凉水沟村森林资产评估报告1116.doc

平利县城关镇三里垭村李成龙等九十二户森林资源资产评估报告书 一、序言平利县林业调查设计队受达州市豪祥林业发展有限责任公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对平利县城关镇三里垭村四组、五组、六组274宗林地及林木有偿流转所涉及的林地、林木价值进行了评估工作。评估人员按照必要的评估程序，对委托评估的资产实施查验、市场调查与询证，对委估资产在二一四年十一月十六日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：二、委托方及资产占有方概况1、委托方：达州市豪祥林业发展有限责任公司 2、资产占有方：平利县城关镇三里垭村92户3、资产占有方概况：资源占有方所占资源位于平利县城关镇三里垭村境内，小地名（凉水沟）中上部，公里网座标：19336939E,3589851N（泡桐沟口祖师庙）起向凉水沟中上部,总流转面积6413亩。平均海拔450-1350 米，紧邻县城，交通极为便利。该村现有总人口500人，主要经济来源是种植业、林果和服务业，人均纯收入3075元。 该村位于大巴山支脉，以山地地形为主，为志留系地质，主要岩石有炭云母石英片岩和娟云母石英片岩等。地势南低北高。 主要森林类型：属针阔混交林带，代表树种有：杂木、栎类、漆树、松、杉木等。 流转宗地平均坡度30度,树种为杂木、栎类、漆树、松、杉木等，林分郁闭度为0.6，林种为防护林（5892）亩、经济林（405）亩和薪炭林（116）亩。 三、评估目的本次评估目的是为林地及其林木资产依法有偿流转提供价值参考依据。四、评估对象及范围本次资产评估范围的评估对象是平利县城关镇三里垭村92户6413亩个人林木、林地资产，具体涉及274宗地。五、评估价值类型及定义参照评估有关的法规，遵循客观、独立、公正和科学的原则及其他一般的公认评估原则，我们对评估范围内的资产进行了必要的核查与鉴定，查阅退耕还林资料，实施了我们认为必要的其他程序，在此基础上，根据评估目的及资产状况，确定资产评估的价值类型为：收益现值法。 收益现值法的内涵：是指通过评估未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估的森林资源资产价值的一种评估方法。六、评估基准日本项目资产评估基准日为二一四年十一月十六日。七、评估原则我们在对委托方指定的资产进行评估的过程中，依据国家有关的法律法规及规范化要求，严格遵循资产评估的以下原则：- 10 - （一）遵循真实性、科学性、可行性的工作原则； （二）遵循预期收益原则，根据待估资产的未来获利能力预期来确定待估资产的价值； （三）遵循供求原则，充分考虑和依据供求规律对商品价格形成的影响来确定待估资产价值； （四）遵循替代原则，充分考虑与待估资产存在替代性的类似资产的价格来确定其价值； （五）遵循合法原则，以待估资产的合法使用、合法处分为前提来确定其价值； （六）遵循最高最佳使用原则，以待估资产的最高最佳使用为前提来确定其价值； （七）遵循估价日期原则，以评估基准日的市场条件为基础来确定待估资产价值； （八）评估操作恪守独立、客观、公正、实事求是的原则，维护国家及其他投资主体的合法权益。 八、评估依据 （一）评估依据 1、国资办发199623号国家国有资产管理局资产评估操作规范意见（试行）的通知； 2、2004年2月25日财政部印发财企200420号资产评估准则基本准则； 3、财政部、国家林业局2006年12月25日财企2006529号关于印发森林资源资产评估管理暂行规定的通知； 4、1996年12月16日国家国有资产管理局、林业部关于发布森林资源资产评估技术规范(试行) 的通知； 5、中国资产评估协会2007年11月28日中评协2007 189号关于印发资产评估准则评估报告等7项资产评估准则的通知； 6、中华人民共和国森林法； 7、其他有关规定。 （二）产权、数量、质量核查及取价依据 1、委托方出具的林权证原件； 2、平利县林权证相关资料； 3、陕西省森林调查常用数表； 4、评估人员收集的有关区县市场询价、参数资料记录。 九、评估方法 本次评估的目的是对个人所有林木价值预期收益进行评估，为林地及林木流转、交易提供价值参考依据，考虑评估对象现有的具体情况，本次评估林木采用了收益现值法。 十、评估过程 (一)、接受委托及准备阶段； (二)、资产核查阶段； (三)、评定估算及报告提交阶段。 十一、评估假设和限定条件在评估过程中，我们遵循以下评估假设和限定条件： （一）一般性假设和限制条件 1、交易假设：交易假设是假定所有评估资产处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价，评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计。 2、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假设。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方与卖方的竞争性市场，在这个市场下，买方与卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。 3、假设评估基准日后，资产占有方所处的政治、经济等宏观环境不发生影响资产占有方经营的重大变动，特别是林业行业政策不发生重大变动。 4、除评估基准日政府已颁布和已颁布尚未实施的影响资产占有方经营的法律、法规外，假设收益期内与资产经营相关的法律、法规不发生重大变化。5、假设评估基准日后汇率、利率、税赋、物价及通货膨胀等因素的变化不对资产收益期经营状况产生重大影响。 6、假设评估基准日后不发生影响资产占有方经营的不可抗、偶然性事件。 （二）特定假设与限制条件 1、对本次纳入评估范围内的森林资源资产，委托方(即资产收购方)可以进行有效的管理，且不存在权属争议。 2、由委托方提供的构成本次评定估算基础资料之一的森林资源资产清单，我单位依据森林资源资产评估技术规范(试行) 的要求，依据森林资源规划设计调查主要技术规定进行了资源核查，并出具了相关核查报告。经核查，以上森林资源资产清单合格率符合规定，故确认清单整体合格，可以作为资产评估的依据。 3、除本报告有特别说明外，我们未考虑评估对象所涉及资产已存在的或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式等因素的影响。 4、本评估报告未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力等不可预见因素对资产价值的影响。 5、本报告未考虑木材采伐指标对评估范围内资产价值的影响。评估人员根据资产评估的规定和要求，认定以上前提条件在评估基准日时成立，当上述限定条件以及评估中遵循的评估假设等其它情况发生变化时，将会影响并改变评估结论，评估报告将会失效，评估人员不承担由此导致评估结论不合理的责任。 十二、评估结论在实施了上述资产评估程序和方法后，委托方指定的资产在二一四年十一月十六日所表现的市场价值反映如下： 资产评估结果：1779500元（详见评估明细表）。 十三、特别事项说明1、本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在评估基准日之外部经济环境前提下的价值评估结论，仅为本报告书所列明的目的而提出的公允估值意见，而不对其他用途负责。 2、在评估过程中，资产占有方提供的产权依据、森林资源资产清单、陕西省森林调查常用数表等与评估相关的所有资料是编制本报告的基础，我单位评估人员对以上资料进行了必要的核查与验证，但资产占有方应对所提供资料的可靠性、真实性、准确性、完整性负责。若资产占有方有意隐匿或提供虚假的资料以使评估人员在委估资产产权调查和评定估算中产生误导，资产占有方应承担由此产生的一切法律后果。 3、在履行评估程序过程中，评估人员依据评估有关规定对资产占有方提供的评估对象的权属文件、资料进行了关注，并进行了必要的查验，但是对委托评估资产的产权鉴定工作已超出了评估工作的范围，故我们不对委托评估资产的权属发表意见。 4、报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的价值，未考虑该资产进行产权登记或权属变更过程中应承担的相关费用和税项。 5、考虑到本次评估的目的以及委托方前期资源调查的具体情况，本次评估是以委托方(即资产收购方)提供的森林资源资产清单为依据，并按森林资源资产评估与核查的相关规定进行了核查。核查工作是以宗地为单位的森林资源资产清单作为整体控制精度的，因此评估结果也是对委托评估资产的整体价值的一个客观反映，而不是对其中个别资产单位价值的估值意见，故估值的精度也是以整体宗地为单位控制的。 十四、评估报告使用限制说明1、本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的和基准日下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价值的影响。 当前述条件以及评估中遵循的原则等其它情况发生变化时，评估结果一般会失效，评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。 2、本报告之评估结论，系评估专业人员依据国家法律法规的有关规定出具的意见，依照法律法规的有关规定发生法律效力。 3、本报告之评估结果，是对委估资产评估基准日市场价值的客观公允反映，评估单位对评估基准日后资产发生的重大变化不承担发表意见的责任。 4、根据国家有关部门的规定，评估结果有效期为一年，即从资产评估基准日二一四年十一月十六日起计算，至二一五年五月十六日前有效。当评估目的在有效期内实现时，可以用评估结果作为拍卖、转让及出让价值参考依据（还需结合评估基准日的期后事项进