市场营销论文-“楼市”浅析.docx

关于“楼市”的浅析2009年是不平凡的一年，许多行业深受金融危机打击，中国房地产市场却在危机中迎来最辉煌的一年。2009年年初还在低迷中徘徊的房地产市场，在政策刺激下逐渐复苏，并迎来爆发式增长，而房价也在市场的火速逆转中升至历史新高。上一轮的房价上涨周期起自2003年，到2007年达到高潮。如果说当时房价上涨过快，超出了很多普通百姓的购买能力，但毕竟其伴随着的是我国经济连续多年10%左右的年增长，购房者对于未来大都有比较好的预期。 而从去年底到现在的房价上涨，是在金融危机给我国经济带来的影响还没有消除的情况下发生的，大部分行业还在见底回升期，很多人的目前收入和对未来的预期都低于两年前，购买能力也就不如两年前，房价如此之涨，很多普通老百姓要圆有房之梦就更难了。 房地产是我国国民经济的重要支柱产业，房地产业的健康发展对于促进我国经济的全面复苏有着特殊的意义。但是，仅仅是房价的大涨并不等于整个产业的复苏，房地产价格上涨过快不利于房地产业健康发展。房价上涨过快，已经使很多老百姓买不起房，而如果房地产继续按这种速度复苏下去，会抑制更多的实际需求。 央行不久前对50个城市问卷调查显示，6成以上居民觉得房价过高，未来3个月内有购房愿望的局面占比下降到15.8%。如果买不起房的人不断增加，房地产业的发展就难言健康。 居民购房意愿低，为什么房价还如此上涨？一方面是因为去年以来信贷井喷，超过历史上任何一年的投放总量，开发商尤其是一些有国企背景的开发商资金流得到极大改善，不再急于出手，变得敢于拿地、敢于捂盘待涨；另一方面是有一部分富裕阶层购房人，其购房多是为了应对未来通胀的一种投资，已超出其自住范围。 目前，我国实体经济还处在回升的阶段，房价就已经提前涨到了历史高点。没有实体经济支持的高房价如同空中楼阁，是难以支撑长久的。 楼市的火爆导致了房价的节节攀升，与之相对应的却是经济危机影响下租赁市场的持续低迷，短期内我国房屋租金回报率仍在进一步下调。作为衡量房地产市场是否存在泡沫的重要标准，房产租金回报率持续走低引发人们对房价快速上涨的忧虑。 房地产价格的不断上涨还在源源吸引资金，资金的进入反过来又推动房地产价格上涨，但当房地产价格上涨过分背离实体经济上涨时，资金有可能撤离，那时又将引发一系列大的问题，这方面的历史教训和国外教训，已是众所周知的，如果再重蹈覆辙，后果不堪设想。 房地产业在我国经济复苏中的重要地位是毋庸置疑的，但未雨绸缪防止房地产泡沫过快过多产生，也是当务之急的事。为此，从2009年年底和2010年年初我国政府连续出台了一些政策，如二套房贷政策、实行差别化利率，勾勒出了政府2010年整个房地产市场调控的思路：即增加供给为主要手段，遏制过度投资、遏制过度热炒土地和增加保障性住房为辅助手段。管理层将会从综合角度考量整个房地产的宏观调控政策，而不是仅仅一个方面出发，搞好综合平衡。因为房地产产业是当前经济的支柱，如果在没有新的消费和投资需求增长点出现的情况下，打击房地产投资客势必会投鼠忌器，为了避免惊群现象发生，主要采取增加供给的措施；另外，在地方政府财政已经得到补充的情况下，遏制“地王行为”也应采取增加土地供给和打击囤地相结合。总而言之，从最近一系列的调控政策来看，主要是搞好综合平衡，既不想过早地扔掉拐杖，也不想让房地产过热尾大不掉，挟持整个经济。 对于2010年的房地产市场，业界已有一个基本共识：像2009年下半年那样疯狂是不现实的，市场没这么傻，政府也不会答应，因此房价调整势在必行。但反过来想似乎也有道理：在经济结构调整依然艰难、实体经济恢复缓慢、外需不振内需疲软、仍然需要宽松货币政策和积极财政政策为经济增长保驾护航的宏观背景下，在城市化催生旺盛住房需求、房地产对国民经济拉动巨大、地方政府严重依赖土地财政、房地产公司不差钱的行业环境中，房价又能跌到哪儿去呢？涨跌的两难反映了形势的复杂和微妙。可见，政府调控房价并非易事，任重而道远。中央国四条和国十一条治理房地产的大政方针很准确地为当前的房地产号了脉，开了方，但要想真正起到作用，还要看政策的执行走不走样，落不落空，会不会因为雷声大雨点小而被腐败和利益集团化解。如果国四条和国十一条执行中不走样，不出状况，不掉链子，并且有强有力的措施来保障执行力，那么畸高房价可望能够被降服，房地产泡沫带来的一系列社会、经济风险将得到极大缓解，接下来的房地产市场走势会比较稳定。但由于土地供给仍显不足，2010年开局仍旧会上涨比较快，而且三四线城市化大潮仍将继续汹涌，政府终要扶持三四线城市楼市以换取经济发展和GDP增长，房价还在悄悄地温和上涨，大城市的房价下跌意愿和动能短期不强，因此中国总体房价在2010年上半年仍将高位盘整。但2010年房地产政策的总体走向仍要看中国经济的恢复程度，如果中国经济数据难以让人满意，政府有可能再度调整房地产政策方向。由于二季度末是数据公布的关节点，其时将可能出现又一波房地产政策集中出台。至于是加大调整还是有所扶持？有待观察。不少人似乎都在为中国经济发展对房地产较大依赖痛心疾首。而实际上这是任何处于快速城镇化和重化工业阶段国家都无法逃避的一个过程。我们关注的重点应是，如