针对已购房者 六大方面 27个问题调查中文.doc

Case and Shiller(1988) 针对已购房者 六大方面 27个问题1. 购房作为一项投资2. 当前价格预期3. 解释近来房价变化的流行观点4. 购房者对最近事件的解释5. 报价的上行刚性6. 过度供给以及报价的下行刚性表61. 购房作为一项投资（1）“当您决定购房，是否会把此作为一项投资？”“主要考虑。”“部分考虑。”“不考虑。”（2）“您为什么购房？”“完全出于投资考虑。”（3）“当前购房是否具有风险？”“风险很大。”“有一定风险。”“风险很小或没有。”表72. 当前价格预期（1）“您认为房价在 地区未来数年会上涨还是下降？”“上升。”“下降。”（2）“在未来十二个月，您预期您的住房价值会有多大变化？”（3）“在未来十年，您预期您的房产价值年均变动多少？”（4）“以下哪项最恰当形容了 地区1988年1月以来的房价变化趋势？”“迅速上涨。”“缓慢上涨。”“没有变化。”“缓慢下降。”“迅速下降。”（5）“由于房价未来可能会上涨，现在购房是好时机。”“同意。”“不同意。”（6）“房价在迅速上涨。除非我现在购房，否则将来买不起。”“同意。”“不同意。”（7）“最近关于房价变动有不少令人兴奋的消息。有时我觉得会受此影响。”“是的。”“不是。”（8）“在最近几个月与朋友或同事的谈话中，有提及住房市场情况的频率。”“经常。”“有时。”“很少。”“从不。”表83. 解释近来房价变化的流行观点（1）“您认为什么可以解释最近 房价的变化？当前房价变化的根本原因是什么？”（2）“过去两年您认为有什么事件发生影响了房价趋势？”与基本面相关：全国性利率变化股市崩盘人口因素婴儿潮税法变动其他全国性经济变化地区性宜居地区移民或人口变化亚洲投资者亚洲移民者收入增长反成长立法（anti-growth legislation）土地不足地方税非裔美国人数量增加租金收益率及空置率交通拥堵情况当地经济状况住房市场心理表94. 购房者对最近事件的解释（1）“ 房价大幅上升是因为很多人愿意居住在此地。”“同意。”“不同意。”（2）“真正的问题在于 没有足够可用的土地。”“同意。”“不同意。”（3）“当没有足够的住房供给时，价格变得不再重要。”“同意。”“不同意。”（4）“下述哪项更好地描述了您对 近来房价趋势分析的看法？”“购房者和卖房者的心理因素。”“经济或人口情况，例如人口变化，利率变化或者就业变化方面。”（5）“在火热的住房市场，卖房者通常能取得比挂牌出售更高的价格。某些价格甚至比报价高。也有不少人在排队出价。请问哪个是最好的解释呢？”“引起抢购，房价变得不相关。”“报价会缓慢调整，需求会缓慢上升。”表105. 报价的上行刚性（1）“您最后谈妥的价格是”“高于报价。”“与报价持平。”“比报价低。”（2）“如果您把房价提高5%-10%，结果将会是？“卖不出去。“能卖出去，但需要更长时间。”“如果买者要付这个价钱，他们将无法获得贷款（只有当评估师确认房产价值后，买者才能获得贷款）。”“可能像现在这样的速度卖出去。”“其它。”（3）“如果您的回答是将像现在这样的速度卖出去，为何您不按更高的价钱卖出去呢（可多选）”。“房屋不值那么多钱。“相对我买房子的价钱而言，卖出去定价太高不公平。我的所得已足够。”“我做了一个错误的决定或听从了错误的建议。应该提前了解更多情况。”“其它原因。”（4）“在您第一次把住房挂牌出售前六个月，是否有接到房产中介未经请求的电话，或者其他人询问是否愿意出售住房。”“有。”“没有。”大概电话次数表116. 过度供给以及报价的下行刚性（1）“因为房价不太可能下降很多，在下降缓慢的住房市场的最佳策略是暂时持有目前的房产直到可以负担得起想要的。”“同意。”“不同意。”（2）“如果您不能按照设定的价钱卖出房产的话，您打算？”“保持价位，等待买家，尽管会用很长时间。”“逐步降低价位，希望可以找到买家。”“降低价位直到找到买家。”“不再出售。”“其它。”（3）“如果您上题答案是您会降低价钱。在房屋卖出去之前，是否有价格底线？”“有。”（4）“如果您上题回答有，请问您如何达到这个价格底线？”（可补充）“根据我为房子付出的价钱。”“根据我想买的房子的价钱。”“根据其它类似房屋卖出价钱。”（5）“如果您的房屋没卖出去，您很有可能