走向温泉综合开发时代(下)-绿维创景.pdf

走向温泉综合开发时代 下 旅游与文化规划设计丏家 旅游与文化导向的区域综合开发服务商 北京绿维创景规划设计院 New Dimension Planning Design Institute Ltd 旅游运营网 旅游景观设计网 创意建筑设计网 旅游投融资网 版权声明 该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有 未经允许 不得擅自篡改 挪 用 从事盈利性宣传活动 违者将追究法律责任 旅游运营网旅游运营网 走向温泉综合开发时代走向温泉综合开发时代 下 下 北京绿维创景规划设计院北京绿维创景规划设计院 接上期接上期 3 以 以 温泉产品创新温泉产品创新 为基础 打造吸引核心为基础 打造吸引核心 对于 温泉休闲综合体 来说 温泉是关键 是创造吸引力与附加 值的核心所在 打造 温泉休闲综合体 的根本基础 就是要进行温泉 产品的创新 未来的温泉创新 主要从以下几个方面来把握 其一 以中高端市场为重点 打造精品化温泉 结合温泉水量和 水质 以精品化为导向 面向中高端市场 打造高品质温泉 包括高 品质的产品和高水准的服务机制 这是在激烈市场竞争与行业洗牌趋 势下 温泉旅游未来发展的必然方向 更由于温泉在 温泉休闲综合 体 中作为引擎产品的特性 其档次的高低直接决定着整个的项目品 质与品牌价值 影响着后续酒店的品质和房地产的价值品质 柏联 SPA 度假村从一开始就把自身定位为高端温泉 为后续旅游房地产的 开发创造了极好的品牌效应 获得了可观的开发回报 其二 以衍生化发展为方向 打造复合型温泉 作为温泉休闲综 合体里面的温泉产品板块 绝不局限于单一的 泡池汤浴 而是要结 合市场需求 通过纵向创新与横向聚焦 实现产品链的延伸 主要有 两个方向 一是做足亲水游乐的文章 发挥温泉的亲水本质 把游泳池 人 造沙滩 造浪池 水中健身池 水上表演项目作为重要内容融入温泉 旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家 旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商 产品的开发中 增强人们的亲水参与性与体验性 增加夏季运营的收 入 二是做足健康养生的文章 利用温泉的养生功效 将养生 健身 医疗 康复 美容 护理 健康管理等一系列养生手段深度结合 形 成面向中高端市场特别是女性市场的巨大突破 其三 以风格主题化为手段 打造主题型温泉 在未来的发展中 要想把温泉资源通过温泉度假村的形式变成具有市场竞争力的产品 必须挖掘文化 用文化来打造温泉的主题 营造独特的文化氛围 创 造独特的文化感受 才能在市场上占据一席之地 这个文化 不一定 是当地的文化 这个要从市场需求 市场竞争的差异化来决定 如绿 维创景策划设计的浙江缙云仙都 黄帝温泉谷 以黄帝文化与 内经 图 来整合包装温泉主题 北京蓝调温泉庄园 从草莓到蓝调文化 打造 小资温泉 辽宁思拉堡温泉 以溶洞泡浴 台地温泉为特色 的 琴台温泉 福建梅花湖温泉 构建 水上温泉 特色 可以配我 们的设计图 4 以 以 会议度假酒店会议度假酒店 为重点 构建接待载体为重点 构建接待载体 会议度假酒店是 温泉休闲综合体 的重点构成 作为核心接待载 体 与温泉中心相辅相成 是整个综合体吸引与接待游客的核心 其 建设水准决定了整个 温泉休闲综合体 的品质和形象 对于后期地产 的开发有重要影响 我们之所以非常明确提出 会议度假酒店 的概念 是由温泉度假 旅游运营网旅游运营网 村的经营特性决定的 对于绝大多数温泉度假项目来说 会议几乎 是不可或缺的功能 这一点在全国多个温泉度假村的经营中得到证实 在未来的发展中会议休闲也仍将是温泉度假项目的重要产品 会议 度假酒店 策划设计的关键包括以下三个方面 其一 市场决定配置 要明确 由于会议市场规模的差异性 不 是所有的温泉度假村都可能做到九华山庄 我们称之为九华温泉会都 的水准 因此 在会议度假酒店的会议 客房 餐饮 娱乐等功能的 规模和档次配置中 要根据市场的具体特征来确定 必须量体裁衣 才能保证后续经营的良好效果 其二 场地决定格局 温泉休闲综合体 的休闲特色决定了会议 度假酒店一定要区别于城市商务酒店 一方面是在功能布局上要考虑 与其他功能板块的互动关系 另一方面是酒店本身充分体现出度假酒 店组团式 园林型 休闲化的布局结构 特别要利用场地的优势景观 资源 强化与周边环境的有机融合 创造出休闲放松的环境氛围 其三 文化塑造风格 在总体定位的前提下 酒店的建筑风格要 充分吸纳当地建筑文化特色 或创新引入一种融入场地环境的建筑特 色 体现出鲜明的建筑风格与休闲气质 力争成为整个温泉休闲综合 体的标志性建筑 5 以 以 温泉养生地产温泉养生地产 为核心 创造利润中心为核心 创造利润中心 作为土地综合开发的核心与快速回收投资的载体 休闲养生地 产 是 温泉休闲综合体 开发的关键所在 应成为精心打造的对象 旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家 旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商 主要有三类 第一类是作为第二居所的 住宅型物业 销售完毕之后即完成开 发 以公寓或洋房为主 不建议温泉入户 公共的温泉中心只作为配 套来使用 可以给予年票的优惠或俱乐部会员卡模式来运作 第二类是作为可以返租的 度假型物业 建议温泉入户 以别墅 式温泉汤屋为主 包括迷你温泉汤屋 大约 50 120 平米 以联排为 主 此类产品总价格不高 但是休闲功能齐全 温泉别院 一般为院 落式别墅 兼具泡浴功能 会议功能 娱乐功能 厨房功能 面向企 业小型团体 一般在 400 600 平米 可以容纳 10 20 人 温泉大宅 作为真正的高端温泉度假物业 面向私营企业主 企业高级管理层等 市场 第三类是以温泉为特色的休闲商业街 其实质是休闲商业地产 既可以自持 也可以出售 以酒吧 餐饮 养生物品专卖店 健身会 所为核心业态 此类物业可以结合温泉 也可以独立开发 但是要注 重与温泉区的配合 温泉养生地产 的开发运作 主要注重三个方面 一是温泉综合价值的大力彰显 从主题概念和功能特色上 要突 出温泉地产 养生地产 休闲地产的特征 提升地产的附加值 二是会议度假酒店的充分结合 要结合会议经营 形成对产权式 度假物业的返租结构 实现物业价值的最大化利用 三是整体开发节奏的科学把握 温泉休闲综合体 一般都是位于 城郊或乡村的大盘 全面开花是不现实的 应认清随着项目开发经营 旅游运营网旅游运营网 的深入 必将带动区域价值的提升 从而进一步推动房地产价值的提 升 从而为获取土地升值效应带来的高额回报创造基础 因此 在具 体的开发中 要本着 先投资型 后自住型 先经营型 后居住型 先小户型 后大户型 先中端 后高端 的原则来安排科学合理的开 发节奏 才能实现土地开发价值的最大化 6 以 以 温泉生活方式温泉生活方式 为目标 实现品牌突破为目标 实现品牌突破 温泉生活方式 是温泉度假项目的最高境界 温泉休闲综合体 的目标 是通过规模化的优势和差异化的产品 构建出多元的功能结 构 营造出良好的休闲环境 创造全新的温泉文化 最终形成一种全 新的温泉生活方式 让游客充分享受到温泉休闲养生的乐趣 如果能