物业经营管理：一次通关的新瓶颈.doc

北京乾元智博教育科技有限公司 注册物业管理师头等舱物业经营管理：物业管理师考试一次通关的新瓶颈乾元智博全国物业管理师考试命题研究组今年注册物业管理师考试成绩公布后，我们发现，前两年通过率位居第二的物业经营管理，被普遍反应成绩不好，即使通过了的考生，分数也多为60-70分之间，80分以上的高分考生寥寥。经营管理是物业行业发展的必然趋势，行业对人才的需求也必将随之升级，这种升级会逐渐反应在物业管理师考试的考题上。物业经营管理这个科目，考题的难易度伸缩性较大，题可以出的很容易，也可以出的非常难，这就使得这个科目成为控制考试整体通过率的绝佳利器！对于考生而言，物业经营管理的难度有可能超过物业管理实务和物业管理综合能力，成为一次通关的新瓶颈！那么，物业经营管理考试的命题有什么特点呢？首先，从2010-2012三年考题的分值分布来看从上述图表可以看出： 2010、2011年占比较重的第1章物业经营管理概述，在2012年所占比重大幅降低； 2010、2011年占比较低的第9章财务管理与绩效评价和第11章零售商业物业经营管理，在2012年所占比重大幅提高； 第6章租赁管理、第7章成本管理、第8章合同与风险管理、第10章写字楼物业经营管理，在3年中所占比重均较大，体现了物业管理师考试命题“重者恒重”的特点； 从3年的平均分来看，第6章租赁管理、第7章成本管理、第8章合同与风险管理、第10章零售商业物业经营管理这4章的平均分值最高，而在2012年的试题中，第9章财务管理与绩效评价后来居上，成为占分最高的部分。可以看出，分值在各章中的分布逐渐趋于均衡，意在考察考生对知识点掌握的全面性，同时，分值的分布也因应行业的发展逐渐从偏重理论基础向偏重经营管理实践过渡。其次，从2010-2012三年考题的考察内容来看例1：【2012年物业管理师考试物业经营管理第40题】单选：资本利润率又称（ ）A.资产收益率 B.资产利润率 C.净资产收益率 D.资金回报率例2：【2012年物业管理师考试物业经营管理第67题】多选：房地产市场指标包括供给指标、需求指标市场交易指标。下列指标中，属于供给指标的是（ ）A.空置量 B.出租量 C.房地产价格 D.销售量 E.竣工房屋价值考察内容的着力点越来越细，意在考察考生对知识点掌握的准确性，如上例1、例2。例1中，考生需要准确掌握各个指标的定义和计算方法；例2中，B选项出租量和D选项销售量很容易理解错误，该题考察的是对供给指标之一的“可供租售量”的准确掌握。从以上两例可见，2012年物业经营管理的部分试题具有一定的灵活度和迷惑性，答题难度有所增加。物业经营管理对准确性的要求远超出其他三个科目，考生往往在答题的时候习惯选择眼熟的选项，这在物业经营管理科目中非但不奏效，还很容易出错。鉴于以上特点，考生应如何应对？考生问题一：知识点多如牛毛，如何全面掌握？上述图表分析得出的结论之一是“分值在各章中的分布逐渐趋于均衡”，也就是说，企图以攻克重点章节来谋求及格的战法几乎不可行，试题越来越注重对考生知识全面性的考察，考生不能忽视其中任何一部分。那么，面对多如牛毛的知识点，精力和时间均有限的考生如何做到全面掌握？我们认为，要想全面掌握有三步要走。第一步，事先做好学习规划；第二步，把教材变薄；第三步，把变薄了的教材再简化，运用树干式记忆法做到全面掌握。乾元智博的学员辅导服务帮助考生完成第一步量身定制学习规划。我们会给每名学员先做一次摸底评测，再根据评测结果，综合考虑学员的知识基础、专业背景、工作经历、学习时间等因素，为学员量身定制培训班学习计划。备考时间短短几个月，对于考生而言，尤其是第一年参加考试且考四科的考生，做好学习规划至关重要。乾元智博的专用备考教材名师讲义帮助考生完成了第二步把教材变薄。名师讲义去粗取精，既保留了完整的知识体系，又大大地缩减了教材的篇幅，并以知识点与大纲中的考点一一对应的方式，揭开考试的神秘面纱。乾元智博考前培训班精讲课的内部教案帮助考生完成第三步把变薄了的教材再简化。内部教案汇集考点要害，把厚厚的教材变成了几页纸，知识骨骼赤裸呈现。通过以上三个步骤，考生有限的精力就能用在关键的地方，产生最大的效用。考生问题二：知识点晦涩难懂，如何准确掌握？大家都知道，难与易是相对的，会了就不难。在理解的基础上记忆，事半功倍。很多考生舍家撇业地学习了数月，但做题时却发现，题目和选项貌似都见过，可怎么也拿不准、答不对。其实，物业经营管理这个科目的备考秘诀在于理解。比如：物业管理绩效评价指标体系中，跟收益、利润、报酬有关的就是“财务效益状况指标”；跟资产、周转有关的就是“资产营运状况指标”；跟负债、利息、流动有关的就是“偿债能力状况指标”；跟增长有关的就是“发展能力状况指标”。如此复杂的几十个指标就这样区分开了。再比如下例3，房地产投资项目财务评价指标体系中指标繁多，考生不必去记静态指标和动态指标各有几个、具体都是哪些，只需要理解所谓静态和动态是什么意思。“什么什么率”（除内部收益率）通常都是静态指标，计算方法也容易记，A的B率就用B除以A。而净现值、内部收益率这些需要考虑资金的时间价值的指标就都是动态的了，也就是说，动态指标都有一个假定的前提，数额相等的资金放在不同的时点，其价值是不同的。要知道，物业经营管理的题型没有填空题，也没有案例分析题，只有一种题型那就是选择题，因此，这样的理解记忆方式既快速又奏效。例3：【2012年物业管理师考试物业经营管理第10题】单选：下列财务评价指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中静态指标的是（ ）A.税前现金回报率B.税后现金回报率C.财务净现值D.投资回报率需要注意的是，理解的目的不在于搞学术研究，而在于应试。因此，我们通常建议考生在复习的时候有计划、有层次地做习题练习，以此锻炼应试能力。这里要特别提醒考生的是，习题的选择非常关键，题海战术非常不可取，考生一定要选择“高质量”的习题来练习。那么，什么题才算“高质量”呢？【乾元智博内部题库】在设计开发的过程中，十分注重习题的系统性以及题与题之间的逻辑联系与互补关系，围绕一个考点从多个角度巧妙提问，同时，通过多个相近考点的集中练习，完成对整个章节的全面掌握。我们认为，反复比对是有效记忆的最好方法之一。考生在比对、分析多个答案或多道习题的过程中，能深化对知识点的理解和记忆。这也是我们通常所说的“万变不离其宗”，我们的目的就是让考生牢牢掌握“其宗”，进而对“万变”形成正确的条件反射。建议各位考生在做题的时候也依此来仔细甄别、反复练习。综上，做