资产评估(考试题)打印版-更新.doc

多选1、 持续使用假设又可以细分为 BCD A 中断后续用 B 在用续用 C 转用续用 D 移地续用2、 占用国有资产的企业单位应当对相关国有资产进行评估的经济行为是 ACDA 资产租赁给非国有企业 B 资产抵押、担保 C 合并、分立、清算 D 资产转让 置换3、 我国现行资产评估准则无形资产所列举的无形资产有 ABCDA 矿业权 B 客户关系 C 著作权 D 商誉4、 企业国有资产评估报告指南规定资产评估报告的组成有 ABCDA 声明 B 评估说明 C 摘要 D 正文和附件 单选1、 我国资产评估的产生是源于 （A）A 国有资产产权变动 B 税制改革 C 金融资产安全保障 D 会计计价2、我国第一个制定颁布的资产评估准则是 （C）A 资产评估准则基本准则 B 资产评估职业道德准则基本准则C 资产评估准则无形资产 D 资产评估准则珠宝首饰3、超额投资成本早餐的功能性贬值等于 （B）A 复原重置成本+更新重置成本 B 复原重置成本-更新重置成本C 复原重置成本*更新重置成本 D 复原重置成本/更新重置成本4、造成资产经济性贬值的主要原因是 （A）A 政府公布淘汰该类资产时间表 B 该类资产技术或设计落后C 自然力作用加剧影响该类资产 D 该类资产使用强度增大5、某一宗土地用于住宅开发时的价值为5400万元，用于商业大楼开发时的价值为6000万元，城市规划确认该土地可用于商业或住宅，该宗土地的价值应评估为6000万元，这体现了房地产评估的（D）A 贡献原则 B 替代原则 C 供求原则 D 最有效使用原则6、销售利润分成率与销售收入分成率的关系是 （D）A 销售利润分成率=销售收入分成率+销售利润率 B销售利润分成率=销售收入分成率-销售利润率C销售利润分成率=销售收入分成率*销售利润率D销售利润分成率=销售收入分成率/销售利润率7、一般在企业价值评估中，收益额是净现金流量，与之口径相匹配的折现率是（B）A 总资产净利率 B 加权平均资产成本 C 净资产净利率 D权益资本成本8、按现行规定，资产评估报告有效期为一年，这是指（B）A 自签订业务约定书日起一年 B 自基准日起一年 C 自进入评估现场日起一年 D 自报告提出日起一年9、某设备的原始价值为25万元，重置成本20万元，修复费用6万元，则设备的实体性贬值率为（C）A 24% B 25% C 30% D 80%10、某宗土地总价为2000万元，土地 面积2500平方米，容积率为4，则楼面地价为（A）A 0.2万/平方米 B 0.4万/平方米 C 0.8万/平方米 D 1.25万/平方米判断题1、 运用重置核算法既可以估算复原重置成本也可以估算更新重置成本 （对）2、 按现行规定，对国有资产评估项目实行核准制和备案制 （对）3、 资产的市场价值以外的价值是一种非法交易价值，不是公平合理价值的估计值 （错）4、 采用市场法评估土地使用权价值，土地使用年限的修正系数=（待估土地剩余使用年限的年金现值系数/交易实例剩余使用年限的年金现值系数） （错）5、 溢于资产是指企业正在运营，并能为企业盈利能力作出贡献、发挥作用的资产 （错）6、 资产评估报告由注册评估师、项目负责人签字盖章、评估机构加盖公章后生效 （错）案例分析题 何某是A资产评估公司的注册资产评估师、部门经理和项目负责人。于2011年9月8日与乙企业商讨房地产评估事宜。由于何某是乙企业总经理何超的弟弟，双方比较熟悉，故乙企业以该企业房地产平均每平方米评估价值不低于10000元为条件，决定是否为头A 评估公司进行评估。何某为了评估公司的利益，口头承诺了甲企业的要求，并私下接受了乙企业的评估委托。 何某按照资产评估协议书的要求在10日内完成了对乙企业房地产的评估，评估结果为每平方米9400元。因何某曾对乙企业有过口头承诺，何某认为每平方米9400元与每平方米10000元之差并未超过10%，属于正常误差范围，而且资产评估本身就是一种估计，带有咨询性质。故以每平方米10000元出具评估报告，并打电话给本所已在外地学习两周的注册资产评估师陈某，得到允许后，加盖何某本人和陈某的注册资产评估师印鉴并签字，把资产评估报告书交给乙企业。要求，根据以上背景资料，指出违反资产评估行业规范的行为，并说明理由。答：（1）乙企业与何某约定评估价值不低于每平方米10000元。理由:注册资产评估师在执业中,不得迁就客户,双方不得事先约定评估价值。（2） 何某以注册资产评估师陈某的名义签字并加盖印章。理由:注册资产评估师不得允许他人以本人名义在资产评估报告书上签字盖章。（3） 以项目负责人的名义签字而没有法定代表人签字。理由:评估报告书应由评估机构法定代表人签字盖章。（4） 将评估报告书送给在乙企业。理由:注册资产评估师应保守客户商业秘密,李某不得擅自将评估报告送给他人。1、 甲企业拟整体转让，需要对其价值进行评估，评估基准日为2013年12月31日，该企业有一项专利技术的法律保护自2005年10月起15年。评估人员经调查了解，该技术己使用8年多，产品比同类产品性能优越，预测该技术产品的市场优势尚可保持5年，由于使用该技术使企业每年可以获得超额税后收益为为100万元，国库劵利率3.5%，该专利风险报酬6.5%。甲企业除该项专利技术外的流动资产，机器设备，房地产和商标权价值，采用成本法（加和法）评估的价值为4827万元。另外，评估师通过对市场预测和分析，预计未来5年的收益（企业自由现金流量，下同）为：第一年600万，第二年至第五年每年收益均比上年递增40万元，从第六年起收益处于稳定状态，每年750万元，评估师根据国库劵利率3.5%及企业资本结构、经营风险、筹资风险等情况估计企业风险报酬率为8.5%，以其确定企业折现率和本金化率。要求：（1）评估该企业专利技术和价值。（2）分别采用成本法（加和法）和收益法评估企业整体价值。 （3）评估企业的商誉价值。答：（1）专利技术价值为100*(P/A,10%,5)=100*3.7908379.08万元（2收益法的折现率=3.5%+8.5%=12% 收益法评估企业价值=600*1.12-1+640*1.12-2+680*1.12-3+720*1.12-4+760*1.12-5+750*1.12-5/0.12=535.71+510.2+484.01+457.57+431.24+3546.42=5965.15 成本法企业价值为379.08+48275206.08 （3） 商誉为5965.15-5206.08759.072、某设备于2006年11月购置安装使用，账面原值为80万元 ，2007年11月和2010年11月进行了技术改造，主要是添加自动化装置，分别投资10万元和5万元，2012年11月评估该资产，预计该设备尚可使用4年。另外，代估设备较同类先进设备的效率低，需要多2名操作人员，每名操作人员的年工资为3.2万元，除此之外，电费等其他营运成本年超支3.6万元，折现率为8%，所得税税率25%经评估人员调查该类设备物价指数（定基价格指数）为：月份2000.122006.112007.112010.112012.11价格指数%100150157.5180189要求：采用成本法评估该设备的成新率及其价值1） 重置成本：80*189%/150%+10*189%/157.5%+5*189%/180%=100.8+12+5.25=118.052） 加权投资年限：（80*189%/150%*6+10*189%/157.5%*5+5*189%/180%*2）/（80*189%/150%+10*189%/157.5%+5*189%/180%）=（604.8+60+10.5）/（100.8+12+5.25）=5.72年3） 成新率=4/（4+5.72）100%=41.15%4） 实体性贬值率=1-成新率=58.85%5） 实体性贬值=118.05*58.85%=69.47万元6） 年净额超运营=（2*3.2+3.6）*（1-25%）=7.5万元7） 功能性贬值=7.5*（P/A,8%,4）=7.5*3.3121=24.84万元8） 待评估资产的价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值=118.05-69.47-24.84=23.74万元3、某钢筋混凝土结构的住宅，土地总面积2万平方米，建筑总面积5万平方米，2012年12月对该房地产价格进行评估，采用房地分估再合一的思路。 （1）土地使用权采用市场法评估，经调查分析选择近似三个交易实例做参照物。三个交易实例均属正常买卖，其资料及区域、个别因素打分如下：项目代估土地交易实例A交易实例B交易实例C用途住宅住宅住宅住宅成交日期（评估期日）2012.122012.072012.092012.10单价（元、m2）待估103101052010410区域因素位置10111010基础设施10111010交通10101010总分100102100100个别因素地势1010109形状1010109面积10101110总分10010010198该三宗交易实例的容积率、使用年限与被评估土地相同，另外，评估师搜集到该城市地价指数（环比价格指数）为：月份2012.072012.082012.092012.102012.112012.12物价指数（%）100101102102103101（2）建筑物采用成本法评估。建筑安装成本估测采用工程造价比较法，经调查分析，同类型参照建筑物平均新建单位工程造价为2000元/平方米，但待估建筑物外墙粉饰及内部装修稍好，调整增加2%；勘察设计费等税费按照建筑安装成本的一定比例估算，经分析估算为45%；该建筑物的成新率采用打分法确定，经现场观察打分，结构、装修、设备三部分分值分别为75、80和70.三部分价值比重（修正系数）为0.8、0.1和0.1. 要求：（1）评估土地单位价格（单价简单平均）和总价格 （2）评估建筑物单位价格和总价格 （3）评估房地产的单位价格和总价格解：（1）市场法评估A参照物： 10310*101%*102%*102%*103%*101%*（100/102）*（100/100）=11049.4029元/平方B参照物： 10520*102%*103%*101%*（100/100）*（100/101）=11052.312元/平方C参照物： 10410*103%*101%*（100/100）*（100/98）=11050.5337元/平方评估土地单位价格=(11049.4029+11052.312+11050.5337)/3=11050.7495元/平方评估土地总价格=11050.7495*20000=22101.5万元解：（2）成本法评估评估建筑物单位价格=2000*（1+2%）=2040元/平方评估建筑物建筑安装成本=2040*50000=10200万元评估建筑特重置成本=10200*(1+45%)=14790万元评估建筑物成新率=（75*0.8+80*0.1+70*0.1）*100%=75%评估建筑物总价格=14790*75%=11092.5万元解：（3）评估房地产的总价格=22101.5+11092.5=33194万元评估房地产的单位价格=33194/50000=6638.8元/平方2、某钢筋混凝土结构的住宅，土地总面积2万平方米，建筑总面积5万平方米，2013年12月对该房地产价格进行评估，采用房地分估再合一的思路。（1）土地使用权采用市场法评估，经调查分析选择近似三个交易实例做参照物，三个交易实例均属于正常买卖，其资料及区域、个别因素打分如下：项目待估土地交易实例A交易实例B交易实例C用途住宅住宅住宅住宅成交日期(评估日期)2013.122013.072013.092013.10单价（元/）待估103101052010410区域因素位置10111010基础设施10111010交通10101010总分100102100100个别因素地势1010109形状1010109面积10101110总分10010010198该三宗交易实例的容积率、使用年限与被评估土地相同，另外，评估师搜集到该城市地价指数（环比价格指数）为：月份2013.072013.082013.092013.102013.112013.12物价指数（%）100101102102103101（2）建筑物采用成本法评估，建筑安装成三估测采用单位工程造价比较法，经调查分析，同类型参照建筑物平均新建平均新建单位工程造价为1600元/平方米，但待估建筑物外墙粉饰及内部装修稍差，调整减少5%，勘察设计费等税费按照建筑安装成本的一定比例估算，经分析估算为45%；该建筑物的成新率采用打分法确定，经现场观察打分，结构、装修、设备三部分分值分别为75、80和70，三部分价值比重（修正系数）为0.8、0.1和0.1.要求：（1）评估土地单位价格（单价简单平均）和总价格； （2）评估建筑物单位价格和总价格；（3） 评估房地产的单位价格和总价格。（1） 根据物价指数分别计算出三种土地的价格。 以下为元单位,记得换算万元第一种A：10310*（101%*103%*102%*102%*101%）*100/102*100/100=11049第二种B: 10520*（101%*103%*102%）*100/100*100/101=11052第三种C：10410*（101%*1%03）*100/100*100/98=11050土地单位价格(11049+11052+11050)/311050元/m2土地总价格=11050*2=22100（2） 计算建筑物成新率，用加权平均法。成新率=75*0.8+80*0.1+70*0.1=75，即成新率为75%。建筑物单位价格=1600*（1-5%）*（1-45%)*75%=627建筑物总价格627*53135（3）房地产的单位价格11050+62711677房地产的总价格22100+3135252353某设备于2007年11月购置安装使用，账面原值为30万元，2010年11月和