物业楼宇电梯管理手册.docx

物业楼宇电梯管理手册第一部分 岗位职责一、公司总经理电梯管理职责1.对电梯安全使用负责，推动我院认真贯彻实施国家有关电梯安全规范。2.负责电梯运行和维护费用的审批与落实。3.负责审批电梯大修项目和落实大修资金。4.负责电梯运行、维护人员的配置审批工作。二、工程部经理电梯管理职责1.负责实施国家关于电梯的安全规范，根据本单位实际编制电梯管理制度。2.负责对电梯运行操作、维护人员的安全技术培训管理工作，并负责把本部发生的安全事故及时向总公司汇报。3.每月对电梯的使用和管理情况进行一次检查。4.确定电梯大修内容，向总公司经理提交电梯大修方案。组织并参加电梯安装工程和大修后的检查验收工作。5.向总公司提交电梯运行、维修方案和用工计划。每季度向分管总经理汇报电梯安全使用情况。三、电梯专责人岗位职责1.掌握国家有关电梯安全规范，熟悉设备技术性能操作及维护方法，掌握运行状况。2.负责电梯安全使用，建立健全正常运行工作秩序，做好巡回检查工作；对设备隐患整改负责组织落实；对职工违章作业行为，应进行批评教育，并责令其改正。3.负责编写电梯维护和大修计划，报工程部经理审核。4.每周对全院八部电梯逐部进行一次运行检查工作，发现问题及时处理，并将检查结果认真填写在电梯每周巡检记录表和电梯故障维修登记表上。5.每月对全院八部电梯进行一次维护保养工作，认真填写电梯定期保养检验报告及记录，收集电梯分包方的电梯定期保养记录和电梯维修记录。6.电梯发生故障时负责紧急救援及监督修复处理工作。7.每月底书面向工程部经理汇报空调设备运行和维修保养情况。四、电梯巡检工岗位职责1.严格遵守有关技术法规和标准以及相关规章制度。2.每周对全院八部电梯逐部进行两次运行巡检工作，认真填写电梯巡视记录。3.参加电梯维修保养工作。4.电梯发生故障时参加紧急救援及事后修复处理工作。5.积极完成上级交办的各项临时任务。第二部分 管理制度一、电梯使用管理规定电梯是昂贵的设备之一，保护和延长其使用寿命既是责任，又可节省更新支出。每位乘客必须严格执行以下规定：1.严禁用客运电梯运载货物。2.使用电梯时应文明操作，严禁用钥匙等硬物按动或拍打显示按钮及随意按动警铃按钮。3.不得超载运作，当超载讯号铃声响时，站在门口的乘客应自觉退出，不得采取任何形式的强制关门手段。4.礼貌乘梯，礼让老人和儿童，学龄前儿童须由大人带领乘梯。5.为了您和大家的健康，请不要在电梯内吸烟、吐痰、弃物和掀动损坏轿箱内装饰物。6.当电梯在运行中突然发生停运等故障时，乘客不必紧张，可按警铃报告，耐心等待维修人员到来，不得采取拍打按钮、箱体以及强行撬门等急躁行为。7.乘客看到停运标志时不得采取任何令其开启或和移动标志牌的行为，以免发生人身、设备意外事故。二、电梯安全管理规定1.电梯工必须持证上岗，无证人员禁止操作。2.工程维修部之电梯工每周对各电梯全面巡视二次，发现问题及时处理。3.班长在周检时组织人员对电梯进行一次全面检查，发现安全隐患，及时按规定处理。4.工程维修部经理组织人员按程序文件规定对电梯分包方进行评审，评审合格后方能承担电梯维修保养工作。5.电梯工和机电工班长负责对电梯保养和维修工作质量进行检验。6.各电梯内设报警电话，保证电梯发生故障时能及时报警。7.在电梯机房和值班室悬挂电梯困人救援规程，电梯发生困人故障时按规程执行。8.经技术监督局检测不合格，未取得准用证的电梯严禁投入使用。三、电梯机房管理规定1.每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人、堆放杂物。2.保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度汁，机房温度不超过40。3.保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于显眼处。4.毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。5.机房门窗应完好并上锁，未经允许禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入。6.电梯困人救援规程和本规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处。7.按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养。8.每周巡视机房二次，发现达不到规定要求的及时处理。四、电梯维修保养工作的检验制度1.范围物业总公司所接管电梯的维修保养工作。2.职责(1)班长和电梯工负责一般维修和保养的检验。(2)班长负责组织进行周检工作。(3)工程维修部经理负责组织进行月考评和重要检验工作。3.内容(1)定期保养的检验a.一般保养的检验：电梯一般定期保养结束后，由电梯工和班长进行检验，并填写月季度半年保养检验报告及记录，报经理审核。b.重要保养的检验：重要保养工作由物业维修部经理组织人员进行检验，并填写检验记录。c.年检：电梯年检由技术监督局之注册检测员负责，并填写电梯年检报告。(2)维修的检验：a.一般维修的检验：一般维修的检验定于故障维修后，由班长进行检验，电梯工填写设备维修记录。b.重大维修的检验：重大维修的检验定于故障维修后，由工程维修部经理组织有关人员共同进行检验，组织填写设备维修记录。4.以上检验可依据电梯维修保养的主要标准 及有关电梯国家标准进行检验5.相关文件电梯维修保养主要标准电梯月保养检验报告及记录电梯季度保养检验报告及记录电梯半年保养检验报告及记录电梯维修记录五、电梯维修保养安全规定1.职责(1)电梯保养单位进行维修保养工作时参照本安全规定。(2)工程维修部电梯工进行维修保养工作时按照本规定执行。2.内容(1)电梯在维修保养时，不得乘客或载货，必须在该梯基站放置电梯停止使用的告示牌。(2)在机房维修保养时，应先断开机房总电源后，才能进行各掣板的清理、保养等工作。严禁用湿毛巾擦机身。(3)在轿顶应合上检修开关，在轿顶须停车长时间维修或保养时应断开轿顶急停开关，严禁脚站在厅门口一脚站在轿顶或轿内长时间工作。严禁开启厅门探身到井道内或在轿厢顶探身到另一井道检查电梯。(4)在底坑应将底坑的急停开关断开或将限速器张紧装置的安全开关断开，底坑和轿顶、机房不得同时作业，如须同时作业，作业人员必须带安全帽，必须注意工件、工具不得下落，以防落物伤人工。(5)操作时应由主持和助手协同进行，并保持随时互相呼应。(6)操作时如果需轿内人员配合进行，轿内操作人员要精神集中，严格服从维修人员的指令。(7)严禁维修人员拉吊井道电缆线，以防电缆线被拉断。(8)使用的手灯必须带护罩，并采用36伏以下的安全电压。(9)电梯维修保养注意事项：a.非维修保养人员不得擅自进行维修作业。b.工作完毕后要装回安全罩及挡板，清理工具不得留在设备内。c.离去前拆除加上的临时短路线，电梯检查正常后方可使用。六、乘梯须知1.用手按钮，严禁撞击。2.不许吸烟，勿靠厢门。3.运行之时，挤门危险。4.危险物品，禁止进梯。5.保持清洁，勿吐勿丢。6.运载货物，须先报批。7.若遇意外，请按警铃。8.超载铃响，后进退出。9.儿童乘梯，成人携带。10.发生火警，切勿乘梯。第三部分 操作规程一、电梯安全操作规程1.电梯行驶前的检查与准备工作(1)开启层门进入轿厢之前，要注意轿厢是否停在该层。(2)开启轿内照明。(3)开始工作前，将电梯上下行驶数次，无异常现象后方可使用。(4)层门关闭后，从层门外不能用手拨启，当层门轿门未完全关闭时电梯不能正常启动。(5)平层准确度应无显著变化(在规定范围内)。(6)经常清洁轿厢内、轿门地槽及乘客可见部分。2.电梯行驶中应注意事项:(1)轿厢的载重量应不超过额定载重量。(2)乘客电梯不许经常作为载货电梯使用。(3)不允许装运易燃、易爆的危险物品，如遇特殊情况，需工程维修部同意、批准并严加安全保护措施后装运。(4)严禁在层门开启情况下，掀按检修按钮来开动电梯作一般行驶，不允许掀按检修、急停按钮来消除正常行驶中的选层信号。(5)不允许利用轿顶安全窗，轿厢安全门的开启，来装运长物件。(6)电梯在行驶中，乘客勿靠在轿厢门上。(7)轿厢顶上部，除电梯固有设备外，不得放置他物。3.当电梯使用中发生如下故障时，应立即通知维修人员停用检修：(1)层、轿门完全关闭后，电梯未能正常行驶时。(2)运行速度显著变化时。(3)层、轿门关闭前，电梯自行行驶时。(4)行驶方向与选定方向相反时。(5)内选、平层、快速、召唤和指层信号失灵失控时。(6)发觉有异常噪音，较大振动和冲击时。(7)当轿厢在额定载重量下，如有超越端站位置而继续运行时。(8)安全钳误动作时。(9)接触到电梯的任何金属部位有麻电现象时。(10)发觉电气部件因过热而发生焦热的臭味时。4.电梯使用完毕停用时，电梯工应将轿厢停在基站，将操纵盘上开关全部断开，并将层门关闭。5.电梯长期停用，应将电梯机房总电源关掉。二、电梯困人救援规程凡遇故障，应首先通知电梯工，救援人员可根据不同情况，依下列步骤释放被困乘客：1.轿箱停于接近电梯口的位置。(1)确定轿箱所在位置(根据楼层灯指示或小心开启外门察看)。(2)关闭机房电源开关。(3)用专用外门锁匙开启外门。(4)用人力开启轿厢门(要慢、用力不要过大)。(5)协助乘客离开轿厢。(6)重新将外门关好(人在厅门外不能用手打开为止)。2.轿厢停于远离电梯口的位置时：(1)利用电话或其它方式，通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能随时移动，不必惊慌，同时如轿厢门处于半关闭状态，则应先行将其完全关闭。(2)进入机房，关闭该故障电梯的电源开关。(3)拆除电机之轴端盖(如有)，安上旋柄座及旋柄。(4)救援人员用力把持住旋柄，另一救援人员，手持掣动释放杆，轻轻撬开掣动，注意观察平层标志，使轿箱逐步移动至最接近之电梯门口。(5)确认刹车制动无误，放开盘车手轮。(6)然后按照上述“一”中所列步骤救出乘客。3.遇到其它复杂情况，应及时报告电梯维修保养单位处理。4.此规程如与个别电梯实际不相符，则以该梯的困人救援程序为准。三、电梯维修保养主要标准1.机房：(1)机房通风良好，温度不得超过540，相对湿度不大于85%（在25时）保证没有雨侵入的可能。(2)机房的1211干粉灭火器应保持正常压力。(3)机房的紧急救援操作规程、注意事项等制度齐全，并挂在明显处。(4)轿厢平层标志应用白色漆标在主钢丝上，使其清晰可见(以利于紧急救援时用)。(5)机房门锁良好，告示牌清晰挂于显眼处。(6)机房照明、电源插座要保持良好。(7)机房不得住人、存放杂物等，应保持清洁，不得有明显灰尘。(8)曳引轮对铅垂线的偏差2.0 mm曳引轮绳槽与导向轮绳槽平行度偏差1.0mm。(9)限速器调节部位应有铅封(或漆封)，非安全专业人员禁止调整。(10)限速器绳槽、轴套、轴及钢丝绳的磨损在允许范围内(参照GB5972-86)，运行时应无异常声音。(11)限速器、安全开关灵活可靠；限速器带安全开关动作时，能使电梯可靠地停止运行。(12)限速器安全钳安全开关联动的可靠性：a.轿厢空载时，以检修速度下行至足够复位的距离，手动限速器，安全开关应动作，电梯应停止；轿顶安全钳开关应动作，使电梯停止运行。b.短接安全钳开关，慢车继续下行，这时轿厢能可靠地停止，曳引轮打滑；复位拆除短接线路电梯应正常运行。(13)曳引轮或盘车手轮处标出的升降方向应明显清楚。曳引轮、导向轮、盘车手轮、限速器轮上的黄色油漆应明显，不得掉色。(14)各轴承应灵活，运行时应无异常声音，温度应不高于80（注油轴承应保持油量饱满），工作2500-3000小时后更换新油。(15)各导体之间及导体与地之间绝缘电阻大于1000v，动力回路及安全装置回路电气设备绝缘电阻应0.5M，其它电路应0.25M，电气设备金属外壳必须保持良好的保护性接地。(16)供电系统电压波动必须在7范围内，电源频率波动在2%范围内。错相、断相保护器应正常，如有错、断相发生，电梯应不能运作。电动机的短路、过载保护应可靠。(17)掣动器掣动时闸瓦应紧密地贴合在掣动轮的工作表面上；当松闸时，两侧闸瓦应同时离开掣动轮表面，应在整个接触面上均匀分布，其间隙不大于0.7mm；掣动轮表面不得有油污、杂物；掣动闸瓦磨损超过厚度的14、螺钉头露出及掣动闸瓦有油时应更换。各销钉、开口销卡簧，联轴器螺栓等无松动、脱落。(18)轿厢以额定速度空载上行至行程上部范围内，突然断电，轿厢应能完全停止(掣停距离不大于：V1.0ms，62cm；V1.6ms，160cm；V1.80m/s，203cm；V2.5ms，250cm)在对此值进行调整时，实际情况以在不影响乘客的安全下可以缩短尺寸，但不得大于此尺寸，否则有滑车的危险。(19)电梯救援的手动松闸、手动盘车操作装置，应齐全并挂于墙上，不得它用。(20)曳引轮绳槽磨损在离V型槽底部4-5 mm时应更换或重车。2.井道与轿厢(1)上、下极限，限位开关灵活可靠，限位与极限开关距离在100-140mm。(2)弹性滑动导靴A、C尺寸为2mm，固定滑动导靴顶面间隙之和2.51.5mm。(3)绳头组合固定(详见GB7588-87.923标准)。(4)各根钢丝绳张力与其平均张力之差5，钢丝绳磨损报废标准(详见GB597286)。(5)轿厢导轨顶面距离偏差为02mm，对重为03mm，轿顶轮不平行面lmm。(6)对重块压板固定坚固，对重铁不得有锈。(7)安全钳联动机构各部件应灵活、活动正常，钳块斜块与路轨之间的距离为50.5 mm。(8)轿顶固定照明应正常，轿顶非自动复位的急停开关应正常，轿顶检修操纵开关应正常。(9)平层精确度：交流双速梯V0.63ms，应在15mm内，V1.00ms，应在30mm内；交直流调速：V2.5ms，应在15mm内。(10)层门门扇下端与地坎的间隙：客梯l6mm，货梯l8mm，开门刀与各层地坎间隙应为5lOmm，层门滚轮与轿厢地坎间隙应为510mm，门锁定后一般人力的施加在门扇中间，其缝隙可以超过6mm，但不得超过30mm。(11)轿厢安全窗应灵活，且安全窗开关动作可靠。(12)每一层厅门机械电气联锁装置动作可靠，只有当机械锁定后，电气才能接通。(包括附门电报联锁开关、轿门电气联锁开关)断开任何一层厅门的电气联锁开关、轿门电气联锁开关，电梯要可靠地停止运作。(13)轿门的安全触板及光电保护动作应灵活可靠，当有物体挡住门时，门会自动返回。(14)轿内告示牌应明显清洁；报警装置功能正常，随时保持能和维修热线正常通话；排风机要保证轿内空气流通；照明不得有不亮的光管；紧急照明功能正常。(15)指令、召唤、选层、定向等装置应准确无误。声光信号应正确，开关门按钮功能正常。3.底坑：(1)补偿链运行时无碰撞，两端应牢固固定、二次保护要可靠。(2)选层器钢带不得有锈蚀、钢带安全开关动作要可靠。(3)底坑急停开关的开关方向要明确，红色标注正确，且动作可靠。(4)随行电缆固定可靠，不得打结、扭转、破损等。(5)轿厢下梁撞板至缓冲器距离：弹簧缓冲器应在200350 mm内；液压缓冲器应在150400 mm内；对重下梁撞板至缓冲器距离，弹簧缓冲器应在200350 mm内；液压缓冲器应在150400 mm内。(6)液压缓冲器油量应充足，无锈死现象，缓冲器安全开关动作可靠。(7)限速器张紧轮安全开关应动作可靠。(8)井道底坑无积水、杂物等。(9)各种安全开关固定不得使用焊接，但应安装牢固。(10)超载报警装置，在空载状态，手动试验时，功能应正常，自动门机应不关闭。注：具体维修保养参照：1.GB70241862.三菱电梯维修保养手册3.LG电梯维修保养手册4.广日电梯维修保养手册5.广东三洋电梯维修保养手册四、 电梯定期保养规程1.职责(1)电梯维修保养单位负责参考本规程具体执行电梯定期保养工作，并填写电梯定期保养记录，交物业工程维修部保管。(2)物业工程维修部之班长和电梯工负责跟踪检查，并填写电梯定期保养检验报告及记录。2.内容(1)机房a.先关闭电源，控制柜扫尘、各接电点清洁、主要接触器、电阻、电抗器等的清洁及引线螺丝收紧。b.电动机、测速发电机、卷扬机、曳引轮的检查及油质油量的检查。c.卷扬机牙箱、油量、油质的检查。d.限速器及限速器的开关的检查、清扫，活动部位注油。e.制动器的行程、动作、灵活性，制动瓦磨耗的检查及活动部位注油。f.选层器详细检查及清扫注油。g.电动机冷却风扇注油。h.各回路绝缘电阻测量(半年一次)。(3)机身及井道：a.保养时从最高层向下保养(用检修速度)。b.轿顶清扫及轿顶各操作开关有效确认(安全窗开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、钢带防断开关等)。c.内外门开闭动作及门脚胶检查。d.内外门藕合检查，清扫注油；开关门轮、传动装置、吊门轮、限位轮、门联锁、门头链条、路轨检查清扫。e.内外门闸销及厅轿门联锁开关内部检查及接点清洁，厅轿门联锁开关接线检查。f.接合开关装置、快慢门的各活动部位清扫、注油。g.各种撞动开关、刀、接点检查。h.钢带清扫、抹油，钢带开关检查。i.超重开关清扫、注油。j.行车情况检查(起动、行车、加减速及停车之平稳性、振动乎层差等)。k.各讯号灯检查及灯泡更换。l.各油盅油量检查补充，张紧轮加油。m.井底各设备检查、清扫、抹油，各种安全开关、噪音程度、急停开关、地坑照明等开关的有效确认。五、电梯故障维修规程1.职责(1)电梯维修保养单位负责参考本规程执行，并填写电梯维修记录。(2)电梯工负责填写电梯故障维修登记表，并通知电梯分包单位。2.处理(1)电梯发生故障应快速到达现场(值班员和电梯工五分钟，分包单位两小时内)。(2)在进行电梯维修工作前，应由主持人进行安全技术交底。(3)先了解故障现象、分析发生故障原因，分析故障的位置。(4)电梯故障一般分机械故障和电器故障两类。3.一般常见机械故障(1)电机轴承故障：电机运转时发出异常响声，如判断是轴承故障，查轴承，如有发卡、磨损过大，须更换轴承。(2)选层器故障一般有以下几种：a.滑链：调整链条长度，调整带动轮位置。b.选层器三角触头不动：多为污尘太多所致，用除污快、去污强，而有滑润作用的除污剂清除。c.上、下滑杆不灵活主要是导向轴承锈死，或导轨没有润滑、主导轴有锈、没有润滑油所致。更换导向轴承，导轨加润滑油，除去丰导轴锈污，加润滑油。(3)制动器故障：制动闸瓦与制动轮之间有相互磨擦现象，调整制动闸瓦，制动闸瓦有油污，更换制动闸瓦，除去制动轮上的油污。(4）限速器故障：夹绳钳口及绳槽处有杂物、轴承损坏，清除杂物、更换轴承。(5)道与轿厢：a.轿厢门和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门，开门时有碰声、门隙过大等，清除地坎滑槽杂物、调整限位轮、更换损坏的吊轮，调整闸隙、调整安全触板、连杆转动处加油等。b.开门刀故障：运行时有碰声、或突然停车、调整开门刀位置，地坎间隙、开门刀与门。c.导轨故障：运行不平稳、发抖、振动等现象，调整轨道尺寸，用找道尺凋正、用轨道锉修平接门。d.导靴故障：运行不平稳，有磨铁声、振动等现象，导靴片磨损严重，更换；导靴座位置不对，调整。e.安全钳故障：运行时有磨铁声、严重时安全钳还会动作刹车、或单边刹车；调整安全钳间隙，安全联动机构、加油润滑、保证各活动部位灵活。(6)底坑：a.补偿链故障：运行时有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致，调整补偿。b.安全钳钢丝绳张紧轮故障：运行时有磨钢丝绳声或有异常声；调整安全钳钢丝绳，更换轴承。c.缓冲器故障：缓冲器生锈、不活动，液压油量不足；除去铁锈、补充液压油。4.电梯一般常见的电气故障(1)保险丝故障：缓冲器、底坑急停、断绳开关有短路等原因所制，排去底坑积水，排除短路点、换上相同保险丝、厅门轿门安全回路，由于井道有水，回路有短路点所致，断去来水源，排除短路点，换上相同的保险丝，指示灯回路、由于厅外指示有水或有线破裂短路等原因所致。排干水，排除短路点，更换保险丝，控制回路由于控制线圈被烧，控制元件内部短路，更换控制线圈和控制元件，排除线路短路点、换十相同保险丝。(2)接触器和断路器故障：接触器或继电器不工作，由于接触器或继电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险被烧坏等原因所致。更换接触器或继电器，排除断开点，更换保险丝。(3)井道与轿箱：a.上、下限位及极限开关故障：此故障出现电梯不能走车，一般是由于开关接触不好或断路等原因所致。清洁接触点或更换、排除断点等。b.轿门、打：门联锁开关故障：此故障出现电梯只关门不走车，一般是由于联锁开关接触不好或开关损坏、线路断路等原因所