河北省房地产估价师《制度与政策》房屋征收评估异议处理模拟试题.doc

河北省房地产估价师制度与政策：房屋征收评估异议处理模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、以下权利中属于用益物权的是。 A：抵押权 B：典权 C：建筑物区分所有权 D：质权 E：执行层的组织协调 2、对出租物业来说，最主要的收入记录是_。 A空置率水平 B租金清单 C押金收入 D欠租清单3、违章建筑是指。 A：在城市规划区内，已取得建设工程规划许可证而建设的建筑物和构筑物 B：在城市规划区内，未取得房屋所有权证或者违反城市房地产管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物 C：在城市规划区内，未取得土地使用权证或者违反土地管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物 D：在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物 E：房地产估价机构必须加盖公章 4、下列选项中，_更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。 A开发工作量 B经营利润 C经营收入 D投资数额5、下列关于房地产抵押贷款的说法，错误的是（）。 A是指有借款人以其合法拥有的房地产以不转移占有方式向贷款人提供债务履行担保的行为 B采取抵押担保的方式比采取第三方保证的担保方式对银行防范或减少贷款风险更为有利 C抵押担保有财产作为还贷的担保，当债务人不履行债务时，贷款银行有权依法充公其抵押的财产，优先获得受偿 D银行发放贷款是以无财产抵押作为先决条件 6、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲=1480+80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙=1500+60i，则该两类房地产的价格增长潜力相比_。 A甲类房地产比乙类房地产强 B乙类房地产比甲类房地产强 C该两类房地产强弱程度相同 D该两类房地产强弱程度不可比 7、建设工程符合城市规划要求的法律凭证是_。 A建设施工许可证 B建设用地规划许可证 C预售许可证 D建设工程规划许可证 8、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是的结合体。 A：实体、权益、区位 B：实物、权益、区位 C：实物、权利、位置 D：实物、权益、位置 E：工业用地的监测点评估价格 9、下列对法的概念理解不正确的是_。 A法是阶级矛盾不可调和的产物 B法以国家集体意志形式出现 C法用国家政权的强制力来保证实现 D法是各种社会规范的总称 10、拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的_。 A考虑房屋租赁后的公开房地产市场价值 B考虑抵押后的公开房地产市场价值 C考虑查封后的公开房地产市场价值 D公开房地产市场价值，不考虑房屋的租赁、抵押、查封等因素的影响11、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2。 A50 B250 C300 D350 12、下列使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。 A：用途 B：建筑规模 C：容积率 D：绿地率 E：工业用地的监测点评估价格 13、资本化率是的倒数【2004年考题】 A：毛租金乘数 B：潜在毛租金乘数 C：有效毛收入乘数 D：净收益乘数 E：工业用地的监测点评估价格14、直线趋势法公式Y=a+bX中，X表示。 A：价格 B：时间 C：常数 D：价格变动率 E：工业用地的监测点评估价格 15、香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在内地的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于_的考虑结果。 A内地政策 B占领世界投资市场 C风险转移 D投资组合 16、_原则是指会计记录和会计信息必须清晰、简明，便于理解和使用。 A及时性 B简便性 C明晰性 D可比性 17、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益为10%，则该项目的动态投资回收期_。 A小于5年 B在56年之间 C在67年之间 D在78年之间 18、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和。 A：价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件 B：价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函 C：价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制 D：价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制 E：工业用地的监测点评估价格 19、城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发用地应当以_的方式取得。 A转让 B赠送 C出让 D买卖 20、下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是_。 A拆迁补偿费及有关税费 B市政基础设施建设有关费用 C贷款利息 D建安费用 21、某墙身详图中所标明的尺寸为660，表明其所对应的实际尺寸是_。 A660mm B1320mm C5500mm D13200mm 22、一般来说，与长期投资相比，短期投资_。 A风险较大 B收益率较高 C流动性较好 D投资回收期较长23、基准地价是城市中均质区域内的土地_。 A最低价格 B最高价格 C平均价格 D成交价格 24、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是【2007年考题】 A：现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金 B：现时该房改房上市交易的正常价格 C：现时该房屋的房改成本价 D：当时该房屋的房改成本价 E：工业用地的监测点评估价格25、下列房地产价格影响因素中不属于区位因素中的位置因素的是。 A：朝向 B：楼层 C：方位 D：交通条件 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、企业确定广告预算的主要方法包括（）。 A销售百分比法 B目标任务法 C谈判法 D竞争对等法 E量力而行法 2、能够构成设计变更的事项包括。 A：更改有关部分的标高、基线、位置和尺寸 B：增减合同中约定的工程量 C：改换有关工程的施工队伍和人员 D：改变有关工程的施工时间和顺序 E：其他有关工程变更需要的附加工作3、调查项目可分为。 A：试探性调查 B：基础性调查 C：背景性调查 D：描述性调查 E：因果性调查 4、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为_元/m2。 A50 B250 C300 D3505、估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的（）。 A融资计划 B出租计划 C销售计划 D租售计划 6、住房公积金制度的作用体现在。 A：是改革住房分配制度，把住房实物分配转变为货币工资分配的重要手段之一 B：增加了职工工资当中住房消费含量，实现分配体制的转换 C：建立了职工个人住房资金积累机制，增强了职工解决住房问题的支付能力 D：住房公积金制度实行“高存高贷”原则，为缴存职工提供比商业贷款利率低的住房公积金个人住房委托贷款 E：增强了职工解决住房问题的能力 7、如果我们知道报告期内销售和出租房屋的数量、以及同期可供租售量，则我们可以得到_指标。 A容积率 B绿化率 C灭失率 D吸纳率 8、控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定。 A：建设地区的土地使用性质的控制指标 B：建设地区的土地使用强度的控制指标 C：道路和工程管线控制性位置 D：空间环境控制的规划要求 E：指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计 9、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是_。 A不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用 B土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费 C房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费 D前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费 10、某宗熟地的原生地取得费为540元/，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/和60元/，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为_元/。 A55.20 B103.22 C109.63 D114.8211、下列关于边际收益递减规律，表述正确的是。 A：边际收益递减规律也称生产要素平均产量递减规律 B：是指在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入，开始会使总产量递增 C：当要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减 D：超过了一定界限继续增加可变要素的投入，将使总产量减少 E：即可变生产要素投入增加所引起的产量(或收益)的变化可以分为边际产量递增、平均产量递减、总产量减少三个阶段 12、市场的客体通常是指_。 A买家 B卖家 C交易对象 D交易价格 13、对于房地产估价纠纷、诉讼等引发的估价报告鉴定，其中的一个重要方面是考察_是否履行了必要的估价程序来完成该估价报告。 A房地产估价机构 B房地产估价师 C房地产估价机构和房地产估价师 D估价人员14、通常地，商业辐射区域分三个部分，不包括_。 A零售区域 B主要区域 C次要区域 D边界区域 15、”某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括有。(2008年试题) A：按地城范围细分 B：按房地产用途细分 C：按增量存量细分 D：按交易形式细分 E：按目标市场细分 16、某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。评估的房地产价格为2000万元，按照国家计委、建设部联合下发的关于房地产中介服务收费的通知规定的收费标准，估价收费最高为_万元。 A1.60 B3.00 C4.25 D5.00 17、融资方案分析包括。 A：资金来源可靠性分析 B：融资结构分析 C：融资成本分析 D：融资风险分析 E：融资能力分析 18、2006年甲公司依法取得一宗城镇商住综合用地，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2006年4月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2007年5月6日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年10月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为。 A：无效应价 B：有效应价 C：可以成交的价格 D：不确定 E：个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权转让具有特殊性。房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人作变更处理，其他登记事项不作变更 19、房地产投资方案比选通常是在之间进行。(2009年试题) A：独立方案 B：互斥方案 C：净现值法 D：等额年费用法 E：借款合同 20、属于直接融资方式的有。(2001年试题) A：抵押贷款 B：赊销 C：发行股票 D：发行债券 E：分期付款 21、长期趋势法主要有_等方法。 A数学曲线拟合法 B衰减曲线法 C平均增减量法 D平均发展速度法 E指数修匀法 22、政府对房地产的限制一般是通过管制权、_来实现的。 A征税权 B征收权 C征用权 D充公权 E规章制度23、根据国家城市区域环境噪声标准，3类标准适用于。 A：疗养区 B：居住区 C：工