【房地产买卖实务篇】实战专题之统计方法比较.doc

5华美盛保（中国）寿险顾问机构 寿险保障与家庭财务规划全接触实战行销如何让寿险成为家庭财务支出的一部分实战型专题【房地产比较篇】之统计方法比较实战专题【房地产买卖实务篇】之统计方法比较一.还银行房贷本息的计算方法： 基准利率. 执行利率 贷款最高成数 等额本金还款法.（该种情况计算较复杂,可具体到各所在地城市商业银行的 住房金融与个人信贷业务部门直接查询） 等额本息还款法.月还本息额房贷金额（万元单元计）每万元房贷月还本付息额 总还本付息额 房贷金额数（万元单元计）每万元房贷月还本付息额房贷月份总数 二房屋总成本楼盘房价房贷利息各种税费装修及设施配套费用三还银行房贷年限的几种情形： A. 还房贷年限总还本付息额年租金 A1.扣除年实际出租时间变化80%因素后的还房贷年限总还本付息额（年租金年实际出租时间比例）A2.在A1基础上，再扣除年物业因素后的还房贷年限总还本付息额（A1分母数年物业费）A3. 在A1、A2基础上，再扣除年租金变化80%因素后的还房贷年限总还本付息额【A2分母数（年租金年未得租金比例）】 四还房屋总成本年限的几种情形：B. 还房屋总成本年限房屋总成本年租金 B1. 扣除年实际出租时间变化80%因素后的还房屋总成本年限房屋总成本（年租金年实际出租时间比例）B2. 在B1基础上，再扣除年物业因素后的还房屋总成本年限房屋总成本（B1分母数年物业费）B3. 在B1、B2基础上，再扣除年租金变化80%因素后的还房屋总成本年限房屋总成本【B2分母数（年租金年未得租金比例）】五投入产出比（毛收益,毛利润）：租金总收入房屋使用权年限年租金 C.总毛收益（毛利润）（租金总收入房屋总成本）100 本项中产生的年毛收益C房屋使用权年限C1.扣除70年出租时间变化80%因素后的总毛收益【（租金总收入70年实际出租时间比例）房屋总成本】100本项中产生的年毛收益C1房屋使用权年限C2. 在C1基础上， 扣除70年物业费因素后的总毛收益【（C1分子数70年总物业费）房屋总成本】100本项中产生的年毛收益C2房屋使用权年限C3. 在C1、C2基础上， 扣除70年租金变化80%因素后的总毛收益【C2分子数（租金总收入70年未得租金比例）】房屋总成本100本项中产生的年毛收益C3房屋使用权年限六净收益（净利润）：D.总净收益（净利润）（租金总收入房屋总成本）房屋总成本100本项中产生的年净收益D房屋使用权年限D1.在C1基础上，扣除70年出租时间变化80%因素后的总净收益C1分子数房屋总成本房屋总成本100本项中产生的年净收益D1房屋使用权年限D2.在C2基础上，扣除70年物业因素后的总净收益C2分子数房屋总成本房屋总成本100本项中产生的年净收益D2房屋使用权年限D3. 在C3基础上，扣除70年租金变化80%因素后的总净收益C3分子数房屋总成本房屋总成本100本项中产生的年净收益D3房屋使用权年限七.购新房税费:合计为总房价的： .契税： .房屋维修基金： .印花税5、产权、土地证费用,交易手续费,权证印花,它项权益等。.暖气安装、天然气初装。. a.物业费： b.电梯费： . 有线电视、电话、宽带、水、电等. 其它小计约：八.二手房主要税费: 合计为总房价的： （不含个税） .营业税: .契税、印花税5: .中介费: .个人所得税: .担保费（贷款数额的）:.评估费、测绘费、土地收益金、产权证、土地证、律师费、公证费、权证印花、综合服务费等