物业事务管理考核办法.doc

物业事务管理考核办法一、 考核目的作为各管理处目标责任书完成情况的检查、考核内容之一，对其物业事务管理的效果和质量进行考核、评分，确保物业管理的各项事务能得到有效控制和有序进行。二、 考核范围公司对各管理处物业事务管理方面的考核主要包括以下内容：1、房屋建筑共用部位（屋顶、梁、柱、外墙面、基础等承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备房等）及共用设施、设备（公用的上下水管道、公用照明、加压供水设备、配电系统、消防设施设备、电梯等）的使用、维修、养护、运行和管理。2、物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外水管道、化粪池、沟渠、池、井、路灯、自行车棚等）及附属配套建筑、设施及公用绿地、花木、建筑小品等的维修、养护和管理。4、公共环境（公共场所、房屋建筑共用部位）的清洁卫生、消内容杀、垃圾收集、清运。5、安全及车辆管理（交通、车辆行使、停泊及公共秩序的维护和管理、安全监控和巡视、安全队伍管理）等。6、相关工作人员的技术能力及素质。7、与物业相关的图纸、资料、住用户档案管理。8、社区文化娱乐活动的组织开展。9、法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。三、 考核机构及参评人员1、常设机构：公司品质部。2、参评人员组成：品质部工作人员和从管理处临时抽调人员等。四、 考核方法1、 满分为450分，具体考核项目及标准见附件物业事务管理考核标准及评分表。2、 考核频次：每季度一次。3、 考核结果统计：半年和年终，根据各季度的考核结果，采用加权平均的方法计算出各管理处半年和全年度的“物业事务管理考核”得分，作为衡量目标责任书完成情况的指标之一。物业事务管理考核标准及评分表受考核部门： 考核时间：类别项目考核标准评分细则考核情况及实得分设施设备场地管理200分房屋本体40分房屋及设施外观完好、整洁、统一、有序，无安全隐患；无私搭乱建和擅自改变房屋用途等现象，能及时发现房屋本体隐患，并能采取有效应对措施；房屋装修管理到位、符合要求，各类标识图纸 完善、清晰。有安全隐患或有严重损坏而未采取措施不得分，发现一处不符合扣4分设施设备运行维护保养100分（一） 供、配电系统 15分系统运行正常，维修及时、记录齐全；变压器、配电柜（箱）工作时无异响、异热、无安全隐患；各项指数在规定的范围内；母排、导线等压接良好、接线紧固，进出线标识完善、清晰；接地良好、电阻值符合要求。系统有问题或重要设备故障不得分；发现一处不符合扣4分（二）给排水及空调系统 15分系统运行正常，重要设备无故障，维修及时、记录齐全；水质符合要求，无污染隐患；设备、阀门、管道、表计等工作正常，保养到位，无锈蚀、无跑、冒、滴、漏、堵塞现象，标识完善、清晰；系统有问题或重要设备故障不得分；发现一处不符合扣4分（三）智能化系统 10分各系统工作正常、重要设备无故障；记录按规定期限保存，标识完善、清晰。系统有问题不得分；发现一处不符合扣2分（四）消防系统 15分遵守消防管理规程；24小时值班，操作熟练、记录齐全；消防系统设施设备及器材齐全、完好，状态符合要求，能按时检查，具备应有的功能，并可随时起用； 消防设备存在重大隐患不得分；发现一处不符合扣4分（五）电梯系统 15分监管到位，设施完好；能制止不文明的乘梯行为，电梯无人为损坏现象和重大隐患；发现异常，值班人员能及时通知并记录；出现险情后，有排除险情的应急措施；货物及装修材料、垃圾等指定电梯装运。发现严重人为损坏和存在严重安全隐患的不得分；发现一处不符合扣4分（六）数据分析及计量系统 10分能较好分析、应用抄录的运行数据，掌握运行状况；每月能对公用水电用量进行统计、分析和比较，熟悉其能耗情况；水、电计量表计工作正常，对应关系正确，标识清晰、明了。不做数据分析、不熟悉设备运行现状不得分；发现一处不符合扣4分保养60分有全年的定期保养计划，并能按计划进行保养，符合文件要求；保养到位，无漏项、缺项；大中修（改造）项目有计划，并能按期完成；计划变更有审批。 未按计划保养或保养质量不符合要求扣6分/次。物业事务管理考核标准及评分表受考核部门： 考核时间：类别考核标准评分细则考核及得分情况说明环境卫生管理40分1、公共区域及办公场地、设备房环境清洁，无杂物、灰尘、蜘蛛网，乱贴、乱画、鼠迹、乱设摊点及擅自占用和堆放杂物现象；2、排烟、排污、噪音符合国家环保标准；垃圾日产日清、定期进行卫生消毒灭杀；3、设施、设备外表清洁，无油污、水渍、积尘；4、电梯轿厢、底坑清洁、无积水。花草树木长势良好，养护、修剪到位，无病、虫害、枯叶、折损、斑秃现象。 发现一处不符合扣4分供方管理20分1、 按要求进行招标和评审；对外委托项目审批和验收手续齐全。2、 对供方监管到位，能及时发现存在问题，并能采取有效地纠正和预防措施。招标评审不符合要求或弄虚作假不得分；监管不力扣5分/次人员素质及技能40分1、各设备责任人熟悉所管理区域的设备设施情况，掌握其工作原理，并能熟练操作； 2、熟悉业务技能和操作规程；按规定着装，仪容仪表及服务质量符合要求；3、公司组织的技能培训及考核全部达标，无不及格人员。4、熟悉与岗位有关的程序文件、公司相关规定及政策、法规；5、熟悉处理紧急事件的措施及流程。6、能按要求接受和处理顾客的报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等类信息。7、检查出的问题能按期整改，并能采取有效的预防措施，年度内无重复发生。 抽查，发现一人或一项不符合扣4分；工机具使用与管理30分各班组及个人配备、领用的物品台帐清晰，齐全、无缺件，保管妥当，保养到位，使用功能正常；工作人员能根据需要正确选择、使用合适的工器具；在工作时能随身携带配备的工具（包）；能正确使用配备的对讲机和相关的器材；临时存放物资的场所环境符合仓库管理要求，物品排列整齐、有序；积存物资适量，领用、核销手续符合要求。抽查，发现一处不符合扣2分物资管理不符合要求或长期积存大量剩余物资的扣3分工程图纸资料管理20分1、工程图纸资料有总目录和分目录，并装订成册；2、各类图纸及技术资料分类清晰、明了，管理完善，查阅方便，齐全完整、无缺页、漏项；3、 保存场所符合要求，纸张无受潮、霉变、残缺；光盘/磁盘等电子类介质保存得当，无变形、失效、读取数据困难等现象；4、 能按要求整理保存和更新，借阅手续齐全；抽查，发现一处不符合扣2分，扣完为止。物业事务管理考核标准及评分表受考核部门： 考核时间：类别项目考核标准评分细则考核情况及实得分安全管理100分日常管理15分人员按规定请假外出及归队；宿舍内无外人留宿；无长明灯、长流水；无安全隐患；无影响他人休息的活动；按时参加训练和培训。发现一处不符合扣 2分工作纪律30分当值人员精神状态良好，无抽烟、看报、闲聊天、吃零食、打私人电话等做与工作无关的事；无酗酒后上班、无私自换班；按规定交接班、正确填写表格；在规定的场所用膳、按要求着装、不穿制服外出；无随地吐痰、乱丢烟头、纸屑等。无重大事件擅自处理或不报告；重大事件擅自处理或不报告不得分。其他，发现一处不符合扣 2分当值人无睡觉、无迟到、早退；无脱岗、离岗；语言文明、有礼貌、无顾客投诉；拾金不昧、团结同事。发现一处不符合扣3分无收受红包不上交或向顾客索取小费、物品。无打架赌博；无蓄意破坏、偷窃公物或顾客物品； 发现一处不符合扣20分消防管理10应急措施得当、定期演练，消防培训到位，消防通道畅通，发生火警时应对得当、处理及时；能正确使用各类消防器材。发现一处不符合扣 2分，扣完为止。治安管理20分秩序良好、无安全隐患，无捡垃圾、发传单、推销等现象；按规定进行来访登记、对进出的物资能有效地控制；熟悉小区住户基本情况；能及时制止影响小区正常生活秩序的活动及不文明现象。发现一处不符合扣 2分车辆管理25分小区