重庆隆翔公司.doc

重庆隆翔公司小组人员：江妍、杨娜、蔡欢、刘艳武、谭浪目录1、 公司简介.12、 项目简介.1 （一）项目配套4 （二）交通状况.5 （三）装修状况.5 （四）楼层状况.5 3、 市场行情.54、 竞争对手分析.85、 重庆房地产环境分析.8一、 公司简介 重庆隆翔公司成立于2000年，注册资金雄厚，员工多名 ，是一家综合型实力集团 ，集团旗下拥有 建筑工业、地产投资、开发、物流平台建设与营运管理等机构合作单位。公司坚持以市场为导向，以创新为动力，以品牌经营为核心，以资本运营为手段，力争将公司建设成为管理领先、规模领先、服务领先、效益领先，具有较强竞争力、影响力、可持续发展力，多元化、规模化的大型开发投资企业。公司在全国各地都拥有其分布的分公司。 公司经过全体员工的不懈努力，已经取得了令人瞩目的成绩。我公司拥有一支业务精通，操作能力强的骨干队伍。在为客户提供多种投资开发解决方案的同时，还可以为海外客户开拓中国市场寻找资源和后续工作为您解决一切后顾之忧。提供专业化、个性化、全天候、全方位的服务。 公司自创立以来始终秉承“诚信、高效、规范、稳健、求实、创新”的经营理念，以 真出于诚，诚由于真，的服务理念 ，服务大众，用心的服务赢得了众多企业和群众的信赖和好评，在全国各地逐渐树立起公司良好品牌。现如今我公司旗下开发的“隆翔寰宇天下”引位于江北嘴CBD中心地段占地面积:93334平方米，建筑面积:430000平方米。主要以别墅、小高层、高层、超高层 建筑风格：新古典主义建筑，承袭欧洲百代经典美学 超高层楼型：六梯七户为主，六梯六户为辅 高层楼型：三梯四户为主，两梯三户、两梯两户为辅 别墅特色：带电梯联排、类独栋周边距离重庆大剧院，科技馆，江北嘴CBD中央公园约100米，东临长江、嘉陵江两江交汇，拥有中国西部地区得天独厚的景观资源。 寰宇天下位于CBD中心，与解放碑商贸区、弹子石商住区隔江相望，离江北商圈，解放碑商圈、南岸商圈等区域约3公里。 寰宇天下占地约140亩，总建筑面积约43万方，集超高层、高层全精装豪宅，一线观江别墅等为一体的城市顶级豪宅项目，是目前江北嘴CBD内仅有的两个住宅项目之一。二、 项目简介（一）项目配套 寰宇天下所处的江北嘴CBD是两江新区的核心区域，未来将成为长江中上游金融及商务中心，其中规划有约360万方商业及文化娱乐项目，包括多个五星级及超五星级酒店，顶级写字楼，以及由中海九龙仓共同开发的包含约9万方的顶级购物广场的国金中心等等。同时紧邻解放碑商圈、江北商圈。 寰宇天下周边教育资源： 3公里范围内中学有6所。分别是重庆38中、巴蜀中学（重点）、复旦中学（重点）、11中、26中、29中。 （二）交通状况寰宇天下交通状况： 101路公交车：重庆大剧院(江北城) -红旗河沟公交枢纽汽车北站；861路公交车：中央公园-盘溪转盘金果园北门 ；未来共将建成三座大桥连通江北嘴地块，包括已经建好的朝天门长江大桥、黄花园大桥，在建的千厮门大桥。地块附近未来还将建成轻轨6号线与轻轨9号线站点。（三）装修状况精装修 （四）楼层状况 别墅、小高层、高层、超高层 建筑风格：新古典主义建筑，承袭欧洲百代经典美学 超高层楼型：六梯七户为主，六梯六户为辅 高层楼型：三梯四户为主，两梯三户、两梯两户为辅 别墅特色：带电梯联排、类独栋均价：起价22000元/平方米三、 市场行情在上海、北京、深圳等一线城市，房价就像脱了缰的野马，一路飙升。在今年5月，深圳的全市成交均价每平方米14223元，而上海也突破万元大关，楼市平均成交价格达到10292元/平方米。而在房价的飞速上涨过程中，今年上半年的涨幅尤为明显。现在上海、深圳许多房屋的价格都在一两万以上，甚至有些达到了每平方米3万的价格。而当地人的工资水平却远远不能赶上房价的涨幅。这样的价格对许多人来说已经是“天价”，许多人因为房价太高而放弃或延缓买房的计划。如果房价继续大规模上涨，炒房者手上的房子就会很难“脱手”。因此，上海、深圳这些一线城市的房屋价格的上涨空间不会很大，外资在这些地方投资房地产的利润就会缩水。外资为了保证赚取更多的利润，目光就会逐渐向房价还有很大升值空间的二级城市转移。如果外资要想在二级城市中寻找新的投资点的话，重庆会是外资比较中意的一个考虑的对象。首先，重庆作为直辖市，又作为新兴的“统筹城乡试验区”，国家在土地方面会有更多的优惠政策，这对重庆的房地产开发提供更多的便利机会。第二，由于重庆的房价起点本身就低，虽然现在重庆的房价涨得很快，但以重庆的城市地位和影响，现在的房价是远远不匹配的。因此，重庆的房价还有很大的升值空间。第三，现阶段，大量的区县的购房者纷纷到主城购房，区县购房群逐渐成为购房大军的主流。现在重庆的城市化水平只达到43.9%，这就意味着还有更多区县的人会到主城区买房，还有即将从农村人口变为城市人口的人也急需购买一套住房。因此，重庆存在一个巨大的购房市场。不久前，央行发布了将第二套住房首付比例提至四成、并提高房贷利息的政策，这在客观上却为外资投资房地产提供了较广阔的市场。提高购买第二套住房的首付，虽然在一定程度上遏制了炒房的行为，但也仅仅是遏制了普通的炒房者。这类炒房者数量占据炒房大军的绝大多数，他们资金少，炒房的规模小，多是依靠通过银行贷款来进行炒房投资，只要银行的贷款利率有所变化，都会影响到他们对炒房的决策。但在炒房质量上，外资炒房团多是境外的机构或企业，炒房规模大，比如澳洲麦格里集团就一次性收购新茂大厦等等。外资炒房团资金雄厚，根本就不需要通过银行贷款来进行房地产的投资，因此，即使提高首付对外资来说根本就没有影响。相反，因为提高首付，国内普通的炒房者减少，这就为外资提供了更多的“房源”。外资有了更多可投资的地方。特别是像重庆这样房源供应相对充足，而大规模的炒房团缺少的二级城市，更容易让外资有机可趁。虽然在这几个月重庆的房价受到全国的瞩目，许多的外地炒房团纷纷进入重庆，试图也“捞一笔”。但对于外资来说，让他们在撤出北京、上海这些一线城市，大规模进入重庆投资房地产，这在近期内是不可能的。 在上半年房价飙升的深圳，国庆7天的新房成交仅为82套，平均每天不到12套。在上海，楼市交易同样是相当清淡，二手房客户的看房量和意向签约人数均只有半年前的50%左右。9月27日夜，人民银行与银监会联合发出关于加强商业性房地产信贷管理的通知，要求第二套住房首付提高至40%，并明确贷款利率同时提高10%。虽然目前市场还在等待相关实施细则以厘清“第二套住房”的概念，但不少买房者已经产生了惜买观望的心理。同时，一些商业银行也已经从市场内部感受到了房价“高处不胜寒”的风险，试图通过紧缩银根实现自保，这两方面的因素综合作用，导致了市场交易的萎缩。 就长期而言，随着中国经济的蓬勃发展，房价上涨是一个大趋势，但如果房价上涨过快，超出了国民经济和民众的承受能力，反而会伤害整体经济的活力和可持续性。事实上，房价脱离经济基本面过快上涨的苗头已经出现，今年4月、5月、6月、7月和8月，70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.4%、6.4%、7.1%、7.5%和8.2%，房价涨幅逐月加快。因此，如何让房市“软着陆”，就成为宏观调控不得不面对的难题。综合来看，“高位缩量”本身就已经是令投资者担忧的市场信号，而商业银行出于自保的目的，不排除有进一步紧缩银根的措施(深圳部分银行已经开始停止发放二手房贷款)，这将进一步加大房价下跌的压力。因此在目前的政策背景和市场状况下，出现房价下跌的可能性已然存在。一旦下跌趋势得以确认，由于卖方抛售和购买观望的共同作用，就有可能形成房价的硬着陆。土地交易情况 2012年4月，重庆主城区土地市场再现土地供应小高峰，本月供应各类土地共48宗，供应土地面积371.36万平方米，土地供应宗数相比上月增加31宗，供应面积增加三倍之多，特别是房地产相关用地增幅较大，土地供应面积达210万平方米。土地成交方面，本月则创下近1年以来最低土地成交记录，本月成交各类土地共8宗，成交土地面积只有47.87万平方米，成交面积环比减少近八成，工业用地成交缩减明显。 受土地市场供需结构周期影响，本月土地供应量较大，后期土地成交量可能集中显现，因此预计下月土地成交量将会大幅增加。本月拟供应房地产相关用地23宗，拟供应土地面积209.95万平方米，可建建筑面积435.86万平方米，土地预出让均价343万元/亩，预出让楼面地价2476元/平方米。 四、 竞争对手分析在市场调查专项研究中，竞争对手研究是十分重要的，也是尚普咨询最擅长的市场调查研究领域之一。竞争对手研究的根本目的是通过一切可获得的信息和情报来查清竞争对手的状况，包括：产品及价格策略、竞争策略、营销策略、研发策略、渠道策略、财务状况及人力资源等，发现其竞争薄弱环节，帮助企业制定恰如其分的进攻战略，扩大自己的市场份额;另外，对竞争对手最优势的部分，需要制定回避策略，以免发生对企业的损害事件。此外，针对竞争对手进行长期跟踪研究，对其生产、经营、管理、开发等方面进行全方位跟踪与监测，可以在竞争中做到知己知彼，并据此对自己的战略战术作出实时的调整与改进。本公司重庆隆翔公司成立于2000年，注册资金雄厚，员工多名 ，是一家综合型实力集团 ，集团旗下拥有 建筑工业，地产投资、开发；物流平台建设与营运管理等机构合作单位。公司坚持以市场为导向，以创新为动力，以品牌经营为核心，以资本运营为手段，力争将公司建设成为管理领先、规模领先、服务领先、效益领先，具有较强竞争力、影响力、可持续发展力，多元化、规模化的大型开发投资企业。公司在全国各地都拥有其分布的分公司。 龙湖地产有限公司（香港联交所股份代码：960），创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。集团总部设在北京，现有员工4000多人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。公司于2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市。 针对这次跟龙湖地产公司的与我们公司都是开发公司竞争对手的SWOT分析S优势：本公司重庆隆翔公司注册资金雄厚，员工多名 ，是他一家综合型实力集团 ，集团旗下拥有 建筑工业，地产投资、开发；物流平台建设与营运管理等机构合作单位。还有一个优秀的谈判团队。W劣势：还没有大的规模的发展，还没有龙湖地产的影响力，成立的时间较短人气还不够。作为比较新型的公司容易被其公司压着。O机会：本公司是个资金雄厚的公司现在在重庆找一家代理公司代理本公司的楼盘，对于大泽公司的谈判业务，我们公司能够在重庆得到发展的一个平台，能让我们公司让大众知道了解我们公司，好变形。T威胁：其他投资和开发公司的威胁，在重庆主要是来自龙湖地产的威胁。对于来自龙湖地产的压力作为本公司，就在于努力在于公司楼盘质量和宣传和售后服务做的更好，才能立于不败之地。五、 重庆房地产环境分析房地产环境分析 房地产业的兴衰与当地经济发展大气候息息相关，经济环境的影响投资效益的关键因素，是房地产投资环境中最重要内容之一。经济结构，经济活力与通货膨胀状况反映了一个地区的总体经济状况，是房地产投资时首先考察的问题。 重庆是西部开发的重点城市，是西南地区最大的城市和水陆交通枢纽，拥有悠远的历史，工业类齐全，配套能力强。通过多年的发展，已形成了汽车，摩托车等一批带动能力较强的支柱产业，优势产业和拳头产品，促进了重庆经济迅速发展。重庆市国民经济保持快速增长，低通胀，高效益的良好运行状态。房地产业是经济运行的晴雨表，随着重庆经济发展水平的不断提高，重庆房地产业迅速发展，已经成为拉动重庆经济增长的支柱产业。 长期以来的房地产价格增长，房价泡沫化程度过深，对中国市场经济健康持续发展带来巨大的负面影响，为此持续的房地产宏观调控在未来的政策中，仍然会持续相当长时间。房价的增长、物价上涨、货币贬值与老百姓人均收入和购买力的增长始终是一对矛盾，而这个矛盾的消除是一个艰巨的长期任务。保障性住房是房地产宏观调控的【杀手锏】，相当于国家是最大的房地产开发商，保障了相当一部分居民收入相对较低及国家政策性支持的企业员工居住需求，解决了相当一部分的刚性需求，扩大了住房供应量，对房价的抑制作用明显，对房地产市场进一步细分，使得能买得起房子的中产阶层以上购房者完全走向市场化。围绕全面建成小康社会的目标部署，相应的房地产宏观调控落实的房地产市场的细分、细化工作，有关部门会很快做出相应的反应，我们拭目以待相关政策的出台。房价一直是非常敏感的市场指标性符号，也关系到房地产宏观调控的成败，之前将房价与各地地方长官政绩直接挂钩的做法，仍然在十八大之后继续延续，一直到房价回落或持稳坚守。普遍认为，房价下降的可能性极低，稳步小幅增长的可能性极大。十八大报告中明确提出全面建成小康社会目标，国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，这透漏出一个重要政策信号，既有可能通过合理物价上涨及居民收入大幅增加，大幅度提高居民的购买消费能力，相当于通过理性的通货膨胀及政策性倾斜，让老百姓实际生活水平的大幅度提