前期物业管理服务协议.doc

前期物业管理服务协议本协议当事人甲方：吉林省力旺物业有限公司乙方：力旺弗朗明歌 栋 室，业主： 身份证号码：联系方式： 甲方是指：房地产开发单位委托的物业服务企业；乙方是指：购房人（业主）。前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签定订的物业管理服务合同生效时止的物业管理。本物业名称：力旺弗朗明歌别墅区一期（T1-1T1-44、B1-1B1-3、V1-1V1-4）乙方所购房屋销售（预售）合同编号：乙方所购房屋基本情况：类 型（独栋、双拼、联排、高层）座落位置建筑面积平方米根据有关法律、法规，甲方受吉林省盛荣房地产开发有限公司委托，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订房屋商品房买卖（预售）合同时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条双方的权利和义务一、甲方的权利义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安秩序维护、交通道路等公共项目进行维护、修缮、服务与管理；2、依据国家有关法律、法规，结合实际情况制定本园区物业管理办法和有关规定，装订成业户手册。甲方负责将本协议及附件公示于销售现场。；根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和物业使用守则并书面告知乙方；3、建立健全本物业的物业管理档案资料；4、制止违反本物业的物业管理制度管理办法和有关规定和物业使用守则的行为；5、物业服务企业甲方可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、乙方授权甲方自行或允许并管理他人在园区内开展多种形式的经营活动（包括但不限于利用园区公共区域的相应位置设置具有经营性质的广告牌），并取得相应的收益，以弥补物业管理费不足维修资金。；67、依据本协议向乙方收取物业管理服务费物业服务费；78、编制物业管理服务及财务年度计划；89、每年至少一次向乙方公布物业管理服务费物业服务费用收支帐目；910、甲方在乙方签订本协议之前，负责将明确装饰装修房屋的注意事项和限制条件的弗朗明歌别墅区一期装修管理规定（以下简称规定）和需要甲方、乙方及乙方指定的装饰装修施工队负责人签订的装修管理责任书（以下简称责任书），交与乙方阅读。签订本协议之日起，视为乙方承诺遵守前述规定及责任书的全部内容。由乙方承担违规装饰装修的全部责任；并同时授权甲方对乙方装修房屋的活动进行指导和监督。在乙方违规装修房屋或妨碍他人正常使用物业而造成他人损失不予改正的，有权依规定及责任书进行处理。由乙方向遭受损失的第三人承担赔偿责任。乙方确认甲方对装修的审批、查验为善良的管理义务，甲方不因此承担任何责任。；提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立装饰装修管理服务协议；10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；12、自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认；13、自双方签订本协议之日起，视为乙方同意授予甲方制止其私搭乱建行为的权利，甲方对其违章建筑有代为拆除的权利, 所发生费用由乙方承担。14、乙方同意甲方利用本物业区域的公共场地，取得停车服务许可，对外开展停车服务。本物业区域内的业主和非业主使用人在本物业区域的公共场地停车，车位使用人应与甲方签定专项合同，所得收益用于弥补维修资金的不足。二、乙方的权利义务1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理物业服务的有关问题向甲方提出意见和建议；3、自乙方签订本协议之日起，视为乙方明确、承诺、遵守业户手册中的一切要求及业主临时公约临时管理规约中的所有条款。；4、遵守本园区的各项管理规定。；5、根据本协议按时向甲方交纳物业服务费用。；方是指：购房人（业主6、装饰装修房屋时，遵守弗朗明歌装修管理规定及装修管理责任书中所约定的各项内容。；遵守本物业的物业管理制度和物业使用守则；4、依据本协议向甲方交纳物业管理服务费；5、装饰装修房屋时，遵守装饰装修管理服务协议； 67、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；8、花园、阁楼由乙方（花园、阁楼的实际使用者）自行维修及养护，其维修、养护费用自行承担。乙方（花园、阁楼的实际使用者）承诺遵守甲方对花园、阁楼的使用管理规定并按甲方的要求使用和养护。如乙方（花园、阁楼的实际使用者）不按甲方规定对花园、阁楼进行维修与养护，乙方（花园、阁楼的实际使用者）同意甲方对花园、阁楼的使用权及收益权作任意分配。如乙方（花园、阁楼的实际使用者）不遵守花园、阁楼使用管理规定，甲方有权通知其限期整改，如乙方（花园、阁楼的实际使用者）在规定的期限内不整改或整改达不到甲方的要求，视为乙方（花园、阁楼的实际使用者）授予甲方任意处置花园、阁楼的附属物、放置物的权利。甲方因行使乙方（花园、阁楼的实际使用者）的这一授权给乙方（花园、阁楼的实际使用者）或第三人造成损失的，甲方不承担任何责任。；9、乙方同意屋面及外墙面由甲方统一管理，并承诺遵守屋面及外墙面的规定。如乙方不遵守屋面及外墙面规定，甲方有权通知其限期整改；如乙方在规定的期限内不整改或整改达不到甲方的要求，视为乙方授权甲方任意处置屋面及外墙面的附属物、放置物的权利。甲方因行使乙方的这一授权给乙方或第三人造成损失的，甲方不承担任何责任。；10、本协议对乙方义务的规定同样适用于乙方的受让人、承租人、受雇人及来访者等（以下称“第三人”），即使业主与第三人建立了包括使用、维护、改造其所有的物业在内的各种法律关系时，若有第三人违反甲方各项园区物业规定的行为，业主仍对第三人的行为承担连带责任。；11、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。7、转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和物业使用守则等造成的损失、损害承担民事责任。9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。第二条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理 共用部位是指物业管理区域内属于业主共有的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、值班保安室、物业服务用房、公共停车位、户外墙面、屋面、道路、场地、绿地等部位。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。共用设施设备是指物业管理区域内属于业主共有的电梯、楼道照明设施、小区道路照明设备、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门等设施设备。三、环境卫生管理环境卫生指物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及时、污水管道的疏通。四、绿化管理五、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理：六、交通秩序与车辆停放秩序管理七、房屋装饰装修管理第三条物业管理服务质量一、房屋外观：共用部位外观完好、整洁。二、设备运行：设备运行处于良好状态。三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：1、公共设施设备使用状态良好；2、按规定进行保养、检修，记录完整。四、环境卫生：1、垃圾的收集、清运及时；2、雨水、污水管道保持疏通清洁；3、生活垃圾日产日清，定期消杀。五、绿化： 1、小区内公共绿地、花卉、树木、小品定期养护、修剪和清洁；2、绿地养护及时，北方绿化季节木本及草坪完好率98%。六、交通秩序与车辆停放秩序：车辆停放有序，实施出入登记管理。七、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理：1、专业秩序维护员工作规范，作风严谨；2、园区内无重大安全责任事故；3、物业公司按照ISO9001质量管理体系标准进行工作。八、消防：1、消防设施、设备保持充足数量且使用状态有效；消防设施完好，随时可以启用；2、消防通道畅通；3、制定应急预案，定期组织消防演练。九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修1、小修：及时修；2、小问题立刻解决，一般问题24小时解决；3、急修30分钟赶到现场。第四条物业管理服务费物业服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方交纳费用时间：业主在建设单位发出房屋交付通知后，按通知规定的日期前来办理交付手续，同时从交付日期起开始缴纳物业管理服务费物业服务费。业主未能按通知书记载的时间办理交付手续的，不影响物业管理服务费物业服务费的正常计算，在补办入伙手续后，亦应补交未入伙期间的物业管理服务费物业服务费。二、物业管理服务费物业服务费用标准：（由业主按其拥有物业的产权登记建筑面积及别墅类型交纳）独栋别墅：5.1元/月平方米；双拼别墅：4.5元/月平方米；连排别墅：3.6元/月平方米。三、因乙方原因空置房屋按上述标准收取物业管理服务费物业服务费用；。四、乙方出租物业的，乙方与承租人约定由承租人缴纳物业管理服务费物业服务费用的，从其约定，乙方负连带缴纳交纳责任。乙方与承租人之间的缴费交费约定，乙方应及时告知甲方；。五、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费物业服务费用；。 六、物业管理服务费物业服务费用标准可根据市场总体物价水平经业主委员会审定、“长春市发改委”批准备案进行调整；。七、每次交纳费用时间：业主须在每个缴费交费周期（半年为一个缴费周期）的首十日内或之前向物业服务企业预缴交下一个半年的物业管理服务费物业服务费用。第五条 采暖费以项目供热单位及长春市现行法律法规为准。第六条 地面车辆停车泊位费按长春市发展和改革委员会批准标准执行。第七条 建筑垃圾清运处置费八、建筑垃圾处理费1、乙方可自行清运、费用自理；2、乙方可委托甲方由本辖区环卫运输单位前来运输，费用按甲方测算标准执行。双方另行签订协议加以明确执行政府规定；。九、采暖费以项目供热单位及长春市现行法律法规为准。 第五八条其他有偿服务费用价格另行公示。第六九条代收代缴收费服务受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费物业服务费用），收费标准执行政府规定。第七十条维修资金的管理与使用一、房屋维修资金是用于共用部位、共用设施设备保修期满后大修、更新、改造的维修资金。，该维修资金按乙方购房总价款的2.5%收取。二、住宅区房屋本体自用部位及设施（以下简称“自用部位”）的维修责任人为业主。自用部位是指业主在建筑中，依法取得独立占有、使用并具有排它性的空间和区域；包括为上述空间和区域自用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设施及设备。自用部位的维修养护由乙方实施，也可委托甲方组织实施，所需费用由乙方承担。业主与非业主使用人之间的维修养护责任依照法律和合同确定。三、房屋本体共（公）用部位及设施（以下简称”“共用部位”）的维修责任人为房屋本体内的全体业主。共用部位是指除自有部位以外的其它部位，其分为法定共有、约定共有、部分共有和全体共有。共用部位的维修养护由甲方组织实施，其费用从房屋大修、更新、改造维修资金中支出。四、业主委员会成立前，维修资金的使用由甲方提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拔实施。业主委员会成立后，维修资金的使用由本物业企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。五、维修资金不敷使用时，经当地房地产主管部门或业主委员会研究决定，按乙方占有的房屋建筑面积比例向乙方续筹或以政府相关的现行规定为准。六、乙方转让房屋所有权时，维修资金余额不予退还，随房屋所有权同时过户。一、维修资金是用于共用部位、共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。该维修资金按乙方购房总价值款的2.5%收取。二、维修基金资金的使用。业主委员会成立前，由甲方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨；业主委员会成立后，维修基金资金的使用由本物业企业提出年度使用计划，经业主委员会审批后实施。三、维修基金资金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹。四、乙方转让房屋所有权时，结余维修基金资金不予退还，随房屋所有权同时过户。五、如甲方按约定申请使用维修基金资金，未得到批准的，则由其专有及受益业主按建筑面积比例另行分担。第十一条 保险乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行自愿办理，费用由乙方自行承担。第十二条 其它约定事项本园区的房屋仅做购房合同中约定的用途使用，乙方不得擅自改变房屋用途。物业管理用房属全体业主所有，甲方在本合同期限内无偿使用，但不得擅自改变其用途。第十三条 甲方通知的送达方式 除双方对送达方式另行约定外，甲方将告知事项张贴在园区的公告栏即视为已送达到乙方。第八条保险乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理。第九条广告牌设置及权益乙方授权甲方自行或允许并管理他人在园区内开展多种形式的经营活动（包括但不限于利用园区公共区域的相应位置设置具有经营性质的广告牌），并取得相应的收益，以弥补物业管理费不足。第十条其它约定事项一、本园区的房屋仅作合同中约定的用途使用，乙方不得擅自改变房屋用途；二、物业管理服务用防房属全体业主所用，甲方在本合同期限内无偿使用，但不得擅自改变其用途。第十四条 违约责任一、甲方擅自提高收费标准的，乙方就超额部分有权拒绝交纳；甲方已收取的，应将超额部分无息返还给乙方。二、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应缴费总额3交纳滞纳违约金，否则有权报请相关行政主管部门进行处罚，直至进入法律程序。三、乙方违反协议，不遵守园区物业各项管理规定的，甲方有权通知乙方限期整改，乙方拒不改正或整改后仍不符合物业的各项管理规定的，视为授权甲方按规定规范乙方行为，包括代替乙方停止其行为，消除因乙方行为给他方造成的妨碍、恢复原状等。甲方在行使这一授权过程中，给乙方或第三人造成损失的，由乙方承担，甲方不承担任何责任。四、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。第十五条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、紧急救助、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方财产损失的，双方按有关法律规定处理。第十六条 在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。第十七条 本协议的附件包括业户手册、临时管理规约，附件与本协议具有同等法律效力。乙方违反附件中的各项规定的，视为违约，乙方应按照相关规定向甲方支付违约金。第十八条 如甲方按约定申请使用维修资金，未得到批准的，则由其专用及受益业主按房屋建筑面积比例另行分担。第十九条 本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成的，双方均可向甲方所在地人民法院提起诉讼。第二十条 本协议一式两份，甲乙双方各执一份，正本连同附件具有同等法律效力。第二十一条 在签订本协议前，甲方已将协议样本送长春市房地产管理局物业处（物业管理行政主管部门）备案。第二十二条 本协议自双方签字、盖章之日起生效。附件：业户手册临时管理规约甲方（盖章）：吉林省力旺物业有限公司 代表人（签字）：乙方（签字）：年 月 第十一条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3交纳违约金，甲方有权对超过三十天仍未缴纳物业管理费的乙方采取必要的追讨措施，包括出具催缴函、停止提供之物业服务，以及通过法律程序催收相关费用。由此引致的所有损失由乙方承担。甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；四、乙方违反协议，不遵守园区各项管理规定的，甲方有权通知乙方限期整改，乙方拒不改正或整改后仍不符合物业的各项管理约定的，视为授权甲方按规定规范乙方行为，包括代替乙方停止其行为，消除乙方给他方造成的妨碍、恢复