杭州市房屋健康普查的探讨.doc

杭州市房屋健康普查的探讨【摘要】： 随着建筑业的不断发展，如何做好既有房屋的管理已经成为我国在房屋管理上的一个很大缺陷，由于历史的原因，既有房屋的信息很难查询。本文结合既有房屋管理实际，提出了建立房屋健康普查并建立房屋健康档案的构想，并通过杭州市某社区进行试点，取得了较好的效果，为今后的既有房屋管理提供了一个较好的方法。【关键词】: 房屋; 健康; 普查; 档案; 评级1 引言随着建筑业的不断发展，其已逐渐进入了新建与维修改造并重时期。由于历史原因以及我国现行的房屋管理体制缺陷，管理部门对既有房屋缺乏有效的管理办法，房屋存在的相关问题无法直接掌握，特别是对私有房屋在管理上处于“真空”状态1-3 ，对既有房屋管理工作迫在眉睫。为有效的对既有房屋进行管理，2007年，杭州市房屋安全鉴定所提出了“建立房屋安全健康档案”的管理设想4，并于2008年开展既有房屋健康普查建档试点工作。通过不断摸索，编制既有房屋健康普查方案，设置健康普查表格，制定健康普查标准，取得良好的效果，为今后的既有房屋管理提供了一个较好的方法。2 健康普查方案的制定2.1健康普查的定位：此次普查的范围包括杭州市房管局GIS上有产权标识的房屋，目前共有约8000万平方米的建筑物，约32000幢房屋。综合防灾要求此次普查应达到如下实用目标：（1）通过对房屋的现场调查和资料收集，确立房屋健康的主要技术指标，建立全市既有房屋的信息数据库。（2）通过对数据的录入、处理、标识、统计，为城市各级管理部门提供各种需求的杭州市辖区内房屋数量、分布、结构特点、抗灾能力等综合信息，达到以图管房。(3) 实现GIS信息系统与城市规划、城建、土管、消防、统计、财政等部门信息系统对接，实现数据共享，构建“数字城管”，建立长效的动态的城市管理机制，提高城市房屋抗灾防灾能力，为政府部门统筹使用城市建设、管理资金，城市科学规划，构建城市管理应急机制提供基础数据。2.2健康普查的内容2.2.1 房屋概况依据房屋的基本概括，房屋管理部门和房屋所有人就可以采取不同的预防措施，防止和减少事故地发生，也可以在险情出现后迅速地采取最有效的补救措施。房屋概况包括：1）名称；2）地理位置（所在街区、门牌号、GIS上的地号）；3）产权信息；4）建设年代；5）建筑面积；6）朝向；7）平面形状；8）使用功能；9）结构形式；10）楼梯、电梯设置 11）阳台、走廊设置；12）幕墙形式；13）外饰物设置；14）装修情况；15）历史使用情况；16）周边环境。2.2.2健康状况通过对健康状况各个因素之间的讨论，可以给出房屋的健康等级，这样有助于管理部门从整体上把握一个房屋或一块地区的房屋健康状况。健康状况出生状况使用状况抗灾能力出生指标资料指标缺陷指标地基基础上部承重结构围护结构设施设备抗震指标抗风指标消防指标环境指标图1 健康状况结构图1. 出生指标-指既有建筑的建造是否按当时国家的基本建设程序，分规范、正规（正规设计与施工但不符合基本建设程序）和非正规。2. 资料指标-指既有建筑的相关图纸资料是否齐全，分资料齐全、主要资料齐全和无资料。3. 缺陷指标-指既有建筑建成后结构是否存在缺陷，且缺陷尚未弥补，分无缺陷和有但不影响结构安全的缺陷（影响结构安全的缺陷归到使用状态）。4. 地基基础-包括房屋的沉降裂缝、腐蚀、老化、倾斜情况。 5. 上部承重结构-包括房屋的梁、柱、屋架及支撑体系、承重墙体、楼屋面的裂缝情况、变形情况、腐蚀情况等。6. 围护结构-包括房屋的屋面防水、吊顶、非承重墙体、门窗、外装饰、悬挑物、外挂物等。7. 设施设备-包括房屋的电力设备、上下水设备等。8. 抗震指标-抗震指标主要考虑房屋的建造年代、结构类型、平面形式、地基基础情况、历史使用等。9. 抗风指标-抗风能力主要考虑房屋有无大型的广告牌、及广告牌缺陷情况等。 10. 消防指标-消防能力主要考虑房屋的安全疏散通道、消防设施等。11环境指标-环境指标主要指房屋周边存在的施工影响、自然环境影响等。2.3实施的方案2.3.1制定普查标准既有房屋健康普查是通过直观的检查测试以及资料收集和询问的方式得出普查结果，结合工作实际，参照现行的规范、标准和规程，制定杭州市既有建筑健康普查技术指南，以适应普查工作。该指南将房屋的健康状况分为四个等级，分别为：健康建筑、亚健康建筑、病态建筑、病危建筑。并根据此标准体系制作普查表格，表格要求规范化，数据含义明确、统一，有利于对普查结果进行统计分析。填写内容要尽可能简化，以减少人工输入的工作量。每个具体栏目如何调查，如何确定标准，如何填写，都要给出具体详尽的说明。2.3.2开展试点工作进行普查的试点工作，通过对试点地区的调查，改进普查方案。普查的试点工作大致如下：鉴定技术人员根据制定的表格，根据GIS图标识，联系资料管理部门、社区、业主，到现场直接检查、询问，根据检查结果判断房屋的基础信息、使用信息和抗灾信息，然后判断健康状况。作好工作的汇报工作，提出普查标准及普查表格的不足之处。2.3.3普查队伍的组织和培训5-6普查工作是一项复杂的系统工程，必须要有一批既有专业知识，又有丰富的社会经验的普查队伍。普查工作因由市政府直接操办，以街道为单元开展工作。普查队伍 由街道干部和房屋鉴定部门的专业技术人员组成。街道干部熟悉地域，社会工作经验丰富；专业技术人员专业知识较强，保证普查的质量。各社区应成立专门的普查机构，对辖区内所有建筑物进行摸底排序，并在杭州市GIS系统中的地形图上划分编号，组织人员进行普查，要求参加调查人员应具有较强的责任心和一定的专业知识。同时普查方案制定部门开展房屋健康普查培训班，针对普查表格的具体内容，对普查人员进行系统培训。在实际普查时，调查人员以街道为单位进行承包调查，充分利用现有的房屋资料。2.3.4建立“房屋健康档案”将普查的结果数字化，一方面可以根据计算机统计功能对杭州市总体或某地区的房屋健康状况进行分析，另一方面可以将数据结果进行处理，得到另外的一些相关信息，比如房屋的防灾抗灾能力。这些可以为今后的房屋使用安全管理、督促检查、城市规划、危旧房改造以及城市防灾抗灾提供基础资料和依据。3 试点工作报告3.1检查对象、方法、依据3.1.1检查对象此次检查的对象是杭州市某社区的所有的房屋，共计142幢房屋，建筑面积约629000平方米，其中包括GIS上有产权标识的104幢房屋和GIS上无产权标识的38幢房屋。3.1.2检查方法由杭州市房屋安全鉴定所直接派出专业技术人员，根据GIS图标识，联系资料管理部门、社区、业主进行房屋的资料情况了解，到现场直接检查、询问，根据结果判断房屋的基础信息、使用信息和抗灾信息。3.1.3检查依据参照现行的规范、标准和规程，拟草了既有建筑健康普查标准体系，并制定了房屋健康调查表，进行房屋检查。3.2 部分普查结果及分析通过对普查表格数据的统计整理，可以得到相关结果，其中部分结果请看图2、图3、图4。 图2 各类使用房屋幢数构成比例图 图3 住宅楼的拆改情况 图4 房屋健康普查结果面积构成比例图从图1可以看出，此社区的房屋主要以住宅和商业办公楼为主，这与其所处的地理位置存在着良好的对应关系；从图2可以看出，此社区的房屋存在轻微拆改的情况较多，主要包括厨、卫门洞移位、拆改非承重墙等，这些行为虽然对房屋不造成结构上的损害，但是它会降低房屋的整体抗震能力；从图3可以看出，此社区房屋的整体健康以级和级为主，占总建筑面积的95.6%。这里的级房屋主要是指局部承重结构遭受破坏、结构已出现危险迹象的房屋。4 结语本文介绍了房屋健康普查的具体方案，给出了普查的详细对象和实施方法，通过对杭州市某社区142幢房屋的健康普查试点工作，我们得到了这一社区各个房屋的健康档案及社区的整体健康状况。此次试点表明本文所提出的房屋健康普查方案能有效的结合杭州市房屋管理的实际情况，得到较为满意的结果。但是在杭州市全面推行这套普查方案的时候，由于时间、财力、人力上的不足，方案中还有下面几点值得注意：（1）优化标准。健康普查标准的制订不仅要遵循其科学性，还要考虑到它的可操作性，便于普查人员开展工作。（2）引导舆论。加大宣传力度，争取老百姓能够支持，以便普查工作的顺利开展。（3）开展培训。做好普查人员的培训工作，提高人员水平和工作熟练度。（4）数字存档。使普查结果数字化，便于今后的数据统计和分析。参考文献1张子智. 论城市房屋安全管理的必要性J. 中国房地产, 2000(11)2刘杰.