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文档简介

营销系统总策报告五项阶段性成果模板（初稿）一、市场调查分析报告1、 市场表现分析，从全国市场、大区域市场、小区域市场三个方面进行分析，并对小区域的市场敏感点进行分析（至少有3项以上的敏感点）；2、 在上述分析的基础上，得出市场总结；3、 对项目的优劣势进行分析，其中包括竞争对手的分析；4、 基于以上分析，对项目定位提出建议；二、项目定位报告1、产品定位1）确立开发理念。基于企业的价值观，为体现企业文化，发挥企业的竞争优势，确定开发的指导思想和经营模式，使得项目定位有利于企业的长久发展，有利于品牌建设；2）明确用途功能。在产品定位时应根据城市规划限制条件，按照最佳最优利用原则确定开发类型，对土地资源进行综合利用，充分挖掘土地潜能；3）对产品的成功点、标志性特征进行描述。2、客户定位1）市场目标客群市调成果；可参照已有案例；2）目标客群敏感点中的卖点敏感点、瑕疵敏感点（每种敏感点不超过5项）与项目土地预案假设卖点、瑕疵控制点的吻合度分析以及校正成果，最终卖点不超过3项；3）目标客群集体的文化、历史记忆点和敏感点（2个左右）；4）目标客群的信息接受习惯和项目传播通道的选择；3、市场定位1）测算租售价格。参照类似房地产的市场价格，运用适当的方法，综合考虑房地产价格的影响因素，确定本项目的租售价格；2）价格的支撑点是什么？从成本、产品溢价、品牌溢价等方面去做思考；3）目标客群对价格敏感点进行分析；4）价格的设定从开盘期、强销期、持续销售期、尾盘期四个阶段展开，逐一加以罗列。三、全程营销战略与方案1、营销战略1）营销思路，项目整体战略定位2）营销目标2、营销方案在这一部分解决卖什么？卖给谁？怎么卖？三大问题。1）卖什么？从品牌价值、区域价值、产品价值、景观价值四个方面展开分析。最终形成结论2 卖给谁?目标客户分析描述3 怎么卖?四、全程推广方案及销售计划1、 推广方案1） 推广策略：从营销导入期、开盘期、强销期、持续销售期尾盘期5各阶段展开。2） 推广计划：从营销导入期、开盘期、强销期、持续销售期尾盘期5各阶段展开。2、 销售计划1） 销售策略：从开盘期、强销期、持续销售期尾盘期4各阶段展开，包括销售战略、价格战略和成本战略三个方面。其中应体现销售的定位标杆和价格标杆项目的预设及借力策略；与本项目必须区隔的项目假设及区隔、差异化借力策略。2） 销售方案：从开盘期、强销期、持续销售期尾盘期4各阶段展开，其中应体现销售每一阶段的销售销售思路如何保证销售计划的实现。谈每一阶段具体落地的执行细案。五、体验区的选址、定位及开放计划1、售楼处定位、位置（插入附图）及面积；2、 样板区范围（插入附图）；含客户停车区域选择；3、 样板房位置、数量；4、交通组织流线：客户到现场交通线路分析，户外导视预案及工程配合意见、客户参观样板区线路预案。5、销售道具（客户来访路径和标示指引及印象管理；场地包装、示范环境、样板房、售楼处）选择、安排； 6、体验区与周边环境的关系及
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