计划524、质量管理策划535、安全文明施工策划536、工程成本管理策划537、项目营销配合538、项目资料管理549、为确保售后服务而采取的措施54第七章 营销策划541、入市时机和销售前提条件542、分期运作策略543、展示体验方案554、广告推广及媒体组合策略555、营销过程控制及营销费用预算55第八章 开业客户服务551、接诉552、组织563、设定工作评价指标563、入伙阶段564、入住阶段57第九章 物业管理571、区域物业管理分析572、项目客户群583、特色服务584、项目物业管理取费的测算585、项目物业管理早期介入及日常管理58第一章 项目基础资料1、自然条件资料1.1 城市区位（表达宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作）项目西苑自来水厂创鸿金水岸1.2 宗地红线图（宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高）1.3 宗地地形图 （复杂地形时，表达现状地形、标高（等高线）、现状地貌）1.4 宗地绿化植被与水面分布图无绿化植被与水体1.5 城市环境（气候、气温、水文、主导风向、噪音等）1.6 土地地质情况（有无文物、冲沟、暗河、城市管线等）用地南侧有一条市政排洪渠，宽5米，长约360米。2、社会条件资料2.1 交通配套（地铁、轻轨、公交流线、周边道路名称、级别、尺寸及拟建道路的拟建时间、道路断面）2.2 社区配套（学校、医院、超市、市场、商业等）2.3 市政管线（给水、雨水、污水、弱电、煤气、暖通、宽带等接口位置、管径、埋深、标高等）3、规划要点3.1 经济技术指标 项目地块位于吊桥河以东，环城西路以西，西苑以南，自来水厂以北，项目用地面积62897.3平方米，总建筑面积3957553.6平方米，商业总面积约45444.9平方米，可招租面积约19108.3平方米，可销售面积约26336.6平方米。计容积率总建筑面积：123297.115M23.2 规划要求（限高、退线、车位配比地下车位是否可售、配套面积、风格、出入口）3.3 场地现状3.4 产品类型住宅均为高层、商业包括裙房商业和集中商业、首层层高5.9米、标准层层高3米3.5 项目特征基础形式：桩基础结构形式：框架结构外立面：现代中式铝合金窗：灰色系列总平绿化标准、平均造价350元每平方米公共装修标准：大堂3000元/平方米、标准电梯间1500元/平方米交楼形式：毛坯交楼3.6 项目开发计划 该项目分三期开发。4、报建要求4.1 报建流程4.2 面积计算规范（阳台、中空、入户花园、夹层、架空层、地下室、落地凸窗等的面积计算方法）揭阳市城市规划标准与准则附录C 房屋建筑面积计算规定C.0.1 为了统一本市城市规划工作中有关房屋建筑面积的计算标准，依据国家的有关法律法规制定本规定。C.0.2 本规定适用于本市城市规划工作中在规划编制、建筑设计、报建审批、竣工测量、规划验收等阶段涉及的建筑面积计算工作。C.0.3 房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米以上（含2.20米，下同）的永久性建筑。C.0.4 房屋外墙为非垂直墙面时，按距地（楼）面1.4米处的外墙水平投影计算建筑面积。非垂直的柱或非垂直的其他结构外围也按此原则计算。C.0.5 房屋建筑面积有设计面积和竣工面积之分，设计面积的计算依据是建筑设计图上的设计尺寸，建筑外墙增加2公分的砌面厚度，竣工面积的计算依据是房屋竣工后测量的实物尺寸。C.0.6 计算全部建筑面积的范围：C.0.6.1 除另有规定外，永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。C.0.6.2 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。C.0.6.3 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部份，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。C.0.6.4 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积，建筑物内的多层手扶电梯按单层计算建筑面积。C.0.6.5 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。C.0.6.6 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。C.0.6.7 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。C.0.6.8 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。C.0.6.9 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。C.0.6.10 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。C.0.6.11 玻璃幕墙、石材幕墙或组合幕墙等作为房屋外墙的，按幕墙外围水平投影面积计算。C.0.6.12 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。C.0.6.13 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平面积计算。C.0.6.14 有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。C.0.7 计算一半建筑面积的范围：C.0.7.1 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。C.0.7.2 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积一半计算。C.0.7.3 挑楼、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。C.0.7.4 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。C.0.7.5 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。C.0.7.6 有顶盖的空中花园, 按外围水平投影面积的一半计算。C.0.7.7 作居室使用的净高大于等于1.2米但小于2.1米的住宅建筑空间、按外围水平投影面积的一半计算。C.0.8 不计算建筑面积的范围：C.0.8.1 层高小于2.2米以下的技术层和层高小于2.2米的地下室和半地下室。C.0.8.2 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。C.0.8.3 房屋之间无上盖的架空通廊。C.0.8.4 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。C.0.8.5 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。C.0.8.6 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部份。C.0.8.7 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。C.0.8.8 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。C.0.9 计算建筑面积的特殊规定C.0.9.1 层高即上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。标准层层高：2.83.3米（含3.3米）。若设计层高小于2.8米，不予审批；若层高大于3.3，小于等于4.4米，其建筑面积按该层外围水平投影面积的1.5倍计算；住宅层高超过4.4米的，按该层外围水平投影面积的2倍计算。低层住宅及跃层（含复式）住宅的客厅层高不受该条限制。C.0.9.2 建筑面积小于150平方米的商业建筑，层高不宜超过4.5米。层高超过4.5米的，按外围水平投影面积的2倍计算。C.0.9.3 工业厂房层高超过8米，按外围水平投影面积的2倍计算并计入容积率。C.0.10 阳台建筑面积的计算标准：C.0.10.1 建筑物的开敞式阳台按其水平投影面积的一半计算面积。C.0.10.2 阳台应视其有无开敞面而判定，若有开敞面按其水平投影面积的一半计算；若无开敞面应视为房间或过道，是住宅套内使用的居室或水平交通空间，应计算全部建筑面积。C.0.10.3 有顶盖的阳台，无论其上盖高度为几个自然层高度，均按其围护结构或围护物外围水平投影面积的一半计算； C.0.10.4 每户住宅阳台的水平投影总面积占套型建筑面积的比例小于或等于18的，按其水平投影面积的一半计算建筑面积，超出部分按投影面积计算建筑面积。套型建筑面积的计算标准按国家现行住宅设计规范执行。C.0.11 架空层在同时满足以下条件时，其建筑面积不计入地块容积率：C.0.11.1 以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞；C.0.11.2 无特定功能，只作为公共休闲、通道、绿化等非经营性公共开敞空间使用。C.0.11.3 层高不得低于3米；C.0.11.4 连续公共开放空间不小于150平方米、且面积不少于整层面积的1/2。C.0.11.5 但电梯井、门厅、过道等围合部分应计入容积率。C.0.12 别墅、酒店、商业、办公等建筑的架空活动层，若不是供公共使用而仅为私家或本项目使用的，不能定义为架空层，只能定义为阳台或架空活动平台等，并按投影面积的一半计算容积率。C.0.13 建筑物地上楼层架空用于停放机动车的，按照地上停车库标准计算建筑面积，并计入容积率。C.0.14 地下室（室外地面以上部分的高度在0.75米以下）的建筑面积不计入容积率。经营性用地内高层建筑物附属半地下车库（室外地面以上部分的高度大于0.75米而小于1.5米）的建筑面积不计入容积率。C.0.15 利用建筑物架空层作公共开放空间或建筑物沿街地面首层开辟骑楼，当所提供的连续公共开放空间或骑楼面积不小于150平方米时，增加的建筑面积不计入容积率。C.0.16 建筑面积以平方米为计量单位，计算结果保留到小数点后2位。C.0.17 建设单位在申报施工图设计前必须到市规划主管部门认可的测绘单位进行施工图建筑面积核算，核算结果作为市规划主管部门受理施工图规划许可的必备材料。4.3 当地的规划特殊要求（日照、间距、消防、人防）附录D 居住建筑面宽控制附录E 沿路一般建筑高度控 H1.5(W+S)56.30第 61 页 共 61 页附录F：居住建筑间距图示表一项目图示与系数高层多层/低层高层平行南北向南侧建筑 高度0.5倍（24米） 高层位于南侧，南侧建筑 高度0.5倍（24米）东西向 南侧建筑高度0.3倍（21米） 高层位于北侧，18米垂直侧面宽度16米 18米 15米侧面宽度16米按平行控制按平行控制高层侧面开窗21米侧面间距按垂直布置间距控制多层/低层平行南北向 南侧建筑高度1.0倍东西向 较高建筑高度0.9倍多层北侧、低层南侧9米垂直南北向 南侧建筑高度0.8倍东西向 较高建筑高度0.7倍续表一续表一非平行非垂直夹角30度 最窄处按平行控制30度夹角60度较高或南侧建筑高度0.9倍夹角60度最窄处按垂直布置侧面间距按消防和通道间距要求控制侧面开窗按垂直控制低层独立式住宅南侧建筑高度1.4倍第二章 组织架构1、组织架构原则1.1 工作需要：按照项目需要设置岗位和项目工作量定编。按公司项目公司标准配置岗位和岗位职数，人员根据项目进度逐步到岗。1.2 精简、高效：一岗多能、精简高效。1.3 标准化：部门设置与岗位称谓，遵照公司统一、标准的称谓，体现管理的专业化与标准化。配置指标5万平米以下510万平米10万平米以上人均管理面积0.60.91.02、项目人员标准配置1.1 粤东公司项目人员配置标准（单位：万平方米/人）1.1.1容积率1的项目1.1.2 容积率1的项目配置指标5万平米以下510万平米1015万平米1520万平米20万平米以上人均管理面积0.681.41.652.12.5（1）人均管理面积建筑面积/项目人数，项目设计与工程人数按实际开工面积和上述公式计算；（2）项目部标准的岗位配置为：项目总经理1人、总经理助理1人、建筑师1-2人、结构工程师2-3人、给排水工程师1人、电气工程师1人。原则上10万平米以下的项目不单独配置景观工程师，景观工程师同时兼管多个项目，（3）项目人员配置不含成本、财务、报建等后台支持人员。1.2 外地项目人员的配置标准部门在项目部基础上建立项目公司在项目公司的平台再增加一个项目单项目公司两个项目公司项目经营班子人员不超过4人（总经理/副总经理/财务总监/总经理助理/设计总监）不超过6人（总经理/副总经理/财务总监/总经理助理/设计总监）行政人事4人（行政人事部经理、行政主管、前台文员、司机）6人（行政人事部经理、行政主管、前台文员、司机）财务人员2人3人成本人员2人3人1.5人报建人员1人2人每个项目工程人员按项目部标准配置按项目部标准配置按项目部标准配置(1)行政人员与该公司总人数最高配置比例为1：10。(2)多项目运作时根据项目情况进行人员配置调整，最终以公司核定编制为准。(3)营销人员不含在上述配置之内（单项目12-15人）。(4)如果单项目两期同时开发，可视为两个项目，但根据实际运作情况，部分岗位可以兼任。(5)此配置为标准配置，如存在与实际情况差异较大，以公司的批复为准。3、项目公司（全资）人员标准配置图 (1)此编制图为项目公司单项目运作时标准配置图，原则上只设置行设计与工程部、成本部与营销部五个部门，如实际工作需要将报建工程师单列部门，则可设置开发部，但人数不予增加。经营班子可配置副总经理、财务总监、总经理助理、设计总监/工程总监/营销总监，但最多不超过4人。(2)在人员数量上，行政与人力资源部人数不超过4人，成本部人数不超过2人，财务部在楼盘销售阶段根据需要可增加1名现场出纳，营销部如承担土地发展工作，则可增加1名发展人员，在入伙前可增加客户管理1人负责处理投诉事务，设计工程部人数可根据项目的开工面积适当调整，但最多不能超过11人。第三章 市场分析(含商业策划定位)1、项目定位初步判断1.1 营销环境分析1.1.1 宏观环境1.1.1.1 政策环境（金融与货币政策、税收政策、价格管制、行业规范等）及对未来宏观调空走势的判断1.1.1.2 经济环境（项目所处城市的发展状况、行业结构、居民消费水平等）及对未来房地产市场发展方向的基本判断1.1.1.3 社会环境（人口结构、人口增长、教育水、价值观念等）及对未来房地产时常购房群体结构的基本判断1.1.1.4 技术环境（产品创新、环保节能、营销理念等）及对未来产品发展趋势的基本判断1.1.2 微观环境1.1.2.1 整体市场（市场发展阶段及起步时间、市场供求关系、市场价格趋势、市场发展格局等）1.1.2.2 区域市场（主要辐射区产业构成和城市功能、区域时常整体供需分析、区域内不同细分市场发育状况、畅销户型及基本素质、区域客户分析等）1.2 区位及地块价值研究1.2.1 区位市场认知1.2.2 地块价值1.2.3 SWOT分析1.3 竞争分析1.3.1 目前细分市场竞争态势1.3.2 未来细分市场竞争态势1.3.3 竞争标杆分析1.3.4 竞争策略1.4 项目定位初步判断1.4.1 客户群初步定位1.4.2 产品初步定位1.4.3 竞争定位1.4.4 价格定位2、核心调研2.1 竞争经典楼盘调研（标杆分析）2.1.1 产品策略（竞争楼盘户型配比、规划设计、产品设计上的创新点等）2.1.2 推广策略（竞争楼盘的的形象定位、推广调性及主题、推广渠道及效果、目标客户对项目推广形象的接受程度等）2.1.3 价格策略（不同类型产品在区域市场的均价、不同类型产品在市场价格实现及所需品质支撑等）2.1.4 客户特点（竞争楼盘的客户群分析、客户群分类特征等）2.2 核心调研结论2.2.1 客户调研的结论（总结目标客户的来源、价值观、消费习惯、购买因素等特征；总结他们对产品面积、产品细节、社区配套、生活配套的具体要求）2.2.1 产品调研的结论（户型配比及产品定位综合调整结论）3 产品设计建议3.1 产品结构与户型结构3.2 户型设置条件3.3 客户价值质素及主次3.4 策划方向示意3.5 户型创新方向及具体措施第四章 策划设计1、策划1.1 分期开发策略1.1.1 分期分析（分几期、一期的位置、一期的规模、一期的产品类型）1.1.2 开发节奏分析（各期开发的大节点计划、一期开发的详细节点计划）1.1.3 展示区的开发策略（位置、范围、规模、大时间节点）1.2 策划设计主题1.2.1 可推广的“故事”延续蛇口花园城系列，欧洲风情小镇建筑风格。1.2.2 案名招商花园城1.3 技术策划1.3.1 规划结构（南北向要求、板式还是点式、行列式还是围合式）住宅规划充分考虑珠海常年季候风向和利用东边的山景，采用半围合半开放的格局。除8栋外其他均为南北向，采用板点结合的形式，局部围合式。1.3.2 竖向设计原则（土方平衡、高差利用、城市管线标高）用地东北高，西南低，因地制宜利用基地与外部道路的高差设置地下车库，地下车库的覆土在标高上与用地东北角的道路标高取平，形成地下室。雨污水出水口设置在用地南侧。1.3.3 景观规划（景观面分析、主导景观价值分析、庭院景观营造方式、景观设计风格）1.3.3.1景观环境设计原则（1）户外环境的总体设计。从环境的整体性出发综合考虑城市背景、周边环境等，因地制宜，尊重建筑规划预留的景观空间和项目定位，进行合理的布局和划分。 （2）结合建筑单体设计的风格和特点，延伸现代感，带有滨海风情的主题。（3）以居民的生活行为和生活轨迹为主导，设计多层次的户外活动，邻里交往空间，重点处理空间布局与场所环境等方面的关系。1.3.3.2景观环境设计风格新加坡风情园林，新加坡被誉为是世界最著名的“花园城市”，我们的景观设计就是要将我们的项目打造成一个现代、时尚、休闲的具有新加坡风情的城市花园。绿化在设计上突出花园城项目的“花园”含义，最大限度的增加绿化面积，营造出一个真正的花园社区。强调绿化本身的功能性包括观赏、遮荫、降噪、微环境空气质量提升等等。 1.3.3.3景观环境设计主题园林设计以 “绿色、健康、休闲、运动”为主题，将其主题完全融汇花园城项目“花园”中，与此分成三大部分，分别为绿色篇、健康运动篇、休闲篇。绿色篇主要在小区绿化环境的营造上以多种设计形式来体现花园的概念，在我们的项目里，有大面积的草坪，七彩的花径，芳香的花卉，成片的遮荫林地等等。让业主可以城市中享受最生态的绿色居住环境。健康运动具体体现在小区设计了各年龄段的人相应的配套健身运动设施。形成一个健康的和谐社区。休闲篇主要体现在成人儿童泳池充分结合自然溪流，突出设计上的优势，这样既满足了功能性一面。也满足了观赏性。一些小的活动广场也充分结合设计理念，使人们可以在较大的空间平台停留和休憩。1.3.4 产品类型（各类产品类型的位置分布、比例、配套类型及规模、商业规模及位置、商业层数及交通组织方式、商业定位是商铺还是集中商业）利用住宅层数的自然叠落（24层-14层），整体布局呈现西高东低的态势，沿翠微西路一线住宅的层数较低，底部设置1-2层的小型商业，减少对城市街区的压迫感；西面巧妙利用用地红线的斜度，在布置住宅的时候通过扭转和错接减少日照的影响，提高土地的使用率。 沿翠微西路和翠前路的沿街住宅底层设置小型商业店面，形成一个L型的带状商业链，5#、6#商业裙房设置骑楼，街角处的三角地设计成一个两层的小型集中商业，可提供不同开间的沿街商铺，它与后面的底层商业自然形成一条商业内街，两者之间通过天桥连成一体；这里作为连接翠微西路和翠前路的捷径，既是集聚人气的商业步行街也，是一个舒适清凉的休闲广场。1.3.5 规划阶段中的客户价值取向（朝向与景观、外景还是内景、外部景观的取向）东面南北两排住宅弧型排列，围合出一个开阔安静的大空间庭院，为居民提供一个舒适休闲的生态公园；考虑到珠海的气候特点，设计中重视户型的朝向和通风问题，同时能够享受到内部庭院的大型园景。1.3.6 停车场（库）规划（车位配比、地面/地下停车位比例、地下车位布置方式、单位地下车位面积指标）车位配比：1车位/100 M2建筑面积。地面/地下停车位比例：地面停车位118辆，地下停车位1115辆地下车位布置方式：局部机械双层停车1.3.7 地下室（规模、位置、方式、是否兼作人防、具体技术形式、入户方式、出入口位置、层高、覆土高度）地下室为基地满铺的形式，利用基地与外部道路的高差设置地下车库，地下车库的覆土在标高上与用地东北角的道路标高取平，形成地下室。兼作人防使用。车库设置三个出入口，局部设置机械双层停车。地下室各单元直接入户。地下室顶板设计为三层级形式，层高分别为3.9米、4.7米、5.2米，覆土厚度为1.2-1.5米。1.3.8 交通结构（路网结构、人流车流组织、地面停车方式及位置、主出入口位置）小区的主出入口设置在翠微西路中间位置，同时也是商业地面停车的出入口，住宅人流通过主入口的景观广场进入到内部庭院，实现完全的人车分流，另外小区内部环道上也设置有一定的地面停车位。用地东北角设置一车行次要出入口。商业停车主要由沿街的地面停车解决。1.3.9 城市设计分析（城市天际线、与城市道路的关系）城市天际线丰富、错落有致。外围建筑靠近城市道路。2、标准化2.1 标准化产品的选择（户型、部品部件、建造标准、装修标准）本着快速启动项目的原则，明确产品模块化、标准化的思路，产品尽量套用已有项目（海月、雍华府、花园城及设计院推荐的），以原有成熟产品升级复制为主，以缩短项目开发周期，同时易于控制，保证最终产品品质。2.2 标准化产品的应用（比率、应用度、应用点）2.3 借鉴以往开发经验、案例和总结，避免相同问题重复发生2.4 销售合同签订后产品设计变更及变更发生及时知会相关部门的责任人3、建筑设计3.1 住宅3.1.1 户型配比3.1.2 总价控制分析（各产品类型的市场总价接受区间、对比楼盘数据）一、 总价接受程度目标客户：需求面积：140平米左右购房动机：提升居住品质3.1.3 户型设计要求（单层户数、单层面积、层数、电梯数量及规格、层高、房间数、主要空间的尺寸要求、功能空间的要求衣帽间、卫生间、玄关、管道井）3.1.4 赠送面积策略及方法（赠送面积的比例、具体措施、可行度、政策研究）赠送法一：赠送半地下室理论依据：正负零以下结构空间不计入容积率面积。方法：将一层和地下室打通，充分利用大面积的底下面积。效果如图：在TOWNHOUSE一层，有楼梯可以直下半地下室。半地下室层净高约2.4米，估计层高在2.6米。由于室外架空1米左右，给采光窗创造了通风采光的条件。宽景HOUSE的一楼单位半地下室赠送法二：可拆卸凸窗，超大落地凸窗理论依据：低于2.2米的建筑空间不计入建筑面积方法：砖砌假的凸窗台板，入伙后再打掉，整个凸窗不计入面积。效果如图：验收和交楼的凸窗 打掉凸窗后的样板该凸窗打掉后的室内空间，比步入式凸窗更好使用，空间也没有压抑感。在拆卸凸窗后的室内空间超大落地凸窗+大露台，是高实用率的“偷面积”绝招。适用范围：特别适用于小面积户性。赠送法三：隐藏式衣橱理论依据：低于2.2米的建筑空间不计入建筑面积方法：将衣柜位置的底部砌筑450高的台面，将衣柜位置凹进去，做成凸窗形式，入伙后同样可以将450高的台面打掉，成为真正的落地衣柜位置。效果如图：卧室壁柜空间高度为2.1米，由于低于2.2米而不计入建筑面积，被称为“隐藏式衣橱”。赠送法四：打掉步入式凸窗梁理论原理：将低于2.2米的凸窗高度空间，转化成标准层高空间。方法：将步入式凸窗的上梁打掉，直接成为有效的室内空间。效果如图：步入式凸窗的进深越大，所送面积当然也越大可打掉部分的上梁（顶柜）。适用范围：尤其适合小户型 赠送法五：利用过道花园和露台花园理论原理：一些两层高的预留洞口，有的处于阳台一侧（露台花园），有的处于内走廊一侧的入户门边（过道花园），这些地方也是不计入容积率的建筑面积的。方法：将这些不计入建筑面积的地方，在入伙后可以加板封闭，成为单层的室内使用面积。效果如图：这些不计入建筑面积的地方，在入伙后可以加板封闭，成为单层的室内使用面积。适用范围：非常广泛。赠送法六：建造空中院馆理论原理：空中院馆是一层高的，只计一半建筑面积。方法：建筑结构上没有角柱，铝合金设有角框，隔成庭院空间。效果如图：“空中院馆”“偷”了一半面积“偷”和“抢”应该是一个概念 不计入建筑面积。适用范围：大面积户型或复式赠送法七：入户花园客厅偷100%面积理论原理：一般的入户花园要计入一半面积。方法：采用左右错层设计，将入户花园设计成两层高度，可以100%的“偷面积”。效果如图：左右错层的入户花园（两层高度）。这一套85平方米的三房二卫户型，又送了12平方米的入户花园，真不亚于近100平方米的户试用范围：赠送法八：客厅赠送面积理论原理：又称为“可延展客厅”。实质就是利用原本的分摊面积。方法：将原设计的两户之间的管道井面积，两家各分一半。效果如图：在样板房中明显地将“偷的面积”用红色墙面表示。绞尽脑汁地“偷面积”的新招适用范围：小户型。赠送法九：共享梯厅理论原理：充分利用公摊面积。方法：其电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近3040平方米的露台，形成了可供两层业主共同使用梯厅花园。效果如图：共享梯厅花园也算“偷面积”之举 下层的共享梯厅花园这部分建筑面积，并没有计入公摊面积，可以给业主带来了额外的实惠适用范围：电梯房，板式建筑。赠送法十：阳光房理论原理：阳光房的层高为2.2米，可以算核增建筑面积。方法：打造一个封闭式阳台，由玻璃围合而成，与室内空间相通。效果如图：阳光房（红色部分）的层高为2.2米，可以算“偷面积”的新做法。适用范围：光线朝向好的户型适用。赠送法十一：生活阳台理论原理：空调室外机位不计入建筑面积。方法：现有的生活阳台在施工图上是空调室外机位，验收后将被改造为生活阳台。效果如图：空调室外机位，被改造为生活阳台，在使用面积上也“偷”了一把。“阳光新干线”每户“偷”都了一个约一个多平方米的生活阳台。适用范围：此举为“小偷”，适用范围广。说明：以上依据珠海市现行测绘方法3.1.5 户型亮点（推广时相较竞争楼板的优势、市场接受度分析）送空间，凹阳台，错层阳台，超大阳台。格局方正，落地凸窗。3.1.6 建筑风格（明确的设计风格）建筑外立面利用阳台、百页、凸窗作为肌理，强调均质、有序的构图。沿住区周边立面以暖色为主，诠释全新的滨海风情。而区内的围合界面则加入冷色调的实墙面对比，烘托出住区温馨、愉悦的生活气氛。外墙面的颜色在同一个色系里加入不同的变化，屋顶顺应住宅层数的变化设计斜板金属屋面，为小区形象增添活跃的要素，丰富了城市景观。3.1.7 架空层（是否设置、架空高度、设计要求）局部设计架空层，架空层高度5.9米。3.1.8 建造标准及成本目标（建筑主要装饰材料）主要装饰材料有外墙砖、涂料、石材、铝合金。建造总成本目标为35653万元。3.1.9 精装修（是否做精装修，精装修档次、标准、亮点）不做精装修。3.1.10 技术标准参数摘要（含钢量、混凝土含量等）含钢量地上65kg/,地下160 kg/。混凝土含量0.42 M3 /。3.2 配套及商业3.2.1 商业定位（性质、规模、档次、装修标准、对楼盘人气聚集及销售提升的影响）3.2.2 商业业态分析项目周边业态分析3.2.3 商业流线策划（主力店设置、人气的聚集、人流的引导、停车方式、停车数量及位置）主力店设置在街口的集中商业3.2.4 商业尺度分析（商业广场或商业街尺度、商铺的开间进深、商业的单层面积及层数、商业的体量）3.2.5 商业赠送面积研究层高5.9米可改成双层。3.2.6 会所（性质、规模及位置、档次及装修标准、与销售中心的关系、管理模式）3.2.7 配套类型及规模3.2.8 物业、客服等楼盘配套服务用房设置物业、客服为1200平米。3.2.9 建筑风格外里面现代简约，体现现代流行时尚。3.2.10 相关地方的技术法规分析 1、公寓、酒店式公寓是一种具有家庭式的居住布局、酒店式服务功能和管理模式，集住宅、办公、酒店、会所等多种功能于一体的住宅建筑。其建筑造型应按照酒店或办公建筑的外观标准控制，但不得设置不相关的经营性设施，不得设置开敞式阳台；必须统一规划隐蔽式空调机位。 2、建筑高度大于54米，如平行道路布置，其最大连续面宽的投影不应大于60米。如建筑与道路非平行布置时，其最大连续面宽的投影不应大于65米，且与道路垂直投影的最大连续面宽不大于60米。 3、 居住建筑间距应保证受遮挡的住宅获得日照要求的居住空间，其大寒日有效日照时间不应低于3小时：旧区的新建住宅建筑日照标准可以酌情降低，但不应低于大寒日有效日照时间1小时的标准。每套住宅至少应有一个居室获得日照。 4、 高层住宅与高层住宅平行布置时的建筑间距：南北向的，不应小于南侧建筑高度的0.5倍，且最小间距不应小于24米；东西向的，不应小于较高建筑高度的0.3倍，且最小间距不应小于21米。3.2.11 有产权的物业管理用房、业主委员会用房设计和预留设在会所二楼。4、展示区设计4.1 销售中心4.1.1 销售中心规模及位置面积约700平米。4.1.2 销售中心建筑意向分析（市场接受度高的现有销售中心、意向图片）4.1.3 销售中心特征（标志性、震撼力、亮点）1）、大幅背景墙；2）、地面多媒体互动。4.1.4 销售中心内部功能分布功能分区预计面积区间（m2）主要功能及活动主要配合设备迎宾接待区30-40迎宾1位、客户接待前台独立迎宾接待位1个接待台（10个位、6部电脑及网线端口）、资料台、8部电话产品展示区150-200推介1个建筑模型(2米X3米)、区域模型(3米X4米)等洽谈区100-150认购洽谈接待台8组（沙发座位）、资料架放映区70-100项目/品牌专题片70英寸电视、音响吧台区10开放式茶点服务饮水机、水槽、工作台、咖啡机等休息休闲区（可跟洽谈区融合起来，兼备洽谈和休闲功能）50-80客户休息、等候区/兼有洽谈功能可结合西式餐饮和吧台考虑、休闲桌椅6-8组、书架、资料架材料/样品展示区100-150产品体验展版、材料样板、6个（800X800）小型模型等品牌体验区30-50品牌体验品牌展版、展台VIP室20VIP接待接待沙发及茶几1组、资料架、网线端口签约区认购书及合同签署10个位（电脑8台）、网线端口10个、电话1部、工作台、等候沙发、办公设备财务区30财务手续电脑、财务设备、电话1部儿童娱乐区20儿童游乐儿童娱乐设施、休闲桌椅储藏室15资料、展牌等临时物品堆放更衣室10销售代表个人衣物料储存、工装更换小储藏柜14个等、衣柜（工装悬挂）、单人封闭更衣间2间洗手间40-60男洗手间座式马桶2-3个，蹲位1个，洗手盆2个（感应装置及吸收液）、干手器1个、擦手纸巾盒1个，设备使用一线品牌女洗手间（洗手间分男女、可公用洗手区，以接省空间）座式马桶4个，洗手盆2个（感应装置及吸收液）、干手器1个、擦手纸巾盒1个，设备使用一线品牌4.1.5 销售中心内部参观流线组织迎宾区建筑（区域）模型区展示样板房洽谈区4.1.6 销售中心设计及施工节点（关门时间）交付节点2013年9月1日4.1.7 销售中心后期使用功能（楼盘销售完成后是否作为商业销售或者作为会所配套）作为商业销售4.2 精装修样板房4.2.1 样板房位置1栋三层一套和7栋四层两套4.2.2 样板房设置方式（楼体、搭建）楼体4.2.3 样板房“故事”（按客户定位中的经典客户设计样板房主人及女主人身份、职业、受教育程度、爱好、社交、家庭构成）1、1栋01装修风格：现代中式家庭构成：王教授夫妇一家三口。年龄： 50岁、儿子22岁职业： 王教授夫妇均为暨南大学教授、儿子在广州上大三收入情况：家庭月收入三万元左右。爱好： 好爱书法、摄影。销售亮点：两梯两户，居住空间大，朝向景观一流。最适合追求高品质居住环境考虑换房的客群。2、7栋04装修风格：摩登风格家庭构成：孙小姐一人年龄： 28岁职业： 品牌服装设计师收入情况：家庭月收入8000元爱好： 户外登山、徒步等运动，常爱邀约业内青年朋友在家里聚会销售亮点：朝南小户型，布局紧凑合理，无浪费空间。有两个敞开式大阳台，户型可改性强。3、7栋01装修风格：现代港式家庭构成：李先生夫妇、五岁的宝宝年龄：35岁职业：珠海某大型外资企业中层管理收入情况：家庭月收入18000元爱好：爱好旅游，闲暇时常一家人到附近城市自驾游。销售亮点：120米超宽楼距，在客厅及房间内可欣赏中庭一万平米园林景观。4.2.4 样板房销售亮点4.2.5 样板房风格户型建筑（套内）面积风格销售亮点1栋1单元01/02户型奇数层147（112）平方米现代中式大客厅，三阳台（一阳台赠送面积可改房间）7栋01/02户型89.9（68.5）平方米现代港式大客厅（入户花园赠送面积可改房间）7栋03/04户型88.37(66.4)平方米时尚新古典三阳台（一阳台赠送面积可改房间）4.2.6 样板房软装标准25002800元/平米4.2.7 样板房设计及施工节点（关门时间）交付节点2013年10月1日4.3 工程样板房4.3.1 工程样板房位置1栋三层一套和7栋四层两套（精装样板房同层另三套）4.3.2 工程样板房设置方式（楼体、搭建）楼体4.3.3 工程样板房标准交楼标准4.3.4 工程样板房施工节点交付节点2013年10月1日4.4 入户大堂及标准层电梯厅（标准层门厅）样板4.4.1 入户大堂及标准层电梯厅（标准层门厅）样板位置1栋、7栋4.4.2入户大堂及标准层电梯厅（标准层门厅）样板标准交楼标准4.4.3入户大堂及标准层电梯厅（标准层门厅）样板施工节点09年8月29日4.5 架空层、沿街面及园林展示4.5.1 架空层、沿街面及园林展示位置4.5.2 架空层、沿街面及园林展示标准交楼标准4.5.3架空层、沿街面及园林展示施工节点园林展示区面积约5200平方米，展示园林交付时间2009年10月1日。4.6 客户体验4.6.1 客户体验焦点（展示的主题、展示的重点）4.6.2 参观流线的设计4.6.3 客户体验全程感受感性描述（从客户到达、直至离开销售中心全过程的描述，把技术经济指标转化为客户具体体验到的感官感受，包括销售中心、景观、样板房等销售亮点的全程展现）4.6.4 客户的景观体验（展示区景观设计风格、景观展示重点）将中心庭园游泳池区作为景观展示区，户外游泳池是体现高档大型社区休闲配套设施的重要标志。展示区内酒店式豪华游泳池，独具特色的无边界泳池水景设计、高档的铺装材料、丰富的植物搭配充分体现出项目的品质感。4.6.5 客户体验细节（展示的细节）4.6.6 标杆楼盘的展示经验及教训4.7 “客户服务中心”办公室4.7.1 “客户服务中心”办公室的设置（与销售中心有一定距离）4.7.2 “客户服务中心”办公室的标准（面积、装修风格及配置）