各地商品房预售许可条件整理.docx

商品房预售条件及步骤来源: 作者： 日期：10-12-22 商品房预售条件及步骤，房屋预售虽然是一种可行的销售方式，但如果管理不善，极易导致投机行为，损害消费者的正当权益。为此，中华人民共和国城市房地产管理法(以下全书简称城市房地产管理法)专门对房屋预售的条件作出了规定。商品房预售条件及步骤房屋预售虽然是一种可行的销售方式，但如果管理不善，极易导致投机行为，损害消费者的正当权益。为此，中华人民共和国城市房地产管理法(以下全书简称城市房地产管理法)专门对房屋预售的条件作出了规定。根据该法第四十四条第一款的规定，房屋预售应当符合下列条件：第一，已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。此项规定是商品房预售的基础。因为只有土地使用权是合法的，在土地上所建的房屋才能合法地进入流通领域，从而达到预售的目的。第二，持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提。城市任何建设项目都得置于城市的总体规划之下，房屋建设也不例外。房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。第三，按提供预售的房屋计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。此项规定是房屋预售的关键性问题。第四，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。房屋预售一般应经过以下步骤第一，预售人领取土地使用证、建设工程规划许可证;第二，预售人办理预售登记，领取预售许可证;第三，预售人同预购人签订商品房预售合同;第四，预售合同登记备案;第五，房屋交付后，办理产权登记。杭州商品房预售许可条件及办理程序来源: 作者： 日期：10-12-22 商品房预售(期房交易)不同于商品房销售(现房交易)，因其不可预知性导致商品房预售过程中会出现现房销售中所不存在的风险点，例如交易地位不公平、销售方式不规范等，而这些风险点最终都归于承购人一方承担。因此国家出台了相应的法律法规对商品房预售予以规制，而商品房预售许可证正是其中之一，也是最为重要的规制要件。所谓的商品房预售许可证也就是开发商在预售商品房时所需要办理的相应主管部门的预售行政许可。商品房预售许可证产生的法律依据主要为中华人民共和国房地产管理法第四十五条;城市房地产开发经营管理条例第二十三条;浙江省房地产开发管理条例第二十五条;商品房销售管理办法第六条;城市商品房预售管理办法第六条等相关法律。上述法律法规都指向一点，即对于需要进行预售的商品房，应当按照法律法规所规定的条件及程序向相关行政主管部门申请预售许可;经行政主管部门审核核准预售许可之后，开发商才可以对外公开预售商品房。笔者现将杭州地区办理商品房预售许可的相关条件及程序罗列于后，以供参考。一、商品房预售许可证的核准条件我国对商品房预售许可核准的条件规定如下：(一)、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)、持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;(四)、房地产开发企业预售商品房，除应当符合法律、法规已有规定外，房地产开发项目的工程形象进度应当符合下列条件：1、多层建筑已完成主体结构三分之一以上;2、高层建筑已完成地面以下的主体工程;(五)、房地产开发企业向市、县(市)房产行政主管部门申请商品房预售登记时，除应当提交法律、法规已有规定的文件外，还应当提交标准地名批准文件、拆迁户安置情况说明和市、县(市)建设行政主管部门对房地产开发项目的工程形象进度的证明文件。上述五点为申请商品房预售许可的相应条件，其中前三点规定于城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例中，后两点规定于城市商品房预售管理办法第七条四到六款，“开发企业申请预售许可，应当提交下列证件(复印件)及资料：(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;(五)工程施工合同及关于施工进度的说明;(六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。”在具备了上述条件之后，开发商才可以向房产主管行政部门提出预售许可申请。可以说，针对期房的不可预知性，相关部门已经出台了法律法规对预售条件予以限制，通过法律法规的强制性规范来减少期房购买人的风险。二、申请商品房预售许可证所需要的材料在房地产开发企业具备了申请商品房预售许可证之后，开发商可以向当地的房产主管行政部门递交申请表和申请所需随附材料，随附材料大多为证明开发商所要申请人的商品房已经具备预售条件的资料，具体由各地的房地产管理局确定所需材料。杭州市房产管理局明确申请商品房预售许可证所需材料为以下19项内容：1、商品房预售许可申请表(原件);2、营业执照正本和副本(复印件);3、房地产开发资质证书正本和副本(复印件);4、申请项目计划文件(复印件);5、项目设计批复(复印件);6、建设用地规划许可证(复印件);7、土地出让合同或建设用地批准书(复印件);8、土地使用证(原件及复印件);9、建筑工程施工许可证(原件及复印件);10、建筑工程规划许可证及附件附图(原件及复印件);11、建筑总平面图(复印件);12、标准地名批准使用证(复印件);13、银行同意抵押土地在建商品房预售的函(原件);14、银行出具预售款监督方案(原件);15、工程形象进度鉴证单(原件);16、物业用房缴交确认单(原件);17、拆迁安置情况说明(原件);18、拆迁安置用房核查登记表(原件);19、房号清单。 (以上资料均为一份)上述19项为杭州市房产管理局所列明的申请材料，其中2-3项为对开发商进行房产开发资质审查;4-11项为对申请预售房屋的建设及用地手续是否完备情况进行复核;如果开发商在开发过程中将土地使用权抵押给银行的，需要有第13项材料。第14项银行出具预收款监督方案源于房地产管理法第四十五条的规定，“商品房预售所得款项必须用于有关工程建设。”根据上述规定，中国人民银行杭州中心支行和中国银行监督管理委员会浙江监管局近期联合下发了浙江省商品房预售资金监管暂行办法，规定批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围，预售资金须存入专用存款账户;未签订商品房预售资金监管协议书的项目，房地产行政主管部门不得发放商品房预售许可证;商品房预售资金使用实行封闭式管理，开发商申请使用预售金应向监管银行提出申请;商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。该暂行办法于2010年11月1日起实施。工程形象进度单的审核是为了确定工程的施工进度是否已经具备相应预售条件，三、申请商品房预售许可证的流程房地产开发企业在具备相关条件及持有相关完整的资料之后，就可以向杭州市房地产管理局市场管理处提交许可申请，市场处工作人员接受申请后会对相关资料进行初审，在初审通过之后相关资料送市场管理处处长复审。在复审通过之后，相关资料送分管副局长审批。经审查申请人的申请符合许可条件的，由审核人员制作许可证书并通知申请人领取商品房预售许可证;如果经审查不符合许可条件的，作出不予行政许可决定，申请人若对决定不服，可以依据行政许可法提请行政复议或是行政诉讼。该行政许可会在5个工作日作出，并公示3天。开发商在领取许可证后就可以组织开展商品房预售工作。上海商品房预售的条件来源: 作者： 日期：10-12-22 商品房预售,是指发展商将尚未建成、取得大产证的商品房预先出售给承购人,由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格,发展商办理大产证后取得小产证的房屋买卖形式。 商品房预售条件 由于商品房预售对整个房地产业的发展起着重要的作用,客观上要求用法律对其加以规范和引导。根据中华人民共和国城市房地产管理法第四十四条、城市房地产开发经营管理条例第二十三条、城市商品房预售管理办法第五条、城市房地产转让管理规定第十六条的规定,商品房预售应当符合以下条件:(1) 已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。(2) 持有建设工程规划许可证和施工许可证。(3) 按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期。(4) 已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。 上海市商品房预售条件 上述四个条件是发展商预售商品房最起码的要求,随着房地产业的进一步发展,上海、广东等地已经在此基础上提高了商品房预售的准入门槛。以上海为例,1997年6月1日实施,2000年9月20日修正的上海市房地产转让办法第三十二条规定,商品房预售应当符合下列条件: 土地使用权以出让方式取得,已经支付全部的土地使用权出让金; 土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书; 取得商品房的建设工程规划许可证; 取得商品房的建设工程施工许可证; 商品房建筑安装工程投资完成的工程量达到规定标准; 已经确定商品房的竣工交付日期,并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划; 已经与上海市从事房地产项目资金监管的专业机构(以下简称监管机构)签订预售款监管协议 已经制定房屋使用公约,并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同。其中,第项的规定标准由市房地资源局拟订,报上海市人民政府批准后执行。根据上海市房地资源局拟订并经上海市人民政府批准的标准规定,7层以下(含7层)的商品房项目,应当完成基础工程并施工至主体结构封顶;8层以上(含8层)的商品房项目,应完成基础工程并施工至主体结构2/3以上(不得少于7层)。相对而言,就商品房的预售条件来讲,上海的规定比国家和建设部的规定更为严格,这与上海房地产业的迅猛发展是密切相关的。对于购房者来说,商品房预售的条件越是严格,则购买期房的风险也就相应降低。重庆出台草案 拟提高商品房预售许可条件来源: 作者： 日期：10-12-22 目前，重庆市大部分商品房都采取预售的销售方式。记者了解到，在市三届人大常委会第二十次会议上一审的重庆市城镇房地产交易管理条例(草案)(以下简称草案)，提高了商品房的预售条件。草案在鼓励我市商品房采取现房销售的同时，规定拟预售的房屋为8层以下的，完成主体建筑封顶;为9层以上的，已建房屋形象进度已完成8层并达到规划批准面积的二分之一以上才可申请预售许可证。对未取得商品房预售许可证就预售房屋的企业，草案规定房地产主管部门要责令其停止预售活动，退还预售款，并处已收取预付款5%以上10%以下的罚款。对于房地产市场上出现的捂盘惜售的情况，草案第十七条规定：取得商品房预售许可证得房地产开发企业，应当在10个工作日内一次性公开全部准售房源，按照价格主管部门的规定明码标价对外销售。违法此项规定的房地产开发企业，将处1万元以上3万元以下的罚款，拒不改正的，将吊销其房地产预售许可证。(来源：观点地产网)11月23日，重庆市在市三届人大常委会第二十次会议上一审的重庆市城镇房地产交易管理条例(草案)，该条例拟提高重庆的商品房预售条件，并重新对重庆市商品房销售的计价方式做出规定，若该条例通过审议，所有的商品房销售都将按建筑面积计价。草案在鼓励重庆市商品房采取现房销售的同时，规定拟预售的房屋为8层以下的，完成主体建筑封顶;为9层以上的，已建房屋形象进度已完成8层并达到规划批准面积的二分之一以上才可申请预售许可证。而对未取得商品房预售许可证就预售房屋的企业，房地产主管部门将责令其停止预售活动，退还预