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房地产入门三要素踏街、市调、扫楼是进入房地产门槛的最好、最快速的方法。第一章 踏街一、踏街的概念和意义 概念：感觉区域环境，熟悉并记录相关事物如公用事业、交通、商业、道路、教育、医疗等。 目的：为了了解所要服务楼盘的周边情况及配套设施，发掘地段潜力和特点，熟悉产品所在地段（亲身感受）意义：踏街可以培养从业人员的基本行为素质 1、坚忍不拔的毅力； 2、不厌其烦的耐性； 3、细心细致的工作能力；二、方法及注意事项 1、准备：1）拿一张地图把所踏区域放大几份；2）划区域；3）选择路线；4）带好复印图、笔、本； 2、踏街的记录事项：1）道路、交通；2）公共设施、商业金融、教育文教、医疗、企事业单位等；3）楼盘，包括已建、在建、未建、已售、可售、未售等（卖完半年内都要记录） 3、踏街的方法：1）一图法：在一张地图上标出所要记录事项的各种符号并在笔记本上注解；2）多图法：给每张地图上注明不同内容，分类记录，直接注解；3）分路合并法：一张纸专用记录一条主干道的所有事项，回来后整理在一张地图上面。 4、踏街的注意事项要勤奋、准确、理解、应用、提高自己。三、踏街后的作图和总结工作 1、作图作图时要求记录信息准确位置、详尽、细致。建议绘制一张图，分别用彩笔和字母符号标出记录的信息和位置。 2、总结踏街后要书写踏街总结报告，通过文字论述、分析所踏区域的整体环境。四、踏街报告的内容和标准 一）区域位置 二）区域环境 1、区域属性； 2、区域人文环境（人文、古迹自然资源的特点） 三）区域公共配套 1、道路交通：主干道、车道、绿化、路况等，通达性连接哪个区、路；交通、公交线、铁路、哪路车、分别到哪、中间标志性区域。 2、商业金融：有哪些商场、超市、有特点的超市、餐饮等；周围有哪些银行。 3、文教：大中小学，各类学校。 4、医疗：各类医院、诊所、药房等。 5、企事业单位：工厂、公司等；政府机关。四、楼盘 1、供应量：包括已建、在建、未建、已售、可售、未售等。 2、价格房型：单价、总价、主力房型、主力面积、销售率、销售周期等。 3、客源情况：客源成份、特征。五、总结 1、环境部分 2、市场部分（每项至少5条）第二章市场调研一、房地产市场调研的含义 房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地 产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。通俗地说，房地产市场调查就是房地产经营者的“千里眼”和“顺风耳”。二、房地产市场调研的重要性a) 市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提；b) 是销售稳定和提高的基础；c) 是了解竞争对手优、劣势的有力方法；d) 是楼盘本身提高经济效益的主要方法。三、市场调研的内容1地段（地点、交通、环境等）2公司组成（发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等）3基本参数（占地面积、总建筑面积、容积率等）4建筑类别（商场、住宅、商住房、别墅等）5面积与户型（面积与户型配比情况）6 周边及区内配套设施（周边包括教育、购物、医疗、金融等；区内包括会所、健身房等）7 价格（起价、均价、最高价）8 推广策略（现场促销方式、广告推广方式）9 销售情况（销售率等）10付款方式（一次性付款、银行按揭、免息分期付款等）11客户群体（客户群体分布情况）12楼盘优、劣势等四、调研方法1网络调查法通过电脑网络进行一些基本资料收集，了解楼盘的概况。2电话调查法直接打电话到售楼处，电话调查时可用很客气的语调表明自己是同行调研。3亲临现场调查法亲临现场调查法可采用以下几种方法：1) 扮客户买房：优点-可以从销售人员口中获得有效信息；缺点-不够详细，只能针对小范围了解数据，如问太专业太多的问题会让售楼员察觉你是同行，反而无法获得调研表需要填写的内容。2) 以同行身份直接调研获取相关数据：优点-以同行身份可以直接请销售人员帮助填写调研表的所有内容；缺点-内容虽然详细，但不够真实，实质性的数据无法获得。3) 以同行身份去买房：同行也要买房，抱着确实要买房的心态去踩盘（切记：态度一定要好）你会收到意想不到的效果，而且可以间隔性地去调研。优点-可 以用专业的语言去问对方楼盘的详细情况，让售楼员感觉你是准客户时，你会得到楼盘的真实有效的信息。第三章 扫楼一、扫楼的概念和意义概念：感觉区域人文环境，熟悉并记录相关事物如居住人群、物业管理等。目的：为了了解所要服务楼盘的周边人文环境及配套设施，发掘潜在客户和意义：扫楼可以培养从业人员的基本行为素质1、坚忍不拔的毅力；2、不厌其烦的耐性；3、细心细致的工作能力二、方法及注意事项1、准备 准备好笔和本用来记录 准备好项目所需本项目资料（如楼书；DM单；户型卡等；要标注本人姓名及联系方法）； 如果允许的话可以带上小礼品；2、方法 定点式的扫楼：在每户人的人家的门上插上DM单，让客户回家的第一时间能取到所派发的DM单（主要针对的是居民楼）。 拜访式的扫楼：以一人或两人一组（最好为一男一女）对所要扫的楼宇内的业主进行拜访，讲解项目情况