2011房价会下跌么.doc

2011房价会下跌么中国房价之高，让大学生和打工者们只能“蜗居”、成为“蚁族”，让人们几乎当一辈子的房奴。很多人都认为：“辛辛苦苦一辈子，只为了一套房子”。让我们一起来看一下中国的房价现状。中国房价现状：2010年中国的房价已成定局， 2009年中国的房价涨势惯性得以延续，这一年中国的房价是上涨的，而且势头强劲。尽管国家三令五申，调控新政集中发布，狂轰滥炸，可房价却不理不睬，你说你的，我涨我的。大有“走自己的路，让别人说去吧”之势。可到2010年10月，情况发生了变化，让我们先回眸一下2010年中国楼市大势。 实际上，自2010年4月16日，国务院发布的新国十条实施后的这段时间，中国的房价始终没有怎么跌。仅仅是在成交量上有些许变化，仅仅是对买房人的心理上有所影响，仅仅带来了几个月的持币观望期。入秋，中国楼市量价齐升，全面回暖。让我们来看看2010年10月15日发布在国家统计局网站上的最新统计数据：“9月：70个大中城市房价同比上涨9.1%”。前三季度，全国商品房销售面积6.32亿平方米，同比增长8.2%，增幅比1-8月提高1.5个百分点。9月，全国商品房销售面积10446万平方米，同比增长16.6%；全国商品房销售额5498亿元，增长35.2%。全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%，涨幅比8月份缩小0.2个百分点；环比上涨0.5%。二手住宅销售价格同比上涨6.2%，涨幅与上月持平；环比上涨0.5%，比8月份扩大0.4个百分点。这一组数据告诉我们，中国楼市价升量增，势头强劲。我们接着再看：据统计，30个大中城市中，有26个成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%。而作为全国风向标的京沪穗深四地楼市，自新国十条实施后迎来首次的集体飙升。成交量的大幅上涨，引发市场对下一波房价走势的猜测：房价将报复性上涨，还是迎来第二波更加严厉的调控政策？还有，房价没跌，房租暴涨，涨幅如六月南方的暴雨，如决堤400米的江西抚州大坝。房屋中介集体暴动，从股市楼市出逃热钱，先是进入农产品市场，先暴炒大蒜，再暴炒绿豆，接下来，又在租房中介市场大炒房租。据中央电视台报道，在北京，五六月份房租同比上涨了20%，一些交通便利的房源更是上涨了50%。统计显示，今年上半年，北京住房套均租金为2792元/月，而去年北京应届大学毕业生的平均月薪为2492元，还不够缴房租的。遭到如此灾难的，不只是北京的蚁族们。同样，上海、广州、深圳、武汉、济南、西安等地房租也纷纷上涨，特别是进入六七月以来，租金涨幅更猛。并且在迅速向二、三线城市蔓延。2010年10月19日晚七时， 中央电视台在新闻联播中宣布：中国人民银行决定，自10月20日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存款基准利率上调0.25个百分点， 由现行的2.25%提高到2.50%； 一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%； 其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。不要小看了一年期贷款基准利率上调的这0.25个百分点，对于动辄百万甚至数百万元的房价，这不是一个小数字。还有，这只是新一轮加息周期的开始。炒房的门槛将会不断地抬高。很可能，这次加息会成为中国楼市的拐点。9月13日， 国家统计局公布了8月份宏观经济数据，8月份CPI创出22个月的新高, 达到3.5%，而9月份CPI达到了3.6%。利率会不断地上行，现在也才2.50%，它应当高于CPI才对。负利率对老百姓的存款有失公平。利率上行是对这种不公平的修复。物价上涨对老百姓的钱包是一种减薄，可对于工厂的钱包来说，是一种增厚。工厂的钱包鼓了，可以增加开工率，可以增加就业率，可以提高工人工资，所以并不是绝对的坏事。维持一定限度内的物价上涨是好事。其实，无论是人民币的利率还是汇率，我们都应该根据不断变化的经济形势，该升则升，该降则降。市场化的利率和国际化的汇率本该如此。加息是一根调整经济冷暖的魔杖。我们所追求的是人民币的币值的动态稳定，那是一种令人赏心悦目的艺术。电要涨价，煤在涨价，油在涨价，水要涨价，肉在涨价，蛋在涨价，粮在涨价，菜在涨价，房在涨价，房租在涨价，利率上涨能让我们的神经放松些，能有效地缓冲物价上涨对我们钱包的缩水的压力，这不好吗？如果我们能机敏智睿地利用反应灵活的汇率和利率政策，来适应不断变化的市场形势，我们就会从左右为难变成左右逢源。国家统计局网站2011年6月10日发布1-5月全国房地产市场运行情况。数据显示，今年5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，涨幅比4月缩小0.4个百分点，是14个月来同比涨幅首次回落；环比上涨0.2%，涨幅比4月份缩小1.2个百分点，环比涨幅创14个月新低，其中成都房价环比涨幅为零。5月全国商品房成交量回落，加上房价环比涨幅缩小，被业内人士认为是楼市调控政策效果初显。希望房价能够真正降下来，让人们买得起房子。房价上涨分析：1.国内宏观政策资金面:GDP保8目标的实现，意味着M2得保持15-16%的增幅，对应的信贷增量为7-7.5万亿人民币。2009年为9.59万亿。2010年，截至11月，2010年新增信贷规模已经超过了2009制定的7.5万亿目标。而除了2009，2010年信贷增量超过7万亿，其他年份中国的信贷增量大多在3-4万亿。比如，2006年新增信贷规模为3万亿。可见，2011年7-7.5万亿的新增信贷规模依然相当可观。最近的中央经济工作会议，积极的财政政策和稳健的货币政策，我的理解是大体延续2010年的状态，不会大幅收紧。否则，高层怎会精准谨慎地用上“稳健”二字，而不是中性或紧缩的字样呢？再来回顾一下2009年高层所做出的对于2010年房市调控目标的描述：防止房价过快增长。现在看来，今年的调控目标可谓达到了。公开数据是全国房价全年同比增长7.1%。我自己的计算大概平均在15-20%左右。这个数字基本和中国2010年的M2水平相当。2.美元利率2010年年初，认为今年全年大概都没有买入机会，推断2011年中会出现买入机会。但2010年10月，美联储放出QE2 6000亿美元的消息，我调整了自己的计划。自己判断，又一轮全球货币泛滥在酝酿发酵中。目前，美元的利率为0.25%，日元近乎零利率。在世界货币体系中，美元和日元占了70%的权重。美国国内的情况和美国利益，决定了美国的货币宽松政策和美元低利率。而每年新增的美元，实际留在美国境内的，大概在50%左右。其余的，会在全球，尤其是新兴市场国家泛滥。公开资料显示，最近几月，外资进入中国房地产行业呈现加速状态。极低的美元利率，使得中国在这一轮房市调控中的加息空间，比之07-08年那一轮房市调控空间更为狭小。07-08年美元利率为4.25%-5.25%。中国的加息将加速美元及其他低成本境外货币的套利冲动。美元是全球硬通货。我们判断一国货币环境，不仅需要关注人民币的利率，宽松紧缩程度，更需要高度关注美元利率和美元走势。3.截至2009年年底，中国民间储蓄额度高达30万亿人民币。而成交火爆的2009年全年房市交易额度大致为6.5万亿。现在大家对现金极端缺乏安全感，未来储蓄搬家的情况在经济人理性的驱使下，会进一步加剧。虽然各地限限购政策存在，但全款支付房款比例平均已经超过30%，某些高端楼盘甚至高达50%，达到历史最高点。4.企业资金流向。实业环境艰难，恶化。据我所知，很多中小企业主动或被动，将存量，增量资金进入房地产行业。寻求保值，增值。我的观点：2011年的房价还会趋于涨势！这是多数业内人士对房价走势的基本判断，其支撑的理由：一、以往的经验证明中国的房价总体向上的趋势一直没有改变，即便有阶段性的下跌也很快被报复性的反弹所淹没；二、2010年调控复空调的事实告诉我们，在楼市利益群体的博弈中，弱势的购房者享受的依然是高房价的苦果。屡调屡涨的结果，使中低收入者由期望到失望，由失望到绝望三、政府前堵后追的调控政策,紧地根,紧银根,限购买使得开发商开发积极性大减,当资金流向商业地产等方面，后期的开发量会越来少,开发量少意味着供应量减少。只望在供应量减少的情况下，调下房价是绝无可能的；四、城市化的发展正在发生变化，因为推行“优三退二”的产业战略，大都市的二产正在逐步退出。这一举措，正在推动市、县、镇扩容,城市化将被城镇化所替代。层层扩容，意味着住房需求将不断增大。增大的需求，无疑会抬高房价。二、三线城市尤其是三线以下的城镇一方面享受着承接二产带来的经济成果，另一方面也将承受由此推高的房价之痛；五、经济适用房与廉租房的推出可以解决一部份人的住房难的问题，但商品住宅的房价不仅不会降低，反而会更高。因为经济适用房的客户群多数都不是商品房的购买者，分流后的商品住宅的市场化将会更加充分。在市场化充分的住宅市场里，政府对房价的干预将会日见其少，房价一定时期内走高将成为一种定势；六、通胀由预期变为现实，更坚定了不少人投资实物的信心，在“存钱不如买房”的理念驱动下，买房热又在悄然兴起。“市场热，房价涨”几乎是一种铁律;七、推高房价的内生动力是地方政府和开发商，一个卖地，一个买房。就他们的本意来讲，没人会主动降价。有人说，开发商与地方政府团结如一人，试问楼市天下谁能敌；八、土地财政未去，新的税赋又增，提高了成本，助推了房价；九、房地产市场走高端路线，抬高房价，赚富人的钱，少了许多舆论的谴责，多了一些抬高房价的理由；十、讲故事，炒概念，造美梦之风在房地产界蔚然成风，对住宅市场美好预期，使得很多投资客仍然着迷住宅投资。十一、中国房价如果突然回落，必然对中国经济会带来不小的打击，政府的政策只能在一定程度上一直房价的狂飙，并不能阻止房价继续上升的趋势。无论是对房地产价格“唱多”还是“唱空”，都需要一个理性的认识，而不是偏颇。对于“唱多”方，需要认清一个事实，就是世界上没有“大起不落”的楼市。疯狂的房价曾造成了日本“十年的大萧条”；1998年的东南亚金融危机造成了房地产的大起大落；2008年的美国“次贷”造成全球金融风暴。因此，从