第二章 房地产价格.ppt

第二章房地产价格 第一节房地产价格的概念和形成条件一 房地产价格的概念房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价 在现今社会它通常用货币来表示 惯例上也是用货币形式来偿付 但也可以用实物 劳务等其他形式来偿付 二 房地产价格的形成条件房地产之所以有价格 与任何其他商品为什么有价格一样 需要具备3个条件 1 有用性 2 稀缺性 3 有效需求 1 有用性是指能满足人们的某种需要或欲望 2 房地产的稀缺性是指现存房地产的数量尚不够满足每个人的需要或欲望 是相对稀缺 而不是绝对缺乏 3 需求是指有购买能力支持的需要 不但愿意购买而且有支付能力 人们把这种有支付能力支持的需要 称为有效需求 价格实质上是市场经济 或商品经济 这种特定制度下 对有用且稀缺物品的一种分配方式 第二节房地产的供求与价格房地产价格是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果 一 房地产的需求某种房地产的需求 是指消费者 买者 在特定时间 按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量 形成需求有2个条件 一是消费者愿意购买 二是消费者有能力购买 对某种房地产的需求量是由许多因素决定的 其中主要的有 1 该种房地产的价格水平 2 消费者的收入水平 3 相关房地产的价格水平 4 消费者的偏好 5 消费者的未来的预期 它们对房地产需求量的影响分别如下 1 该种房地产的价格水平 一般来说 某种房地产的价格上升 对其需求就会减少 价格下降 对其需求就会增加 其他商品一般也如此 比较重要的例外是炫耀性物品和吉芬特品 炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品 吉芬物品是指某种生活必需品 2 消费者的收入水平 3 相关房地产的价格水平 当一种房地产自身的价格保持不变 而与它相关的其他房地产的价格发生变化时 该种房地产的需求也会发生变化 与某种房地产相关的房地产 是指该种房地产的替代品和互补品 某种房地产的替代品 是指能满足类似需要 可替代它的其他房地产 某种房地产的互补品 是指与它相互配合的其他房地产 4 消费者偏好5 消费者对未来的预期房地产的需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系 在图 1 中 横轴有示需求数量 纵轴表示价格 由于价格下降导致需求增加 因此需求曲线向右下方倾斜 如果考虑影响需求量的其他因素 则需求量不再是沿着需求曲线上下移动 而是整个需求曲线发生位移 图2 1一般房地产的需求曲线 二 房地产供给某种房地产的供给 是指房地产开发商和拥有者 卖者 在特定时间 特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量 形成供给有2个条件 一是开发商或拥有者愿意供给 二是开发商或拥有者有能力供给 对某种房地产的供给量是由许多因素决定的 其中主要有 1 该种房地产的价格水平 2 该种房地产的开发成本 3 该种房地产的开发技术水平 4 开发商对未来的预期 第三节房地产价格的特征房地产价格与一般物品的价格 既有共同之处 也有不同的地方 共同之处是 1 都是价格 用货币来表示 2 都有波动 受供求关系等因素的影响 3 都是按质论价 优质高价 劣质低价 一 地价与一般物品价格的不同1 生产成本不同 一般物品的价格必然含有生产成本因素 而地价不一定含有生产成本因素 2 折旧不同 一般物品的寿命有限 可以大量重复生产 其价值通常随着时间的流逝而降低 故有折旧 而土地由于具有不可毁灭性 不能再生产 其价格通常随着时间的流逝而自然生高 不仅无折旧 而且有增值 3 价格差异不同 同一品牌 型号的一般物品的价格较一致 由于土地具有独一无二性 所以基本上是一宗土地一个价格 而且不同的土地之间价格差异较大 4 市场性质不同 一般物品的市场为较完全市场 形成的价格较客观 而土地市场为不完全市场 形成的地价受主观因素的影响较大 5 形成时间不同 一般物品由于相同的很多 易于比较 有较完全市场 且价值不很大 因此其价格形成的时间较短 由于土地具有独一无二性 不易于比较 是很不完全市场 而且价值大 其交易一般需要经过长期考虑后才能达成 因此地价形成的时间通常较长 6 供求变化不同 由于土地数量难以增加或减少 并具有不可移动性 其供给弹性较小 地价多受需求方面的影响 并且对土地的需求是一种 引致 需求 二 房地产价格的特征1 房地产价格受区位的影响很大 2 房地产价格实质是房地产权益的价格 房地产由于不可移动性在交易中其可以移动的是房地产的所有权 使用权或其他权益 3 房地产价有交换代价的价格 也有使用代价的租金 房地产同时有2个价格 一是其本身有一个价格 在经济学上称为源泉价格 另一个是使用它一定时间的价格 经济学上称为服务价格 4 房地产价格是在长期考虑下形成的 房地产价格是在考虑该房地产过去如何使用 预计将来可以作何种使用 总结这些考虑结果后才形成房地产现在的价格 5 房地产价格通常是个别形成 容易受交易者的个别因素的影响 第四节房地产价值和价格的种类一 使用价值和交换价值一种商品的使用价值是指该种商品能够满足人们某种需要的效用 交换价值是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例 通常用货币来衡量 即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品 在房地产估价中一般所说的价值也是指交换价值 二 原始价值 帐面价值和市场价值原始价值简称原值 原价 也称历史成本 原始购置成本 是一项资产在当初购置时的价格或发生的支出 帐面价值又称帐面净值 折余价值 是该资产的原始价值减去已提折旧后的余值 会计上的历史成本原则 要求资产按原始价值入帐和计算折旧额 市场价值是该资产现时在市场上实际所值的价格 原始价值是始终不变的 帐面价值是随着时间的推移而减少的 市场价值是随着时间的推移而变化的 有时高 有时低 就原始价值 帐面价值与市场价值相对而言 房地产估价所评估的是房地产的市场价值 三 成交价格 市场价格 理论价格和评估价值 一 成交价格成交价格简称成交价 是交易双方实际达成交易的价格 成交价格可能是正常的 也可能是不正常的 正常成交价格是指交易双方在公开市场 信息通畅 平等自愿 诚实无欺 没有利害关系下进行交易形成的价格 反之 则为非正常成交价格 正常成交价格的形成条件有7个 1 公开市场 2 交易对象本身具备市场性 3 众多的买者和卖者 4 买者和卖者都不受任何压力 完全出于自愿 5 买者和卖者都具有完全信息 6 理性的经济行为 7 适当的期间完成交易 卖方市场是求大于供 相对短缺 卖方掌握着主动权的市场 买方市场是供大于求 相对过剩 买方掌握着主动权的市场 二 市场价格市场价格是指某种房地产在市场上的一般 平均水平价格 是该类房地产大量成交价格的抽象结果 三 理论价格理论价格是经济学假设的 经济人 的行为和预期是理性的 或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格 市场价格和理论价格相比 市场价格是短期均衡价格 理论价格是长期均衡价格 市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的 一般来说 成交价格围绕着市场价格而上下波动 市场价格又围绕理论价格而上下波动 就成交价格 市场价格与理论价格相对而言 房地产估价所评估的是房地产的市场价格 四 评估价值评估价值双称评估价格 估计价值 简称评估值 评估价或评佑额 是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果 评估价值还可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼 如采用比较法估算得出的结果通常称为比准价格 采用成本法估算得出的结果通常称为积算价格 采用收益法估算得出的结果通常称收益价格 但从理论上讲 一个良好的评估价值 正常成交价格 市场价格 四 基准地价 标定地价和房屋重置价格房地产价格评估 应当遵循公正 公平 公开的原则 按照国家规定的技术标准和评估程序 以基准地价 标定地价和各类房屋的重置价格为基础 参照当地的市场价格进行评估 1 基准地价定义是 对城镇各级土地或均质地域及其商业 住宅 工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格 2 标定地价是在基准地价的基础上 按土地使用年限 地块大小 形状 容积率 微观区位 市场行情等 修订评估出的具体地块在某一时期的价格 3 房屋重置价格 应是某一基准日期 不同建筑结构 用途或等级下的特定状况的房屋 建造它所需的一切合理 必要的费用 税金加上应得的利润 五 土地价格 建筑物价格和房地价格 一 土地价格土地价格简称地价 如果是一块无建筑物的空地 此价格即指该块土地的价格 如果是一块有建筑物的土地 此价格是指该宗房地产中土地部分的价格 不含建筑物的价格 土地的 生熟 程度主要有下列5种 1 未征用补偿的农地 2 已征用补偿但未做 三通一平 或以上开发的土地 3 已做 三通一平 或以上开发的土地 4 在现有城区内有待拆迁建筑物的土地 5 已做拆迁补偿安置的城市空地 二 建筑物价格建筑物价格是指建筑物部分的价格 不含建筑物所占用的土地的价格 三 房地价格房地价格又称房地混合价 是指建筑物连同其占用的土地的价格 它往往等同于人们平常所说的房价 对于同一宗房地产而言 有 1 房地价格 土地价格 建筑物价格 2 土地价格 房地价格 建筑物价格 3 建筑物价格 房地价格 土地价格 六 总价格 单位价格和楼面地价 一 总价格总价格简称总价 是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格 房地产的总价格一般不能反映房地产价格水平的高低 二 单位价格单位价格简称单价 对于土地来说 是指单位土地面积的土地价格 对于建筑物来说 是指单位建筑物面积 如建筑面积 套内建筑面积 使用面积等 的建筑物价格 对于房地来说 是指单位建筑物面积的房地价格 房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低 认清单位价格 必须认清价格单位 价格单位由货币和面积两方面构成 1 货币 包括币种和货币单位 2 面积 包括面积内涵和面积单位 三 楼面地价楼面地价又称单位建筑面积地价 是平均到每单位建筑面积上的土地价格 楼面地价与土地总价的关系为 楼面地价 土地总价 总建筑面积楼面地价 土地单价 容积率三者之间的关系 即 楼面地价 土地单价 容积率 七 买卖价格 租赁价格 抵押价值 课税价值和征用价值1 买卖价格是以买卖方式支付或收取的货币额 商品或其他有价物 简称买卖价 2 租赁价格常称租金 在土地场合称为地租 在房地混合场合称为房租 中国大陆目前的房租有市场租金 是以房地价格为基础确定的租金 其构成内容包括折旧费 维修费 管理费 贷款利息 房产税 保险费 地租和利润八项因素 成本租金 准成本租金和福利租金 3 抵押价值是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值 抵押价值的实质是当抵押人不履行债务 抵押权人依法以提供担保的房地产折价或者拍卖 变卖时 该房地产所能实现的客观合理价格或价值折算到设定抵押权时的价值 4 课说价值是为课税的需要 由估价人员评估的作为计税依据的价值 5 征用价值是政府强制征用房地产时给予的补偿金额 八 实际价格和名义价格实际价格是指在成交日期时一次付清的价格 或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格 名义价格是指在成交日期时讲明 但不是在成交日期时一次付清的价格 其在实际交易中的付款方式可能有下列几种 1 要求在成交日期时一次付清 2 如果在成交日期一次付清 则给予折扣 如优惠5 3 从成交日期时起分期付清 如首付10万元 余款在一年内分两期支付 4 约定在未来某个日期一次付清 5 以抵押贷款方式支付 九 现货价格和期货价格及现房价格和期房价格现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内 可视为在交易达成的同时 进行商品交割的价格 期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格 无论是现货交易还是期货交易 付款方式又有在交易达成后立刻或在短期内一次付清 按约定在未来某个日期一次付清各分期付清等 因此形成了多种组合形式 归纳为表2 1现货交易和期货交易的各种情形房地产的现货价格是指以现状房地产为交易妹的的价格 房地产的期货价格是指以未来状况的房地产为交易标的的价格 其中最常见的是期房价格 期房价格是指以日前尚未建成而在将来建成的房屋 含土地 为交易标的的价格 十 起价 标价 成交价和均价起价是指所销售的商品记的最低价格 这个价格通常是最差的楼层 朝向 户型的商品房价格 标价又称报价 表格价 是商品房出售者在其价格表上标注的不同楼层 朝向 户型的商品房的出售价格 成交价是商品房买卖又方的实际交易价格 商