美国住房金融体系及其经验借鉴_兼谈美国次贷危机.pdf

琢琢鑫融 美国住房金融体系及其经验借鉴 兼谈美国次货危机 张宇刘洪玉 内容提要本文系统地介绍了美国住房金融体 系的发展历史和现状特点 重点分析了 公共住房政策在美国住房金融体系中的体现 以及次级抵钾货款危机的原 因和应对措施 总结了美国住房金融体系的经验和教训 为我国进一步深化金融体制改革 完善住房金融 市场建设 提供了可资借鉴的经验 关键词住房金融公共住房政策次货危机美国 中图分类号文献标识码 住房金融体系本质上是围绕住房的金融服 务传递体系 通过一定的运行机制 使资金在 居民家庭 银行等金融机构以及投资者之间流 动 实现金融债权债务在资金稀缺方和盈余方 的最优配置 促进住房 自有化率提高 推动住 房市场健康平稳发展 为了实现这一目标 美 国政府经过两个多世纪的探索 逐步建立起了 当今全球最成熟的住房金融体系 本文将在回 顾美国住房金融体系发展历史 介绍当前美国 住房机构体系的机构设置与运行模式的基础上 重点考察美国住房金融体系中所体现的公共住 房政策以及当前次级抵押贷款危机对美国住房 金融体系的冲击 分析总结值得我国借鉴的经 验与教训 一 美国住房金融体系的发展历史 美国住房金融体系的发展历程 通常分为 个阶段 一世纪年代之前的 探索阶段 从年到世纪年代 美国的住房 金融服务主要由建房互助协会提供 该协会的 会员多为富裕家庭 他们集中各自的存款形成 资金池 为协会会员建房 购房提供贷款 因 此本质上是富人 的金融俱乐部 世纪年 作者简介张宇 清华大学房地产研究所博士研究生 学者刘洪玉 清华大学房地产研究所所长 博士生导师 代出现了抵押贷款公司 世纪初期又出现 了 人寿保险公司等新金融机构 相应地出现 了抵 押支持债券 一 存款股资证书等新型金融产品 标志着美国住 房金融市场开始向机构多元化 市场多层次化 的方向发展 该阶段的突出特点是民间的 互助性的金融机构众多 贷款产品在利率 期 限 还款方式等方面随意性较大市场风险管 理以地方为主经历 了世纪年代经济衰 退环境下的抵押贷款公司破产 世纪年 代的快速增长 以及年的股市崩溃 二世纪年代至年代的 制度化 阶段 年经济 大萧条 对美国住房金融市 场带来了极大冲击 美国政府认识到必须对其 实施全面干预和调控年设立复兴银行公 司 甲 向在经济危机中受到损害的金融机构提供联邦贷 款 建立房主贷款公司 助 甲 保障城市居民得到合理的住房 贷款年建立联邦住 房贷款银行 系统 和 联邦住房金融委员会 年建立联邦全国抵押协会 现为美国加州大学洛杉矶分校安德森商学院金融系访问 品黔 触研究 1994 2008 China Academic Journal Electronic Publishing House All rights reserved 那琢鑫融 以加强对抵押贷款发放机构的整合和监管 增加 流动性 分散市场风险年成立联邦住房 管理局 联邦储 蓄 保险公司 甲 联邦储贷公司 沮 肠 甲 鼓成 立私人抵押贷款保险公司 以提供担保和保险 增强信用年将联邦全国抵押协会私有化 并设立政府全国抵押协会 年在退伍 军人管理局 设立面向退 伍军人的住房贷款支持和担保计划 该阶段的 突出特点是联邦政府通过干预住房金融市场 调整金融机构格局 推动抵押贷款产品标准化 发展住房贷款保险和担保服务等 制度化 建 设 初步形成了美国住房金融体系的基本格局 经历了世纪年代的大萧条 年全国 住房法 年住房法和年利率管制法 颁布 以及世纪年代的利率与通货膨胀 率上升 三世纪年代至年代的 证券化 阶段 世纪年代的两次石油危机及世纪 年代的储贷协会 危机 是本阶段住房金融体系发 展的客观动力 美国政府从 中得到的教训是 单独加强对一级市场的保险 担保和监管还远 远不够 必须通过建立更为有力 的二级市场 丰富二级市场上的金融产品 并有效地进行担 保 才能进一步分散市场风险 保障两级市场 健康平稳运行 因此 该阶段形成了以两个政 府支持企业 一 即联邦全国抵押协会和联邦住房贷款 抵 押公司 助 罗甲 年成立为主导 以联 邦政府住房与城市发展部 所属 的政府 全国抵押协会作担保 众多抵押银行 金 融公 司 广大投资者共 同参与的抵押贷款证券化市 场 抵押支持证券的品种也日趋丰富 该 阶段 突出特点是政府着力加强住房金融二级市场 即抵押贷款证券化市场建设 二 级市场上金融 产品品种逐步丰富 市场风险进一步分散 四世纪年代后的 深化完善阶段 世纪年代房地产市场起伏和信贷衍 生品市场迅速扩张 给美国住房金融体系提出 了新的挑战 在住房金融一级市场和二级市场 上 政府为加强风险防范 利用信息技术建立 了自动化的保险系统和风险评估模型 能够迅 速 批量的处理金融市场数据 为政府和金融 机构分析判断市场风险提供了重要工具 同时 政府加强了对公共住房政策的关注 在一级市 场上通过联邦住房金融委员会重点监督联邦住 房贷款银行 肠 执行可支付住房计划和社区投资计划 的效果 在二级市场上通过设立联邦住房企业监管办公 室 监控联邦全国抵押协会和联邦 住房抵押贷款公司对可支付住房目标的实现情 况 所以 该阶段的主要特点是政府重点关 注住房金融体系是否有效地实现了公共住房政 策目标 应用信息技术加强风险防范 加强对 两级市场 的监管力度 推 动抵押 支 持证券 一 市场 的全 球化 纵观美国住房金融体系的发展历史 可以 看到每一次经济冲击或市场震动都会引发新一 轮的体系变革 每一次变革都伴随着金融机构 改革 金融产品创新 保险和监管机制的深化 而且在这个过程中 住房金融体系所承载的公 共住房政策目标也得到不断的强化 年的 次级抵押贷款危机 一 罗 以下简称 次贷危机 是美国住房金融体系面 临的新一轮冲击 美国政府正在酝酿 出台新的 市场监管法案 并很可能成为美 国住房金融体 系发展新阶段 的开始 二 美国住房金融体系的 机构设置及运行模式 美国住房金融体系既充分发挥了商业性金 融机构作用 也体现了很强的政府意志 图 描绘了当前美国住房金融体系的机构设置和运 行模式 居民家庭 抵押贷款发放机构 政府 品聆豁 究 1994 2008 China Academic Journal Electronic Publishing House All rights reserved 琢球彝融 图美国住房金融体系实线代表资金流向 虚线表示主体行为 支持企业 投资者 保险和担保机构是该体系券化分散了贷款发放机构的信用风险和市场风 的五大行为主体 联邦住房金融委员会和联邦险 提高了住房金融一级市场的流动性 政府 住房企业 监管办公室是两级市场的政府监管主全国抵押协会在这个过程中对联邦住房管理局 体 退伍军人管理局抵押贷款证券化产品提供担保 住房金融一级市场的行为主体 包括贷款为促进住房金融市场的平稳运行和公共住房 购房人 抵押贷款发放机构和一级市场保险机政策目标的实现 美国政府专门设立了联邦住房 构 商业银行 储贷协会 互助储蓄银行等金金融委员会和联邦住房企业监管办公室 分别负 融机构与购房人签订抵押贷款借款合同 金融责一级市场和二级市场的监管 由于一级市场上 机构发放住房抵押贷款 购房人按约定逐期还的抵押贷款发放机构众多 难以实施直接监管 本付息 与我国不同的是 美国联邦法律规因此美国政府将全国分为个片区 相应建立 定 如住房贷款价值比超过 借款人必须 了家联邦住房贷款银行作为联邦贷款银行 购买抵押贷款保险实际操作中贷款价值比超系统的成员机构 家联邦住房贷款银行共吸 过就要购买保险 联邦住房管理局 退收了家抵押贷款发放机构作为会员 使联 伍军人管理局为符合条件的家庭提供住房抵押邦住房金融委员会通过直接监管家联邦住房 贷款保险 私营保险机构提供相关的商业保险贷款银行 间接实现了对一级市场的监管 二级 服务 按是否有联邦住房管理局或退伍军人市场上则由联邦住房企业监管办公室负责监管联 管理局保险 住房抵押贷款分为联邦住房管邦全国抵押协会和联邦住房贷款抵押公司 值得 理局或退伍军人管理局抵押贷款和普通抵特别指出的是 联邦住房金融委员会和联邦住房 押贷款 企业监管办公室与货币监督管理局 住房金融二级市场的行为主体 包括抵押 储蓄机构监督管理 贷款发放机构 政府支持企业 二级市场担保局 联邦储备系统 机构和投资者 其运作机制实际上就是住房抵管理委员会 押贷款证券化的过程 并通过住房抵押贷款证共同被称为美国金融体系的五 蟋符合联邦住房管理局 退伍军人管理局提供的住房抵押贷款保险条件的购房人 黔 乎黔 究 1994 2008 China Academic Journal Electronic Publishing House All rights reserved 琢球窍融 大监管机构 三 美国住房金融体系中的 公共住房政策 提高住房 自有化率 让每个家庭尤其是中 低收人和少数族裔家庭实现居者有其屋的 美 国梦 是美国政府长期坚持的政策 联邦政府 在税收 金融 法律等多个层面 都体现出强 烈的公共住房政策目标 住房金融体系尤其如 此 一住房金融一级市场中的公共住房政策 第一 从金融机构的角度 美国住房抵押 贷款发放机构广义上包括储蓄类金融机构如 互助储蓄银行 储贷协会和商业银行和非存 款金融机构如抵押银行 人寿保险公司和各 种投资基金 从历史上看 商业银行主要服务 于高利润 低风险的高收人阶层 而储蓄机构 缺乏和商业银行竞争的实力和能力 所以一开 始就涉足低收人阶层 的存贷领域 发挥着拾遗 补缺的作用 并得到了联邦政府的政策优惠和 扶植 例如 储贷协会住房抵押贷款业务的利 息收人不仅可以根据情况减免税 而且允许收 人中的很大部分列人坏账准备 免予纳税允 许储蓄机构支付高于商业银行的储蓄存款利率 允许其跨地区设立分支机构 第二 在抵押贷款产品设计方面 美国政 府在首付款比例和贷款利率两个方面 均有面 向中低收人家庭的政策优惠 首付款比例优惠主要体现在经联邦住 房管理 局 退伍军人管理 局保险的住房抵押贷 款 购房者的首付款比例只有 而无联邦住 房管理局退伍军人管理局保险的 购房者的首 付款比例为 世纪年代 储蓄机构 推出了带有补贴性质的抵押贷款产品 中低收 人家 庭的首付款比例进一步 降低到了 年布什总统签署了 美国梦首付款法案 叮 推出了每年 亿美元的首付款资助计划 规定将为购房的中 低收人家庭提供 万美元或住房购买价格的 首付款资助 这对很多中低收人家庭基本意味 着零首付 利息补贴优惠主要体现在通过利息率津贴 支持中低收人家庭购房 年 住房和城市 发展法 规定 中低收人家庭购买住房贷款利率按市场 利率确定 政府直接给贷款机构支付利息津贴 该法案的执行使符合条件家庭购买住房时实际 支付的抵押贷款利率降至 大幅减轻了其还 款负担 第三 在抵押贷款担保和保险方面 联邦 住房管理局和退伍军人管理局 承担着为中低 收人家庭购房贷款提供保险和担保的责任 联邦住房管理 局成立之初的短期目标是在 大萧条中稳定住宅产业 而长期策略是为了使 美国中低收人的家庭买得起房 联邦住房管理 局为中低收人家庭提供购房贷款信用保险 并 相应承担因借款人无力偿还或房屋贬值造成损 失的全部责任 因此对住房抵押权人来说 联 邦住房管理局保险的抵押贷款基本上没有坏账 风险 联邦住房管理局制定了很详细的抵押贷 款标准 只要满足这些标准的要求 购房者就 能申请到联邦住房管理局 的抵押贷款保险 联 邦住房管理局承保的抵押贷款有最大贷款额限 制 数额根据各个地区的生活水平和价格指数 制定 符合条件的退伍军人购买住房 可以得到 退伍军人管理局提供的部分抵押担保 每个人 的服役情况不同 担保额也不一样 一般在抵 押贷款总额的 一 之间 退伍军人管理局 的抵押担保和联邦住房管理局 的抵押保险可 以 结合一起来用 如退伍军人管理局提供的 贷款担保 再向联邦住房管理局申请的抵 押担保 那么 对中低收人 的退伍军人 可以 得到的抵押贷款 无需支付首付款 第四 在联邦住房金融委员会对一级市场 监管方面 联邦住房金融委员会是美国联邦行 政体系中的一个独立机构 职责是监管家 通美国联邦行政体系主要由三部分构成 个独立机构之一 共有名委员 其中名由 市发展部部长 总统和白宫 个部 个独立机构及个准官方机构 是 选举产生并由总统任命任期年 另外名是联邦住房与城 品黔翻究 1994 2008 China Academic Journal Electronic Publishing House All rights reserved 那球 囊融 联邦住房贷款银行并确保其安全 稳健地运行 有效履行其住房与社区发展政策 对联邦住房 贷款银行住房与社区发展政策目标的监管 主 要是监督其执行可支付住房计划和社区投资计 划的情况 可支付住房计划是美国政府解决中低收人 家庭住房问题 的主要政策之一 该计划旨在用 可支付住房计划基金为收人在当地中位数水平 及以下的家庭和个人提供购房资金支持 为收人在当地中位数水平以下的家庭提供 租房资金支持 家联邦住房贷款银行每年都 要缴纳可支付住房计划基金 且每年缴纳的最 低数额不少 于上年度净收益的 或亿美 元 各联邦住房贷款银行可以通过竞争 申请计 划或住房自有专项支持计划机制 从可支付住 房计划基金中获得资金 用于其向符合条件的 中低收人家庭发放住房抵押贷款时 提供现金 资助 从年以来 可支付住房计划已累计 提供了亿美元赠款 资助 了 万套可支 付住房 社区投资计划是联邦住房贷款银行以低于 市场利率为其会员提供资本金 供其用于发放 社区开发贷款的计划 从年以来 社区投 资计划共提供了亿美元优惠贷款 资助建 设了万套住房和众多社区经济发展项目 联 邦住房贷款银行还设立有社区投资现金补贴计 划 以便让会员机构能对特定地理区域的社区 经济发展项目提供贷款 包括土地受污染地区 和受军事基地关闭影响地区的改造等 二住房金融二级市场中的公共住房政策 首先 二级市场由政府支持企业主导 自 世纪年代以来 美国在二级市场上形成了 联邦全国抵押协会 联邦住房贷款抵押公司和政 府全国抵押协会 联邦全国抵押协会和联邦住房 贷款抵押公司作为政府支持企业 其公共住房政 策目标都是为了促进二级市场发展 使居民家庭 能方便地从抵押贷款发放机构获得更便宜的抵押 贷款 联邦住房企业监管办公室统计显示 截至 年底 两家政府支持企业在全美住房抵押 支持证券余额中占有的份额 加上政府全 国抵押协会担保发行的抵押支持证券 总份额达 到 完全主导了二级市场 其次 政府全 国抵押协会则行使了为联邦 住房管理局和退伍军人管理局抵押贷款证券化 提供担保的职责 政府全国抵押协会和联邦住 房管理局同为美国住房与城市发展部下设的政 府机构 二者形成了联邦政府对中低收人家庭 住房抵押贷款的 一条龙 担保 最后 二级市场由联邦住房企业监管办公 室严格监管 联邦住房企业监管办公室的职责 是 通过对二级市场的全面监控 特别是对联 邦全国抵押协会和联邦住房贷款抵押公司的实 时监控 保持住房抵押贷款二级市场的安全和 稳定 从而构建健康的 强大的住房金融体 系 依照美国住房与城市发展部的要求 联邦 住房企业监管办公室监督政府支持企业每年购 买中低收人家庭住房贷款和市中心住房贷款的 执行情况 以辅助实现政府的公共住房政策目 标 四 次级抵押贷款危机对美国 住房金融体系的冲击 年初 在人们普遍认为美国住房金融 市场稳定运行的情况下 次贷危机突然爆发 并迅速席卷全球主要金融市场 目前仍没有 触底 迹象 人们不禁要问美国拥有如此成 熟的金融市场和如此完善的住房金融体系 为 何还是没能避免次贷危机的爆发 面对次贷危 机的不断恶化 美国政府将采取什么措施扭转 局面并防止类似危机的再度发生 一次级贷款市场及其危机的爆发 依照贷款人信用等级差别 美国个人住房 抵押贷款市场分为三类 即优质抵押贷款市场 次优级抵押贷款市场 和次级抵押贷款市场 一 五 次级抵押贷款 以下简称 次贷 的借款人是还款能力较差 甚至无法提供收人 证明的低收人人群以及负债较重的中产阶级 由于次贷借款人信用等级差 违约风险高 因 此贷款发放机构要求较高的贷款利率 并且大 都采用可调整利率抵押贷款 世纪年代以前 次贷业务鲜为人知 高违约风险使绝大多数金 融机构不愿涉足次贷 了聂萨融研究 1994 2008 China Academic Journal Electronic Publishing House All rights reserved 琢球鑫 融 市场 然而 这种情况自年代中期开始发生 了重大转变 由于美国房地产市场快速升温 加之政府持续鼓励住房自有 大批私人金融公 司嗅到了次贷业务中蕴藏的丰厚利润 只要次 贷违约比例较低 涉足次贷及其债券市场的抵 押贷款发放机构 个人和机构投资者就能从 中 赚取高额利润 而美国房地产市场的大好形势 让这些金融机构和投资者信心暴膨 原本最不 为人看好的次贷业务反 而成为金融机构竞相追 捧的 香悖悖 年至年间 新增次 贷占新增个人住房抵押贷款的比重维持在 一 年该 占比一跃 达到 年和年则都超过了 截至年 月 美国次贷约万笔 总额万亿美元 占个人住房抵押贷款总额的 随着美联储的次加息 年美国房 地产市场开始向下调整 在不断增长的利息和 不断下降的房价的双重压力下 大批次贷借款 人违约 年月 美国第二大次级抵押贷 款机构 新世纪金融公司申请破产保护 其 后几个月内 美国多家涉足次贷及其债券业务 的金融公司和投资银行 或传出大幅亏损消息 或申请破产保护 次贷危机全面爆发 并迅速 波及欧洲 日本 澳大利亚等世界主要金融市 场 我国多家银行也因购买次贷债券而受到不 同程度的拖累 二次贷危机产生的原因 次贷危机产生的直接原 因是金融机构过分 自信 过度拓展次贷业务 而根本原 因则在于 政府监管缺位 从前文的介绍中 似乎可 以认 为美国政府对住房金融市场的监管已经非常全 面 了 其实不然 首先 家联邦住房贷款银行会员机构 并不是一级市场上的全部抵押贷款发放机构 年它们发放的个人住房抵押贷款 占美国个 人住房抵押贷款总额的 这意味着尚有市 场份额占的其他金融机构未受到联邦住房 金融委员会监管 而占有次贷市场份额的 前大抵押贷款发放机构 都不是联邦住房 贷款银行会员 其次 二级市场上 虽然的住房抵押支 持证券是 由政府支持企业发起的 受到联邦住 房企业监管办公室 的严格监控 但由私人机构 发起的另外的住房抵押支持证券则不在联 邦住房企业监管办公室的监管范畴 除住房抵 押支持证券以外 二级市场上基 于住房抵押贷 款的证券产品及其衍生品品种繁多 创新速度 很快 加大了市场监管的难度 在美国住房学会 主席约翰 阿特拉斯看 来 次贷危机早在年代末到年代初 储贷协会危机的时候就已经埋下伏笔 政治经 济因素是导致政府管理缺位的更深层次的原因 年 美国国会通过 存款机构放松 管制和货币控制法案 叮 罗 叮叮 取消了 统一的抵押贷款利率 允许贷款发放机构根据 借款人的风险和信用状况设定灵活利率 银行 业管制自此放松 储贷协会也一改不以盈利为 目的的宗旨 经国会 同意 开始与私人金融公 司等商业性贷款机构竞争 由此拉开 了近年 的银行业纷争的序幕 行业纷争进一步引发兼 并浪潮 一级市场上抵押贷款发放机构重新洗 牌 储贷协会不再是一级市场上的 大哥大 商业银行 保险公司 信贷公司和私人贷款机 构转而成为金融服务的主要提供者 诸多私人 商业性金融机构的参与为次贷危机埋下了隐患 另一方面 美国政府的政治导 向客观上为 诱发 了次贷危机 提高住房 自有化率历来是美 国政客坚持的执政导向与此同时 共和党还 非常推崇 经济自由化 他们认为应当尽可能 减少对资本市场和私营经济的干预 发挥市场 经济的 自由 潜能 很多私人贷款初构 投 资银行 基金经理恰恰抓住了这两点政治导向 大举拓展次贷相关业务 市场上甚至出现了大 量次贷经 纪人 一 数据来源 鳍 创 一一 详见参考文献 次贷市场上前 大贷款发放 机构包 括 叮 玫 和 品黔翻 究 1994 2008 China Academic Journal Electronic Publishing House All rights reserved 琢球彝融 形成了从借款人到经纪人 再到贷款机构 投放宽联邦住房管理局抵押贷款申请条件 资机构的次贷业务链 吸引更多借款人 美国国会于年底通过 联邦储备委 员会委员爱德华 格兰 里奇 联邦住房管理局现代化法案 耐 于年月辞职曾于 该法案放宽了申请联邦住房管 年多次警告国会 次贷市场已经变成 掠理局抵押贷款的限制条件并降低了最低月还款 夺性贷款 市场 如不及时监管 将危害到居额要求 以求增强联邦住房管理局抵押贷款的 者有其屋的美国梦以及住房资产价值 但是其吸引力 使更多的信用评级较低的借款人放弃 警告并没有引起国会的重视 原因并不难理解 私人次贷 转而申请由联邦住房管理局提供担 当时美国国会议员中有相当数量代表着华尔街保的联邦住房管理局抵押贷款 上持有次贷资产的大银行或投资机构的利益 短期 内扩大政府支持企业资产组合中次 三美国政府应对次贷危机的政策措施 贷支持证券的比重 为了保证联邦全 国抵押协 虽然次贷在美国个人住房抵押贷款总额中会和联邦住房贷款抵押公司的安全稳定运行 所占比重不高 但是 由于金融市场的联邦住房企业监管办公室一直对其资产组合施 放大作用 其影响已经波及到美国消费市场 行严格的监控 因此两家政府支持企业的资产 宏观经济乃至世界资本市场 为了有效降低次组合中基本都是低风险的优质资产 但是出现 贷危机的不良影响并防止类似问题再度发生 次贷危机之后 美国政府担心二级市场上的其 美国政府正在酝酿多项政策措施 并很可能在他商业性 的证券公司和投资公司会放大次贷影 下任总统上台后出台一系列新法案 响 因此要求政府支持企业短期 内采取非常手 增设非盈利性 的住房法律顾 问机构 帮段 加大次贷支持证券的持有量 助借款人防范抵押品赎回权的丧失 由于借款修改破产清算时的资产处置顺序 由于 人往往不了解金融机构的贷款方案 容易在谈房地产市场走低 次贷借款人的债务大都超 判中或发生违约行为时因信息不对称而处于劣过其房屋价值 这意味着处置抵押品也无法 势 住房法律顾问的职责就是代表借款人在贷抵消抵押贷款债务 对这些家庭而言 宣布 款合约签订 执行以及发生违约纠纷时与贷款破产是走 出债务危机的最有效的方式 但是 发放机构谈判 保护借款人合法权益 依照目前破产清算时的资产处置顺序 房屋 改变贷款利率的调整方案 使之更有弹是第一处置品 破产清算将导致借款人 无 性 对大批采用可 调整利率贷款方式的次贷家可归 为此 美国不少政客在呼吁修改破 借款人而言 帮助他们避免抵押品赎回权丧产清算时的资产处置顺序 把房屋列在其他 失 的最有效方法 是修改借款合同中有关利不太重要的资产之后 以尽可能避免次贷借 率调 整方式 的条款 使之更富有弹性 美国款人流离失所 一非盈利性研究机构 可靠贷款中心 实行抵押贷款市场改革 禁止从事 掠 研究 指出 夺性贷款 业务 次贷危机爆发的直接导火索 目前拖欠或无法回收的次贷笔数约 一 是贷款发放机构和次贷经纪人串通勾结 钻联 如果贷款发放机构能够采取更为灵活的次贷利邦法规和州法规的空子 大肆开展带有欺骗性 率调整方案 而不是在基准利率升高时机械地的 掠夺性贷款 业务 为此 美国政府将改 抬高贷款利率 那么这些违约的次贷借款人都革次贷市场的管理模式 禁止 金融机构从 事 能够度过暂时的个人还款危机 而不会出现违 掠夺性贷款 业务 联邦政府要求抵押贷款发 约行为 美国国会已经就该议题 进行 多次商放机构必须通过查验纳税记 录等材料证 明借款 讨 准备出台相关法案指导贷款发放机构做人具备还款能力才能贷款要求所有抵押贷款 出相应调整 发放机构执行 指数指导利率 一 嗡夺性贷款 指贷款发放机构通过经纪人 以各种花言巧语或巧妙的贷款方案诱使人们申 请的次级贷款 从 中获取高额利息和手续费 品黔翻究 1994 2008 China Academic Journal Electronic Publishing House All rights reserved 琢球象融 成立第三方机构 监督贷款发放机 构对上述两项规定的执行情况 如有违反 其 发放的抵押贷款视为 掠夺性贷款 取消次贷 提前还款违约处罚 尽量减轻次贷借款人的经济 负担依照 现有 的 贷款 实情法 设立针对次贷经 纪人的监管机 构 增大次贷经纪人和贷款发放机构之间的透明 度 五 美国住房金融体系的经验借鉴 美国住房金融市场持续发展不断完善的历 史 通过金融创新和体制改革摆脱经济波动和危 机影响实现平稳过渡 令住房金融体系服务于公 共住房政策目标 以及应对当前次贷危机等方面 的经验 对于发展我国的住房政策和住房金融体 系有着重要的参考价值 有个方面的经验尤其 值得借鉴 一政府主导的抵押贷款保险和担保机制 美国住房抵押贷款保险覆盖了包括一级市场 和二级市场在内的整个住房金融市场 在私营保 险机构以外 体现政府职能的保险机构在两级市 场上发挥了极大的保障和促进作用 联邦住房管 理局和退伍军人管理局在一级市场上发挥担保职 能 目标是为中低收人家庭提供贷款担保 从而 帮助他们实现住房梦 二级市场上 政府全国抵 押协会在参与抵押贷款证券化的过程中 充分起 到了 政府担保 作用 联邦全 国抵押协会 联 邦住房贷款抵押公司虽然不做直接担保 但因其 属于政府支持企业 仍可以体现政府信誉 同样 可以达到 政府担保 的效果 从而最大力度地 保障二级市场的繁荣 二 二级市场业务高度集中且由两大政府支 持企业为主导 美国商业银行数量庞大 储蓄机构也较为分 散 客观上造成了一级市场高度分散的局面 为 了避免在二级市场上出现类似的问题 美国政府 组织成立了两大抵押贷款证券化机构联邦全国 抵押协会和联邦住房贷款抵押公 司 通过集中 各地各种住房抵押贷款来分散风险 并提供信用 该贷款利率由 和 缨 两部分相加得 出 通常与联邦基金利率相等或接近是贷款发放机构在 增级 使它们能以很低的利率 比同期美国国债 利率略高在资本市场上筹得资金 二级市场上 的这种高度集中安排 一是便于提高它们的信用 等级 联邦全国抵押协会和联邦住房贷款抵押公 司作为政府支持企业 虽然是上市公司 但是具 有强烈政府背景 对于投资者从心理或实质上都 有增强信用的作用 如果二级市场上的证券化机 构过多 政府是很难做出这样的支持的 二是便 于监管 高度的集中使联邦住房企业监管办公 室能很方便的监视两家公司的资本充足率 风 险敞口等财务指标 三是为了达到规模效应 降低证券化的成本 从二级市场上筹得的低成 本资金能以极低的加成传递到借款人手中 三在住房金融的两级市场均设有独立的 政府监管机构 在看到美国住房金融体系高度市场化的同 时 也可以发现美国政府对住房金融一级市场 和二级市场严格的监管力度 为了达到有效监 管两级市场的目的 美国政府设立了两个政府 机构联邦住房金融委员会和联邦住房企业监 管办公室分别独立监管一级市场和二级市场 设立专门的市场监管机构的直接好处在于有 利于明确监管目标和职责范围 有利于执行独 立的住房金融政策 有利于与政府公共住房政 策有效结合 四住房金融体系带有强烈的公共政策目 标 美国政府一贯以提高住房自有化率 帮助 美国人民实现住房梦为己任 联邦政府在税收 金融 法律等多个层 面