预售资金监管办法.doc

北京市商品房预售资金监督管理办法 第一章 总则第一条 为加强北京市商品房预售资金的监督管理，保证商品房预售资金专款专用，根据中华人民共和国城市房地产管理法、城市商品房预售管理办法等法律法规及住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（建房201053号）精神，结合我市实际情况，制定本办法。第二条 本市行政区域内商品房（包括限价商品房）预售资金的存入、支出和使用，适用本办法。第三条 本办法所称商品房预售资金,是指开发企业所开发的商品房在取得预售许可证后预售，由购房人按商品房预售合同约定支付的购房款，包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的购房款。第四条 本市商品房预售资金的监督管理遵循政府监督、银行监管、监理参与、专款专用的原则。预售资金监管实行全额监管和重点监管相结合，重点监管资金为预售项目达到竣工备案条件所需工程建设费用。监管期限自核发商品房预售许可证开始，至预售项目已办理80%购房人房屋所有权证后终止。第五条 北京市住房和城乡建设委员会（以下简称“市住房城乡建设委”）负责指导、监督本办法的实施及预售资金监管信息系统（以下简称“系统”）的建设。区县建设房管部门负责监督本行政区域内商品房预售资金入账、使用等过程监管和开发企业相关违法违规行为的查处工作。中国人民银行营业管理部、北京银监局共同指导商业银行开展预售资金监管工作。中国人民银行营业管理部负责指导商业银行开设预售资金监管专用账户。北京银监局负责商业银行入账预售资金划拨的监督管理。第二章 监管资金总额核定和专用账户开设第六条 开发企业在申请办理商品房预售许可证前应编制经施工单位、监理单位确认的预售项目用款计划。用款计划应明确预售项目建设（含配套）总费用、单体楼栋（含配套）建设费用。用款计划须设立已取得商品房预售许可证、已竣工备案、已落实商品房质量责任承担主体、已办理80%购房人房屋所有权证四个资金使用节点，并明确各资金使用节点的用款额度。开发企业在每个资金使用节点只能提出一次用款申请，每次申请用款额度不得高于监管资金总额的30%。开发企业、施工单位、监理单位确认的预售项目建设总费用与市建设工程造价管理部门确定的当期建设工程定额及预售面积乘积相比较，两者取高值作为重点监管资金总额。第七条 已落实商品房质量承担主体，是指住宅项目预售的，开发企业已确定资质等级为一级的开发企业为预售项目的质量责任承担主体，或已通过商业保险形式明确质量责任承担主体。质量责任承担主体应按照商品住宅保修规程（北京市地方标准DB11/641-2009）明确的住宅质量保修范围、期限及要求履行质量责任。开发企业申请该资金使用节点用款时，须提交相应公证文书或保险合同。非住宅项目预售的，质量承担主体参照住宅项目执行。 第八条 开发企业在申请办理商品房预售许可证前应在本市选择商业银行开设商品房预售资金专用账户(以下简称“专用账户”)，并与专用账户开户监管银行（以下简称“监管银行”）签订北京市商品房预售资金专用账户监管协议（以下简称“监管协议”）。监管协议格式文本由发文单位共同拟定。监管协议中明确专用账户名称和账号，专用账户名称应由房地产开发企业名称、项目名称及相应楼号组成。 开发企业应持以下材料开设预售资金专用账户：（1）开户申请书；（2）开发企业营业执照正副本；（3）组织机构代码证书；（4）税务登记证书；（5）法人身份证件；（6）用款计划（开发企业、施工企业、监理单位三方盖章）；（7）监管银行要求的其他材料。第九条 北京建设网所公布的开发项目建设方案中的一个分期项目原则上只能委托一家监管银行。开发企业可按预售楼栋或预售项目分别设立专用账户。第十条 开发企业办理商品房预售许可时，应提交预售项目的监管协议及用款计划。第十一条 商品房预售过程中，开发企业原则上不得申请变更监管银行。如确有特殊情况需要变更的，应当与原监管银行达成终止监管协议，协议中明确将原专用账户中的结余资金转入新监管银行的专用账户。开发企业与新监管银行重新签订监管协议后须报区县建设房管部门备案。 第三章 预售资金的入账及使用 第十二条 商品房预售时，由购房人持通过系统打印的交款通知单至监管银行进行付款或通过专用POS机刷卡直接存入专用账户。房地产开发企业不得以现金方式收存预售资金。开发企业已收取的定金应在网上签约后作为部分首付款转入专用账户。购房人有按揭贷款的，按揭贷款银行应在按揭贷款协议中明确预售项目的专用账户、监管银行及账号名称，并在协议中约定按揭贷款到账次日及时划入专用账户。 第十三条 开发企业应当与购房人在购房合同中明确预售项目的监管银行名称、专用账户名称及账号。 第十四条 预售项目入账资金未达到重点监管资金总额时，实施全额资金监管；入账资金超出重点监管资金总额后，超出部分的可依开发企业一次性申请从专用账户转出用于相关工程建设及偿还工程开发贷款。第十五条 预售项目符合资金使用节点条件时，开发企业可申请使用重点监管资金，开发企业应当按照用款计划确定的额度向监管银行提交经开发企业、监理单位签章确认的用款申请。第十六条 监管银行收到开发企业和监理单位盖章确认的用款申请后，应将此次申请额度与重点监管资金总额和用款计划确定的资金使用节点额度进行比对，符合条件的，次日起两个工作日内向开发企业划拨款项。不符合拨付条件的，应及时通知开发企业，并出具不予拨付通知书。 第四章 预售资金监管的解除第十七条 预售项目符合全部四个资金使用条件后，开发企业可以持区县建设房管部门出具的解除预售资金监管的相关证明文件向监管银行申请解除监管。第十八条 资质等级为一、二、三级的开发企业，预售许可前两年内和预售项目建设过程中在政府信用监管中无违法违规记录的，预售项目符合前三个资金使用条件且完成初始登记后，可向市住房城乡建设委申请解除预售资金监管。经市住房城乡建设委核实同意后，开发企业可以持市住房城乡建设委出具的解除预售资金监管的相关证明文件向监管银行申请解除监管。第十九条 监管银行核验系统信息，符合条件的，应在三个工作日内与开发企业签定商品房预售资金监管终止协议，解除对商品房预售资金专用账户的监管。第二十条 重点监管资金余额自监管协议解除当日，可由开发企业一次性申请划出。第二十一条 开发企业存在相关违法、违规行为，且尚未按规定进行整改的，在收到市区建设房管部门书面告知后，监管银行不得对其专用账户解除监管。第五章 监督管理第二十二条 开发企业须实时核实购房人付款情况和系统载入情况，发现情况异常的，应及时与监管银行沟通解决；在申请用款时须向系统实时填报预售项目进展情况及图片。第二十三条 监管银行应实时在系统中载明预售项目预售资金收支情况，对入账预售资金达到重点监管资金总额时进行系统确认。监管银行负责通过系统核验预售资金入账情况，核实预售资金未及时进入监管账户的，应在两个工作日内书面告知区县建设房管部门。第二十四条 购房人通过签订合同时设定的密码，可查询所购商品房预售资金入账及项目的工程进展情况。购房人针对预售资金入账、使用及项目工程进展情况咨询开发企业的，开发企业应及时予以答复。第二十五条 区县建设房管部门应督查预售资金是否进入专用账户，核查工程实际进展情况，并及时受理、查处购房人、监管银行或其他社会单位、群众关于预售资金违规收存或使用的投诉。第二十六条 执法部门对商品房预售资金专用账户进行冻结、扣划等执法处置时，监管银行有义务当场证明商品房预售资金及专用账户的性质，出示市高级人民法院有关本市预售资金监管账户司法处置的规范性文件，并将相关情况及时通知所在区县建设房管部门。第二十七条 有下列情形之一的，监管银行对开发企业的用款申请暂不予拨付，待开发企业整改完成后再行拨付：（一）开发企业未按规定收存预售资金的；（二）资金使用申请与用款计划不符的；（三）开发企业存在其他违法违规行为的（由市区建设房管部门书面通知）。第六章 法律责任第二十八条 开发企业存在以下违规行为的，由市区建设房管部门责令限期整改，并依据城市商品房预售管理办法予以处罚。情节严重或拒不整改的，可实行预售资金全额监管，暂停该开发企业在本市所有开发项目的商品房预售，并将违规行为进行通报公示，记入开发企业资质动态监管系统。1、开发企业未按规定将购房人房款存入专用账户的；2、开发企业违规使用商品房预售资金的；3、开发企业以收取其他款项为名变相逃避预售资金监管的。第二十九条 施工单位、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助开发企业不如实编制用款计划或违规使用商品房预售资金的，市区建设房管部门负责将其违规行为记入企业及人员资质动态监管系统，实施动态核查，并依法对相关责任单位、责任人予以处理。第三十条 对未按照本办法和协议规定擅自拨付商品房预售资金的监管银行或不及时将按揭贷款转入专用账户的按揭贷款银