控制性规划总说明.doc

控制性规划总说明一、概述：大连松源海上乐园、国际旅游渡假村拟建在后石村滨海大道一侧，占地约123公顷，建筑面积约为90万平方米。是在原有滩涂的养殖区内填海而成。南面临海，北面靠山，是一处极佳的自然景观。滨海路建成以后，这里成为金州区海上最大的亮点。此地交通方便，有两条大道与市内相连。一是后石村路，二是滨海路。此地累年平均气温为10.3，极端最高气温为38.1，极端最低气温为-19.0。夏季（8月）累年平均气温高达23.9，冬季（1月）累年平均气温低至-5.0。此地降水日主要集中在夏季，占全年的43%，春季占全年的21%，秋冬两季相近，各占全年的18%。此地风向一年中以东南风为主，频率为25%。冬季北向风占优，频率达17%。本海湾静风较多，频率为21%，尤其是秋季，频率高达34%，整个夏季基本无大风。大海是渡假村的主要景观，也是重要的娱乐中心，本海湾的潮汐主要特征如下：最高高潮位 2.99米最低高潮位 0.54米最高低潮位 1.60米最低低潮位 -0.81米平均海平面 1.29米最大潮差 2.73米平均潮差 1.45米平均涨潮历时6小时12分平均落潮历时6小时15分涨落潮流流速较小，一般在15cm/s以下。潮流旋转方向皆按逆时针方向旋转。海水温度夏季（8月）湾内水温大于26，秋季（10月）湾内水温在20，冬季（12月）水温67，金州湾冰封期约3个月，冰厚520cm。此海底以粉砂质砂为主，因此在建立新浴场时应换沙。在此处海域水浅坡缓，适于游泳。在海域南侧有一片礁石，落潮时露出水面，不宜游水，所以在本次的规划中拟将此处设人工的魔幻岛，做为海上娱乐项目。二、设计依据：1、关于向大连松源海上乐园有限公司挂牌出让国有土地使用权的批复，大金政地城字2004150号。2、依据松源集团公司提供的松源海上乐园的规划方案图。3、依据4月11日松源集团公司提供的关于松源海滨渡假村详细规划内容和要求的文本以及对原规划方案的修改意见。4、依据国家规范对控规设计要求的深度。依据上述文件的要求特编制本控规设计图。三、设计范围：控规的规划范围除了给定的红线内的各项指标外，尚包括了推平王宝山的规划设想，此处准备布置一所五星级大酒店和临海处的一条饮食服务中心以及滨海路外侧的四项娱乐项目。1、游艇俱乐部；2、大浴场；3、魔幻岛；4、入口大门及水上宾馆，使其成为一处完整的旅游渡假村。四、功能关系：1、滨海路以北为旅游渡假村的居住用地，以南和以西为渡假村的娱乐用地，指的是对海域的利用和规划。2、王宝山以西做为第一期用地，路北为居住区，以南为娱乐区，在海上利用原有渔船码头改造成为游艇俱乐部。3、王宝山以东做为第二期、第三期用地，路北为居住区，路南为娱乐区，这个区主要是要改造大浴场和在礁石上建立魔幻岛的海上平台。4、王宝山准备拆除，准备在此地规划一座五星级宾馆和一处餐饮中心。5、居住区内沿滨海路设有一条绿化走廊，靠绿化走廊布置有三处三星级的产权式酒店。6、居住区内共布置有四处会所，它是住宅区的服务中心。居住区分三种类型的住宅，单体别墅、联体别墅和多层住宅以满足不同层次的居住要求。五、道路系统：滨海路为观光交通路线，后石村路为渡假村与市内主要交通运输路线。为了减少滨海路的车辆以及居住区的安静，特在二、三居住区的北侧开辟一条干线，做为出入居住区的主要通道。居住区与滨海路之间不得有车辆通行，只有人行路。本渡假村道路分为三级：一级：16M 路面宽12M 双向路二级：12M 路面宽8M 单向路 三级：6M 路面宽3M六、分期修建：本工程分三期修建：第一期：用地15.87万m2 建筑面积11.05万m2第二期：用地91.7万m2 建筑面积46.82万m2第三期：用地17.7万m2 建筑面积9.89万m2其内容详见表1。在第一期工程之后将陆续开展海上娱乐项目，其内容详见表2。七、水的利用：渡假村对水的利用和规划十分重要，它是渡假村的灵魂。水不仅是生活的必须，更是娱乐和观赏的必须。在本工程中设有淡水和海水两个系统。淡水系统来源是从一条小河筑坝而成，积累后将其引导至居住区中心，形成一个小湖。再经一条绿化走廊流向大海。另一个来源是将生活用水经过污水处理后排放到湖里。这样可以永远保持湖水稳定与生态平衡。在居住区的四周拟留一道环形水域即可保持居住区的安静，又可增加环境的美色。这条水更是与大海呼吸相通的。它将与大浴场的改造连在一起，用拦海长堤将这条水的水位固定下来。拦海长堤标高为1.29米，与平均海平面1.29米取平。大浴场的改造填沙宽100米，纵长为1000米，横向标高1.351.00米。在浴场纵向布置有更衣室、厕所、淋浴，共四处，采用可拆卸的轻便结构。八、标高的选择：1、二区、三区室外地坪以滨海路路上标高3.8米为基准，地坪自然坡度选择0.40.9，满足室外自然排水的要求。雨水均排至环形水路和中央淡水湖，最后排到海里。建筑室内外高差公建为0.60左右，住宅为0.45左右。2、一区是山路，由此向南放坡，最高处为30米，最低处为1012米，可以错台修建住宅，即有好的朝向又有好的视野。3、一区的娱乐部分临海，地形北高南低，选择标高为8米，原地面标高为7.057.8米，土方可维持自平衡，建筑开槽土方可给平整场地之用。4、魔幻岛为人工岛，在礁石上砌筑而成，岛顶标高选择为3.4米（历年中大潮最高水位为2.88米），与滨海路标高差0.8米。5、大浴场填沙标高为1.351.00米，坡向大海100米，厚度为0.5米，人工海堤为1.29米，用以控制大浴场的海水标高。九、土方量计算：1、填土范围：1#虾池和2#虾池。因为是滩涂且被滨海路围合，所以需要填方，其设计标高与滨海路标高一致3.8米。考虑规划设计和场地排水需要，本工程确定场地排水坡度为0.4%-0.9%，土方计算中已考虑其增加量。2、沿滨海路内侧布置一条40米宽绿化带，其地面标高低于滨海路0.5米。3、在1#、2#虾池中有池梗、淡水湖和共同沟，土方计算中均应考虑所占填方的数量。4、土方量计算表1#虾池3334053立方米2#虾池681831立方米1#虾池垫坡427956立方米2#虾池垫直41345立方米池梗-21940立方米淡水湖-84052立方米绿化带-21000立方米共同沟-8706立方米总计4349487立方米十、环境工程：松源国际渡假村是一座环境优美，水域纵横，魅力无限的地方，在环境设计中有四大项是渡假村的亮点。其一是绿化走廊。在滨海路内侧布置一条40米宽的绿化带，在绿化带中有一条像飘带似的河流，它是环形海一部分。在这条长达2000米的绿化走廊中布置有小品、雕塑、花坛，在中间设一绿化广场，广场中部设一标志性的雕塑，它是本渡假村的视角中心。绿化走廊地坪标高比滨海路低 0.5。其二是环形水域。这是本渡假村的特色之一。在原有的养虾池中予留一条环形水域，既是渡假村的边界，又是它的环形公园。它的存在给渡假村带来了宁静和美丽。它与海连通，它的标高与大浴场标高一致，为可控标高。其三是淡水湖。在区的中部设一淡水湖，它的不规划外形使环境更加活跃。湖水来源于后石村的一条小河，本工程对这条河采取了筑坝拦水工程，并将淡水贮在坝中，建一条水渠将淡水引到中间淡水湖，淡水湖的水将逐步排放到环形水域中然后进入大海。淡水湖水位高于海面，标高由拦水坝控制，暂定2.8m.其四是小环境。本工程多采用庭院式的产权酒店。特别重视庭院的绿化工程，院与院不设围墙，以绿荫做屏障，每个组团的中部布置有公共绿地，所以整个小区的建筑均藏在绿树丛中。十一、关于大连松源海上乐园国际旅游渡假村的第一期工程的设计内容，包括两部分。第一部分是温泉旅游渡假庄园，它位于后石村路北侧，是分散独立式的产权酒店。第二部分位于路南，是娱乐项目，统称乐天世界，是一座不受天气影响的四季城。在海上还有予备项目，如小浴场和游艇俱乐部，下面分别将设计要求陈述如下。1、低层独立式产权酒店的设计要求：A、独立式：序号单体建筑面积单位比例层数车库1300平方米25%23一车位2400平方米50%23一车位3500平方米25%23二车位B、联体式：序号单体建筑面积单位比例层数车库1250平方米25%3一车位2300平方米50%3一车位3400平方米25%45一车位C、会馆的设计要求：它是社区的管理中心，它还是一座多层的带有温泉性质的产权式酒店。其规模为5600平方米，不高于5层，内容有50间客房、中西餐厅、娱乐健身、温泉桑拿康复中心和管理中心。康复中心和管理中心各500平方米，其余按旅馆要求设定。2、乐天世界：这是一座室内娱乐场所，不受天气变化的影响，可称为四季城。它是集温泉疗养、健身娱乐、餐饮美食一体化的项目。它的总建筑面积约5.7万平方米。其内容包括下列四个方面：A、温泉洗浴：包括温泉疗养、室内游泳、桑拿、水上娱乐。B、体育项目：篮球、排球、羽毛球、网球、乒乓球、室内高尔夫、壁球、攀岩、旱冰、滑冰。C、娱乐项目：射击、射箭、电子城、KTV、电影城等等。D、饮食服务：美食街、精品店、商场等等。上述四项可分区布置，在温泉疗养处可设置若干客房，以满足顾客留住的需要。在它的室外应设置较大停车场，以满足对外运营的需求。在靠海处设一处小浴场，浴场被海堤围住，堤外是游艇码头。小浴场需要换沙、需要布置更衣淋浴和厕所。十二、各单体娱乐项目的设计内容和要求（下述项目均为予备项目）：1、游艇俱乐部：A、利用原有的渔码头，将其延长150米，在较深的区布置游艇俱乐部的停靠码头。B、码头平台标高取值1.8米，与原有渔码头一致。C、在岸边设游艇俱乐部主体建筑，用地20000平方米。建筑面积：6000平方米层数：3层内容：办公用房、管理用房、中西餐厅、娱乐中心、客房约50间。2、五星级宾馆：建在准备拆除的王宝山原址上。用地面积：50000平方米建筑面积：50000平方米层数：裙房3层，主体12层内容：低层与高层建筑相结合的产权式酒店3、海鲜坊：用地30000平方米，建筑面积20000平方米。建在准备拆除的五宝山原址上。它是一条饮食服务街，包括精品店、旅游纪念品店等服务设施，以23层建筑为主。4、魔幻城：占地：约70000平方米建筑面积：35000平方米层数：24层内容：魔幻城由两部分组成：其一是海底世界，约15000平方米，主要内容是介绍海上探险、水底生物演示、模拟海盗战争。游者随船身临其境，惊险刺激、增长知识。其二是魔幻世界，约20000平方米，主要内容有星空探险、移动射击比赛、小型迪斯尼、银河旅游、游者乘飞船身临其境，教育与刺激相结合。魔幻城建在礁石上，是人工打造的平台，平台标高3.40米。在这个平台上布置有绿化广场、雕塑广场，在环形路上可垂钓，在娱乐场内均布置有餐饮服务，为游者尽兴。5、三星级宾馆：占地：20000平方米建筑面积：10000平方米层数：36层位于滨海路南端填海而成，它与本旅游渡假村在滨海路方向的入口大门相结合，设有独立通道进入魔幻岛，此处凭海临风，景致极佳，旅馆布局采取了分散式，栋栋靠海。6、大浴场：在滨海路外侧设一平台，台面标高为1.5米，宽约100M，长约1000M，平台上布置有更衣室、淋浴间和公厕，在平台的外沿换沙，准备打造一个大连市最优的室外大浴场。在远处设一拦海长堤，用来控制大浴场的水位，堤顶标高为 1.0米，涨潮时水位1.5米，落潮时水位 1.0米，大浴场水深约0.52.8米。7、旅游学院：拟建在后石村路北侧，占地15万平方米，建筑面积8万平方米，层数35层。十三、技术经济指标表： 用地分类指标 表1项目内容一期工程二期工程三期工程合计别墅区建筑面积2万m224.57万m24.9万m231.47万m2容积率用地面积0.355.7万m20.3570.2万m20.3514万m2联体别墅建筑面积1.4万m24万m25.4万m2容积率用地面积0.43.5万m20.410万m2多层住宅建筑面积1.68万m212.75万m214.43万m2容积率用地面积1.51.118万m21.58.5万m2会所建筑面积0.56万m21.4万m20.49万m22.45万m2容积率用地面积0.70.8万m20.72.0万m20.70.7万m2公共建筑建筑面积5.7万m24.10万m24.5万m214.30万m2容积率用地面积1.24.75万m22.02.05万m21.53.0万m2总建筑面积11.34万m246.82万m29.89万m268.05万m2总用地面积15.87万m291.7万m217.7万m2125.3万m2容积率0.700.5