十七房保护开发拆迁安置地块项目可行性研究报告

1.0 总 论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 十七房保护开发拆迁安置地块项目 1.1.2 承办单位 澥浦镇人民政府 1.1.3 可行性研究报告编制依据 1、国家发展改革委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 2、国家计委发布的 投资项目可行性研究指南 2002 年版 ； 3、澥浦镇人民政府 与我公司 签定 的 十七房保护开发拆迁安置地块项目 可行性研究报告委托任务书； 4、 与委托方商定的总体思路和 项目 内容； 5、 宁波市镇海分区规划 ； 6、镇海区建设项目选址意见书、建设工程规划意 见书； 7、 十七房保护开发拆迁安置地块项目（宗地）勘测定界图； 8、建筑设计方案（宁波市建筑设计研究院）； 9、 委托方提供的 相关 基础资料； 10、 国家和地方有关的法律、法规和标准规范。 1.1.4 项目 提出的理由 本项目是为推进十七房古建筑保护开发，妥善解决拆迁村民居住问题的安置房新建项目。 郑氏十七房简介 宁波郑氏十七房，坐落于镇海区澥浦镇十七房郑家村，距今 700多年的历史，系郑氏一支南迁后的世居之地 ，现为区级文物保护单位。距宁波市区 22 公里。现存建筑面积达 4 万多平方米，是目前全国范围内发现的最大规模的明清 建筑群之一，并 形成了具有一定规模的村落集群环境，具有较高的文物价值和文化旅游开发价值。 为了更好有效地保护好这份珍贵的历史遗产，镇海区委、区政府领导十分重视，于 2007 年提出对十七房进行保护与开发的要求，并协调成立了由宁波化工区、镇投公司、澥浦镇人民政府、十七房村四家单位为股东的宁波郑氏十七房旅游投资开发有限公司，负责实施整个的保护开发工作，并根据保护开发的实际情况，将整个十七房的保护开发分二期进行。预计到 2009 年 10 月，十七房旅游景区将正式对外开游，迎接广大游客的到来。 日前澥浦国土所配合其他有关部门完 成了区重点项目十七房整体搬迁拆迁工程前期调查摸底工作，共查清需搬迁的住户有 260 户。 本项目位于澥浦镇十七房村，蟹浦大河南侧、广源路东侧。总建筑面积 38586 平方米，总投资为 5000 万元，建设资金由镇政府自筹。 拟通过本次可行性研究，为项目下一步的建设提供指引。 1.2 项目建设的必要性 1、保护十七房珍贵历史遗产的需要； 2、开发十七房古建筑旅游资源的需要； 3、完善保障，解除村民后顾之忧的需要； 4、提高本村居民和村集体的经济收入的需要。 因此，十七房保护开发拆迁安置地块项目 建设 是做好十七房开发 保护工作的基本要求，项目建成后可解除拆迁村民的后顾之忧、提高本村居民和村集体的经济收入、 保证十七房保护开发工程顺利进行。 1.3 项目概况 1.3.1 拟建地点 本次新建项目的建设地址选择在澥浦镇十七房村，蟹浦大河南侧 ,广源路东侧。 项目总用地 20463 平方米。 1.3.2 建设 规模与内容 1.3.2.1 建设 规模 本工程总用地面积 20463 平方米，其中一期用地面积 9924 平方米 ,二期用地面积 10539 平方米。总建筑面积 38586 平方米，其中一期总建筑面积 18975 平方米 ,二期总建筑面积 19611 平方米。 1.3.2.2 建设 内容 一期： 1、 1楼，建筑面积 3032 平方米； 2、 2楼，建筑面积 3347 平方米； 3、 3楼，建筑面积 2752 平方米； 4、 4楼，建筑面积 3067 平方米； 5、 5楼，建筑面积 4145 平方米； 6、门卫，建筑面积 69 平方米； 7、配电房，建筑面积 86 平方米； 8、自行车库，建筑面积 2477 平方米； 9、道路工程，面积 4115 平方米； 10、绿化工程，面积 2977 平方米； 二期： 1、 6、 7、 8、 9楼，总建筑面积 14400 平方 米； 2、地下室，建筑面积 1497 平方米； 3、综合楼，建筑面积 801 平方米； 4、物业管理用房，建筑面积 142 平方米； 5、社区用房，建筑面积 123 平方米； 6、其它房，建筑面积 536 平方米； 7、自行车库，建筑面积 2112 平方米； 8、道路工程，面积 4209 平方米； 9、绿化工程，面积 3162 平方米； 1.3.3 主要建设条件 （ 1）管理水平 澥浦镇政府领导层成员年龄结构合理，成员之间职责分工明确，密切团结合作，是坚强有力的领导集体。 工程项目通过招标聘请有经验的监理和招投标机构协助项目的管理， 完全可以 胜任 本次 新建项目 的组织管理工作。 （ 2）土地条件 本次项目是在 澥浦镇十七房村，蟹浦大河南侧 ,广源路东侧 ，土地现状符合本次建设要求。 （ 3）技术条件 拟通过招标形式邀请有实力和资质的建筑公司投标建设。镇海区及 周边的 建筑施工队伍 技术成熟，可以胜任本次 新 建工程。 （ 4）供水条件 该场地附近市政设施齐全，可利用现有城市供水管网提供施工用水，可以满足施工用水需要。 （ 5）供电条件 施工用电 可利用现有城市供电线路提供施工用电 ， 可以满足施工供电要求。 （ 6）外部协作条件 十七房保护开发拆迁安置地块 建设项目是 保护十七房珍贵的历史遗产 、 开发十七房古建筑的旅游资源 ，以及为当地居民做好安置工作的保障项目，将得到当地居民和相关单位的大力支持， 外部协作条件良好，将积极配合本 项目 顺利进行。 1.3.4 项目投入总资金 项目投入总资金为 5000 万 元 。其中一期计划投资 2250 万元，二期 2750 万元。 1.3.5 综合技术经济指标 表 1-1 综合技术经济指标表 序号 项 目 单位 指标 备注 1 总用地面积 平方米 20463 1.1 一期 平方米 9924 1.2 二期 平方米 10539 2 总建筑面积 平方米 38586 2.1 一期 平方米 18975 2.2 二期 平方米 19611 3 总建筑占地面积 平方米 6000 3.1 一期 平方米 2832 3.2 二期 平方米 3168 4 容积率 倍 1.81 5 绿地率 30 6 绿地面积 平方米 6139 6.1 一期 平方米 2977 6.2 二期 平方米 3162 7 自行车库面积 平方米 4589 7.1 一期 平方米 2477 7.2 二期 平方米 2112 8 建筑密度 29 9 机动车停车位 个 113 9.1 地下车库停车 个 76 9.2 地面露天停车 个 37 10 项目投入总资金 万元 5000 10.1 一期 万元 2250 10.2 二期 万元 2750 11 资金来源 万元 5000 11.1 政府自筹 万元 5000 1.4 结论 1、本项目对 保护十七房珍贵的历史遗产、开发十七房古建筑的旅游资源作用显著 ； 2、 项目的 规模和设计方案合理、切实可行 ； 3、施工 技术方案先进成熟，可 在可控 时间 范围 内完成； 4、 项目所需的建设条件基本具备，协作条件较优； 5、 项目的资金来源有一定保证； 6、 项目的经济效益和社会效益 良好 ； 综上所述，该项目 建设 方案可行、经济合理，各项建设条件具备，建议给予支持。 2.0 需求 分析 与建设规模 2.1 镇海 区 经济和人口分布现状 近几年，是镇海经济社会发展跃上新台阶的重要历史时期 ， 镇海区主要经济指标连续保持高速增长势头，国民经济呈现出“高位运行、高速发展”的良好态势。截止到 2005 年底，年实现区属生产总值（ GDP）106.16 亿元、工业总产值 340.4 亿元、财政一般预算收入 21.6 亿元、固定资产投资 75.3 亿元、实际利用外资 1.76 亿美元。城镇居民年人均可支配收入 17408 元，农民人均年纯收入 8030 元，社会消费品零售额 28.7 亿元。新批外商投资项目 58 个，其中千万美元以上项目 18个，实际利用外资达到 1.76 亿美元。 新城开发建设和老城改造提升同步推进，城乡基础设施不断完善。就学环境不断优化，教育质量稳步提高， 1.2 万多名进城务工人员子女就学问题得到较好解决，公办学校就读率达到 62.5%。预计 2006年，区属生产总值增长 15%，固定资产投资总额增长 16%，财政一般预算收入增长 15%， 城镇居民人均可支配收入增长 8%，农民人均纯收入增长 8%，新增就业岗位 6000 个 。 镇海区位优势得天独厚，辖区内的镇海港是中国大陆第二大港宁波舟山港 的 重要组成 部分 ，拥有 5 万吨级液体化工专用泊位，是我国最大的液体化工码头之一。上世纪七十年代，镇海炼油厂、镇海发电厂等一批国家重点工程开始纷纷落户镇海，如今，这里已聚集了镇海炼化、石化三公司等 40 多家省、市属重点企业，成为浙江省大工程单位最集中的国家大工业基地。按照 “ 大投入、大发展 ” 的思路 。 近几年来，镇海围绕建设特色园区、精品园区的目标，开展了大规模的基础设施建设， 做好筑巢引凤文章，形成了几大特色产业园区：镇海经济开发区，以精密机械、电子信息、仓储物流为主导产业；骆驼机电园区，以机电行业为主导产业；宁波化工区以 “ 炼油乙烯 ” 项目为支撑，以烯烃、芳烃为主要原料，发展三大合成材料及其深加工为特色的石油化工产业，已经成为长三角举足轻重的重化工业基地。镇海新城是宁波市 “ 十一五 ” 规划重点建设区域，不久的将来，这里将成为宁波中心城副中心、宁波北部商贸中心、宁波教育核心区域和宁波科研基地。 面对 这片充满活力的热土，国际跨国公司纷纷抢摊而上，韩国 LG、台湾金丰、日本东芝、荷兰阿 克苏诺贝尔等国际著名企业落户镇海，成为区域经济发展强劲的动力。目前，已有 700 多家外资企业在这里建厂投产，一个以机械电子、精细化工、石油能源、轻纺食品为主体的工业格局业已形成，房地产、仓储、物流、旅游等第三产业正在成为新经济的增长点。 镇海区域面积 236 平方公里 ，人口分布可划分为两块：城区和镇。 现有城区常住人口 16 万人，以及 17 万人以上的流动人口，主要分布在方圆 10 公里的城区范围内，特点是居住比较集中。 镇包括 蟹浦、九龙湖两个镇 。其常住人口不到 4 万，流动人口不到 3 万，特点是分布比较分散。 2.2 镇海区经济 及人口发展规划 根据 镇海区国民经济和社会发展第十一个五年规划 ，到 2010年， 区属生产总值（ GDP） 212 亿元、财政一般预算收入 42.2 亿元、固定资产投资 500 亿 元、社会消费品零售额 57 亿元。人口 规划为 23.6万人（不含流动人口），远期规划为 25 万人。 2.3 需求分析 据统计，本次项目涉及到的拆迁居民共 260 户，其中东区计划安置 140 户居民，西区 120 户居民，按户均住房面积 120 平方米计算，住房建筑面积约为 31200 平方米，其中东区 16800，西区 14400。本研究暂定东区住房建筑面积 16343 平方米，西 区 14400 平方米。 2.4 总体建设规模的确定 根据以上分析，本项目的总体建设规模确定 1 9 号住宅楼。确定这个规模考虑的主要因素如下： 1、与小区居民人数相适应 小区内共有居民 260 户， 其中东区 140 户居民，西区 120 户居民，按户均 120 平方米计，住房建筑面积约为 31200 平方米 。本次研究暂定 东区住房建筑面积 16343 平方米，西区 14400 平方米。 2、与现代住宅小区标准相符 本项目总用地面积 20463 平方米，其中东区 9924 平方米，西区10539 平方米。东区：绿地面积 2977 平方米，绿地率 30；道路面积 4115 平方米，占用地面积 41，符合现代住宅小区标准。西区：绿地面积 3162 平方米，绿地率 30；道路面积 4209 平方米，占用地面积 40，符合现代住宅小区标准。 3.0 场址选择 3.1 场址现状 3.1.1 地点与地理位置 十七房保护开发拆迁安置地块项目坐落于 澥浦镇十七房村。本次安置房建设地点位于蟹浦大河南侧 ,广源路东侧，交通较为方便。 本项目总用地面积为 20463m2。 该场址 满足 新社区 功能与环境的要求， 周边 环境安静、地形比较规整 。 并 能 充分利用城镇基础设施，附近无 污染源和易燃易爆物的生产、贮存场所。 3.1.2 场址土地权属类别及占地面积 土地所有权使用者： 澥浦镇人民政府 坐落： 澥浦镇十七房村 用途：安置房地块 使用权类型：划拨 使用面积： 20463 平方米 3.2 场址条件 3.2.1 地质条件 本工程岩土工程勘察报告未定； 3.2.2 抗震设防 本工程场地地震基本烈度为 7 度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组为第一组，建筑物抗震设防类别为乙类。 3.2.3 自然条件 镇海区域内气候属亚热带季风气候区，气候温和、雨量充沛，四季分明，环境宜人。无霜期长，冬夏季风交替出现，春秋季节有海陆风环流发生。年平 均气温 16 C，年平均降水量 1321mm，大部分集中在春末和夏季。主要指标如下： 气温： 历年平均温度 16.3 历史最高温度 39.0 历史最低温度 -11.1 湿度： 年平均相对湿度 58.5 雨量： 年平均降雨量 1350mm 风向、风速：年平均风速 6 米 /米 ,主导风向为东南风和西北风。 3.2.4 城镇规划及社会环境条件 十七房古建筑保护开发项目在当地得到普遍的认同与广泛的支持，具有较好的社会口碑和较高的社会认知度，本次十七房 安置项目建设符合区政府及澥浦镇政府对十七房村居民迁建的规划要求，不占用居民区，不会对周边居民生活造成影响，社会环境条件较佳。 3.2.5 交通条件 十七房保护开发拆迁安置地块项目坐落于 澥浦镇十七房村。本次安置房小区项目建设地点位于蟹浦大河南侧 ,广源路东侧，交通较为方便。 3.2.6 公用设施社会依托条件 现有水量可以满足 施工 需求 ， 现有 电 量 也 可以满足 施工 需求 ；当地 现有完善的生活服务设施，完全可以满足本次新建要求。 3.2.7 环境保护条件 项目场区内生态环境无特殊生态保护物种，在以该场区为中心1.5 公里的范围内无名 胜古迹和自然保护区。本项目环境治理措施充分考虑环境现状，选择的施工技术方案得当。周围环境可接受本项目建设，本项目建设对周围环境无影响。 3.2.8 施工条件 本项目水、电等条件也可满足施工需要。钢材、水泥、砂子等建筑材料供应充足，对保证工程进度和降低工程造价起一定作用。 4.0 总 图 布置 4.1 总平面布置 该小区拥有良好的交通地理区位条件，小区共设置两个出入口。两个出入口都位于南面道路，其中一个与双拼住宅区共同使用，有利于整个地块道路交通的合理性。住宅采用“标准化”设计理念，以条形住宅为主，套型比通过条形 住宅进行调节，易于满足业主对户型比的要求。 整个小区分为东区、西区。东区为一期建设，西区为二期建设。西区内每个楼道口设置垃圾桶。物业管理用房、社区用房、二期配电房、小区内公厕均设于西区的综合楼中，需用面积要求符合有关规定的配置。 4.2 道路交通系统 4.2.1 动态交通 小区根据整体规划构成一条环形干道，环形道路宽为 6 米，消防车道为 4 米。贯通了整个住宅群。各宅前道路直接接到干道，很好的满足了车行、步行及紧急情况下的消防通行要求。 在主入口道路的转弯处理，可以促使车辆缓行，有效的维护小区内的交通管理。同时也结合 了自身的地理环境，与河岸景观有效的贯通起来。并设计了纯步行道，以满足居民小区自然景观、晨练、散步、休憩等要求。 4.2.2 静态交通 小区静态交通分为三种形式，一为地下停车库，共 1 个；二为室外嵌草地停车位；三为室内自行车库。地下停车库和室外停车位分布合理，地下停车库可解决大部分有车居民的停车需求，室外停车位可解决外来访友车辆及商业停车。 4.3 绿化景观规划 环境及景观主要有广场、绿化。与建筑相结合形成，以轴线为骨架，以绿化广场为节点，以借景、对景、景随步移的手法来设计。景观环境在设计中贯彻“以人为本” 的原则，充分体现对人的关怀。“临绿色写意，酿鲜氧清新”，整个小区荡漾在绿意美景之中。通过几条展开的绿化带的贯穿，使得小区整体的构图更显整体性，也在一定程度上对整个地块进行了很好的点缀。 4.4 分期编制 整个小区分为东区、西区。东区用地面积 9924 平方米，西区用地面积 10539 平方米，东区为一期建设，西区为二期建设。一期建筑面积 18975 平方米，二期建筑面积 19611 平方米。小区内共有 260 户居民，其中东区 140 户，西区 120 户。 5.0 建筑 方案 5.1 设计依据 1、国家现行有关建筑设计规范、规 定及标准。 2、宁波市规划局宁波市城市规划管理技术规定。 3、建设方提供的地形图。 4、国标建筑设计防火规范（ GB50016-2006）。 5、国标民用建筑设计通则（ GB/50352-2005） 6、国标总图制图标准（ GB/50103-2001） 7、国标住宅建筑规范（ GB/50368-2005） 8、省标居住建筑节能设计标准（ DB33/1015-2003） 9、国标人民防空地下室设计规范（ GB50038 2005） 5.2 工程设计的规模及项目组成 本工程位于镇海澥浦镇，总用地面 积为 20463 平方米。用地北边临河，规划河道宽度为 80 米，南面为 24 米道路，西面为 24 米道路，东面为十七房村新村双拼宅。 整个小区总用地面积为 20463 平方米，由 9 幢 5 层住宅楼及 1 个综合楼组成，物业用房等相关的配套设施都统一安排于综合楼，共同创造了一个相对完善的住宅区。建筑物设计使用年限为 50 年。 5.3 设计指导思想及设计特点 1、坚决贯彻党的基本建设方针、政策，遵守国家、省、市有关政策法令和法规，同时在充分分析现状基地的前提下，结合小区现状地形因素，努力把小区营造为具有舒适居住品质和良好景观的住宅小区。 2、在提高土地经济效益的同时，因势利导，力求提高小区内的环境质量标准，在都市空间创造具有自然风貌的优美环境，形成绿树成荫、安逸雅致、舒适恬静的生活空间。 3、强调绿轴绿脉水系的自然绿化与居民日常活动的融合。整个小区以大块面的带状绿化为主，把整个绿化系统引入每家每户的宅前屋后。这样不仅最大限度的发挥了绿地的功效，满足居民活动的需求，同时也将住宅群与绿色活动空间融为一体，体现现代化住宅均好性的特点。 4、总体规划力求体现“绿网、错落”生态城市模式的建立。人、城市、自然和谐共生，突破孤立、内向、低效的传统居住模式 ，建立联系、开放、高效的新型居住社区。居住区设计中体现超前性的设计思想，从整体到局部的设计中体现“以人为本，环境为先，珍惜资源，持续发展”的设计理念，满足人们对居住、休闲、运动、文化、景观、交往的需求。 5.4 单体平面设计 单体建筑隶属于总平面规划设计，是总体规划构思的延续和发展，是方案个性塑造的具体深入和体现。 5.4.1 住宅设计 基于配套居住的总体需要，并以人为本，从住宅套型的人体尺度、通风、日照、公共领域与私密性要求等众多环节进行了很好的把握和体现，以求体现均好性、多样性。套型面积有： 70、 80、 90、120 平方米四种。 5.4.2 建筑造型 建筑造型是环境的一个重要组成部分，直接反映着小区的格调。住宅屋顶采用双坡屋顶，层次错落。设计简洁明快、经典沉稳、大气，立面与周边众多建筑既和谐统一，但又脱颖而出，同时配合材质的应用，给人以强烈的视觉和感官上的冲击。整体形象的塑造：阳台采用不封闭阳台。整个住宅单体在新颖、别致间体现江南建筑的文化烙印。 5.5 结构设计 5.5.1 工程概况 本工程是 十七房保护开发拆迁安置地块项目 ，位于镇海 澥浦镇十七房村 ，总建筑面积约 38586 平方米。 5.5.2 结构设计依据 （一 ） 国家现行有关建筑结构设计规范及规定 ： 1、建筑结构可靠度设计 统一标准 GB50068 2001 2、 建筑结构 荷载规范 GB50009 2001 3、 混凝土结构设计规范 GB50010 2002 4、 建筑抗震 设防分类标准 GB50223 2008 5、 建筑抗震设计规范 GB50011 2001 6、 建筑地基基础设计规范 GB50007 2002 7、建筑桩基技术规范 JGJ94-94 8、人民防空地下室设计规范 GB50038 2005 9、建筑地基基础 设计规范 省 DB33/1001 2003 10、宁波市建筑桩基设计与施工细则 2001 甬 DBJ02-12 11、国家及宁波市政府有关的建筑设计法规政策 5.5.3 结构设计说明 1、本工程建筑结构安全等级为二级，结构设计使用年限为 50 年。设计地震动峰值加速度为 0.1g，建筑抗震的设防类别为丙类。 2、地基基础设计等级为丙级，基础设计拟采用桩基。 3、上部结构：本工程抗震设防烈度为 7 度，地震作用按 7 度计算，抗震措施按 8 度要求。楼面均采用现浇混凝土梁板。采用框架结构 ，抗震等级均为三级。 4、材料：混凝土垫层为 C10，其余为 C25。钢筋采用 HPB235 及HRB335，墙体采用 M10 水泥多孔砖，地坪以下为实心水泥砖。 5.6 电气设计 5.6.1 设计依据 1、建筑概况：本工程位于宁波市镇海区，总建筑面积约 38586平方米，地上部分主要为多层住宅；地下部分主要为汽车库，人防及设备用房。 2、建设单位提供的设计任务书及设计要求； 3、相关专业提供的设计资料； 4、国家现行的有关规程及相关行业标准： 10KV 及以下变电所设计规范（ GB50053-94） 供配电设计规范（ GB50052-95） 民用建筑电气设计规范（ JGJ16-2008） 低压配电设计规范（ GB50054-95） 建筑物防雷设计规范（ GB50076-94 2000 版） 建筑照明设计标准（ GB50034-2004） 火灾自动报警系统设计规范（ GB50116-98） 汽车库、修车库、停车场设计防火规范（ GB50067-97） 建筑设计防火规范（ GB50016-2006） 5.6.2 设计范围 电气设计包括建筑红线内的以下内容： 1、 0.4KV 及以下配电设计； 2、低压部分动力、照明配电设计； 3、防雷保护、安全措施及接地系统设计； 4、消防报警系统设计。 5.6.3 电力负荷计算 1、负荷等级 根据汽车库、修车库、停车场设计防火规范的内容：消防水泵，地下室排污泵、防排烟设施、火灾应急照明等消防用电设备为二级负荷。一般电力、照明、空调用电为三级负荷。 2、各类负荷容量 负荷统计：对水泵、风机等用电设备按设备安装容量进行统计，对住宅的用电负荷按单位容量法进行统计。 用电负荷指标：本工程负荷指标如下： 住宅： 8KW/套（ 80 ， 200 ） 地下车库： 25VA/ 道路照明及景观照明： 2VA/ 5.6.4 10/0.4KV 变配电系统 1、供电电源及电压等级 本设计采用两路独立 10KV电源供电，电源引至 10KV环网开关站。两路电源同时工作，要求一路电源停电时，另一路电源能承担 100的二级负荷。 本工程设 10KV 环网开关站，采用电缆进线方式，引入方向为规划路 10KV 环网开关站由当地供电部门负责设置。 2、变、配电室 根据负荷计算结果及负荷分布情况，建议本工程变配电室设置如下： 本工程设置 1 处专用变配电室。专用变配电室设于地上一层，为独立高压计量单位。采用 二路独立 10KV 电源进线， 10KV 配电系统采用二段单母线中间设联络开关的主接线形式，二路电源同时工作，当一路电源故障时，合母联开关，另一路电源供本区域的所有二级负荷，选用 215KVA 变压器，供小区公共配套设施供电。 为了提高供电可靠性， 0.4KV 配电系统同样采用二段单母线中间设联络开关的接线形式。 对消防控制室、监控室、电信机房等重要设备采用 EPS 或自备UPS 作后备电源。变配电设备采用无油化产品，变压器选干式变压器。功率因数采用在 0.4KV 低压侧集中补偿方式，补偿后 10KV 侧功率因数达到 0.9 以上。 5.6.5 低压配电系统 1、低压配电系统 低压配电采用树干式和放射式相结合的方式，低压引自公用、专用变配电室的 0.4/0.22KV 侧，消防水泵房、电梯机房等处的电力负荷采用放射式供电，其余用电设备一般采用树干式供电。 2、动力配电装置选择及线路铺设 水泵房（包括各类消防、生活水泵等）采用落地式动力控制柜，其余用电设备根据容量大小分别采用非标铁箱或 PZ30 型等配电箱供电。 配电干线采用阻燃铜芯电缆；消防水泵、防排烟风机等消防设施的线路采用耐火型铜芯电缆及电线。 3、消防用电设备的供电 消防水泵、防排烟风机等消防用 电设备均专用低压配电室的二段母线引出二路电源至用电设备线路末端，经双电源自动切换装置后向其供电。 4、住宅供电 沿街商铺、住宅采用一户一表的集中计量方式。并统一设置在底层，采用放射式对各户进线供电。电源引至公用变配电室的低压侧。地下车库、物业用房、社区管理用房及消防设备用房则以用电单位为独立用电点，电源均引自专用变配电室。住宅内设终端箱，插座，照明分别控制。 5、生活水泵、污水泵根据液位信号自动控制。消防系统包括消火栓泵、喷淋泵、排烟风机等消防设备根据消防控制信号自动工作。除一般照明外，按规范设置应急和疏散 照明，重要机房等部位设置事故照明。 5.7 给排水设计 5.7.1 设计依据 1、建筑给排水设计规范 GBJ50015-2003 2、室外给水设计规范 GBJ50013-2006 3、室外排水设计规范 GBJ50014-2006 4、建筑设计防火规范 GB16-87（ 2001 年版） 5、建筑灭火器配置设计规范 GB50140 2005 6、国家有关规范、规定 7、建筑专业提供的平、立、剖面图 8、其他未列出但本工程有关的设计规范和规程 5.7.2 设计范围 1、室内外给排水、雨水系统； 2、室内外消防给水系统。 5.7.3 给水系统 本工程供水管一期由西侧道路引入一处，管径为 DN200，并在小区内部预留后期给水接口，给水管在地块内形成环网，以提高供水保证率。 根据甲方提供的条件，本工程由市政管网直接供水。 5.7.4 热水系统 住宅屋顶设置太阳能热水器。 5.7.5 排水系统及雨水系统 1、按照生活给水量的 85计算，得到本工程最高日排水量为267.8m3/d。 2、本工程采用雨污水分流排水体制，雨水管就近排入附近市政雨水管，污水管按照地形分别就近接至市政道路污水管网。 3、生活污水需经 化粪池处理后方可排入市政污水管网。 4、屋面按不大于 150 /个设置雨水口。 5、外场地及道路按间距为 25 50 米设置雨水口。 6.0 节能措施 6.1 编制依据 根据原国家计划委员会、国务院经济贸易委员会、建设部计交能（ 1997） 2542 号关于固定资产投资工程项目可行性研究报告节能篇（章）编制及评估的规定。 6.2 编制范围 本章编制范围包括 十七房保护开发拆迁安置地块项目 建成后的正常运行的用水、用电等能源消耗。 6.3 节 能措施 6.3.1 建筑 节 能措施 根据民用建筑热工设计规范和气候条件。本工程处 夏热冬冷地区。 本工程采用的建筑节能措施如下： 1、外墙外保温：采用聚苯颗粒保温砂浆 20 厚 ,干密度 O 230 /m3,导热系数 0.06w/mk，修正系数 a 1.15，采用墙体传热系数限制 K 1.5，设计传热系数 K 1.14。 2、屋面：采用 40 厚挤塑聚苯板外保温，干密度 O 28 /m3,导热系数 0.030w/mk，修正系数 a 1.0，传热系数限制 K 1.1，设计传热系数 K 0.60。 3、楼板：采用 15 厚聚苯颗粒保温砂浆，干密度 O 230 /m3,导热系数 0.06w/mk， 修正系数 a 1.15，传热系数限制 K 2.0，设计传热系数 K 1.93。 4、门窗：采用塑钢单框单层普通中空玻璃窗。外门窗及阳台门的气密性等级不应低于现行国家标准建筑外窗气密性能分级及其检测方法 GB/T7107-2002 规定的 3 级。天窗采用遮阳措施。 6.3.2 给排水专业 节 能措施 6.3.2.1 节水 措施 1、卫生洁具、五金配件采用建设部制定的节水型产品； 2、合理选择供水管的管材和管径，减少沿程损耗，完善各种阀门和计量系统，防止管线渗漏。 6.3.3 暖通空调专业节能措施 1、采用符合国家要求的环 保设备及材料。所有运转设备均做减振和消声； 2、采用 R410A 的环保新冷媒，保护臭氧层，防止地球温室效应； 3、采用符合国家要求的节能设备及材料。室内设温控室，以利于节能； 4、空调设备应具有行业领先的全年 COP 值，以利于节能； 5、室外机采用室外气温传感器和热交换器温度传感器，准确判断空调的除霜时机，避免频繁误检除霜运转，确保冬季更好的制热效果。 6.3.4 电气专业节能措施 1、采用低损耗变压器，减少变压损耗； 2、采用带自动控制的无功补偿电容器柜，减少无功损耗； 3、变压器低压设置低压联络，低负荷季节可 退出部分变压器，减少空载损耗； 4、采用高效节能灯及其光源； 5、变压器深入负荷中心。 7.0 环境影响评价 7.1 设计依据 7.1.1 法规依据 1） 中华人民共和国环境保护法； 2） 中华人民共和国环境影响评价法； 3） 中华人民共和国大气污染防治法； 4） 中华人民共和国水污染防治法，卫生部关于医疗废水处理的有关规定； 5） 中华人民共和国固体废物污染环境防治法； 6） 中华人民共和国环境噪声污染防治法； 7）建设项目环境保护分类管理名录（国家环境保护总局 2002第 14 号令）； 8） 建设项目环境保护管理条例中华人民共和国国务院令（ 1998）第 253 号； 9）大气污染物综合排放标准（ GB16297-1996）； 10）建筑施工场界噪声限值（ GB12523-90）； 7.1.2 其它依据或参考资料 1） 环境影响评价技术导则 HJ/T2.1 2.3-93； 2） 环境影响评价技术导则声环境 HJ/T2.4-1995； 3） 环境影响评价技术导则非污染生态影响 HJ/T19-1997； 7.2 环境现状 十七房保护开发拆迁安置地块项目 位于 澥浦镇十七房村，蟹浦大河南侧 ,广源 路东侧。 对周边地区的环境 几乎没有 影响 。 7.3 新建过程中 对环境的影响 及治理 7.3.1 对道路交通的影响及对策 新建施工期间，由于土石方及建筑材料等的运输将增加周边区域内某些路段的车流量，施工车辆应避免在区内主要道路通行，并对施工现场设置临时围挡，尽量避开早晚人流高峰，预计经过施工方和项目管理方的共同努力可避免因施工对居民正常通行的影响。 7.3.2 扬尘对 施工工地周围的环境影响及对策 施工场地车辆的进出携带泥土抖落在道路上，施工现场裸露的土堆，地表，在遇风吹扬和遇雨的情况下，将造成泥尘污染。在施工方案中，要 对这种影响加以考虑，运输车辆要遮盖苫布，并保持车轮清洁，多风季节注意对裸露地表撒水，降低飞尘影响，实行保洁清扫的制度。 7.3.3 施工期噪声对周围的环境影响及对策 为减少施工期间运输车辆的喇叭声、发动机声、混凝土搅拌机声及打桩机声等噪声对周围居民的影响，一方面工程承包商应尽量采用低噪声的机械和采取将噪声措施，另一方面在夜间晚 22： 00 次日早6： 00 不允许施工。 7.4 新建后 对环境的影响 及治理 建设完工交付使用后，对周围环境影响的对策如下。 7.4.1 大气污染源、污染物及其治理措施评述 小区建设完工后，大 气污染源主要为建筑物室内 装修过程中装饰涂料、油漆所散发的气味， 本次新建因距居民区较远，对周边影响甚微。 7.4.2 废水污染源及其治理措施评述 本工程的废水主要 包括生活废水和施工废水。 经 排污管道集中收集后 送至 小区的水处理设施采用生物和电（光）化学等方法进行处理，经检测达标后排入镇海区的 城市排水设施 ， 可以满足污水综合排放标准 GB8978-1996 中二级标准的要求。 7.4.3 噪声污染及其治理措施评述 本次小区建成后采用低噪声的设备，各种设备的噪声均在控制范围内；并规定人员在特定室内不允许大声喧哗，物业 今后 应加强此方面的管理。 通过 采取 以上措施争取使 小区 边界噪声达到国家标准的要求。 7.5 环境影响评价 本 小区建设中对外 排放的粉尘 ，不会对 周围 大气 环境 造成 影响。建成后 所排放的废水 经处理后达标 排入市政排水设施后， 不会 对当地地下水环境产生不良影响，不会影响地下水地原有利用价值。 8.0 劳动安全卫生与消防 8.1 依据及规范 1）建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定 2）建筑设计防火规范（ GBJ16-87） 3） 建筑灭火器配置设计规范 （ GBJ140 1990） 4） 建筑内部设计防火规范 （ GB50222 1995） 5） 电器 设计规范 8.2 危害因素及危害程度分析 8.2.1 主要隐患部位 本工程的 主要隐患部位如下： 1、 施工 现场，如粉尘、噪声等 2、 油漆、涂料的挥发气味 3、建筑 材料的运送等 8.2.2 有害物质种类及危害性分析 施工 过程中产生的危害，包括有毒物、火灾爆炸、机械伤害、噪声振动、触电等各种因素。上述各种危害因素的危害性各异，其出现的几率或发生的可能大小不一，危害作用范围及所造成的后果均不相同。 建设施工 过程中的主要 有害物质种类 如下： 1、施工车辆扬尘 会对 人员 产生影响 2、 材料运输可能对 人员 造成车辆伤害 3、 电气伤害（含雷击） 4、 机械伤害。 5、 作业环境因素：包括安全通道、设备设施布局、生产区域地面状态，生产作业面采光，噪声影响、安全标志等各种因素。 为此，将采取下述相应的安全防范措施以减小或避免各种危害所造成的损失。 8.3 安全设施 8.3.1 危害因素及其防范措施 （ 1）防尘防毒防辐射 本次 施工 产生的主要毒害物灰尘，不合格装修油漆及涂料挥发的毒气，不合格超标辐射等对人体的侵害。人体吸入或受辐射均会产生不良反应，严重影响人体健康。对于不合格的装修油漆、涂料及大理石应在 施工过程中坚决废止，严格把好质量关，杜绝此类事件发生。对能够产生辐射的医疗设备采取加厚混凝土和铅围护的方法降低辐射。 （ 2）降低噪声 明确规定施工时间，晚间绝对不允许施工。材料运输车辆进出不得鸣喇叭。 （ 3）防火防爆 在各功能区的总平面布置中，各区域、设施之间均设置足够的防火安全间距，在各功能区均按消防要求设置 消火栓。 在施工中严格执行建筑设计防火规范等规定，并按建筑灭火器配置设计规范等要求配置相应的消防器材。 （ 4）安全出口 本次新建建筑物均留有消防专用通道以及 1 个以上出口 。 （ 5）防止高空坠物 在进行楼面及窗户施工时在其下部均设有安全防护网，以防止人身伤害事故。施工现场应设置安全标志对客人进行提醒以防止事故的发生。 （ 6）继电保护、防雷与接地 用电设备保护采用定时限的过流和速断保护。 设备电动机保护采用过载和短路保护 ,短路保护动作于跳闸。 顶层安装避雷设施。 接地系统采用 TN-C 系统。 有特殊接地要求的设备，如计算机等，按设备的技术要求特殊处理。 8.3.2 安全设施的效果预测及评价 经采取上述措施后，空气中有害物浓度符合标准要求；可避免火灾和其它事故的发生，一旦事故出现，即可采取相应的备用或应急补救措施，将事故造成的损失降至最低。 8.4 消防 8.4.1 建筑消防设计 1、 本工程五层住宅建筑高度为 18.250 米（室外地面到其屋面檐口）。 2、 入户门开向前室，均为乙级防火门，每单元间以防火墙分隔，窗间墙宽度、窗槛墙高度满足住宅建筑规范。 3、 场地道路宽度为 4 米，宅前人行道最小处为 2.5 米。 8.4.2 电气消防设计 根据规范设计要求，本项目设置火灾自动报警及消防联动系统。火灾发生时，联动相应的消防泵等火灾联动装置。在门卫设置消防控制机房。 建筑物室内装修严格按建筑内部装修设计规范（ GB50222 1995） 执行，根据使用功能，采用不同的装修标准，所选材料均为非燃烧性或难燃烧体，且均能满足规范要求的耐火极限。 8.4.3 给排水消防系统 根据规范本工程设置室内、室外消火栓系统。消防管网与原消防管网连成环网。 1、 室外消防栓给水系统 a、室外消火栓给水采用低压制，与生活给水采用同一管网，并按不大于 80 米设置室外地上式消火栓。 b、室外消防系统用水量由市政管网直接供给，保证本地块为两路供水（后期连通），地块内给水管形成环网。 2、 室外消防栓给水系统 a、 9屋顶设消防水箱一个，容积为 18m3。 b、地下室内设置消防泵房和消防水池，水池容积为 108m3，并配置喷淋泵两台，为一用一备。 c、地下汽车库按两股充实水柱同时到达室内任何部位设置消火栓箱。 d、消火栓系统结合总图布置水泵接合器。 e、各住户、汽车库等按规范设置灭火器。 3、 自动喷淋系统 a、地下汽车库设置自动喷水灭火系统。 b、地下室内设置消防泵房和消防水池，水池容积为 108m3，并配置喷淋泵两台，为一用一备。 通过以上措施， 将构成可靠的 防火与消防体系 ，实现了 “ 预防为主，防消结合 ” 的方针，可基本杜绝火灾发生，并避免火灾与爆炸事故。 9.0 组织机构与 人力资源 配置 合理、科学地确定项目组织机构和配置人力资源是保证项目建设和生产运营顺利进行、提高劳动效率的重要条件。 9.1 澥浦镇政府组织机构 澥浦镇政府内设 6 个办公室，分别为： 1、 党政办公室：负责镇党委、政府日常党务和行政管理；按照干部管理权限，组织实施对干部的教育、培养、考核、监督和后备干部的培养选拔工作；对全镇党组织的思想、组织、作风建设提出实施意见，并认真抓好落实；协助党委抓好宣传、纪 检、监察、统战、群团工作和精神文明建设；做好人事、文秘、信访、接待、后勤、信息、统计、档案、调研、督查和人大联络等工作。 2、 经济发展办公室：负责编制经济发展计划，协调经济发展中的问题，招商引资，发展第三产业；准确及时向上级业务部门汇总上报各类财务、统计报表；指导企业加强生产、安全、环保、质量、计量、财务、审计等管理工作；为企业提供经济技术咨询、人才培训和信息服务。 3、农业办公室：负责制订农业综合发展规划；做好农业科技推广、市场信息服务工作；推进深化农村改革，做好农村经营管理工作；协助有关部门做好土地管理 、村镇规划、建设管理工作，负责绿化、镇容镇貌等创建工作。 4、社会事务办公室：负责宣传贯彻国家计划生育政策法规，开展人口和计划生育基础知识教育，查处违反计划生育法规的案件，做好计划生育统计和流动人口计划生育管理工作；指导村委会、居委会依法自治，健全组织机构，完善工作制度；做好优抚安置、救灾救济、扶贫帮困、拥军优属、殡葬改革、托幼养老及残疾人管理服务等工作；组织开展全民爱国卫生宣传教育活动，抓好全镇范围内的环境卫生整治工作；组织开展全镇群众性的文化体育活动；负责九年制义务教育和成人教育工作。 5、综合治理办公 室：负责制定全镇社会治安综合治理工作规划，并组织实施；协调指导依法治理、法制教育、司法调解、人民武装、治安保卫及消防工作；组织落实辖区单位综合治理责任制和考核验收工作。 6、财政所：贯彻执行国家的财政政策、法规和规章制度，依法筹集财政资金，组织和管理各项收入，确保国家税收和政策性收费、事业性收入的收缴；编制和执行财政预算，管理预算外资金，合理安排支出，确保预算收支平衡；协助征收农业税，负责全镇国有资产、集体资产的管理，确保资产的保值、增值；指导管理行政事业、企业单位会计工作，并实施财务监督；及时准确向上级业 务部门汇总上报各类财务报表。 9.2 组织机构 设计 原有组织机构 比较完善， 均可满足扩建后管理需求，无需新增组织机构。 9.3 人力资源 配置 原有人力资源均可满足扩建后配置，无需新增人力资源。 10.0 工程管理 10.1 管理机构的组织和职能 本工程建设单位为 镇海区澥浦镇政府， 镇海区公共建设服务中心负责代建项目管理。 本项目成立 十七房保护开发拆迁安置地块项目建设领导小组，全面负责建设实施中的领导、组织和决策；各职能部门建立相应的组织机构，具体负责本部门的 十七房保护开发拆迁安置地块项目 建设实施的领导、组织和 决策。 十七房保护开发拆迁安置地块项目 建设领导小组设置办公室，作为落实 十七房保护开发拆迁安置地块项目 建设的日常管理机构，配备专职工作人员，划拨专项经费，确保 十七房保护开发拆迁安置地块项目 建设日常管理工作正常运转。领导小组根据设计的要求按年度制定详细的实施方案，进行计划管理和项目管理；各职能部门明确分工、落实责任，实行监督、检查、通报和考核。 领导小组办公室应落实编制和经费，职能部门要有专人担任办公室成员，同时加强各部门机构的力量，以进一步发挥它的监督作用和协调功能。建立 十七房保护开发拆迁安置地块项目 建设联席 会议制度，加强对 十七房保