门面房验收.doc

门面房验收*高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条对此类问题作出了明确规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算1)去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验： A、房屋的住宅质量保证书-可带走 B、住宅使用说明书-可带走 C、竣工验收备案表 D、面积实测表 E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)-可带走 如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。 2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。 确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为30-40分钟 验收房子 看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，凯文顾问提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦) 1)详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大) 【提示】：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了 2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝 【提示】：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。 3)仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。 【提示】：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。 4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。 【提示】：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 5)验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。 【提示】：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。 6)验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。 【提示】：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。 7)核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符； 【提示】：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。 8)测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。 最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。 对于收房毛坯房块，北京市97年有一个建筑质量初装修标准，按照毛坯房应该按照这个标准验收，如果精装修应该按照住宅装饰装修质量标准进行的，这两个标准，有很大的区别，所以说在咱们收房子的时候，对验房这块要引起注意。 通常验收的标准相对比较粗线条的东西比较多一点，不像精装修的许多细节这块，有多大的尺寸的要求，精装修本身这个提法实际上在规范中，没有这么一个提法，只是说在开发商还有社会吧，进行炒作的，炒出这么一个精装修的东西来的。 不管什么样的标准，在现在来说，北京主要执行两个标准，一个是住宅装饰装修验收标准，还有一个是高级装饰装修的验收标准，但是作为一般的装修，很难用到高级装饰装修的验收标准，所以说这块呢，咱们提出来作为验收来说，主要的三个标准 初装修验收标准，主要是验墙顶地这几块，主要验的方法是项目，第一是墙的空鼓，第二是墙的裂纹，第三墙面的腻子，还有所使用的材料是否正确，对于空鼓来说，我们要对于每个部位都要拿小锤敲一下，看有没有空鼓，空鼓对以后影响比较大，墙面空鼓会造成后期装修的开裂，地面空鼓有可能造成地砖拍摄的时候，地砖容易踩碎，对后期的质量有很大的影响。以后咱们装修的时候其实也可以处理，这时候来处理的话，装修公司肯定要收费用的，对这块的检查一定要仔细。一般像我们来说，大于0.2平方的都应该算比较大的空鼓，咱们检查的时候进行仔细认真的检查。因为验房本身来说，不管是初装修也好，精装修也罢，这块呢，我验出来的东西是由开发商施工进行维修的，减少我后期没有必要的费用，对这块的检查验收，也是一个重点。还有裂缝，有施工的裂缝，还有两种材料相交的时候产生的裂缝，也不能说没有结构裂缝，对于结构这块的裂缝，如果对这个裂缝有怀疑了，说我觉得像结构的裂缝，就建议你找专门搞结构专业的工程师看看，因为结构的开裂影响后期的楼房的安全。在这个裂缝上，其他的裂缝这块，开发商是应该处理的，后期装修的时候还要加强处理，这个问题我个人觉得，仁者见仁，智者见智，开发商做的比较粗，只是拿腻子糊一下就完了，造成装修完了以后可能会出现裂缝，我想还是让装修公司后期做一个认真的处理，尽可能减少这个缝。 腻子这块呢，在2001年北京市有一个限制性的标准，在住宅必须使用耐水腻子，我们验房的时候有遇到过，如果不是耐水的腻子，有可能起粉，开裂，或者受潮以后空鼓啊，都有质量问题，我验房的时候曾经看到一个小区，表面这一层是耐水腻子，因为受潮了，我拿铲子铲开以后看到基层一层不是耐水腻子，这种问题有可能出现在什么情况呢，我在装修的时候我还要使用耐水腻子，耐水腻子强度比较大，会把基层抓裂，造成起皮空鼓，开裂这种现象比较多。因为后期装修的时候，装修公司有的好点的公司通常都应该使用的耐水的腻子，也有使用821恩的，但是使用这种821也是夹层的，这样都可能出现墙面的质量问题，这个时候再出现质量的问题的时候就有点说不清了，您说是怨开发商还是装修公司呢，怨装修公司挺冤的，装修公司说我已经交给你了，后期装卸是装修公司做的，这块就会起很大的矛盾。所以说对腻子这块也要进行检查，其实这个检查很容易的，拿一点水泼在墙上拿手糊弄一下，不起很大的粉就可以了，再铲一下，看基层材料是不是一样的，不是耐水和耐水的很容易分辨，一是经验问题，另外如果说对这种感觉不太把握的，也可以请专业的人员进行检查，这是整个墙顶地的检查。 对于门窗这块，后门这块，应该是四防门，这个门的检查，我们收房的时候也只能检查一个外观了，开发商应该在进厂的时候对四防门的认证应该有相应的检测报告，作为业主本身很难看到这种检测报告。只蒙说外观如何，有无磕碰，安装是否牢固，安装的位置是否正确，为什么说位置正确呢，因为常常施工过程中有按歪了，按斜的现象。 对窗户这块，首先判断一下如果是立窗的话，在下半部让开发商提供，是否是钢化玻璃，因为落地窗本身标准规定，在90公分以下的窗户本身采用钢化玻璃，因为是属于安全玻璃。对于门窗的外观是检查比较多的地方，首先检查磕碰的情况，这种磕碰在施工中，后期的保护做得都不是特别好，有的时候经常造成划伤，有的是严重的磕碰，这块呢，我觉得不管出现任何的问题，这块尽可能地应该看看怎么解决。开发商这块该换的，严重的该换的换，修的话呢，我个人，现在的塑钢窗也好，还是铝合金也和，要修的话，他的漆是静电喷的，也无法拿普通漆修复，普通的漆粘贴的牢固性肯定不太好了，在门窗划伤如果严重的话，或者咱们对这个事情不能忍受的话，作为业主本身我觉得太难受，接受不了的话，您就应该让开发商进行更换，因为这块没有特别好的修复办法。 门窗还有一个验房的时候要注意的，我发现过，就是门窗的强度，通常咱们老说门窗强度这块，就是门窗用手推的时候，不大太用力，也就是十公斤左右，推落地窗的时候整个是忽悠忽悠的，这块相差有一公分到两公分的弧度推的力量，在这块我觉得对这种东西，一定要找开发商，因为这个，标准规定窗户的压力应该是每平米45公斤，咱们这么小的力的情况下造成这么大的移动，对于后期的使用安全，都会影响的，因为我验一个房子的时候，是塑钢的，我看应该也就是能使四五年的光景，四五年以后要更换这些费用都是要业主本身掏的。 窗户这块的保修呢，国家的规定是装饰是两年，防水是五年，结构是终身保修的。所有的装饰部分的东西，大家要注意，一定要在两年之内解决，而且要在验房的时候也要进行检查，所以门窗这块当时检查完了以后，可能是今天他们找开发商谈去了，我觉得这块要引起大家的注意。 在玻璃上，因为玻璃的划伤也是非常多的，门窗玻璃的划伤，国家标准规范规定是每平米10厘米长，0.1宽，两道到三道这是一个标准规定，如果超过这个规定。比如我验过一个小区，划得特别厉害，您觉得能接受，就接受，您接受不了只能让开发商更换，没有别的办法，玻璃是无法修复的。 还有窗户四周这块，这个其实查起来挺麻烦的，我们一般验房都是铲开看，看四周是否填充了泡沫，窗户一般都是铝合金的，或是塑钢的，如果窗户四周不做好保温隔音的话，将来使用的时候也会感觉，冬天有艘风的感觉，夏天时冷时热也会有的，要铲开仔细看看，如果没有的话，要开发商重新装。 还有一个电，其实电这块的检查并不是很多，弱点这块基本上没法检查，第一电视没有接通，电话也没有接通，安装的职能这块一般都是临装修完了以后再重新安装调试的，所以弱点这块是没法检查的。所能检查的主要是强电部分，强电部分的检查，我们觉得最主要的检查，实际上是有无接地，毛坯房我后期肯定要装修，装修我肯定要更换面板，装修的时候可以把相零调整过来，我验房的时候，已经发生几例了，就是没有接地线，这对于后期的设备安全，人生安全都会产生很大的影响，所以说在这块一定要注意，在检查的时候，这方面的检查呢，我们主要采用的是，比方专用的插座，还有遥表，遥测一下。这一块的检查要引起大家的重视，要是没有接地线，一定要让开发商把这个事做过来，免得我们以后装饰公司也好，或是自己使得不注意的话，对安全是有很大的隐患的，所以在接地这块要引起注意。 还有一项，卫生间的等电位，好多人好象不理解这个，所有的装修，没有充分利用这块进行一个安全的保护，等电位在住宅设计这块应该是强制必须预留的，装修的时候，所有的金属件都要连线，连到等电位上，防止由于潮湿漏电引起的触电事故，这个做得可能很麻烦，很多确定位置的很难确定，比如手纸盒的位置很难确定，这块比较麻烦，要提前预留位置。作为验房咱们要检查有无等电位，有的小区不是做得很好，这是一个安全的保护。 还有一个是防水这块，说话下水的通畅这块，防水知道是采用壁水实验，是24小时，如果我收房的时候，通常验房的时候，您肯定很难做这个事，现在毛坯房通常没有水龙头，作为业主自己，也没有沙和水泥，无法进行遮挡，所以您可以让开发商，物业把水放上，把各种挡的做好了，24小时以后咱们检查楼下是否有溢漏，这块的检查，如果有问题的话是开发商的责任，后期装修的时候，装卸公司进厂也检查的是这项，首先也是壁水实验，他也是分清责任问题，如果漏水开发商维修，我提醒大家，如果确实漏水了，开发商维修这块，我不敢恭维，作为防水层，我们叫做应该做成盆状，或者桶状，这个时候开发商，或者物业是哪儿漏堵哪儿，一旦有溢漏的话，让开发商维修是正常的，在后期装修的时候最好重新做防水，因为防水本身影响着后期很多是否舒服啊，再拆除的话是很麻烦的。 对于防水这块的检查也是一样的，应该这么说，做完防水，然后做24小时壁水实验，检查合格允许贴砖，在竣工以前还要进行检查一下避水，所有贴地砖做过防水的地面一定要做二次检查，这是装修公司和咱们不太注意的地方，提醒大家注意，为什么这么说，因为装修工人有可能施工过程中把防水层破坏了，因为咱们现有做防水层通常没有做保护层，而且对于撞击来说，对好多冲击有可能破坏防水层。另外还有一种材料，有点类似水泥砂浆，比方刚性防水这块，我不建议使用刚性防水，从标准规范来说，卫生间的防水一定要使用柔性防水，刚性防水在后期如果造成冲击的话，会造成刚性防水层断裂出现裂纹，而造成漏水，一般尽可能采用柔性防水。 还有要注意电路，电路一定要套管，但是对顶面灯这块无法进行套管，这块应该叫做违规，对家装这块也没有办法，通常是采用互套线，这样不将电线的皮子破坏吧。其他的线路比如对弱点这块，一定要采用星状连接，就是从入线口直接分，千万不要进行跨接，假如从主卧跨接到次卧的时候，电视线的话可能直接影响到效果。对于网络这块也是一样的，如果跨接的话会只有影响网速，或接受不到，这块要注意。 墙面呢，这种跨接不要有接头，在管内的线路不得有接头，墙面的检测，家装这块，因为比较短，我们一般采用万用表检查一下是否接通，如果按正常走应该进行遥学源处理，在家装这块好象家装公司对这块，可能也是线路太短的关系吧，做得不是很好。这块进行检查的时候，也要仔细一点。 另外对强弱点间距这块，家装线路很多，强弱点之间，只能是垂直方向跨度走，不允许平行走，平行走的话应该大于三百毫米以上的，否则的话会由于电路干扰，造成电视，还有网络有影响。 插座也是一样，也要大于三百毫米，实际上标准规范是五百毫米，家装的位置非常小，因为家装的排布有的时候受到约束，我们也一般认定大于三百毫米为合格。 油漆的检查，应该说是主要外观检查，至于说油多少遍这块，作为我们专业监理检查也好，也很难看出施工究竟是油了多少遍，我们最关心它的成品质量怎么样，是否达到要求，油漆的检查是一米五，目停式进行检查，我们要看是否有麻点，是否有坑啊，对于大面积的话，我建议还是用测光的方法，你站在墙的一面用侧光看是否有花，可能准一点。 其他的设备的安装，比如水管封闭要注意，通常下水管封闭施工并不是特别好，反正流水是没问题了，但是有可能反味，大家买地漏的时候一定要买夹生的。 对水路连接的软管一定要买好的，这块有可能带来隐患，一般三五年不行就要换，我们经常看到，软管炸裂了发了水，而把邻居家淹了，这种事故不是少数了，这块要千万注意。 灯的检查不用说了，主要看看开关，如果有条件买一个插座解调器，看所有的插座相零是否正常 注意及时接收入住通知书1.这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。2.接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。特别提示：1.要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多 。2.收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。3.有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。4. 若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。二、确定房屋是否达到交付条件1. 竣工验收备案表 最重要房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。竣工验收备案表中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以竣工验收备案表对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。2. 住宅质量保证书住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。3. 住宅使用说明书住宅使用说明书是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。4. 建设工程质量认定证书5. 房地产开发建设项目竣工综合验收合格证6. 实测面积登记表 特别提示：1.只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。2.建筑工程竣工备案表是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张备案表，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。3.对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。4. 如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示住宅质量保证书和住宅使用说明书、建筑工程竣工验收备案表的责任确认函”。5. 提醒您：住宅质量保证书、住宅使用说明书和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。6. 如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。三、房屋检验收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件），确认无误后再签署收房文件。“先验后收”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款，消费者只要付清房款，或者按照合同约定支付相应比例的价款，就履行了合同的义务，开发商就应该交房。而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋：1. 检测房屋面积：要求开发商出具实测面积测绘报告，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3%，可以中止收房。2. 检验房屋质量：购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手：（一) 房屋本身的质量（二）景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。（三）装修质量 特别提示：1. 一定要掌握“先验后收”的原则。2. 如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。3. 购房者应了解公摊面积及相关知识，防止开发商侵占。4. 若发现有质量问题，开发商应限期维修，购房者应要求开发商签定书面函件，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。5. 只要付清房款，按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务，开发商就应该无条件交房，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。6. 不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来。四、新房验收的最终结果1. 房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写验房交接表等相关文件。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。2. 如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在验房交接表中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。3. 发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过30天）。4. 对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。特别提示：1. 验房后要坚持的原则：只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语；如果楼盘根本就没准备验收登记表，则应自备纸笔，一一记录。2. 物业公司的行为代表不了开发商（除非有明确书面授权），因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。3、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。注意事项以下问题，购房者在买房、收房过程中会经常遇到，特别经常遇到此类的咨询问题，把关键注意事项列出，提醒消费者予以重视，以维护自己的权益。一、买房相关税费（一）商品房买卖应缴以下税费：1、契税2、房屋买卖交易手续费3、买卖合同印花税4、公共维修基金5、房屋所有权登记费6、房屋所有权印花贴税7、权证工本费（二）税费问题特别提示：依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。1. 契税 契税是业主取得产权证时向国家交的税。缴纳时间：契税只能在过户时交纳特别提示：除税务机关，任何单位无权代收。实施：业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。2.公共维修基金此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。税率：房屋成交价 的2%。特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。3、面积测绘费面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。4、物业费一年物业管理费、物业管理费和水电保证金特别提示：普通小区交一年以下物业费并不违规。物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。5. 产权代办费业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。二、面积问题面积问题是消费者最为关心的内容之一，购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。（一） 存在的问题：1. 商品房合同面积与实测面积存在误差，这一直是个焦点问题。消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面，建议购房人在购房合同中对相关可能出现的问题详细进行约定，以维护自己的权益。2. 开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益，还不易被发现。正确测算房屋面积，是专业人员的工作，一般购房者根本无法完成。其次，面积测量的人工操作特点，正常误差都难以避免，一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者一、两米面积轻而易举。再有，由于消费者相关知识掌握不够，使得购房过程中信息不对称，开发商很容易偷梁换柱，把非公摊的面积加入公摊之中。（二）如何解决面积误差？面积误差：根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积（含公摊面积）与房屋买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3以内（含3），按照合同约定的价格据实结算房款；（二）面积误差比绝对值超出3，购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款，并支付已付房款利息。如购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在3以内（含3）部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差绝对值超过3部分的房价款由开发商双倍返还买受人。特别提示：1. 想测出您买的商品房的真实面积，首先购房者索要出建筑的竣工图纸，请专家根据图纸进行计算。2. 签定合同时应该细化条款，应该约定实际面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。如规定合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3时，购房人有权退房。（三）关于分摊面积公用建筑面积分摊原则：1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。分摊的公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。不应入的公用建筑空间：1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。2、售房单位自营、自用的房屋。3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。4、对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。特别提示：1. 签订合同时应明确约定公摊的具体项目。2. 售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。3. 其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。三、审查销售广告（一）出现问题“我们的小区绿化率达到，我们小区配有小学、幼儿园、会所”购房者常常会被上面的优美辞藻所迷惑，但到实际收房时才发现与现实相去甚远，现实当中虚假宣传、改变小区规划也是一些开发商惯用的一手；另外，装修标准不符合合同的约定或开发商承诺。收房中其中一个重点就是要开发商如何兑现曾经的承诺。（二）解决办法1. 要注意平时的证据收集。如买房时的楼书、广告一定保存好，有条件购房时拍下售楼处沙盘，收房时应该对照小区平面图看环境。根据相关的司法解释，此类的广告可以作为要约，在法庭上作为证据出示，要求开发商兑现承诺。2. 要随时主张自己的权利。一旦发现小区有规划被变更的迹象，购房者一定要尽快跟相关部门和开发商交涉，以免形成事实，出现“赢了官司却无法执行”的局面。四、法定退房条件：在房屋验收过程中，业主如果发现购买的商品房存在质量问题，是不是都可以退房呢？退房的法定条件，综合起来包括以下几种：1. 购房合同无效：实践中，造成购房合同无效的常见情形有：开发商无权处分该房产；开发商存在欺诈情形。2. 套型误差导致退房：按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中对此未约定处理方式的，购房人可以退房。3. 面积误差导致退房：房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3（不含3）的。4. 变更规划、设计导致退房：开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的；开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的。5. 质量不合格导致退房：房屋主体结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量检测机构核验确实的，买受人有权退房。特别提示：1. 由于楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，未取得“三书一证一表”的楼房，买家可以不收楼。2. 出现上述法定退房条件时，购房人在以上情况之一出现时选择退房，相关违约赔偿责任由发展商承担，如果开发商不同意退房，购房人可向有管辖权的人民法院起诉。3. 如果不具备上述条件，但是房屋确实出现了质量问题，购房人有权要求开发商进行维修，因此造成损失的由开发商赔偿。五、特别建议：可以考虑集体收房。买房过程中，常常会涉及到很多专业问题，只靠消费者个人的力量有时很难解决问题，在此，特别建议您可以考虑集体收房，人多力量大，结合专家的力量解决遇到的所有难题!1、 现行法规没有强行规定商业用房必须提供房屋保证书和使用说明书，但开发商应依法承担质量保修责任；2、商业用房预售合同中，应明确约定约定保修范围、保修期限和保修责任。约定的保修期限不得低于国家规定的最低期限。保修期限自商品房交付之日起计算。新建商品房在保修期限内再转让的，房地产开发企业应当继续承担对该商品房的保修责任。3、无论是住宅还是商业房屋，交付时都必须提供竣工验收备案表 不管是购买住宅房屋还是购买门面商用房屋，不管是现房还是期房，都属于商品房的买卖范畴，在签订商品房买卖合同时，因为买卖双方在专业知识上信息不对称，有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中处于被动地位。购房者在签订商品房买卖合同前，应对合同条款及专业词语仔细阅读、理解，必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。就合同主要条款说明如下：（1）关于房屋面积方面的条款。商品房以建筑面积计算房款，建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分成。应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。为避免此种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，比如：2，并约定超出此范围怎么办，退房或不退房；退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。另一种按套内建筑面积计算房款，套内建筑面积与合同约定不符时，一般按照最高院司法解释确立的一般原则即是否超过3%处理。（2）关于价格、收费、付款额同的条款。价格条款应比较明确，应有细项约束发展商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。可注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，买方可以取消合同，全数取回定金。建议买方无论有无贷款的必要，最好争取加入此条款，达到留给自己一个冷静期的效果。（3）关于房屋质量的条款。购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。双方合同中表述为“大理石地面、花岗石外墙与进口洁具、厨具”，而实际入住时业主发现，大理石地面材料实为人造大理石，而进口洁具、厨具实际上是国内产品，只是贴上外国商标。在案件审理时，开发商使用人造大理石没有违约，因为当初在签合同时并未讲明一定要天然大理石。而进口洁具是合资厂生产，确是外国品牌，也符合约定。当然，使用这些产品使造价和装修档次与业主所想象的差距较大。对这种装修条款约定不明确，双方解释条款意见不一的情形，对格式条款按合同法有关规定以不利于合同提供方即开发商的解释为准。有些购房人认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题。而且还有住宅质量保证书和住宅使用说明书，这两书已对商品房质量的细节作了规定，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此。商品房竣工验收是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格，而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。至于住宅质量保证书和住宅使用说明书关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。墙体、地面、顶棚平直度，顶棚、厨房、卫生间防水情况，表面裂缝等进行必要约定。（4）关于售后物业管理的条款。这是购房人在签合同时容易忽略的内容，要注意防止物业管理公司变更物业费。自2001年6月1日起施行的商品房销售管理办法第十三条规定：“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”但是，在实际签约时，很多房地产公司不同意在订立商品房买卖合同时与买受人签订有关物业管理协议。对此，买受人应该据理力争，防止交房时物业公司变更物业费。（5）关于履行合同的期限和方法的条款。应写明房屋交付的日期，房屋价金的交付日期、金额和方法。例如交付房价款，是一次付清，还是分期付清。（6）关于产权登记的条款。由双方依规定的日期会同办理，或委托代理人办理。在办理产权过户手续时，卖方应出具申请房屋产权移转给买受人的书面报告，以及缴纳的税单。按照商品房销售管理办法的规定，约定办理产权证的期限应为60日。但是，实际签约时，出卖人往往将此期限延长，通常有90日、180日等等。买房人应力争在合同中，将出卖人为买受人办理产权证的期限约定为60日，不宜太长。如果此期限时间过长，如：365天以上，表明此项目的土地或房屋很可能被设定了抵押担保，短期内不能解除抵押，对买受人采用公积金贷款和尽快取得房产证有很大影响。（7）关于税费负担的条款。房屋买卖中应缴纳的一切捐税、费用，应按法律规定，各自承担，并明确载入合同。（8）关于违约责任的条款。包括出卖人逾期交付房屋应负的责任，或不能或不履行交付房屋应负的责任；买受人逾期付款应负的责任，以及毁约不买应负的责任等。房产销售合同有关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导至逾期交房，不承担责任”这样的表述。根据我国民法通则第一百五十三条规定，“不可抗力”，是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如地震、火灾、战争等。依照此规定，房产买卖合同中设定有关了延伸、扩张。但售房方不能把发展商自己的过错，如：对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为、政府行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时，应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。现在开发商在购房合同中，关于逾期交房的违约责任一般约定为每迟延一日承担全部房款万分之二或三的违约金。这个违约金的比例偏低，与支付房款的银行贷款利息相当，违约金的惩罚性体现不够，买房者应争取提高该比例，可以考虑在千分之0.5至1之间。（9）关于不可抗拒力。签订合同时，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况（仅指自然灾害，不包括政府行为或社会异常事件）。任何一方不得就此做扩大解释，否则，该解释不具有约束力。并应约定一个告知期限。出卖人有时提出以下免责条款，买受人最好不要同意：非出卖人原因，有关部门延迟发出有关批准文件的；施工中遇到异常恶劣天气、重大技术问题不能及时解决的。7、补充协议别嫌烦商品房买卖合同补充协议内容一般包括付款方式、房屋平面图、公共面积与公用房屋分摊面积说明、装修标准、迟延交房特殊原因的说明、公建配套设施以及花园绿地的权属、物业管理等。建议购房者在签约时一定不要局限于格式条款的内容，对有损于自己利益的条款要与卖方协商重新拟订，对遗漏的事项要加以补充。买受人在签订合同时一定要将自己与开发商所约定的事项在合同中加以体现，只有这样才能在日后发生争议的情况下，有据可寻，最大限度地维护当事人的合法权益。买受人尽可能要求开发商提供电气、供水、供暖以及其他线路和装修的平面图。这既是购房人的一个基本知情权，也是今后解决争议的主要依据。房屋平面图作为合同的附件一，是当事人意思一致的表示，也是日后发生争议的解决依据。由于刘先生在签订合同时并没有仔细审查自己合同的附件，所以并没有意识到开发商所提供的房屋平面图与双方实际约定的并不一致，并且存在许多缺陷，而当双方发生争议时，起到证据作用的却只能是合同附件中的平面图，所以，希望广大消费者在与开发商签订商品房买卖合同时，一定要仔细审查房屋平面图的方向、尺寸、比例等具体细节是否在图中标明。避免商住混用引发纠纷。随着商品房的交付使用，因商住混用产生纠纷的现象时有发生，可在合同中约定出卖人保证本幢商品房只作为住宅出卖，不得作为商业用房出卖，否则承担违约责任。约定“五证”复印件的真实性，否则开发商应承担相应的责任选择卖方出示建设工程竣工验收备案表作为房屋交付的条件。交房时出示实测面积。从市场的角度来说，适销对路的产品供不应求，仍处于卖方市场，卖方就会利用市场的优势，在履行合同的过程中不做出太多让步。至于市场需求少或积压商品房，因存在这样那样的问题，卖方宁死也不肯让步。从司法的角度看，房地产市场刚刚形成并高速发展，立法者、管理者从观念上和实际操作上都不能适应房地产市场快速发展的需要，且又无经验及先例可循，导致立法和管理相对于房地产业的快速发展来说比较滞后；在几种因素的综合作用下，短期内买方与卖方是无法抗衡的，无法达到权利义务趋向于真实一致。那么在这种买方明显处于弱势及不利的情况下，怎么能尽最大可能为自己争得一些应属于自己的但实际上却被侵犯或被忽视的权利呢？买方聘请律师帮助签订购房合同的