选好铺养三代.doc

选铺小投资者秘笈：两大样板+六大秘笈样板一：打分定商圈掐表算人流原则1：打分定商圈。像肯德基等这样大型的连锁企业计划进入某城市时，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料，这是规划商圈的前提。商圈规划采取的是记分方法。例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000万元算一分，5000万元算5分等；有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分。这些分值标准是多年来平均下来的一个经验值，一般也比较准确。打分打完了，商圈也被大致分成了好几个板块，比如市级商业型、区级商业型、定点消费型、还有社区型、商务两用型、旅游型等等。接下来，就是确定在哪个商圈开店。在商圈选择的标准上，一方面要考虑餐馆自身的市场定位；另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐馆的市场定位不同，吸引的顾客群也不一样，商圈的选择也就不同。小投资者秘笈：商圈的成熟度和稳定度也非常重要。比如规划局说某条路要改造，在什么地方设立地址，将来这里很有可能成为一个很热闹的商圈，因此小投资者也要有收集资料、分析市政规划的能力。不然，选到一些刚进驻就面临拆迁、修路的地段就要吃哑巴亏了。原则2：掐表记录人流量。有些商圈是很成熟的商圈，但不可能任何位置都是聚客点，肯定有最主要的聚集客人的位置。努力争取在最聚客的地方和其附近开店。而如何确定哪里是最聚客的，人流动线是怎么样的，在这个区域里，人从商场出来后是往哪个方向走等等。这些都可以派人去掐表，去测量，有一套完整的数据之后才能据此确定地址。比如，在店门前人流量的测定，是在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时间内多少人经过该位置。除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的和马路对面的人流量。马路中间的只算骑自行车的，开车的不算。是否算马路对面的人流量要看马路宽度，路较窄就算，路宽超过一定标准，一般就是隔离带，顾客就不可能再过来消费，就不算对面的人流量。种种情况都很有讲究。小投资者秘笈：过去古语说“一步差三市”。开店地址差一步就有可能差三成的买卖。这跟人流动线（人流活动的线路）有关，可能有人走到这，该拐弯，则这个地方就是客人到不了的地方，虽然差不了一个小胡同，但生意却要差很多。因此小投资者在选铺的时候，一定要考虑到人流量的问题。选址时一定要考虑人流会不会被竞争对手截住等等。在考察人流量的时候，掐表记录的方法应是个值得学习的好方法。样板二：选对落脚点原则1：确认自己店铺的消费群是什么人，如果是年轻人在选址上，人潮聚集地是最主要的考虑因素。例如在旺区的儿童用品商店，或青少年运动连锁店附近，便会积极进驻；至于靠近繁忙汽车站、火车站、地铁站的周边，为顾客提供方便作考虑，亦以频密的网络，抢攻来自四方八面的顾客。小投资者秘笈：建频密网络是捕获消费者的手段。现在毕竟是一个资讯的时代。一般而言，人流密集的地方也适合小投资者投资。这就是地段的资源价值。原则2：做生意是长线的投资，所以在拣选落脚地时，你要做好充分的市场调查，对据点作为期36个月的严密考察。考察的内容，包括进驻城市的规划与发展、人口变动、消费和收入水平等，如果发现是老化的城市，则会打退堂鼓。相反，若有兴建中的新型住宅区、学校和商场等，则会纳入考虑的范围。小投资者秘笈：对地区作评估是考验投资者眼光的最重要的一步。特别是一些尚未发达的新型社区，小投资者能够抢先进驻，并守一段时间，效益或许会更大。而对于老化或者是竞争过于充分的区域，反而可以放弃。原则3：除了地铺外，你也可以在商场等一楼设店，而设店位置往往靠近玻璃窗，以落地玻璃窗反映顾客在店内的消费行为，借此吸引街外客的目光。这个是时下很流行的。小投资者秘笈：有无抢眼装修是小投资者也应注意的问题。有时候一个路段，不同的商场，其经营状况差别很大，除了其经营问题之外，也有外观装潢等要素。小投资者要进场，不仅要考虑到单个铺位的装潢，对于整体的装潢也应该考虑在内。原则4：百货公司开店中店，以吸纳喜欢逛百货公司的顾客，尤其在知名度高的品牌旁边开店，以达到优势互动的好处。例如麦当劳、星巴克。小投资者秘笈：优势互动也是小投资者必须向麦当劳等取经的一大好办法。特别是对于商铺的投资者来说，需要充分考虑邻店的实力，能不能形成互动。专家声音投资小铺多个心眼小面积商铺一直受到小投资者的追捧，但是也不可对其掉以轻心。然而，商铺投资并非面积越小越容易得到高回报，对于中小投资者而言，投资商铺应该从多方面考虑。对此，有关专家提醒，投资商铺的考虑因素不单单包括面积与成本，更涵盖商铺内部硬件配置、商铺可视性、未来经营管理等诸多小细节，只有对商铺作更为全面、更为细致的评估，才能最大化地减少投资风险，获取更多投资回报。此外，由于银行收紧商业贷款，广大投资者在选择商铺时应更为谨慎。商铺投资与一般物业投资有所不同，各种业态的租户对商铺的面积需求不一。以服装和餐饮为例：一般来说，一家小型服装店的经营面积达到30平方米左右即可，而一家小型餐饮的经营面积则需要50平方米左右。如果一味追求小面积，该商铺所能承受业态的将相当有限，商铺使用的灵活性大打折扣，无形中为将来商铺出租增加了一定难度。商铺没有合适的租户，租金回报自然无从谈起。同时，内部硬件配置对商铺的出租功能也有较大的影响。商铺的内部硬件配置，即指水、电、煤气、污水排放等技术性内容。在同等前提下，内部硬件配置完善的商铺租金要高于配置不全的商铺。值得一提的是，由于餐饮类业态的特殊性，此类商户比较容易造成污染，其对商铺的硬件配置要求更高，除需要水、电、煤等一般硬件设备外，通常还需要配备隔油池、排污管等。就这一点而言，即使是符合租户面积需求的小商铺，如果内部硬件配置无法达到租户的要求，投资者也只能“望铺兴叹”。超市商铺大型超市往往伴随居住区诞生，拥有聚集人气的先天优势；大型超市内的商铺大多是分割型的，较独立商铺来说成本要低，经营灵活，因此风险也较低。从目前大型超市的商铺销售情况看，在超市开业时几乎销售一空，不存在闲置现象。提醒：超市商铺是依赖于超市而产生的，超市经营的好坏直接影响超市商铺的赢利状况。因此选择有实力的超市经营商或者已经树立起良好口碑的超市会起到事半功倍的作用。商务区商铺商铺投资的诀窍之一就是“看客买铺”。哪里的消费能力高，哪里的商铺投资就越有价值。从城市的发展看，每个城市的CBD商务区规划都非常有限，因此特别适合一些现代商贸服务行业的业态入驻。在高质量定位的前提下，此区域内的商铺投资潜力较大，甚至在未来几年会成为商铺中的稀缺资源。提醒：在具体投资项目选择上，一般来说，CBD商务区的商铺客流消费能力相对较高。以商务楼白领为目标消费群的酒吧咖啡馆、健身健美中心、美容美发厅、高级餐厅都会是这些地方的主角。社区商铺提醒：值得投资者注意的是一些开发商通过对项目的包装宣传，从而促成了社区商铺销售价格虚高。这样商铺就丧失了升值的空间。因此投资前进行详细的考察，理性投资非常关键。商业街商铺商业街的“经典”旺铺，其优越的商业氛围、稳定的客流量决定了该类商铺运营收益水平较高。但其租金或单位面积价格也是高不可攀，在商业较发达的城市甚至会出现千金难求的局面。提醒：商业街商铺的投资回报率高，风险也会相应增加。商铺投资专家认为，这类位置佳、地段好的所谓“经典旺铺”，其价格已经被抬升到一个很高的价位区间，如果盲目入市，存在巨大的套牢风险。1、交通便利的地区，或者在几个主要车站的附近。可以在步行不超过20分钟的路程内的街道设店。行人多的一边开店为好。2、接近人们聚集的场所。如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机关附近，这一方面可吸引出入行人经过，另一方面易于使顾客记住该店铺的地点，来过的客人向别人宣传介绍，会比较容易指引人光顾。3、选择靠近人口会增加的地方。企业、居民区和市政的发展，会给店铺增添更多的顾客而使其经营上更具发展潜力。4、同类店铺聚集区域。大量事实证明，对那些经营选购耐用品的店铺来说，若能集中在某一个地段或街区，则更能招徕顾客。5、要选择较少横街或障碍物一边。许多时候，行人过马路，因为集中精神去躲避车辆或其他来往行人，便容易忽略一边的店铺。6、与其选择现在被商家看好的店铺经营位置，不如选择不远的将来会由冷变热的未被人看好的街道。7、有时与其定好店铺经营方向再去寻找经营场所，不如先找一个地点适中、价格低廉的营业场所，再根据当地环境情况确定经营方向。1、 超前意识看好新区所谓超前意识，就是要善于瞄准新建市场。一般来说，新建市场商铺的出售价格比老市场要便宜许多，如果到有发展潜力的新市场购置商铺，则投资少、升值潜力大。譬如，在远离市中心的一些新开发的城区中，一般房产商在开发临街住宅时，大都有一定量的经营门面供出售。由于这些地段尚处建设初期，人口密度小，因此商铺售价比较低，但考虑到这些地段有大量在建、尚未竣工的楼盘，今后的居民密度会骤然增加，发展势头看好，目前在此选购门面就具有价位的优势和升值的潜力。另外，如一些地铁、轻轨或新辟公交车延伸线的车站附近，今后的人气也会集聚，就可作为投资机会好好把握住。2、 抢占要地核心圈层投资小型商铺，首要考虑的因素便是所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密集度、人口结构、日均人流量、消费能力、消费结构、商业网点数及配套设施等。一般来说，商业圈半径在-米之内为核心圈层；半径在公里左右为中心圈层；公交线路可以延伸到达的区域为次中心圈层；整个城市四周郊区及卫星城镇为外圈层；与该城市有密切地域经济联系的城市为区域影响圈层。按照这样的商业地域圈层划分标准，对于小型商铺地点的选择起决定性作用的商圈应为核心圈层，其次是中心圈层和次中心圈层，而外圈层和影响圈层则几乎可以不予考虑。因为不同的商圈性质及发育程度，将直接影响到未来商铺的经营收益水平及场地租金。3、因地制宜特色专营（1）、车站附近火车站、长途汽车站附近是往来旅客集中的地区，是适合商店开业之地，过往乘车的旅客选购的商品虽然非常广泛，但大多还是以购买不费时间、容易携带的商品为主。由于人群流动量大，这一地段商业价值较高，尤其适应发展饮食、食品、生活用品等方面经营的商店。（2）、商业区商业区地段是居民购物、聊天、逛街、休闲的理想场所，也是商店开业的最佳地点。可是，该地段费用高、竞争性也强，除了大型综合商店外，较适合那些有鲜明个性特色的专门经营商店发展。这一地段的特征是：商业效益好，投资费用相对较大，应针对性地对顾客提供服务。 该地段是娱乐、旅游地区，顾客消费需求主要在娱乐、休闲，故适合于饮食、食品、娱乐、生活用品方面的商品发展。（3）、住宅区地段该地段的顾客是住宅区和附近的居民，以家庭主妇为主，节假日和下班时间则包括家庭其他成员。这一地段的特征是，有关家庭生活的商品消费力强，尤以日常用品消费量最大，凡能给家庭生活提供独特服务的商店，都能获得较好的发展。（4）、市郊地段现在由于城市的迅速发展和车辆的大量增加，市郊地段商业价值正在上升。这一地段的特征是主要向驾驶各种车辆的人提供生活、休息、娱乐和维修车辆服务。目前人口并不多的市郊地段随着城市建设的发展，会变成繁华社区中心，眼光长远的投资者如能把握机会，提前择地开创基业，日后财源定会滚滚而来4、谨防高回报率的承诺网上一些商业媒体对于商业物业投资回报分析的文章中，15%的回报率是个经常出现的数字，说商业物业的投资者在七八年左右就能基本回收成本，以后你就净挣了。不仅如此，现在很多开盘的商业物业项目的宣传广告和销售人员的介绍中，都经常出现这个数字。笔者作为从事商业地产策划的职业人士，对此非常愤慨。为何15%居然就成了一种定论？谁下的？蛊惑人心，不负责任。商业物业投资是个要综合考虑的问题，不能像住宅物业投资一样，商业物业投资的动态性更强。商业物业的价值很大程度上由人流和消费决定，而人流和消费又受交通、人文、历史、区域环境规划、规模、建筑物的特点、招商限制，还有整个商业零售市场、商品档次和时尚潮流等等多方面因素影响。在没有分析这些因素的情况下，或者只考虑几个方面，就妄下决定，是有很大风险的。5、要分析适合经营什么每个商业物业的功能业态的分布是不同的，有的部分只能做餐饮，