第五讲 杭州房地产(住宅).ppt

1 第五讲杭州房地产 住宅 市场分析 浙江工业大学房地产研究所 2 第一部分 1998年 2005年1季度 宏观调控前的上升繁荣期1 房价 地价领先各大城市率先快速上涨 表1 2杭州市区部分多期开发楼盘价格变化表单位 元 M2 注 2004年以后为二手房挂牌价格数据 3 图1 3杭州与全国部分城市2000年到2003年居住用地地价指数比较 4 2 房地产投资额稳步增长 住宅投资占绝对优势 表1 3杭州市六区房地产投资与全国房地产投资及杭州国民经济之间数量关系 5 表1 4杭州六区住宅投资占房地产投资的比重 数据来源 杭州统计年鉴 6 表1 5萧山住宅投资占房地产投资的比重表1 6余杭住宅投资占房地产投资的比重 数据来源 杭州统计年鉴 7 3 典型的卖方市场 表1 7金丰易居2004年二手房供求关系 8 专栏一 在本轮房地产发展中 杭州房价之所以领先全国快速上涨 从区域因素分析 暂不考虑宏观因素 其主要原因有 第一 历史包袱轻 表1 8杭州市区新建商品住宅市场空置状况万平方米 9 第二 挂招拍制度 第三 早期居住用地供应不足 留下供求缺口 表1 9杭州市六区住宅用地出让数量及住宅用地分配 10 第四 发达的浙江经济为杭州楼市创造了大量域外需求 表1 10浙江省工行杭州之江支行与开元支行发放的个人住房贷款户户籍结构 表1 11杭州市房产管理局公布的预售住宅购买对象构成表 11 第五 大规模城市拆迁改造与货币化安置产生巨大的刚性需求 表1 12杭州市拆迁情况 六城区 12 第二部分宏观调控后杭州房地产市场特点分析 一 市场总体特点分析1 总体供大于求态势较明显 特别是可售经济适用房增加过快 06年6月份以来市场商品住宅实际销售量已略大于上市量 表2 1杭州六城区各时点网上可售商品房量情况 13 表2 22006年金丰易居二手房买卖与租赁市场供求比 14 2 成交量在短期萎缩后 比较快速地恢复正常水平 2006年以来成交量的变化反映出真实需求坚挺 市场对宏观调控政策的承受能力明显增强 表2 3杭州新建商品住宅成交量变动 六城区 表2 4二手房成交量变动 六城区 15 图2 12003年至2006年二手房成交套数变动 16 图2 22003年至2006年二手房成交面积变动 17 图2 32003年至2006年新建商品房成交套数变动 18 图2 42003年至2006年新建商品房成交面积变动 19 3 土地投放量减少 地价总体有所回落 但市中心地价屡创新高 表2 52003 2006年11月杭州住宅用地出让情况表2 6九堡部分出让土地信息 20 4 房价总体平稳 局部涨跌互现 表2 7国家发展改革委 国家统计局公布的新建商品住宅价格月变动率 表2 8杭州市二手房成交情况 六城区 21 表2 9六城区新建商品房预 销 售月平均成交价格 22 5 板块 楼盘 企业之间分化加剧 成熟区块 高性价比楼盘 品牌企业开发产品受到市场的追捧 1 楼盘两极化明显 2 城东板块成为新热点 3 远郊的 跨江的 配套较差的房子 由于居住价值较低 相对较难销售 表2 10至2006年11月29日城东板块部分楼盘销售率状况 23 专栏二 表2 112004年 2005年各区住宅投资与建设情况比较 2008年9月以前杭州楼市之所以没有出现大回落 而进入强势调整期 我们认为来自城市层面自身 暂不考虑宏观因素 的主要原因有 1 本轮房地产投资开发规模没有失控 保证了杭州楼市总体供应量在市场可承受的范围内 24 2 自用性住宅需求庞大 表2 122002 2005净增户籍人口 3 高收入家庭收入增长越快 收入两极分化加剧 大量高收入家庭的存在支撑了杭州楼市 表2 132000 2005年杭州市区不同收入阶层家庭人均可支配收入 元 4 城市政府对城市大规模基础设施投入 正外部性转化为房地产价值的上升 25 6 房地产贷款资金结构呈现开发贷款继续快速增长 个贷滞涨格局 表2 142002年以来全省及杭州市房地产开发贷款 个人住房贷款数据 26 二 市场交易特征分析1 从购房者身份来看 外地人购房比例明显下降 来自本地需求占绝对主流 表2 15购房者户籍身份构成 27 2 成交单价超过万元的成交量占市场商品住宅总成交量的大约1 5 表2 16成交商品住宅单价分布 含经济适用房 28 表2 17南京2006年11月成交单价分布 29 3 成交套型面积比较集中在100 144平方米之间 表2 18成交商品住宅套型面积结构分布 含经济适用房 30 4 成交总价在百万元以上的约占45 5 表2 19商品住宅成交总价分布 不含经济适用房 31 表2 20商品住宅实际预 销 售面积 含经济房 平米 5 滨江区是商品住宅集中成交的地区 32 表2 21各区域商品住宅供求比情况 含经济房 33 表2 22各区域商品住宅供求比情况 不含经济房 34 第三部分杭州房地产市场发展趋势分析 一 杭州住宅市场未来发生大波动的可能性较小不会大跌的理由 1 房地产业捆绑了地方政府 地方政府会努力托市 主要手段 2 地方政府与中央政府利益目标不同 形成信息不对称条件下的博弈关系 而地方政府是具有信息优势的一方3 负实际利率 投资渠道有限 流动性过剩等问题依然存在3 杭州城市价值的不断提升为住宅产业发展注入了活力 集聚了能量4 土地供应的有限性与开发成本的上升支撑房价 市区可用建设用地十分有限 土地出让金管理制度改革将约束地方政府供地扩张 开发成本的提高和垄断性的市场结构推升房价不会大涨的理由 1 中央政府对楼市调控的意图不会被地方政府完全消解2 浙江 杭州宏观经济进入调整期 居民收入水平不会有较大提高3 杭州市场上的住宅供给已经超过实际的居住需求和投资需求 35 表3 12000 2006年人民币存贷款余额亿元 36 表3 2我国一年期存贷款利率变动表 37 二 杭州住宅市场将发生结构性变化1 市场集中度明显提高 品牌开发商垄断市场是必然趋势 2 在总体供略大于求的背景下 区域性供求不平衡矛盾依然存在 38 表3 3杭州新建商品住宅成交量变动 六城区 不含经济房 表3 42003 2006年11月杭州住宅用地出让情况 39 图3 1拟购