对我国现行廉租住房制度中准入与退出机制的探讨.doc

对我国现行廉租住房制度中准入与退出机制的探讨黄炜城 （华中师范大学 经济管理学院，湖北 武汉 430079）摘 要：廉租住房制度是我国住房保障体系中一项重要的制度安排，是解决我国城镇低收入者住房问题的有效途径。目前，廉租房制度在运行中存在一些突出问题，尤其是廉租房准入与退出机制方面的不足。本文从实际出发，着重分析了现行廉租房制度中准入与退出机制存在的主要问题，并且有针对性地提出完善廉租房准入与退出机制的对策，以其为政府提高廉租房制度的运作绩效提供可操作性的政策建议。关键词：廉租房制度 准入机制 低收入家庭 退出机制 经济租用房一、引言廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的分配方式以租金补贴为主，实物配租和租金核减为辅。廉租住房制度对于解决我国城镇最低收入者的住房问题发挥了积极作用，此乃利国利民之举。但是，现行廉租房制度在运行中也存在着一定的问题，尤其是廉租房准入与退出机制方面的不足。如何进一步改进和完善我国的廉租住房制度，已经成为我国理论界普遍关注的一大热点问题。尽快完善城镇廉租房制度，加大对城镇低收入家庭的住房保障力度，既是社会公平正义原则的表现，又是贯彻落实科学发展观、构建和谐社会的要求。本文正是在此背景下完成的。本文首先指出我国现行廉租住房制度中准入与退出机制存在的主要问题，并对问题产生的原因进行了系统分析，然后针对廉租房准入与退出机制的不足从三方面提出了具体的完善措施。二、我国廉租房制度中准入与退出机制存在的主要问题及原因分析我国现行廉租房制度较好地体现了社会保障制度的福利性与公平性，但是，廉租房制度在运行中也存在一些问题，这些问题较多地体现在廉租房准入与退出机制两方面。（一）廉租房准入机制不完善，政府对低收入家庭的界定缺乏科学性廉租房现行保障目标对象的确定是根据建设部2005年制定的城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法的有关条款。该办法规定申请廉租住房保障的城市家庭应具备下列一系列条件：申请保障家庭其人均收入应符合当地结合当地实际制定的收入标准；申请保障家庭现在的人均住房面积应该符合所在地政府确定的面积标准；申请保障家庭成员中最少要有一人具有非农业常住户口；申请保障的家庭成员之间应该具有法定的抚养、扶养或者赡养关系以及符合各地结合当地实际制定的各自的保障标准。在现实的操作过程中，我国对城市低收入家庭的认定主要是通过工资收入形式进行，即以家庭人口年工资收入低于当地平均家庭人口年收入水平的70%或80%为低收入家庭。财产性收入、家庭转移收入、遗产收入等均没有纳入到收入统计的范围。1因为，目前国内的工资收入基本实现通过银行系统进行发放，地方政府可以通过银行获得比较精确的工资收入数据。而个人其他形式的收入对于政府来说都是隐性的，并且目前我国又尚未建立起完善的个人信用信息系统，关于个人的财产性收入、家庭转移收入、遗产收入等信息，政府及相关部门都无法进行统计；对于收入者而言，这几种收入不具有常态性，因此他们也不必公布这些收入。2对低收入家庭资格界定的不科学，不仅造成分配的不公平，侵占了急需住房的困难家庭的住房权利，滋生了政府官员的“寻租”现象，而且一些高收入者趁机挤入政府补贴的圈子，还会对私人住房市场产生一定的负面作用，减少了市场对私人住宅的需求。2（二）现行廉租房退出机制存在一些问题近些年来，我国城市廉租房住户退出难的问题日益凸显，已经成为困扰政府部门的难点问题，危及我国各地廉租住房制度的正常运转。突出表现为一些廉租房住户，当其家庭收入提高后，仍将原有的廉租房视为个人私有财产，进行出租或转给他人居住使用。3究其原因主要有以下几个方面：1、廉租房住户的收入动态变化难以监测低收入水平家庭的经济状况是时常变化的，有效的廉租房监管体系应该做到及时将收入情况已经发生变化、不符合条件的非低收入家庭从廉租房保障对象中去除。然而，在廉租房政策的实施过程中，由于目前我国社会信用体系建设滞后，个人信息分散化，廉租房主管部门无法准确地掌握廉租房住户的收入变化情况。2以江西为例，新中国成立60年来，政府就没有对公房住户进行过调整和清理，现有公房中（不包括近几年建立起来的廉租房）约有三分之二属于非住房困难者居住。12、廉租房退出操作中存在困难“退房后无房可住”的现状使得一些城市的廉租房住户在达到廉租房退出标准时难以退出。目前我国城市经济适用房和廉租房的供给数量偏少，无法满足低收入家庭的需求。那些收入水平略高于廉租房入住标准的住户，在退出廉租房之后，仍为城市的低收入群体，他们因无力租房或购房而陷入无房可住的境地，成为所谓的“夹心层”居民。33、对保障对象骗租行为的惩罚力度不够全国各地对“骗租”行为的惩罚规定主要有以下几项：“收回廉租房资格”、“罚款”、“一定期限内丧失申请廉租房资格”。纵观这几项措施，可以发现我国对骗租廉租房的违法行为惩罚力度是完全不够的，骗租的违约成本大大低于违约收益。4在我国，仍然有为数不少的有钱人能够以低收入家庭的身份申请政府的廉租房，而且只要他们登记的住房面积与收入水平在政府规定的范围之内，就有可能获得政府的廉租房保障，这让本来就十分有限的廉租房房源显得更加紧缺。三、完善我国廉租房准入与退出机制的政策建议廉租房建设关系到国家与个人的利益，廉租房住户的合理进入和退出从一开始就充满了国家和个人利益的博弃。1鉴于现阶段我国廉租房准入与退出机制中存在的问题，我国必须结合实际情况，不断完善现有的廉租住房制度，建立起一套适合我国国情的廉租房准入与退出机制体系。因此，笔者从实际出发，提出以下几方面的政策建议：（一）完善廉租房准入机制，界定廉租房的保障对象与健全个人信用信息系统严格界定廉租房的保障目标对象是廉租房供应体系的重点和难点。目前廉租房的保障目标对象仅局限于拥有城市户口且住房困难的最低收入人群，这一范围相对于整个社会低收入人口比例是狭窄的。对于在城市中无力买房而又无资格享受廉租房保障的“夹心层”居民和来自农村贫困地区并在城市工作的外来人员，政府不能将之排斥在廉租房保障对象之外。5廉租房是国家为住房弱势群体提供的社会保障，具有社会救助的性质，农民工与城市打工者作为我国公民，他们也有权利获得申请廉租房的资格。以户籍制度为基础的廉租房政策已经明显滞后，政府应逐步扩大廉租房政策的覆盖面，逐步在新的环境下达到更高要求的“应保尽保”，实现廉租房政策的社会公平性。6另一方面，要建立健全个人信用信息系统，提高个人的信用透明度，注重信息的及时更新，促进信用信息的传递与共享。建立区域性个人信用信息征集评价体系和信用档案库，加强对个人信用信息的甄别和监督，使政府及相关部门可以从中辨别出真正的低收入家庭与收入状况已经有所改善的家庭。2（二）加强完善我国现行廉租房的退出机制香港的公共屋村是世界公共住房的成功典范，这与其高效的专业运营和管理有着紧密的联系，而其在进入与退出机制上的设计特别值得我们借鉴和学习。归结起来，我们可以采取以下措施来完善我国廉租房的退出机制。1、加强廉租房入住家庭的动态管理为了充分利用稀缺的廉租房房源和廉租房保障资金，必须对已经获得廉租房保障的家庭实行动态化实时管理，通过年度申报、动态抽检和定期核查的方法加以管理，并确定廉租房的具体退出流程。为此，廉租房的实施机构应该借助信息化系统和实际调查等手段，及时掌握廉租房保障对象的收入变化，对经济状况发生较大变化、不再需要保障的家庭催促其及时退出廉租房保障系统，以便轮候的家庭能及时入住廉租房或得到租金补贴。72、制定有利于廉租房对象退出的优惠政策，保证廉租房住户退出后有房可住廉租房住户退出难的问题与地方公共住房的供给数量和商品房的价格联系紧密。一旦城市公共住房的数量短缺和商品房的房价上涨，低收入和中低收入家庭在住房方面就会面临较大压力，在有能力购买商品房和符合入住廉租房标准的人群之间将会形成一个日益扩大的“夹心层”群体，在公共住房数量不能覆盖所有没能力购房的低收入家庭的情况下，廉租房住户退出就显得尤为困难。因此，作为政府部门，必须规划和提供足够数量的廉租房和经济适用房，并适当抑制当地高房价，使收入水平处于廉租房和商品房之间的群体有房可住；3同时，政府可以因地制宜地制定廉租房保障对象主动申请推出的优惠政策，如优先购买经济适用房、提供低息购房贷款等，激励经济条件改善的保障对象主动退出廉租房保障体系。43、加强廉租房住户退出制度的建全与完善2010年全国“两会”期间一些人大代表和政协委员认为“我国的廉租房建设之所以存在种种问题，其根本原因是制度本身不健全、不完善，容易让人钻空子”。8因此，廉租房住户的退出也需要有严格的制度来加以规范。廉租房住户退出制度是一个系统体系，它由要素制度、退出机制、约束制度等部分构成。要素制度是关于廉租房保障功能组成要素的政策规定。组成要素包括政府的廉租房建设政策、廉租房产权代理主体、廉租房保障主体、廉租房居住者的权利和义务等，政府要对这些要素进行规划设计并做出妥善安排。退出机制是关于廉租房住户退出中的各种行为规范，包括退出条件、程序、审核、公示等全过程的政策规定。约束制度是对各个行为主体履行职能约束的处分规定。完善廉租房住户退出制度是一项基础性工作，做好此项工作对于保障困难家庭入住廉租房，实现政府的社会保障目标有着重要意义。1（三）尝试把廉租房和租赁性质的经济适用房对接，形成“经济租用房”在我国住房保障制度中，廉租房和经济适用房一直分离化运作，在准入标准、保障群体、退出机制等方面存在较大差异，分离化运作模式的负面效应就是导致城市“夹心层”居民的出现。另外，经济适用房以售为主的运作模式，也不利于保障性住房房源的充分利用。正因为如此，政府部门应该进行廉租房与经济适用房的制度创新。首先，可以尝试改变经济适用房的运作模式，实行以租为主。然后将廉租房和租赁部分的经济适用房进行对接，形成统一的“经济租用房”，再确定“经济租用房”的准入标准、保障群体及退出机制等要素。7四、结语安居才能乐业，让城镇中的住房弱势群体住得好，不仅能够使其安心工作，还能增加他们的归属感与幸福感，增强他们参与城市建设的主动性。城镇廉租房制度是关注民生的一项重要制度，是一项有利于构建和谐社会的重要制度。4我国廉租房制度的实施在解决城市困难家庭的住房方面发挥了重要作用，但与制度的预期目标还存在着一定的距离，制度运行中还有一些尚待解决的问题。本文着重分析了廉租房制度中准入与退出机制存在的主要问题，并且有针对性地提出完善廉租房准入与退出机制的对策，以其为政府部门提供实际操作的参考建议。最终达到建立起完善的廉租住房保障体系，使低收入的居民能享受到社会经济发展的成果，并推动社会和谐、健康、稳定发展的目的。参考文献1蔡玉峰.廉租房住户退出机制探讨J. 管理世界,2009(10):11-16.2梁涛.健全征信体系,促进我国廉租房制度建设J.征信.2010(1):50-53.3刘勇.当前我国内地城市廉租房建设与管理应注意的几个问题J.中州学刊,2009(6):123-126.4曾锴,湛泳.我国廉租房后期管理体制运行的现状与出路J.湖南社会科学,2010(2):129-132.5王新