中国高房价影响研究.doc

目 录摘要 2关键字2Abstract2Key words2 1 研究现状与方法21.1 我国目前关于高房价对经济发展影响的研究21.2 研究的方法31.2.2 数据分析法32 高房价的成因32.1 房地产市场的供给小于需求是其根本原因32.1.1 土地的有限性。32.1.2 中国城市化进程的加快。32.2 当前我国相关法律制度是高房价的制度原因32.2.1 土地制度的影响。32.2.2 我国当前住房供应制度的影响。323 宽松货币政策的实施是高房价的直接原因。43 高房价对我国经济社会的影响43.1 高房价对在改革开放过程中深入实施扩大内需战略的影响4311 高房价对消费的影响43.2 高房价对投资的影响53.3 高房价对我国产业结构的影响63.4高房价对城市竞争力的影响73.4.1 过高的商务成本削弱城市竞争力73.4.2 人力资本集聚影响城市竞争力84 结论8致谢8参考文献：8中国高房价影响研究工商管理专业学生 牛宗栋指导教师 朱世香摘要：自上世纪90年代末以来，我国房地产投资额和增加值的平均增长率达到15%以上，高于国民经济的平均增长率。近十几年，我国国内生产总值每年增加8至11个百分点，其中便有1到2个百分点源自房地产业建设，房地产业成为GDP增长的直接推动力。但是，过高房价已对我国经济造成负面影响。利用相关的经济学原理对我国高房价的成因及其对我国经济社会的影响进行了研究，必须坚持房地产调控不动摇，使房价回归到合理的水平，促进房地产业持续健康发展。关键词：高房价 影响 内需 产业结构 城市竞争力 消费The Impact of the Housing Pricing Hike upon Chinabusiness administration Name Niu ZongdongTutor Zhu ShixiangAbstract：Since the late 1990s, the average growth rate of Chinas real estate investment and the added value have been more than 15 percent ,which is higher than the average growth rate of the national economy. Over the last decade, Chinas gross domestic product (GDP) per year increased by 8-11 percentage points, of which there will be 1-2 percentage points from real estate construction. Real estate has become the direct driving force of economic growth. However, housing pricing hike has a negative impact on Chinas economy. With the related principles, I research the causes of high prices in China and its impact on our economy and society. we must adhere to the regulation of real estate, making it return to reasonable levels and promoting the real estate industry sustained and healthy.Key words: High house prices; Impact; Domestic market demand; Consumption; City Competitiveness1 研究现状与方法 1.1 我国目前关于高房价对经济发展影响的研究 在高房价对经济发展的影响方面，目前主要的观点集中在金融风险和房地产泡沫危害两个方面，另外有一些学者认为高房价会导致金融危机（郭自灿，徐滇庆），会抑制城市就业增长（任新民，余南平，陈灿煌，张立军），会抑制城市居民消费（余南平，徐滇庆，陈灿煌，张立军，文时萍），会导致社会资源配置不合理进而加剧产业结构不平衡（郭自灿，文时萍，徐滇庆，张立军），会削弱城市竞争力（陈维，郭自灿），会加剧贫富差距（徐滇庆，余南平，陈灿煌）。1.2 研究的方法1.2.1 文献资料研究法 本文所利用的文献资料，主要是原始文献的文字资料，主要来源于中国知网以及利用百度搜索进行搜索收集到的部分文字资料。1.2.2 数据分析 文章中涉及到数据分析和比较的部分，数据资料主要来源于历年的中国统计年鉴，中经数据库以及国家统计信息网。有的数据为直接摘录，有的数据经过简单的加工处理，并制作成图表，有利于分析。2 高房价的成因 2.1 房地产市场的供给小于需求是其根本原因2.1.1 土地的有限性 我国人多地少，土地资源有限，严重制约了住房的增长。2.1.2 中国城市化进程的加快 中国社会科学院最新发布了2012社会蓝皮书2012年中国社会形势分析与预测指出，今年，2011年中国历史上第一次城市人口超过乡村人口，城市化水平超过50%。然而，与发达国家相比，我国城市化率依然偏低。在2050年之前，中国的城市化率必须从现在36%提高到70%以上，这就意味着每年平均需增长1%左右的城市化率，即每年约1000至1200万人从农村转移到城市。这些人对住房的刚性需求是很大的。2.2 当前我国相关法律制度是高房价的制度原因2.2.1 土地制度的影响 我国法律规定，城镇土地属于全民所有，采取国有或者说政府所有的形式，农村土地属于集体所有；只有国有土地可以出让，集体所有的土地不得直接出让建商品住宅。由于城镇土地资源的有限性，地方为了增加财政收入，千方百计的提高出让土地使用权的价格。地价高，推动了房价的上涨。2.2.2 我国当前住房供应制度的影响 由表1数据可知，在我国，商品房一枝独秀，形成了牢不可破的牢笼。 在发达国家，开发商供应的住房在整个住房供应体系中所占的比例，一般都在25%左右，而保障性住房或带有保障性性质的住房，则占比非常高。而我国，由于经济适用房被架空，许多政府没有动力建设廉租房，城镇居民自建房被禁止，导致整个城镇住房供应体系的90%以上被商品房占领。商品房在我国的房地产市场的垄断地位牢不可破。 表1 按用途分房地产开发企业（单位）投资完成额 单位：亿元年份地区本年完成投资额经济适用房在总住宅中占比住宅办公楼商业营业用房其他#别墅，高档公寓#经济适用房19983614.232081.56181.85270.85433.80475.83623.04 13%19994123.202638.48178.62437.02338.60484.33641.7916%20004984.053311.98270.01542.44297.85579.99794.2316%20016344.114216.68369.92599.65307.95765.301064.1914%20027790.925227.76516.96589.04381.00933.611248.5511%200310153.806776.69632.99621.98508.341302.351566.439.1%200413158.258836.951073.65606.39652.201723.721945.386.8%200515909.2510860.931049.41519.18763.072039.532245.724.7%200619422.9213638.411445.00596.84928.062353.882502.574.4%200725288.8418005.421807.12820.931035.042785.653462.734.5%200831203.1922440.872032.31970.911167.173354.484240.674.3%200936241.8125613.692073.341134.081377.214180.665070.254.4%201048259.4034026.232829.811069.171807.385648.406777.393.1%资料来源：中国统计年鉴 201123 宽松货币政策的实施是高房价的直接原因为了应对国际金融危机，政府推出了4万亿的经济刺激计划，货币政策及其宽松，在保持经济平稳较快增长的同时，弊端也不断显现，货币流动性过剩，在实体经济尚未完全回复，投资渠道有限的情况下，大量资金进入楼市进行投机活动，是楼价高的直接原因。3 高房价对我国经济社会的影响 3.1 高房价对在改革开放过程中深入实施扩大内需战略的影响 李克强副总理在在改革开放进程中深入实施扩大内需战略一文中指出：调整经济结构最重要的是扩大内需。扩大内需是我国经济社会发展的战略基点。扩大内需的最大潜力在于城镇化。促进城乡协调发展是内需的一大源泉。2011年我国城镇人口占总人口的比重超过50%，这是巨大的历史性变化。但总的看，我国城镇化依然明显滞后，不仅远低于发达国家，而且也低于世界平均水平城市房价持续上涨后果不堪设想县城房价过高，将堵了农民进城的最后通道，严重影响我国城镇化进程。除此之外，如果县城房价持续上涨，将恶化县城的创业投资环境，削弱县域的竞争优势，必然影响县域经济发展，减少就业岗位的增加，进而使农民的 进城梦在高房价面前再遭重创。在城乡之间二元结构还没有得到根本改变的同时，城镇内部“二元结构”现象又在显现，后者既包括城镇居民与进城农民工及其家属之间在生产生活条件上形成的差异，也包括城镇历史遗留的棚户区困难群众与大多数市民之间在居住条件上的差异。这是我们面临的矛盾和困难，也是潜力所在。推动解决这种“双二元结构”问题，有利于促进城乡协调发展，减少社会矛盾，释放出城镇化带来的需求潜力。311 高房价对消费的影响 我国六五期间消费房价和收入的高比值极大地降低了大多数人的真实收入可以说是房地产商对普通居民和终端消费工业的剥夺。以表2中北京为例， 表2 北京市住宅商品房价格、城镇居民消费支出及人均可支配收入（单位：元）年份住宅商品房价格（元/平米）城镇居民人均全年消费支出城镇居民人均可支配收入住宅房价占可支配收入比重人均消费占可支配收入比重199956477498.489182.820.610.82200150628922.7211577.780.430.772003473711123.8413882.620.340.802005678813244.217653.560.380.7520071155315330.4421988.710.520.7020091379917893.3626738.480.520.67资料来源：中经数据库整理所得这些数据充分说明，房价的快速增长及城镇居明可分配收入增速的减缓，严重影响了北京市城镇居民消费自处的增长。高房价造成家庭住房消费过度透支供房者不得不挤压其他消费，缩减各项开支，对其他产品需求被迫降低，这自然就影响了其他工业的发展。高房价不但使城市居民的消费水平下降，同时使农村的消费水平下降。因为有相当一部分在城市特别是大城市购房的年轻人属于城市一代人大部分来自农村，面对高昂的房价通常会需要尚在农村的家人给予支持。城市农村两方面的夹击造成整体消费萎缩内需不振。2005年我国最终消费占GDP比重已从上世纪80 年 代62% 下降到52.1% 居 民消费率也从1991年的48.8% 下降到38.2%，到2009 年消费仅占GDP 的 29%达到历史最低水平。这一现实与转变经济增长方式依靠消费投资出口协调拉动经济增长的国家政策背道而驰。房地产资产的价格上涨不仅影响居民消费支出总额, 还影响居民消费支出结构。复旦大学梁冰着意建立居民消费结构与房价指标之间的关系模型1，运用中国相关数据实证说明高房价对居民消费结构的影响。回归结果表明，在考虑到收入影响的条件下，房价对住宅消费比重的影响是消极的，即房价提高在一定程度上制约了住宅消费比重的提高。对无房而又暂时无力购房、需租赁住房的居民来说, 房价上涨, 房租上涨,其居住成本增加, 用于住房的消费支出增加,在其总收入一定的条件下,用于其它消费的支出则受到挤压而减少;对于有购房能力的消费者, 在房地产资产价格上涨的财富效应的诱惑下,则很有可能倾囊而出,加入购房的行列, 在其消费支出结构中购房支出的比重迅速膨胀。其购房可能是用于改善居住条件, 但也很有可能是出于投资或投机动机,此时已超出了消费的范畴。房地产投资(投机)大军的迅速壮大推高了房价, 房价的上涨又进一步发挥其财富效应, 如此形成恶性循环, 如不及时采取有效的调控措施将最终导致房地产泡沫膨胀甚至破裂,而对经济造成大的波动。我国实行多年的低利率货币政策, 金融市场的不发达,金融资产品种很少,消费者投资渠道狭窄,股市不规范、长期下跌等现实环境为近年来这一波房地产过热提供了条件,房地产资产的财富效应与其价格上涨形成一种互动机制,推动了一些地区房价的过度上涨。高涨的房价尽管刺激了住宅和相关产业的投资，从而拉动了经济增长，但同时也加大了租房者的储蓄压力和购房家庭的债务负担 ，从而对居民消费支出产生显著的挤压效应。魏贵祥2等对2003-2007 年全国城镇住户调查数据的分析结果表明：人均购房建房支出的增速与消费性支出的增速存在明显的负相关关系。2009年以来部分城市房价的急剧大幅上涨已严重制约消费的启动和内需的扩大。3.2 高房价对投资的影响 房地产市场属于垄断竞争市场，根据垄断竞争厂商的长期均衡理论，当地产市场长期均衡的条件是垄断竞争厂商的利润为零，只要生产集团内存在利润，新的厂商就会被吸引进来。这样就会影响社会经济要素的分配，特别是影响社会的投资行为，直接表现就是房地产投资居高不下。房地产行业是依靠增加生产要素量的投入来扩大生产规模、实现经济增长的粗放式经济增长方式。下面引入一个弹性概念：固定资产投资 GDP 增长弹性3： 以固定资产投资 GDP 增长弹性来衡量投资效率，表示每增加一个百分点固定资产投资，GDP 增长多少个百分点，数值越大表明固定资产投资效率越高，对经济增长的贡献越大。表 3 2005-2010年我国固定资产投资GDP增长弹性年份 GDP增长率固定资产投资增长率%房地产投资 增长率%固定资产投资GDP增长弹性200510.2%25.7%19.8%0.39200611.6%23.9%22.1%0.48200714.2%24.8%30.2%0.5720089.6%25.9%23.4%0.3720099.2%30%16.1%0.31201010.3%23.8%33.2%0.43 资料来源：中国统计年鉴 图1 房地产投资、固定资产投资增长与固定资产投资GDP增长弹性关系图由图1可知，固定资产投资 GDP 增长弹性与房地产投资的增长率之间存在着负相关的关系。也就是说，房地产投资的大幅增长会使得投资的效率减小。换句话说，投资的效率存在提高的可能性，也就是说，高房价不会使社会资源配置达到帕累托最优。3.3 高房价对我国产业结构的影响房地产业作为我国国民经济的支柱产业之一，它的发展为第三产业的发展应该说起到了一些促进作用，特别为金融、商业、旅游、饮食和文化娱乐等服务行业提供了一定发展空间。但是发展到房价过高的情况时，这种过高的房价又会反过来抑制第三产业的发展。高房价和高利润使得社会经济要素配置错位，房地产投资居高不下，导致了固定资产投资居高不下，而投资效率却持续下降，同时，高房价还制约了居民消费，导致居民消费需求下降。这些高房价对投资和消费的影响都会直接或间接地影响到城市的第三产业发展，并且房价（或房租）作为重要的生产成本之一其本身的上涨也会对第三产业的经营产生重要的影响。高房价使许多家庭住房消费过度透支，挤压其它消费。2005年中国最终消费占GDP比重已从上世纪80年代超过62%下降到52.1%，居民消费率也从1991年的48.8%下降到38.2%，均达到历史最低水平。产能过剩，内需不旺，中国产品被迫出口。这些与十二五规划提出要坚持把经济结构战略性调整作为加快转变经济发展方式的主攻方向。构建扩大内需长效机制，促进经济增长向依靠消费、投资、出口协调拉动转变背道而驰。房地产业属于资金和劳动密集型产业，科技含量有待提高，现阶段过度发展房地产业，将延缓经济发展方式转变。高房价对产业结构的扭曲破坏是深远和严重的：一方面高房价刺激的庞大房地产业带动了高能耗、高污染的粗钢生产在政策的限制声中一路发展，影响了部分基础工业的结构调整。房地产业的拉动使我国成了全球最大的钢铁生产消费市场并且给部分产能落后、规模小、效率低、污染重、对资源和生态环境构成严重威胁的中小企业创造了很大的生存空间使我国付出了巨大的环境代价。另一方面，房价和收入的高比值严重挤压了其他工业的生存空间，使得原本就过剩的消费工业生存状况更加严峻，再加上超高利润的诱惑，工业资金大量进入房地产业。从2007年底开始，格力、海尔、长虹等多家老牌家电企业高调介入地产领域，甚至很多主营业务跟房地产无关的央企、国企高调进入房地产市场，地王频现。这种大量工业资金的流失不但抑制了工业的发展和技术改造，减缓了产业调整的速度，破坏了工业长期的发展潜力和国际竞争力，而且进一步推高了房价和投机的欲望，导致我国整体经济结构严重扭曲。产业结构的调整和升级是转变经济增长方式,保持国民经济平稳较快发展的有效保证。如果不能有效控制房地产泡沫的不断扩大对其他行业产生的挤出效应, 会不利于产业结构的调整，将直接影响整个宏观经济的运行。从另一个角度来讲，如果房价不断上升，以致高于其合理水平的时候，在出租房市场就会出现这样一种现象：一部分在合理房价时有购房那个需求的人会放弃购房，而住房是人类生存发展的必需品，因此，这些人会转向出租房市场，出租房市场上的有效需求增加。另一方面，由于房价升高，出租房的供给相对房价合理水平时会相对减少。需求增加，而供给反而减少就会导致房租的上升。在第三产业增加值构成中，批发和零售业、住宿和餐饮业和金融业占有很大的比例。这些行业的经营场所一般都是租赁而来。因此，高房租必然增加这些行业的营业成本，不利于第三产业的发展。鼓励和引导第三产业加快发展是我国产业结构调整的方向。高房价带来的高房租不利于我国的产业结构调整。3.4高房价对城市竞争力的影响 城市竞争力，是近几年在国外兴起的城市管理新课题。城市竞争力是在社会、经济结构、价值观念、文化、制度政策等多个因素综合作用下创造和维持的，是城市为其自身发展在区域内进行资源优化配置的能力。具有五大特征：系统性、动态性、相对性、开放性与差异性。 其中的差异性是说，城市的竞争力表现方式多种多样，更强的引资能力、更好的人居环境、更多的发展创业机会、更优秀的人才聚集都有可能发展成为城市的竞争优势。房地产市场情况是城市竞争力的重要组成部分，房价应和城市竞争力协调，过高或过低都不利于竞争力的发挥。高房价会通过影响商务成本和人才集聚两个方面影响城市竞争力。3.4.1 过高的商务成本削弱城市竞争力 房地产的高速增长会导致一个城市在经济、环境、就业、财政等多方面受益。但是，若房地产发展速度过快，超过了有效需求，就会降低经济运行效率。进一步说，一旦房价过高，商务成本和生活成本就会增加，这势必影响到人才吸引和经济成本等诸多方面，进而影响到财富的创造。很显然，如果一个城市的房价很高，不管租地还是租房的价格也势必很高，企业盖办公楼、租写字楼，建生产厂房、仓储房的成本也将相当昂贵，其商务成本支出必将水涨船高。而且，随着房价及租房价格的升高，企业员工的生活成本支出也大幅上涨，这使得企业必须给员工支付更多的工资，用人成本的增长加重了企业负担，同样导致了企业的商务成本水涨船高。如此一来，过高的商务成本必然对一个城市吸引外资、引进外企不利。比如我国香港，由于房地产价格过高,迫于商务成本压力，香港一些企业迁至成本较低的广州、深圳等地，造成了香港制造业的萎缩。高房价大大抬高了城市创业门槛，其结果不但使一大批潜在的中小企业创业者兴业无门，即连一些大企业甚至国际知名的大跨国公司在高房价面前亦不得不踌躇再三甚至望而却步。这些年，企业大量从上海迁出到浙江、江苏，珠江三角洲部分企业迁出到内陆，部分原因正在于此。3.4.2 人力资本集聚影响城市竞争力 高房价会造成人才流失，特别是不利于具有创业精神的高学历的年轻人就业。城市经济的增长，除了靠产业的聚集效应外，另一个发展动力则在于人力资本的凝聚，及由人才汇集带来的知识累积创新效应，这就需要给人才一个比较宽松、适度竞争的环境，尤其是适宜的居住环境，而高房价意味着人们“住”的生活成本提高。一般来说，如果人们平均收入的增幅要远远低于房价的增速，使得“住”的成本非常高昂，在缺乏明显赚钱效应的情况下，就会迫使许多人才选择离开。现在，“居不易”已经成为一些房价太高的大城市人才外流或者引进人才困难的一个重要原因。而年轻人，特别是刚刚走入社会的大学毕业生们，由于就业的竞争激烈，工资待遇都还比较低，同时又面临购房结婚的压力，往往不得不选择房价较适合的城市就业。4 结论综上所述，高房价不利于我国扩大内需的战略的实施，不利于社会