房地产估价理论与方法第五章：房地产估价原则.docx

第五章房地产估价原则【本章历年考试情况】本章最近几年考试一般在4分左右2007年2006年2008年单项选择（个）413多项选择（个）110判断题（个）010分值（分）643考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价原则的含义、种类、作用，各项房地产估价原则对房地产估价、特别是对估价结果的要求，房地产估价为何要遵守这些原则以及在实际估价中如何遵守这些原则等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节房地产估价原则概述一、房地产估价原则的含义二、房地产估价原则的内容熟悉三、房地产估价原则的作用熟悉第二节独立、客观、公正原则掌握第三节合法原则掌握第四节最高最佳使用原则掌握第五节估价时点原则掌握第六节替代原则熟悉第七节谨慎原则熟悉第一节房地产估价原则概述1.房地产估价原则的含义（了解）人们在房估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，并在此基础上总结、提炼出一些简明扼要的进行房地产估价应当依据的法则或标准，这些法则或标准就是房地产估价原则。2.房地产估价原则的种类（三层次六原则）（熟悉）原则1独立、客观、公正原则基本原则，（房地产估价的最高行为准则）以下4个原则都是普适技术性原则（也称为一般原则，各种估价目的都应遵守的原则）原则2合法原则原则3最高最佳使用原则原则4估价时点原则原则5替代原则特殊原则原则6谨慎原则既是特殊原则，也是技术原则，典型例子（抵押估价），但不适用于城市房屋拆迁估价下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是（）。【2008年真题】A.最高最佳使用原则B.合法原则C.替代原则D.谨慎原则提示：参见教材P149答疑编号500434050101正确答案D下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。【2007年真题】A.独立、客观、公正原则属于基本原则B.合法原则属于一般性原则C.最高最佳使用原则属于技术性原则D.谨慎原则属于一般性原则提示：参见教材P149答疑编号500434050102正确答案D答案解析一般性原则就是普适技术性原则。除了最高行为准则以外的全部属于技术性原则。谨慎原则属于特殊原则。 3.房地产估价原则的作用（掌握）使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有一致认识，对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是看估价机构和估价师是否遵守了估价原则房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（）下的估价结果具有近似性。【2006年真题】A.同一估价原则、同一估价时点B.同一估价目的、同一估价方法C.同一估价目的、同一估价时点D.同一估价原则、同一估价目的提示：参见教材P149答疑编号500434050103正确答案C 第二节独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则（掌握）内涵，要求房地产估价师中立，评估出对各方当事人均公平合理的价值独立要求估价师要凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价，而不受任何单位和个人的非法干扰客观要求估价师要从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，不带自己的好恶、情感和偏见公正要求估价师要公平正直地进行估价，不要偏袒相关当事人中的任何一方该原则的实践要求估价机构应当是一个不依附于他人、不受他人束缚的独立机构（由以房地产估价师为主的自然人出资设立）脱钩改制房地产估价机构和房地产估价师应当与估价对象、委托人及估价利害人之间没有现实的或潜在的利害关系（除了收取估价费），否则应主动回避估价机构和估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰，不应屈从于外部压力估价师还必须具有良好的职业道德，没有私心杂念在估价操作层面估价师应假设各方当事人均出于理性谨慎的利己动机估价师应进行换位思考，以各方当事人的角色和心态来考虑评估价值估价师再以专家身份来反复、精细地权衡评估价值，得出一个对各方当事人来说均为公平合理的评估价值房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。【2005年真题】A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立提示：参见教材P149答疑编号500434050104正确答案D 第三节合法原则合法原则（掌握）合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益上的价值。因为合法的权益不同，房地产价值可能有很大的差异。房地产价值实质上是权益的价值，估价对象的权益必须依法判定，不是委托人或估价师可以随意假定的合法原则并不意味着只有完全合法的房地产才能成为估价对象。除了依法不得以某种方式处分的房地产不能成为以该种处分方式为估价目的的估价对象外，任何权益状况的房地产都可以成为估价对象实践操作在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等合法权属证明为依据。房屋权属证书有两种房屋所有权证房屋他项权利证土地权属证书有四种国有土地使用证集体土地所有证集体土地使用证土地他项权利证明书在依法判定的使用权利方面，应以使用管制为依据。在依法判定的处分权方面，应以法律、法规、规章、政策或合同等允许的处分方式为依据。在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。估价所采用的技术标准和估价主体资格必须合法。【重点】合法原则在房屋征收估价中的运用一般以被征收房屋的权属证书及权属档案的记载为准各地对被征收房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定征收人与被征收人对被征收房屋的性质或者面积协商一致的，可以依据协商结果进行评估在对被征收房屋的性质不能协商一致时，征收人或者被征收人应当向城市规划行政主管部门申请确认。在面积不能协商一致时，应当向房屋面积鉴定机构申请鉴定或委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算【重点】合法原则在房地产抵押估价中的运用法律法规和政策规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价目的的估价对象，如果委托人要求评估其抵押价值的，其抵押价值为零法律、法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为抵押估价对象，如果委托人要求评估其抵押价值的，其抵押价值为零法律、法规和政策规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件，不符合转让条件的房地产，不应作为抵押估价对象，如委托人要求评估其抵押价值的，其抵押价值为零评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地出让金的价款评估有拖欠建设工程价款、尚未竣工或者虽然竣工但自竣工之日起六个月内的房地产的抵押价值，该房地产的抵押价值不应包含发包人拖欠承包人的建设工程价款评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额判定估价对象的权益状况及其他估价问题，“上位法优于下位法”、“新法优于旧法”、“特别法优于一般法”、“法不溯及既往”原则，解决法的适用冲突问题法律的效率等级：宪法法律行政法规地方性法规、部门规章、地方政府规章（09新增）第四节最高最佳使用原则1.最高最佳使用的内涵：指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值最大化的一种最可能的利用。是房地产利用竞争与优选的结果，包括用途、规模、集约度、档次上的最佳。（一般会根据上述内容设计多项选择题）合法，不见得是最高最佳利用，但是最高最佳利用，必然符合合法原则2.三大经济学理论收益递增递减原理第一种投入产出关系收益递减规律或边际收益递减原理假定仅有一种投入量是可变的，其他投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加是递增的，但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小具体表现：土地的开发强度超过一定限度以后，收益开始下降第二种投入产出关系规模收益或规模报酬规律假定以相同的比例来增加所有的要素投入量，产出有三种可能规模收益不变产出量的增加比例等于投入量的增加比例规模收益递增产出量的增加比例大于投入量的增加比例规模收益递减产出量的增加比例小于投入量的增加比例具体表现：在扩大规模时，一般先经过一个规模收益递增阶段，然后经过一个规模收益不变阶段，再经过一个规模收益递减阶段。最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（）。【2008年真题】A.收益递增递减原理B.均衡原理C.替代原理D.适合原理提示：参见教材P161答疑编号500434050105正确答案D 均衡原理是以估价对象内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳利用如建筑物与土地的组合四种情况空地VL土地上有一与其组合为最高最佳使用的建筑物V=VL+VB土地上有一陈旧过时，需要拆除的建筑物V=VL+建筑物残值建筑物的拆迁费用土地上有一过大或过高档次的建筑物V= VB功能折旧额房地产的价值土地价值建筑物价值土地单价土地面积建筑物的单价建筑面积某宗房地产的土地面积 300，建筑面积250,建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。试计算该宗房地产相对于空地的减价额。答疑编号500434050106正确答案该宗房地产相对于空地的减价额计算如下：该宗房地产相对于空地的减价额（300-50）250=62500（元） 某建筑物的建筑面积500O,坐落的土地面积为2000，土地价格1500元/，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/,市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/。试计算该建筑物的现值。（特别提示：计算房地产的价值时要用正常房地产市场价格，而不能用房地产的个别价格。此问题在以后的计算题中经常会遇到）。答疑编号500434050107正确答案该建筑物的现值计算如下:该建筑物的现价（1800500015002000）/50001200（元/）由上述计算结果可见，该建筑物的实际价值为1200元/, 比其重建价格1600元/低400元/ 。 利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（）。【2007年真题】A.最佳规模B.最佳经营手段C.最佳集约度D.最佳管理方式E.最佳投资渠道提示：参见教材P159答疑编号500434050108正确答案AC 均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。（）【2006年真题】提示：参见教材P159答疑编号500434050109正确答案错答案解析均衡原理是以估价对象内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用。均衡原理可以帮助确定最佳集约度和规模。 适合原理，是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用当估价对象与其外部环境最为协调，同时其内部各构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳使用根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（）时，便为最高最佳使用。【2006年真题】A.与外部环境最协调B.达到规模递增C.内部构成要素的组合最适当D.外部环境与内部因素相关联E.外部环境要素为最适当的组合提示：参见教材P161答疑编号500434050110正确答案AC 五种估价前提 特别提示：下列计算公式必须会，可能出单项选择题与判断题。保持现状前提房地产保持现状的条件：（新房地产价值将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润）现有房地产价值保留建筑物的条件：（新房地产价值拆除现有建筑物的必要支出及应得利润建造新建筑物的必要支出及应得利润）现有房地产价值装饰装修改造前提（不改变用途，也包括对土地进行改造）（装饰装修后的房地产价值装饰装修的必要支出及应得利润）现状装饰装修的房地产价值改变用途前提（新用途的房地产价值改变用途的必要支出及应得利润）现有途的房地产价值重新开发前提（重新开发完成后的房地产价值重新开发的必要支出及应得利润）现有房地产价值上述情形的组合特别提示：考试时可能会出将三种情况组合在一起，问如何选择的题目。某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。【2007年真题】A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则提示：参见教材P161答疑编号500434050111正确答案B 第五节估价时点原则估价时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。估价时点的确定在先，评估价值确定在后。评估现值的一般将实地查看估价对象期间或者估价作业日期内的某个日期（特别是完成实地查看之日）确定为估价时点。估价时点还可以是过去或者未来，由估价目的决定。估价中要注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中估价目的是龙头。原因房地产市场是不断变化的，房地产状况也随时间变化，所以房地产价值和价格也随时间变化。价值与时间密不可分，每一个价值都对应一个时间，不存在没有时间的价值。意义说明评估价值所对应的时间。表明评估估价对象价值的时间界限。五种估价时点与状况组合估价时点估价对象状况房地产市场状况一般情况过去（回顾性估价）过去过去房地产纠纷案件，特别是对估价结果有异议而引起的复核或鉴定估价现在过去现在大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中现在最常见，也包括在建工程估价未来评估期房的价值未来（预测性估价）未来未来多出现在房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据，特别是预估房地产未来开发完成后的价值在建工程的评估估价时点为现在，估价对象为现时状况在建工程现值评估估价时点为现在，估价对象为未来状况预售或预购价值估价时点为未来，估价对象为未来状况在未来建成时的房地产市场状况下的价值某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（）。【2008年真题】A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去提示：参见教材P163、164答疑编号500434050112正确答案C 以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（）。【2007年真题】A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查看之日D.未来处置抵押房地产之日提示：参见教材P163答疑编号500434050113正确答案C 第六节替代原则替代原则要求估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格市场上各个经济主体的理性行为，导致效用相同的商品之间形成相同的市场价格房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产不存在，但同一市场上具有相近效用的房地产却存在，其价格应接近替代原则的运用估价对象附近存在相近效用的房地产且已知价格时，