第九章 房地产开发项目工程建设管理.doc

9 房地产开发项目工程建设管理FANG DI CHAN KAI FA XIANG MU GONG CHENG JIAN SHE GUAN LI第9章 房地产开发项目工程建设管理本章学习要求：1.掌握房地产开发项目质量管理的主要途径和方法，成本管理的主要方法，进度控制方法及关注因素，房地产开发项目的主要合同与分类；2.熟悉房地产开发项目质量管理的主要内容、质量监督控制手段，项目开发不同阶段成本管理的主要内容，进度管理的主要任务，合同管理的主要内容，监理单位的主要工作内容，竣工验收的工作程序；3.了解房地产开发项目质量管理的特点，成本管理的参加者，进度管理系统，房地产开发项目合同的特点与作用，监理单位的其他工作，竣工验收的要求、范围及依据。9.1 质量管理质量管理是指确定质量方针、目标和职责并在质量体系中通过诸如质量策划、质量控制、质量保证和质量改进使其实施全部管理职能的所有活动。9.1.1 房地产开发项目质量管理的特点1.影响因素多。2.质量波动大。3.质量隐蔽性。 4.终检局限性。 5.评价方法的特殊性。9.1.2 房地产开发项目质量管理的主要内容1.施工前的质量管理（1）审查承包单位的技术资质；（2）组织设计交底和图纸会审。（3）对工程所需原材料、构配件的质量进行检查和控制。（4）对永久性生产设备或装置，应按审批同意的设计图纸组织采购或订货；（5）审查施工单位提交的施工组织方案和施工组织设计，对于工程质量应具有可靠的技术措施来保证；（6）对工程中拟采用的新材料、新结构、新工艺、新技术，均应审核其技术鉴定书；（7）检查施工现场的测量标准、建筑物的定位放线以及高程水准点，重要工程还应亲自复核；（8）协助承包单位完善质量保证体系，包括完善计量及质量检测技术和手段等；（9）协助总承包单位完善现场质量管理制度，包括现场会议制度、现场质量检验制度、质量报表制度和质量事故报告及处理制度等；（10）把好开工关。2.施工过程中的质量管理（1）协调承包单位完善工序控制；（2）严格工序间交接检查；（3）重要的工程部位或专业工程应亲自进行试验或技术复核；（4）对已完成的分项、分部工程，按相应的质量评定标准和办法进行自检、验收；（5）审核设计变更和图纸修改；（6）按合同于必要时可下达停工令；（7）组织定期或不定期的现场会议，及时分析、通报工程质量状况，并协调有关单位间的业务活动等。3.工程项目竣工质量管理（1）按规定的质量评定标准和办法，对完成的分项、分部工程、单位工程进行检查验收；（2）组织试用；（3）审核承包单位提供的质量检验报告及有关技术性文件；（4）审核承包单位提交的竣工图；（5）整理有关工程项目质量的技术文件，并编目、建档。9.1.3房地产开发项目质量管理的主要途径和方法 对房地产开发项目在施工阶段进行质量监控主要是通过审核有关文件、报表，以及进行现场检查及试验这两方面的途径和相应的方法来实现的。 9.1.4 施工阶段质量监督控制手段1.旁站监督。2.测量。3.试验。4.指令文件。5.规定质量监控工作程序。6.利用支付控制手段。9.2 成本管理9.2.1 成本管理的参加者成本管理的参加者有业主、承包商、监理、设计单位等。9.2.2 项目开发不同阶段成本管理的主要内容开发项目成本管理不仅仅体现在工程建设阶段上，事实上，项目成本管理贯穿于房地产项目开发建设的全过程，包括策划、设计、施工、销售等诸阶段。房地产开发项目投资成本管理的重点是设计阶段的成本管理。9.2.3 房地产开发项目成本管理方法1.编制成本管理规划。2.确定成本管理的对象。3.费用比较与投资偏差分析。4.有效利用工程价款结算方法。（1）工程预付款。（2）工程进度款。（3）工程价款结算的分类。目前我国常用的结算方式有按月结算、分阶段结算、竣工后一次结算和结算双方约定的其他结算方式等几种。（4）工程价款的动态结算。5.重视工程变更工作。6.认真做好成本核实与总结工作。9.3 进度管理9.3.1 进度管理的主要任务 1.设计前准备阶段的进度管理设计前准备阶段的进度管理的主要任务包括：（1）确定工期总目标；（2）编制项目总进度计划；（3）编制准备阶段详细工作计划，并控制该计划的执行；（4）施工现场条件调研和分析等。2.设计阶段进度管理的主要任务包括：（1）编制设计阶段工作进度计划，并控制其执行；（2）编制详细的出图计划，并控制其执行。3.施工阶段进度管理的主要任务包括：（1）编制施工总进度计划，并控制其执行；（2）编制施工年、季、月实施计划，并控制其执行。9.3.2 进度管理及计划房地产开发项目进度计划一般采用实际进度与计划进度图形比较法。项目进度计划表示方法有横道图法、网络计划法、里程碑法和进度曲线法等。9.3.3 进度控制中关注的因素1.材料、设备的供应情况。2.设计变更。3.劳动力的安排情况。4.气象条件。9.3.4 房地产开发项目进度管理系统房地产开发商一般不直接对项目实施进度进行控制和管理，而是委托建设监理单位进行进度控制，监理单位根据建设监理合同分别对开发商、设计单位、施工单位的进度管理实施监督。9.4 合同管理9.4.1 房地产开发项目合同的特点项目合同除具有一般合同的特征外，还具有以下特点。1.合同标的物的特殊性2.合同执行周期长3.合同内容多，涉及范围广4.合同风险大9.4.2 房地产开发项目合同的作用1.明确开发商和承包方在项目实施中的权利和义务2.项目实施阶段实行社会监理的依据3.项目实施的法律依据9.4.3 房地产开发项目的主要合同与分类1.房地产开发项目的主要合同关系（1）开发商的主要合同关系（2）承包商的主要合同关系2.房地产开发项目合同的分类（1）固定价格合同合同总价或者单价在合同约定的风险范围内不可调整。（2）可调价格合同合同总价或者单价在合同实施期内，可以根据合同约定的方法进行适当的调整。 （3）成本加酬金合同成本加固定酬金合同，是指工程成本按现行计价依据以合同约定的办法计算，而酬金的数额大小往往根据市场竞争确定的数额计入合同。成本加固定酬金率合同，是指工程成本按现行计价依据以合同约定的办法计算，而酬金数额的大小是以工程成本乘以通过竞争确定的费率计算。9.4.4 房地产开发项目合同管理的主要内容房地产开发项目，通过招标投标方式确定工程施工单位以后，必须在招标文件的标底基础上与中标单位谈判签约，订立详细的工程承包合同。开发商需要经常检查合同的执行情况等等。9.5 建设监理9.5.1监理单位的主要工作内容1.协助业主与承包单位编写开工申请报告；2.查看建设场地，办理向承包单位的移交；3.确认总承包单位选择的分包单位；4.制定施工总体规划，审查承包单位的施工组织设计（包括进度计划）和施工技术方案，提出改进意见，下达单位工程施工开工令；5.审查承包单位的材料和设备的采购清单；6.检查工程使用的材料、构件和设备的规格和质量；7.检查施工技术措施和安全防护措施；8.主持协商业主、设计、承包和监理单位提出的工程设计变更；9.监督承包合同的履行，主持协商承包合同的条款的变更，调解合同双方的争议，处理索赔事项；10.检查工程进度和施工质量，审查工程计量，验收分部分项工程，签署工程付款凭证；11.督促整理承包合同文件和技术档案资料；12.组织工程竣工初步验收，编写竣工验收报告；13.核查工程结算。监理公司在规定保修期内，负责检查工程质量状况，组织鉴定质量问题的责任，督促责任单位及时进行修理。9.5.2监理单位的其他工作此外，监理公司还可以在工程建设的不同阶段提供一些专门的咨询服务。9.6 竣工验收9.6.1竣工验收的要求当开发项目完工并且具备竣工验收条件后，由承包商按国家工程竣工验收有关规定，向开发商提供完整竣工资料及竣工验收报告，并提出竣工验收申请。之后，开发商负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。承包商按要求修改，并承担由自身原因造成修改的费用。2.竣工验收中遗留问题处理。开发商与建筑承包商应进行协商并妥善处理。9.6.2竣工验收的范围及依据1.验收范围。凡房地产开发项目必须按批准的设计文件和合同规定的内容建成，还应验收土地使用情况，以及单项工程、市政、绿化及公用设施等配套设施项目等。2.验收依据。项目竣工验收的依据是批准的设计任务书、初步设计、技术设计文件、施工图、设备技术说明书、有关开发建设的文件，以及现行的施工技术验收规范、施工承包合同等。9.6.3竣工验收的工作程序1.工程完工后，施工单位向开发商提交工程竣工报告，申请工程竣