商业地产崛起 后调控时代商用物业投资指南.doc

商业地产崛起 后调控时代商用物业投资指南 房地产门户-搜房网 2012-08-31 10:40:00 来源：搜房网综合整理 提要在国家政策的调控之下，房地产的发展俨然进入了下半场。在后调控时代，不管是开发商还是投资者的投资中心逐渐从以前的住宅市场，向商业地产市场转移。在这样的背景下，本来就很专业的商业地产投资，究竟蕴含着怎样的机遇，投资商用物业必须注意哪些因素？在国家政策的调控之下，房地产的发展俨然进入了下半场。在后调控时代，不管是开发商还是投资者的投资中心逐渐从以前的住宅市场，向商业地产市场转移。在这样的背景下，本来就很专业的商业地产投资，究竟蕴含着怎样的机遇，投资商用物业必须注意哪些因素？专家看来，核心商圈的商铺、社区商业、精装公寓以及写字楼投资，其共同之处就是一定要重点考察物业管理公司的资产运营与管理能力，这直接关系到物业的增值能力与投资价值。 商圈商铺投资五要素 业内专家认为，目前核心商圈的商铺是最值得投资的物业之一，“一铺养三代”的价值依然存在，只是投资者要善于把握，并认真分析其存在的价值与风险。 商圈成熟度 专家解析：一个城市核心商圈的成熟度直接决定了其商铺的投资价值，一般来说越是成熟的商圈，投资收益越稳定，而这也决定了投资回报率稳定，但也比较小。比如当前解放碑的很多商铺已经很成熟，一般很少出售，而且即使有也售价高昂，普通投资者难以承受。 现有商铺租金与售价 专家解析：现有租金水平与卖价直接决定了核心商圈商铺未来的增值潜力以及投资回报率，只有全面调查了解到了当前的商铺租金情况才有可能计算出未来的投资回报率。 选择“角”与“边”上的铺位 专家解析：“金角，银边，草肚皮”是商业内流行的择址、选铺的要诀。一条商街制造的效益并不是均等的，街角上的铺位是择铺首选。因为街角汇聚四方人流，人们要立足的时间长，因而街角商铺因人流多，必带来财气旺。“边”是指一条街两端的铺位处于人流进入的端口，也是刚进入商街的客流有兴趣、有时间高密集停留的地方,商铺生意由此兴旺。“草肚皮”则指街的中间部分，因客流分散、购物兴趣下降、行走体力不支而使店铺经营困难重重。 商圈商业业态组合水平 专家解析：一个商圈商业业态的组合水平，直接决定了该商圈未来的增值潜力和价值。一个商业业态组合水平高，比如商业业态配置合理而且高中低端商业都兼具的商圈未来的发展空间就大，其商铺的增值潜力就大，投资回报率相对就高。 商圈人流量与消费者结构水平 专家解析：交通便利、居住人口众多，高端人群丰富的商圈，不但可以带来大量的人气，同时更能创造更多的消费需求。因此，一个商圈的地理位置以及其辐射范围内的居住人群结构都是决定其商铺未来发展的重要因素。一般来说，地处城市核心并且有轨道交通的地方人流量相对较大，其消费者结构水平也相对偏高。写字楼 投资机遇凸显 重庆“1.5”线城市的定位，为重庆未来的发展提供了一个非常大的想象空间，同时也为投资者绘就了一幅秀美的投资画卷，尤其是在重庆大力建设金融中心的背景之下，重庆的金融业以及各种产业的升级发展，为写字楼的发展带来了巨大机遇。比如两年前有一个机构投资购买江北嘴写字楼的价格才1.5万元每平方米，而今已经上涨到了最少2.5万元每平方米。重庆写字楼的投资机遇正在凸显。 精确计划进入时机 专家解析：写字楼与商铺虽然同为商业地产，但是在选择进入时机时有很大区别。商铺讲究的是“养铺”，新的商铺出来，是需要时间和人气去养的，需要一个漫长的逐步成熟的过程，所以商铺租金有每年递增的惯例。但是同一个商务区内如果有多个写字楼同时入驻，这个片区就可以很快成熟起来。投资写字楼，就需要选择在一个商务区将熟未熟的时候，可以享受到不成熟市场的销售价格，稍作休整等待，就可以享受到成熟市场的租赁价格。若整批写字楼都已入市，甚至已有多家大型企业入驻，这个时候再进入，成本就已经被抬高。 尽量找写字楼集中的区域 专家解析：选写字楼尽量找写字楼集中的区域，因为这些区域周边配套相对比较成熟，而且企业的进入也有趋同效应。比如城市的CBD(社区网 论坛 商铺)或者大型工业园区的中心，这些区域写字楼的未来的发展空间大，因此增值潜力就更大。如江北嘴、新牌坊以及大坪等区域。 新手尽量选“一手” 专家解析：为了降低交易风险，新手尽量选择一手写字楼。若综合考虑升值与租赁两个方面，则建议选择3年左右的次新写字楼，不仅周边的配套相对成熟，人气上涨过程中，价格也有进一步上涨的空间，而且由于时间还不太久，产品设计不会显得过于落伍。 如果纯粹为了投资而投资，现在或许不是最好的选择，但是如果兼顾自用而选择投资写字楼，将其更重要的使用功能发挥出来，或许是写字楼投资的最高境界。 租金100元/月/平方米200元/月/平方米机会多 专家解析：目前核心CBD的写字楼以大都会最为高端、价格最为高昂，租金大概在200多元每平方米每月，而其他大多数租金在100元每平方米每月的写字楼也是爆满。因此，如果在租金上能够在100元/月/平方米200元/月/平方米，而品质却能向真正的国际高端甲级写字楼靠齐，那么其未来的增值潜力也很大。社区商业 升值大回报高 相对于核心商圈的商铺，刘维屏更看重重庆目前的社区商铺。社区的成熟必定给社区商铺带来极大的增长价值，因此，其投资的价值应该说比核心商圈的投资回报率要高，当然风险也依然存在。 社区特点 专家解析：一个社区的大小以及居住人群的构成，直接决定了该社区的消费总量以及消费水平。居住人口越多、消费水平越高的社区其可能创造的消费价值相对就越大。但是也要考虑该社区的真实入驻人口规模以及社区内的规划及具体分布结构。 社区板块规划 专家解析：投资一个社区的商铺，既是投资于该社区的价值，同时更是投资该社区所处板块的城市增长价值。因此，在投资社区商铺之前，一定要充分了解该社区所处板块的未来规划以及发展趋势。比如鲁能星城的社区商业经过这些年的发展过后，其价值增长就非常可观。 投资门槛 专家解析：社区商业相对于核心商圈商铺的进入门槛要低一些，但是这个门槛应该也有一个度。在选择投资社区商铺之前，一定要了解清楚附近相近社区商铺的租金水平以及售价，同时再对比拟投资社区的商铺的价格，计算出投资回报率与投资价值。如果是进入门槛低，而未来发展空间又大的社区商铺当然回报率就高了。 选高规格商铺 专家解析：所谓的最高规格的社区商铺是指拥有烟道的商铺，这种商铺既可以做餐饮，同时也可以做百货等，一个社区最先发展起来的也是餐饮，而最容易做火的还是餐饮。当然这种商铺的价格相对要高一些，不过投资更有保障。 商用物业 投资信贷政策 商用物业的银行商业贷款，首付需要达到物业购置价格的50%，利率按基准贷款利率上浮10%30%不等，期限最长为10年。不过商业地产贷款业务中，银行并没有“第几套”的规定，无论是否已经申请住宅贷款，或是购置几套商业地产，贷款政策基本一致，只是各个银行根据客户资质不同，利率上浮幅度不尽一致。2012年9月，在北京、上海两大城市，由中国指数研究院、中国房地产指数系统联合主办，搜房网联合承办的2012第七届中国商业地产年会即将启幕，本届年会以“搜房商业地产投资季”为主题，从商业地产发展中的机遇、挑战、现状、未来等不同角度全方位剖析中国商业地产发展趋势，旨在分享领先企业成功经验，为商业地产经营者提供可借鉴的行业领先级营销模式，为商业地产项目和投资买家搭建顶级交流互动平台，共同探索商业地产未来发展之路。搜房网特别策划大型系列访谈启动，独家采访九洲远景商业管理机构副总裁 侯为民解读和盘点商业地产市场局势，展望中国商业地产未来的发展趋势，共同探索商业地产未来发展之路。点此进入第七届商业地产年会访谈实录如下：【记者】：众所周知九洲远景商业管理机构致力于商业地产这块研究，请您谈一下国内商业地产开发的这块现状？【侯为民】：商业地产开发的现状，关键在于土地供需层面，现在土地出让的规模越来越多，一二线城市区域发展是从主城区向外围，向周边的新城镇这些地方发展，在其他的三四线城市，可能分不同的区域市场，投量又有不同的规模，总体来讲，商业的量在加大，第二来进，单一地块整体的规模在加大，逐渐出现超大盘，在全国都能看到，龙湖，百万方以上的盘，商业的单一面积可能达到几十万方，这种项目很多，在天津服务的复地的项目，它的单一商业体量达到28万方，这个都是很大规模的项目。【记者】：对于北京一线城市，是持什么态度？【侯为民】：从北京地理位置来讲，都是房企一定要去争市场，比如说南方或者华西这样的市场起家的大的全国性的开发商，当他们进入到全国发展战略的时候，北京这样的一线城市一定是他们重点要去进入的市场，策略一般的像龙湖也是从成都那边做完了以后，企业的分布就是到上海到北京先去发展，对这些开发商有一些策略性的选择，其他的还有很多，比如说原来的以住宅为主的开发商，在这里面都会有拿地的一些储备，当然这里面也会配了不同的商业面积，所以我觉得北京还是一个从人口规模和城镇化率来讲，都是商业地产比较热的一个城市。相对二三线城市来讲，对北京这个市场，房企水土不服的现象可能还会比其他一些市场要小。每一块地能够去做城市中心型的高档高端的一个购物中心产品，对这块地一定是有这个要求的。【记者】：购物中心发展的资源，现在品牌入驻商场的时候，会考虑到是购物中心还是百货店，在百货店和购物中心进驻的时候，会有什么不同？【侯为民】：首先对百货有一个大的判断，百货经过它的发展，现在是一个分化的发展阶段，一个传统百货，往大型化、主题化、购物中心化，这是一个趋势，可能要丰富他里面的类别和配套的功能，另外一个方向，就是专业化。也就是这个百货会以某一个类别，比如说时尚为主作为它的发展方向，或者说他是以某一个客群为主作为他的发展方向。这个发展方向定了之后，进驻到购物中心里面的百货，往往是后一种的，以这种涉足专业化和细分化市场，作为核心的定位，那么他和购物中心的关系里面，在时尚这个品类，主要会在品牌的选择上会有一个差异，一个就是在时尚品类里面，那些需要有更多的选择性。租户本身更多的是以这种小便捷的专柜，以这种经营形式出现的，这种往往选择在百货里面去开店。比如比较典型的像化妆品、鞋，这些一定会选择在百货里面的，服装如果说市场是一个相对以代理商为主的市场，这种都是以专柜为形式出现的这种服装时尚类的品牌做的，一个要满足消费者更多的选择性的时候，这些店也是开在百货里面的。在购物中心里面，更多的是业态会有不同的差异，在这里面开的店往往是集成的，需要他的大的物理陈列的这种店。比如说像现在的快时尚也好，鞋里面出现的像热风，还有其他的一些集合性的店，他往往选择在购物中心里面开，一定会有他本身的物业要求的，以及他的这种品牌的里面的组合，所产生的不同的选址的要求，有的就会选择在购物中心里面，有的就会选择在百货里面。【记者】：像贵公司在上海那边也有很多项目，现在在北京也有项目，我想知道您是如何看待北京商业地产发展遇到的问题？【侯为民】：现在存在的问题并不是单一北京市场存在的，我觉得购物中心会存在的问题，往往有一些普遍性，比如说在选址，以及选址以后的规划也是可能会出现的问题。举这里面的例子，比如我们说到首地大峡谷的项目，九洲远景商业管理机构直接在参与他，那么在这个规划里面，反过来去看他原来的规划，一个购物中心一般，出店的使用效率，里面的我们叫做可出租率和可使用率，一般比较好的1565期间，他的这个建设完了以后可能还不到50。【侯为民】：购物中心的调整可能有一个特征，不像传统的零售业，零售业是直接关到产品，关于经营的，他这个调整可以在短期内发生，或者短期内是一个调整周期，但是一个购物中心的调整，要看你的合约，我们说最基本的调整时间一般3、6、9。原因是，第一期的合约以2年或者3年为主，你的调整期就是这个时间。如果一开始做错了，想再去做你的品牌，组合的调整的时候，就要到你第一个合约到约期，这个调整是阶段性的。在这样的情况下，这个项目也一样，正好到这两年合约会到期，正好有一个调整的时期，可以从新的品牌组合，以及现有的合同的这种条款进行相应的调整，对他会有一定的作用，但是最根本的还是在整个的空间利用率上，能不能提升改变他一个产出的效应，这也是对这样的类型的项目影响比较大的调整方向。【侯为民】：对于商家或者是品牌方，一定在选最合适的开店地点和客群。第二个也是要谈条件，一签比如58年的合同期，这里面是一个什么样的条件，对他整体的经营都可能有很大的影响，所以在这两点上总会是有一个反反复复谈判的过程，在这里面最后必须要去寻求一个双赢，才有可能实现他的合作，在这个里面我觉得成与不成，对这样品牌可能是一个暂时现象，只要他的定位符合这个要求，这块市场还是很有吸引力的，这块市场还是很有吸引力的，而且在这里面，整个从购物中心来讲，在这个位置也是有很竞争的优势，原来做的最终来讲，大家去看，最直观的感觉就是5楼以上感觉很好，人也很多，到了下面2、3、4层相对来讲就淡的很多，也会通过品牌定位更准确的调整，已经丰富性，丰富他的多样选择性，更好的吸引他的消费者。【记者】：现在购物中心的开发商已经很大了，但是精细化这方面购物中心做不到，您觉得原因是在哪里？【侯为民】：这也是多方面的原因了，在购物中心的管理里面，我们午餐也会有一些讨论，就是我那个小组的议题，正好是购物中心的运营指标体系。这里面从一个购物中心的运营来讲，其实从预开业阶段就开始了，预开业阶段你有没有去管好，这个是第一步，但是那个是我们说的1218个月，一般这样的时间。我们自己也有一套我们自己的管理方法，我们叫6+1个正确，你只要管到开业，同时在开业以后，大家可能要在他的持续运营里面，我们说从租户管理，从消费者的管理，到物业管理，到我们的营销推广管理一系列，都是要有他的这种固定的指标，最核心的是要以资产管理的眼光去看待一个购物中心的运营管理，因为购物中心再去管的时候，我们不是再去管常规的零售或商品，我们要去管好的是，比如说我们到店的客流有多少，这个和我们的整个消费者管理和整个会员的制度和营销推广紧密相关。同时你来了这么多人，你的商家挣不挣钱，能不能给你提供很好的汇报，这是我们的品牌组合，我们叫做租户管理的问题。你的租户管理好了，你的和约谈好了，这样才能够，他们有更好的生意，也能够给业主带来更好的汇报，光管好了这些，你的整个物业的这种，管理水平和服务水平没有提高，这也有可能导致你的资产损失，因为你管理的是一个资产，这个资产持续的良好的一个维护，减少不必要的再投资，这个资产的价值是至关重要的。所以我说我们购物中心，经营管理的不仅仅是一个经营者，更多的要站在资产管理的角度，去运营管理它，才能把这个项目管好，这里面是一个比较大的，跟现在管理里面的，我们一些常规的做法，要有不同的思考角度的一个，不能光以零售的角度去考虑，而要以资产的管理去看待。【侯为民】：现金流是大家讨论很长时间的问题了，大家知道国外是有比较成熟的整个资金链条体系，从他的开发阶段，到运营阶段，到后面推出阶段，都有金融体系的保障。中国这块来讲不健全，或者叫有些部分是缺失的。从单个的开发商来讲，我们去看他的运作的话，九洲远景也做过一些研究，我们发现在全球上来讲，对商业地产他的投入和持有也有一些规律，我们看了两个比较重要的指标。一个我们叫做城镇化率，第二个叫做整个消费占三产里面的比重，到底有多少，那么70%是两个比较重要的指标。也就是说这两个数字都达到70%的时候，我们认为是持有经营商业地产比较好的时机，那么持有会有比较好的运营汇报，同时资产会有一个比较好的资本市场的反应。在这个之前，他往往是处于投入的时期，但是这个时期如果一个资金实力相对比较差的开发商的话，或者说有一定不够充分的开发商，他们会去选择，一个是产品租售比例上面来讲有一个比较好的控制，通过短期的销售回流的资金解决他的现金流的问题，当然了这种解决的方法，切忌以破坏整个购物中心的整体性，作为一个牺牲条件。因为很多项目我们看到，恰恰是过度追求了短期的汇报，而忽略了未来需要整体性，导致以后很多问题会存在。在这个里面可以运用租售合理分配的杠杆，解决短期的现金流，但是要注重在里面分配的方式。第二个来讲，就是要去跟这种生意，如果说资金实力不足，不要完全自己去做，要跟一些比较好实力的资金的资源，或者叫运营的资源去合作，来去做一个项目。才能够规避他这个风险，因为在这个过程中，作为一个大的项目开发，我觉得考虑他的收益的时候，一定要特别注重他的风险，因为他的风险可以分分钟钟让开发商牺牲在博弈的市场里面。【记者】：很多开发商对商业地产机构的理解有一些片面，九洲远景跟开发商合作，是怎样抓住他们的需求？【侯为民】：其实九洲远景在整个市场上来讲，能够比较务实去做不同类型的项目，我们比较将来项目的可落地和实操性。而且九洲远景在项目的服务过程中，我们注重几个链条的有机的衔接，我们说在规划阶段，我们不用太多的去做太华丽的这些东西，人家一说你这个公司到底是做策划的还是什么？我们是做顾问规划的，作为一个顾问规划我要告诉你，你这个是一个什么样的产品，你的投资回报到底是怎么样，你应该怎么来去盖这个产品，这是最务实的东西，这些东西你要是不清楚的话，可能就无法从投资回报上面做决策，如果项目物业是盖错了，以后增加投资或者调整投资都会是巨大的，从这个上面来讲，从规划阶段我们要帮着客户去解决，这些东西的解决，源于我们说对一个项目的市场消费需求和竞争的充分理解，做出这样的产品。当然有些产品，确实位置不对，我们也会在他的规模，在他分布开发的方式上面去提出相应的建议，这也是一个比较中肯的一个解决的方案，帮助开发商去规避过程中可能会遇到的一些风险。那么这个是九洲远景非常重要的，我们愿意把项目更好的落地的去提供服务，这也跟我们自己的长期目标是一致的，我们希望自己是