台州市经纪从业人员辅导.doc

一、经纪人基础知识：1、市场是商品交换的场所。2、市场随着社会分工的产生而产生，随着商品交换的发展而发展。3、社会分工越细，市场的分类也趋于细化。4、市场按达成交易与实物交换的时间划分，可分为现货市场、期货市场。5、市场体制是指构成市场的各个要素之间的有机联系及其相互作用。6、市场功能包括价值流功能、商品流功能、信息流功能和经济联系功能。7、市场是社会分工的产物，同时也是社会分工得以存在和发展的保证。8、信息流功能是社会需求的准确、及时反应，具有重要的导向作用。9、经纪人分为一般经纪人和特殊经纪人。旧中国称一般经纪人为掮客。10、解放初，1950年11月14日我国贸易部发布了关于取缔商业投机的几项指标。11、1992年9月我国首家市场经济人事务所镇江市经纪人事务所正式宣告成立。12、经纪人是传随着商品交换而产生的。13、经纪活动的特点：活动范围的广泛性，活动内容的服务性，活动目的的报酬性，活动的隐蔽性和非连续性，活动责任的明确性。14、我国现阶段的经纪活动，一般包括居间、行纪和代理。14.1行纪，是指经纪人收到委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易。14.2代理，是指经纪人在受托权限内，以委托人名义与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应的法律责任的商业行为。14.3居间，是指经纪人为交易双方提供信息、条件及媒介撮合双方交易成功的商业行为。15、市场经济是商品经济发展到一定阶段的产物，是按照市场供需规律配置资源的经济。它的重要标志是生产要素市场化。16、交易的双方、可供交换的商品和买卖双方可以接受的交易条件是形成市场的三个基本条件。（）17、市场是商品交换的场所。它是随着商品交换的产生而产生。（）解释：市场随着社会分工的产生而产生，随着商品交换的发展而发展。18、产权市场，包括房地产和企业产权市场，其中房地产市场又包括土地的一级市场、房地产开发市场、房地产交易市场和与之相关的其它市场。（）19、市场体制是指构成市场的各个要素之间的有机联系极其相互作用。（）20、经纪人，按我国辞海说法，“是为买卖双方介绍交易以获取佣金的中间商人。”分为一般经纪人和特殊经纪人。（）解释：分为一般经纪人和交易所经纪人。21、代理人必须在双方约定或在法定的权限内进行代理活动，维护被代理人的合法权益。（）22、代理可分为：委托代理、法定代理、指定代理三种。（）23、在唐朝称经纪人为牙人、牙郎。西汉时期称为“驵侩”，宋朝称为“牙侩”，元朝称为“舶牙”，清朝称为“外洋行”。24、经纪活动的存在与发展，是实现市场交易行为公开、公平、公正的重要方式与手段。（）25、我国现阶段的经济活动，一般包括居间、行纪和代理三种方式。（）26、任何单位和个人不得侵犯经纪人的合法权益，经济活动的法律责任。（）27、在不违反法律的情况下，经纪人可以对国家禁止进入市场的商品进行经纪。（）28、经纪人无权要求委托方或者合同他方提供资信状况、履约能力、商品质量等方面真是可靠的资料。（）29、经纪人履行经纪合同后，即有权收取佣金。（）30、经纪人的佣金和费用一般由委托人支付，佣金的金额由委托人决定。（）31、经纪人根据约定提供经纪服务，委托方或合同他方违约的，经纪人无需退还佣金。（）32、经纪人不承担委托方与合同他方所订合同的违约责任。隐名经纪业务除外。（）33、经纪人可以不保管当事人交付的样品、保证金、预付款等财物。（）34、取缔无证经纪：表现特征是无证、无照、乱收费、逃税、逃避法律责任。（）35、经纪人建立起信用的基础，一是守法，二是诚实。（）解释：守法和自我塑造。36、经纪人的守则：说实话、做实事、详察交易诚意。（）二、各类经纪人1、经纪人总的可划分为一般经纪人和特殊行业经纪人。2、法人房地产经纪人又称为单位房地产经纪人，它是由具有专门房地产经纪人业务知识的人员组成的经济实体。3、专家房地产经纪人是具有一定学历，取得一定资格，具有多年从事房地产经验的房地产经纪人。4、房地产经纪人取得报酬的形式有两种，即差价和佣金。5、劳动力市场按用人地域范围划分可分为五个类型或层次，即企业内、区域内、全国性、城乡间和国际性。按照劳动力能力层次，可以划分为人才市场和劳务市场。6、劳动力市场运行中有两流：有形的劳动力流和无形的信息流。7、保险经纪人一般具有如下几个特征：代表被保险人、向保险人收取佣金、保险经纪人一般是专家型的。8、国际上一般地非专利技术称为“专有技术”，它一般是某种技术秘密，它的财产价值只具有使用权和转让权，而没有法律意义上的所有权。9、房地产经纪人是代客户进行房地产投资或者交易，以取得好处费的中介人。（）解释：取得佣金收入10、个人房地产经纪人即业务房地产经纪人，是指那些非专业进行房地产经纪业的经纪人（） 解释：一般房地产经纪人。个人房地产经纪人是指个人名义从事房地产经纪业务的经纪人。11、房地产经纪人在房地产买卖过程中确定客户的方式主要有接受委托和寻求客户两种。（）12、在社会生产力要素中，劳动力是首要的能动的要素。（）13、证券商根据服务对象的不同，可分为两大类，一类为证券发行市场上的证券商，另外一类为证券流通市场上的证券商。（）解释：根据业务性质的不同三、利用市场信息建立经纪人业务的基础1、市场信息的特征：时效性、地域性、扩散性。2、按照信息的产生过程，市场信息可以分为原始信息和加工信息。3、按照市场信息发生的时间，可以分为滞后信息、实时信息和预测信息。4、按照市场信息来源的稳定程度，可以分为固定信息、流动信息和偶发信息。5、按照市场信息的性质和内容，可以分为市场营销信息、市场管理信息、商品科技信息和市场环境信息等。6、市场营销信息是市场信息的核心和主体，主要包括商品生产和供应信息、商品需求信息及商品竞争信息三个方面。7、经纪人要在复杂多变的市场环境中获得所需要的各种市场信息，必须遵循的原则有：针对性、及时性、计划性、系统性和准确性。8、对信息进行加工整理的要求是准确、及时、适用和经济。9、对信息进行加工整理的步骤和方法：筛选、分类排序、存储和总结、评估。四、经纪人的业务技能1、中介业务实际上是一种沟通。经纪人通过沟通既可以搜集市场需求有关的信息，同时又与有关的业务对方建立起一种良好的人际关系，为成交打下基础。2、中介业务是一种服务，这是指中介业务的形式的出发点，但是，作为中介工作的结果还必须是一种贡献。3、经纪人是通过中介业务来促成交易，实现其社会价值和获得其劳动成果的。（）4、经纪人在市场经济的运行中处于中介地位。（）5、洽谈中要达到成交的目的，就是要让客户作出购买决定，双方签署订单或者订货合同，这就必须掌握适当的时机。掌握适当的时机，直截了当地向客户提出成交的要求是非常必要的。（）五、经纪合同的签订1、经纪合同是商品经济发展到一定阶段的产物。2、经纪合同除具有经济合同的一般法律特征外，还具有以下特征：合同主体的特殊性、合同客体的无形性、经纪行为的中介性、居间人行为的独立性、居间活动的不即时清洁性、居间结果的经济性。3、签订经纪合同，必须遵循以下几项原则：合法的原则、平等的原则、等价有偿的原则和诚实信用的原则。4、订立经纪合同与订立其他经济合同一样，必须经过要约和承诺两个程序。5、居间活动的佣金，一般有两种计算方式，一是按比例收取；二是约定一定数额。6、经纪合同根据浙江省经纪人管理条例的规定划分为以下三种类型：独家经纪合同、多家经纪合同和保留经纪合同。7、要使金海国际合同有效成立，还必须办理必要的手续。这主要有：代理人的委托代理手续、加盖合法的印章和双方约定必须办理的其它手续。8、无效合同的确认权归仲裁机构和人民法院。9、经纪合同的客体是居间人和委托书，其特殊性主要体现在居间人上。（）解释：经济合同的客体是居间人为委托人提供订约的机会或者充当订约的介绍人，是一种无形的信息商品或者劳务。经济合同的主体是居间人和委托书。10、一般来说，委托人是为了一定的经济目的，才委托居间人去寻找所需要的第三人的，居间成功后，委托人与第三人签订的应该是实现一定经济目的的合同。否则，居间就失去了意义。（）11、当事人的法定代表人自己不能签订合同，委托其他人员签订合同，必须办理委托办理手续，出具授权委托证明。（）12、佣金必须用人民币结算支付，不能支付外币。（）解释：涉外居间除外13、居间人不能同时充当委托人的代理人，直接与第三人签订合同（包含隐名经纪）。（）解释：不包含隐名经纪六、佣金的取得1、佣金是指经纪人在完成经纪活动后，由当事人的一方或者多方支付给经纪人的劳动报酬。2、手续费通常是国家机关和企事业单位因办理特定的事务而依法收取的费用，费用标准也是规定的，不得随意变更。3、佣金包括成本和利润两部分。其提取一般采用两种方法：比例提成法和总额承包法。4、防止佣金被“甩”的方法有以下几种：订立“定金”条款、签订“专有经纪权合同”、预收佣金、公证处代管。5、佣金可分为法定佣金和自由佣金。法定佣金是指经纪人从事特定经纪业务时按照国家对特定经纪业务规定的佣金标准获得的佣金。自由佣金是指经纪人与委托人协商确定的佣金，自由佣金一经确定并写入合同后也具有同样的法律效力。七、经纪人业务资格管理1、国家工商局1995年10月26日发布了经纪人管理办法，这是全国统一的规范经纪人活动的行政规章。2、申请经纪资格之前连续3年以上没有犯罪和经济违法行为。3、持有经纪资格证书的人员实行从业记录备案制度，并要加强持有经纪资格证书人员的档案管理，以便于查询和监管。对持有经纪资格证书者连续2年以上（含）未进行从业记录的，由发证单位吊销其经纪资格证书。4、设立中介机构取得执业资格的专职执业人员不少于3人。5、设立经纪公司的，有与其经营规模相适应的一定数量的专职人员，其中取得经纪资格证书的不得少于5人。6、设立经纪公司的，注册资金在10万元以上。7、专业经纪人的文化水平要求具有相应专业的大专或大专本科以上。8、符合城乡个体工商户管理暂行条例规定条件的人员，应当向工商行政管理机关申请领取个体工商户营业执照，称为个体经纪人。（）9、符合中华人民共和国个人独资企业法规定条件的人员，应当向公司行政管理机关申请，设立合伙经纪企业。（）10、符合中华人民共和国公司法规定条件的，应当向公司行政管理机关生气，设立经纪公司。（）11、经纪人领取营业执照、聘用或者解聘经纪执业人员后，应当自聘用或解聘之日起30日内，将聘用合同及聘用的经纪执业人员的姓名、照片、住所、执业的经纪项目、执业记录及解聘合同等资料提交给当地工商行政管理机关备案。（）解释：20日12、一般集市交易的经纪人的文化水平要求在初中以上。（）13、大、中城市的经纪人的文化水平要求在大专以上。（）解释：高中或者大专以上14、专业经纪人的经纪文化水平要求具有相应的大专或大学本科以上。（）15、经纪机构的法人代表的文化水平要求大专或相当本科以上。（）八、经纪业务相关法律、法规概述1、民事法律行为按照意思表示可分为诺成法律行为和实践法律行为。2、民事法律行为按照形式要件可分为要式法律行为和不要式法律行为。3、法律行为内容合法必须具备两个条件：第一，不违反法律；第二，不违反社会公共利益。欠缺其中任何一个条件，其行为都不能生效。4、民事法律行为，又称法律行为，系法律事实的一种，指民事主体以设立、变更或者终止民事权利义务为目的，以意思表示为要素，依法产生民事法律效果的行为。（）5、民事法律行为按照民事主体的多向性可分为单反法律行为、双方法律行为和多方法律行为。（）解释：按照民事主体的单向性九、合同法1、1981年12月13日，第五届全国人民代表大会第四次会议曾通过我国第一部经济合同法，该法正式实施于1982年7月1日。2、合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。3、合同必须具备“三要素”。即：主体、标的、内容。4、合同的订立必须具备三点：条件、行为、结果。如果不具备这三点，合同就无法成立。5、公民的名声权利能力和民事行为能力分为以下几种情况：完全民事行为能力人、限制民事行为能力人、无民事行为能力人。6、法律规定了一些合同的签订应当采取书面形式、口头形式和其他形式。7、凡能导致合同关系发生、变更、消灭的主客观因素，法学上称之为合同的法律事实。主要包括：合同事件、合同行为、意思表示形式。8、合同事件是指不依合同当事人主观意志转移的，能导致合同关系发生、变更、消灭的一切客观情况和现象。9、合同行为主要包括：行政机关的行政行为、仲裁机构的仲裁行为、司法机关的司法行为、合同当事人双方（多方）的法律行为。10、合同意思表示方法有明示和默示两种。11、承诺又称接受，是订立合同的最终条件。12、一个合格的承诺应具备如下三个条件：承诺必须是绝对的和无条件的、承诺必须在要约有效期限内提出、承诺必须通知要约人。13、承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。14、合同的成立一般分为：自动成立、确认成立、批准成立三种形式。15、确认无效合同主要应从以下两点加以区别：从形式上和实际上加以区别、从部分有效、部分无效和全部无效加以区别。16、合同法第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请示人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：因重大误解订立的和显失公平的。17、合同的履行是指签约双方当事人按照合同约定完成合同义务，实现合同规定的权利的行为。18、合同的履行原则：实际履行原则、适当履行原则、协作履行原则和诚实信用原则。19、当事人债务的承担。当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。20、第三人债务的承担。当事人约定由第三人向债务人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。21、撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起1年内行驶。自债务人的行为发生之日起5年内没有行驶撤销权的，该撤销权消灭。22、债权人可以将合同的权利或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：根据合同性质不得转让、依照当事人约定不得转让、依照法律规定不得转让。23、合同的终止有三种情况：即履行终止、强行终止（裁决、判决终止）和协议终止。23.1履行终止是指合同已按约定条件得到全面履行。23.2强行终止是由仲裁机构裁决或法院裁决终止合同。23.3协议终止是由合同当事人各方协商同意终止合同。24、违约行为大体可分为两种情况：一是不能履行；二是不能完全履行。25、合同的实质和核心就是责任制、奖惩制。没有严格的责任，奖罚不分明，合同制就会流于形式。26、承担违约责任的条件：要有不履行合同的事实；不履行合同的事实必须是由当事人一方或者双方的过错引起的。27、违约金分为法定和约定两种。法定违约金是指法律上规定的当事人应当承付的违约金（是指双方当事人在订立合同时，在法律规定范围内协商确立的应由违约方承付的违约金）。28、定金是签约当事人一方为了证明合同的成立和保证合同的履行而预先给付对方一定数额的货币。29、赔偿金是指当事人一方，因其违约行为给对方造成损失时，为了补偿违约金不足部分而支付