第二章 不动产价格.ppt

第二章不动产价格 重点掌握内容 不动产价格的概念及形成条件 不动产供求与价格 不动产价值和价格的种类 不动产价格的概念不动产价格是指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价 该定义有三层含义 不动产价格随市场供求关系变动 因此不动产价格是指某个时点状态下的价格 不同的不动产权益对应不同价格 这种代价一般以货币形式支付 不动产价格的概念 形成条件 特征 不动产价格的形成不动产要有价格与其他任何物品要有价格一样 需要具备3个条件 有用性 指物品能够满足人们的某种需要 俗话说 有用 经济学上称为使用价值 稀缺性 指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它 是相对缺乏 而不是绝对缺乏 有效需求 对物品的有支付能力支持的需要 不但愿意购买而且有能力购买 不动产价格的特征地价与一般物品价格的共同之处 都是价格 用货币来表示 都有波动 受供求因素的影响 都是按质论价 地价与一般物品价格的不同 生产成本不同 地价不一定含有生产成本因素 折旧不同 不动产价格通常随着时间的流逝而上升 不仅无折旧 而且会自然增值 价格差异不同 基本上是一宗土地一个价格 而且不同的土地之间价格差异较大 市场性质不同 土地市场为不完全市场 形成的地价受主观因素的影响较大 价格形成时间不同 地价形成的时间通常较长 供求变化不同 土地供给弹性较小 因此 地价多受需求的影响 并且对土地的需求是一种 引致 需求同 不动产价格的特征 不动产价格受区位的影响很大 不动产价格实质上是房地产权益的价格 不动产价格既有交换代价的价格 又有使用代价的租金 不动产价格是在长期考虑下形成的 不动产价格通常是个别形成 容易受交易者的个别因素的影响 不动产需求的概念指消费者在某一特定的时间内 在每一价格水平下 对某种不动产所愿意而且能够购买的数量 形成需求有两个条件 一是消费者愿意购买 二是消费者有能力购买 不动产供求与价格 决定不动产需求量的因素 该种房地产的价格水平 消费者的收人水平 消费者的偏好 相关物品的价格水平 消费者对未来的预期 不动产供求与价格 不动产供给的概念不动产开发商和拥有者 卖者 在某一侍定的时间内 在每一价格水平下 对某种不动产所愿意而且能够提供出售的数量 形成供给有两个条件 一是不动产开发商或拥有者愿意供给 二是不动产开发商或拥有者有能力供给 在现实中 某种房地产在未来某一时间的供给量为 供给量 存量一拆毁量一转换为其他种类房地产量 其他种类房地产转换为该种房地产量 新开发量 决定不动产供给量的因素某种不动产的供给量是由许多因素决定的 除了随机因素 经常起作用的因素有 该种不动产的价格水平 该种不动产的开发成本 该种不动产的开发技术水平 不动产开发商对未来的预期 不动产供求与价格之间的关系不动产的价格与其需求正相关 与其供给负相关 供给一定 需求增加 则价格上升 需求减少 则价格下降 需求一定 供给增加 则价格下降 供给减少 则价格上升 在理论上可以将不动产的供求状况分为4种类型 全国不动产总的供求状况 本地区不动产总的供求状况 全国本类不动产的供求状况 本地区本类不动产的供求状况 与其他可移动的商品不同 不动产由于不可移动及变更用途困难 决定某一不动产价格水平高低的供求状况 主要是本地区本类不动产的供求状况 按形成形式分 成交价格 指交易双方实际成交的价格 是一种事实或真实价格 分为 正常成交价格 非正常成交价格 市场价格 指某特定时期某种不动产在市场上的平均水平价格 是大量成交价格的统计结果 理论价格 指经济学理论对市场模拟而形成的价格 是均衡价格 公开市场价值 指在竞争和公开市场条件下最可能形成的价格 不动产的竞争和公开市场是指在该市场上交易双方都是理性的 都掌握足够的市场信息 有充分的交易时间 对交易对象具有必要的专业知识 交易条件正常 不动产价值与价格的种类 清算价值 不符合公开市场价值的 交易双方有较充裕的时间进行交易 或 交易双方是自愿地进行交易的 这两个条件下的价格 评估价格 指估价人员针对某种估价目的 对某不动产在某时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果 又称 评估价 评估值 评估额 估价结果 按政府对价格干预程度 市场调节价 由经营者自主经营制定 通过市场竞争形成的价格 政府指导价 指由政府价格主管部门或者其他有关部门 按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度 指导经营者制定的价格 主要有基准地价 标定地价 房屋重置价格及经济适用房销售价格 政府定价 指由政府价格主管部门或者其他有关部门 按照定价权限和范围制定的价格 主要是在城镇住房制度改革中对出售公有住房实行的标准价和成本价 基准地价 指在城镇规划区范围内 对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地 按照商业 居住 工业等用途 分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期的土地使用权区域平均价格 标定地价 指在基准地价基础上 选择一系列能代表不同用途 不同区位 形状和大小在同类用地中相对接近的标志性宗地 按各自法定最高年限和基准容积率 考虑微观区位和市场行情等而修订评估的土地使用权在某一时期的价格 房屋重置价 指在估价期日采用当时的建筑材料 构配件和技术等 重新建造同类建筑结构 质量 功能的新房屋所需一切合理必要的费用 税金并加上应得利润 体现当时价格水平的货币值经济适用房销售价格 经济适用房销售价格 指根据政府规定的成本构成项目和利润率所确定的价格 成本构成 征地拆迁补偿费 勘察设计和前期工程费 建筑安装工程费 住宅小区基础设施建设费和小区内非营业性公共配套设施费 管理费 贷款利息和税金等7项 利润在3 以下 按实物形态分类 土地价格 简称地价 根据土地性质和开发程度分为 生地价格 毛地价格 熟地价格 建筑物价格 是指建筑物部分的价格 不含建筑物所占用的土地的价格 房地价格 又称房地混合价 是指建筑物连同其占用的土地的价格 对于同一宗房地产而言 有房地价格 土地价格 建筑物价格 根据价格表示单位分为 总价格 单位价格 楼面地价 1 总价格 指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格 2 单位价格 土地单价是单位土地面积的土地价格 建筑物单价是单位建筑物面积的建筑物价格 房地单价是单位建筑物面积的房地价格 3 楼面地价 一种特殊的土地单价 是按建筑物面积均摊的土地价格 例子有甲 乙两块土地 甲土地的单价为700元 m2 乙土地的单价为510元 m2 如果甲 乙两块土地的其他条件完全相同 明智的买者会购买哪块土地 但如果甲土地的容积率为5 乙土地的容积率为3 其他条件完全相同 则明智的买者会购买哪块土地 为什么 注意 在现实中 楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低 按不同的经济行为 1 买卖价格 是通过市场买卖交易方式转移不动产权的价格 2 租赁价格 是不动产权利人作为出租人将其不动产出租给承租人使用 由出租人收取或承租人支付的货币额 商品或其他有价物 真正的房租构成因素应当包括 地租 房屋折旧费 包括结构 设备和装饰装修的折旧费 维修费 管理费 投资利息 保险费 房地产税 目前属于这种性质的税有城镇土地使用税 房产税 城市房地产税 租赁费用 如租赁代理费 租赁税费 如营业税 城市维护建设税 教育费附加 租赁手续费 利润 3 抵押价值 从理论上讲 不动产抵押价值应当是假设债务履行期届满债务人不履行债务 拍卖 变卖抵押不动产最可能所得的价款或者抵押不动产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额 优先受偿的款额包括划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金 发包人拖欠承包人的建筑工程价款 已担保债权数额等 但不包括强制执行费用 在实际估价中 通常具体为估价作业期间的某个日期 一般为实地查勘之日 的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额 4 典价 是在设立典权时 由出典人收取或典权人支付的货币额 商品或其他有价物 典价往往低于不动产的实际价值 5 保险价值 是将不动产投保时 为确定保险金额提供参考依据而评估的价值 评估保险价值时 估价对象的范围应视所投保的险种而定 6 课税价值 是指为课税的需要 由估价人员评估的作为计税依据的价值 具体的课税价值如何 要视税收政策而定 7 征收价值 是政府强制取得不动产时应给予的补偿金额 按不动产交易付款方式不同 1 实际价格 是指在成交日期时一次付清的价格 或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格 2 名义价格 是指在成交日期时讲明 但不是在成交日期时一次付清的价格 例如 一套建筑面积100m2 单价3000元 m2 总价30万元的住房 在实际交易中的付款方式可能有下列几种 1 要求在成交日期时一次付清 2 如果在成交日期时一次付清 则给予折扣 如优惠5 3 从成交日期时起分期付清 如首期支付10万元 余款在一年内分两期支付 如每隔半年支付10万元 4 约定在未来某个日期一次付清 如约定一年后付清 5 以抵押贷款方式支付 如首期支付5万元 余款在未来1年内以抵押贷款方式按月等额支付 在上述第一种情况下 实际单价为3000元 m2 实际总价为30万元 不存在名义价格 在第二种情况下 实际单价为3000X 1 5 2850 元 m2 实际总价为28 5万元 名义单价为3000元 m2 名义总价为30万元 在第三种情况下 实际总价为10 10 1 5 0 5 10 1 5 29 28 万元 假定年折现率为5 实际单价为2928元 m 名义单价为3000元 m2 名义总价为30万元在第四种情况下 实际总价为30 1 5 28 57 万元 假定年折现率为5 实际单价为2857元 m2 名义单价为3000元 m2 名义总价为30万元 在第五种情况下 实际单价为3000元 m2 实际总价为30万元 不存在名义价格 按不动产的交割时间 1 现房价格 当交易标的物为建筑物已建成的不动产时 即为现房价格 含土地价格 2 期房价格 是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋 含土地 为交易标的的价格 在期房与现房同品质 包括质量 功能 环境和物业管理等 下 期房价格低于现房价格 期房价格与现房价格之间的关系是 期房价格 现房价格一预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值 一风险补偿 在商品房出售中出现的一组价格 1 起价 是指所消售的商品房的最低价格 2 标价 是商品房出售者在其 价目表 上标注的不同楼层 朝向 户型的商品房出售价格 即卖方的要价 3 成交价 是商品房买卖双方的实际交易价格 4 均价 是指所销售商品房的平均价格 具体有标价的平均价格和成交价的平均价格 在拍卖中存在保留价 底价 起拍价 应价 成交价 1 保留价 是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格 2 起拍价 又称开叫价格 起叫价 是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格 3 应价 是竞买人对拍卖师报出的应允 或是竞买人自己报出的购买价格 4 成交价 是经拍卖师落椎或者以其他公开表示买定的方式确定后的竞买人的最高应价 补地价补地价 是指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金 土地收益 需要补地价的情形主要有如下3类 土地使用者改变土地用途