二手房基本知识.doc

什么是二手房？ 二手房是相对开发商手里的商品房而言，它是房地产产权交易二级市场的俗称。 凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。其中包括已购公房和经济适用房。什么是居间中保？ 二手房中介市场为保证买卖双方合法权益、保证房屋交易正常进行的中间担保业务。 具体步骤是：按双方买卖合同的规定，将买方的资金如数如期划给卖方，将卖方的房屋产权手续和腾退的房屋如期移交给买方，使双方各得其所，避免互不信任、甚至诉诸法律的情况发生。目前已有多家房产市场推出此业务。考查二手房的几项常用指标单个房间的物理性能包括房间内的温度、湿度、光线的明暗和强弱，房间内的色彩和色调，空间的形状，空间的大小。 对于居住性二手房，除了客厅以外，其空间的形状以规整为宜，消费者要避免选择异形房间做卧室。 卧室中要布置床，床为规则的矩形，若房间为异形，易形成角落空间，不好再布置其他家具，造成空间的利用程度低。异形房间较多的住宅，其施工的标准化、规模化程度低，造价一般高于规则形套房，高造价必是高售价。 客厅的形状可为异形，但是空间不能过于狭长，以呈方形为宜。各使用空间大小要有良好比例，建议购房者不要选择那种片面追求客厅大、卧室小的设计。主卧室的建筑面积应有12平方米以上为宜，非开放性家庭客厅面积也不宜超过20平方米，厨房、卫生间的空间大小要满足基本的操作要求。总面积大，而出现“瓶颈”制约空间的住宅套房不宜选用。 购房者应察看室内形状、灯头位置是否恰当，数量是否满足基本要求；察看室内粉刷是否细致，用手摸墙，看是否易掉粉。如果地面处理过，应查看地面色调与墙面是否协调，图案是否符合自己的心愿。 选购二手房18项注意一、是否有私搭私建部分。 如占用屋顶平台、走廊的情况，或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等，阳台是否是业主自己封闭的，这涉及到面积如何计算的问题。 二、确认房屋的准确面积。 包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积，产权证上一般标明的是建筑面积，最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积。 三、观察房屋的内部结构。 户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。 四、考核房屋的市政配套设施。 打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少台的节目；确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的尴尬；观察户内外电线是否有老化的现象；煤气的接通情况，是否已经换用了天然气；冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。 五、了解装修的状况。 原房屋是否已装修，装修水平和程度如何；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。 六、物业管理的水平。 水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去交；三表是否出户；观察电梯品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭；保安水平怎样；小区绿化工作如何；物业管理公司提供哪些服务。 七、了解居住的费用。 水、电、煤、暖的价格；物业管理费的收取标准；车位的费用。 八、旧房的历史。 哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，什么背景，是何种用途；是否发生过不好的事情，如是否欠人钱或者发生过盗窃案；是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。 九、邻居的组合。 拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心；与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。 十、产权。 原单位是否允许转卖；确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；一般说来，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让；注意产权证上的房主与卖房人是否是同一人；搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房；产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；一定要验看产权证的正本，而且要到房管局查询此产权证的真实性；确认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等。 十一、买房知识。 及时了解手续、费用、程序上的变化。公房上市是一个新鲜事物，因此要做好心理准备，随时了解政策的变化；媒体报道十分关注公房上市，要注意报纸的新消息；向律师及中介代理行咨询；最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。 十二、房屋值不值这个价？通过对高层上的公房的反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会做保值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。 十三、能否做二手房按揭？ 二手房按揭的条件是：满18周岁，有城镇户口；能提供稳定的收入、支付本息的证明；愿意将所买的房子作为抵押，或者能够提供其他符合条件的抵押；所购房屋产权所属真实可靠；支付有关手续费。 十四、应不应该请律师？ 二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议更可靠；公房上市的时间不长，能提供这一类服务的律师并不多，收费标准也不定；建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。 十五、应不应该找代理行？ 代理行的二手房信息要更全面，但是信息的准确程度还需要验证；在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失？代理行的服务收费标准是多少？ 十六、选择什么样的代理行？ 可靠代理行应该提供两证：营业执照及房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书。 十七、房款和产权的交接。 不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要的问题；可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后，再将房款转入卖主的账户。 十八、产权的过户。 必须要经过当地房屋土地管理局办理才算完成过户手续；从买房的角度来说，一定要产权过完户以后这套房子才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。挑选“二手房”四技巧住房成为商品，“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。 “二手房”买卖不像购置新房那样一目了然，因此挑选时应格外注意。 查明产权状况 购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。 特别注意的是，产权有纠纷的，或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。 看清房屋结构 “二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。 选购时，不仅要了解房屋建成的年代，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此，可以到房管部门的档案室查询原建档案，看看图纸资料打消疑惑。 考察环境和配套 旧房子一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入了解。 了解物业管理状况 对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度，看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何；小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等。还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起住不起的情况。许多公房出售后陷入了“无人管”的状态，选择时宜慎重。 住房成为商品，“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。 “二手房”买卖不像购置新房那样一目了然，因此挑选时应格外注意。 查明产权状况 购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还枇私馑悍坑形薜盅骸欠癖环翰榉狻? 特别注意的是，产权有纠纷的，或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。 看清房屋结构 “二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。 选购时，不仅要了解房屋建成的年代，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此，可以到房管部门的档案室查询原建档案，看看图纸资料打消疑惑。 考察环境和配套 旧房子一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入了解。 了解物业管理状况 对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度，看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何；小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等。还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起住不起的情况。许多公房出售后陷入了“无人管”的状态，选择时宜慎重。 购买二手房，严把六大关时下，随着国家放开二手公房上市交易，又因新商品住房的房价太高，不少居民们购买“二手房”已日趋增多，其实，买“二手房”所涉及的情况比买新房要更为复杂一些。笔者认为买到称心的“二手房”至少需要把好以下“六关”： 一要审定房屋产权的完整性、可靠性 确认产权的完整性，看有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等，注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；搞清楚是成本价房还是标准价房或是经济适用住房，一定要验看产权证的正本而且到房管部门查询此产权证的真实性；要确认原单位是否允许转买，因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，故一定要确认原单位是否同意出让，对确认是标准价购买的公房出让时，是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成，一般来说，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。 二要弄清房屋的面积、结构、装修状况 要确认房屋的准确面积，包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积，要核实产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处，产权证上一般标明的是建筑面积，最保险的办法是测量一下房屋内的从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积；要观察房屋的内部结构，户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点，察看管线是否太多或者走线不合理，天花板是否有渗水的痕迹？墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题；此外，要了解装修的状况，原房屋是否带装修，装修水平和程度如何。 三要考察房屋的市政配套、物业管理水平 打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少台的节目，打开水龙头观察水的质量、水压，确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象，观察户内外电线是否有老化的现象，“三表”是否出户，电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；观察小区是否封闭？保安水平怎样？观察一下保安人员的数量和责任心，小区绿化工作如何？物业管理公司提供哪些服务及各项收费标准。 四要了解房屋的历史与邻居组合 要了解一下该住房是哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，什么背景，是何种用途，是否发生过不好的事情，是否欠人钱、或者发生过盗窃案？有否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤等的费用？好邻居会让你生活愉快，可在不同的时间在社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次，观察公共楼道的整洁程度及布局，拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心，与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。 五要反复比较判断该房屋值不值这个价 自己通过对市场上的公房的反复比较判断房屋的价值，也可委托信得过的中介机构或评估机构进行评估，要弄清该房子以后能否做二手房按揭贷款，应该说，银行提供按揭时会做保值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。 六要合法、彻底地办结“二手房”的过户手续 不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题，可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位（个人），等过户完成后，再将房款转给卖方；尤其需把关的是，产权的过户必须报经房屋土地管理部门办理才算完成过户手续，有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程，从买房的角度来说，一定是产权过户完成以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。二手房买卖合同必不可少的条款目前国家尚未出台二手房买卖的格式合同，一般的二手房买卖合同都是由当事人自己协商议定。我们知道，与房地产一级市场相比较，二手房市场显得更加小规模、零散、随意、交易主体多样、情形复杂、风险大，正因为如此，买卖双方当事人在议定合同时，就必须极为谨慎，方能较好减少漏洞与风险，从而最大限度地维护自己的权益。 依据我国合同法及业务实践，下列内容在一份二手房买卖合同中是必不可少的： 一、当事人的名称或姓名、住所 这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。 二、标的 本合同的标的，就是双方欲进行买卖的二手房，这是本合同的关键，一定要明确约定。这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属（要与第一条衔接）；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。 三、价款 这里也是很主要的内容，主要写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请按揭贷款；定金；尾款等。 四、履行期限、地点、方式 这里主要写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。 五、违约责任 这里主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。 六、解决争议的方式 这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国仲裁法的规定写清明确的条款。 七、合同生效条款 双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。 八、合同中止、终止或解除条款 按照合同法第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。 九、合同的变更与转让 在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。 十、附件 在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等二手房的平面布局最重要平面组合是房屋建筑的基本，在很大程度上决定着房屋的适用性效果。在挑选二手房时，一定要仔细考察、反复推敲拟购二手房的建筑平面，注意建筑的平面组合效果。 注意房间的功能分区是否明确 一般而言，房屋的公共空间（如客厅）与私密空间（如卧室）既要保持良好的联系又不互相干扰。因此，可看客厅内门开得是否过多，客厅门多者不宜；可看客厅与外空间隔效果如何，客厅的声响以不影响卧室休息为宜；另外，在只有一个卫生间的情况下，卫生间应既要与客厅联系方便，又要接近卧室，其门开启位置要隐蔽。服务空间（如厨房、卫生间）与被服务空间（如卧室）在使用上要联系方便，同时要避免服务空间对被服务空间的影响和干扰。从入口到厨房的距离应短、直接，与卧室的分区应明确。如进门要绕一个大圈才到厨房，厨房的废弃物要在房屋内许多部分经过，不但有碍观瞻，而且这些东西容易使其他地方受到污染。 检查平面组合“水分”是否过大，走道是否过多，是否必要 一般而言，房间越大，自然对交通联系空间的面积要求越大。在一些大面积房间中出现走道也是理所当然。但是，由于过去不少房屋设计技巧不高，在房屋面积不大的情况下，内部也出现了走道，而且这些走道一般不采光、不通风。这种走道，对面积只有几十平方米的住宅利用率不高，也不可能带来多大空间效果，在选择二手房时要尽量避免这种房屋。购房者在对二手房使用空间审视时，一定要坚持这一原则：空间的灵活性要大，适应性要强。具体的选择方法是：角落、过道、走廊空间以少为宜，空间的采光面以多为宜，房间的进深以小为宜，房间的开间以大为宜，房间中的门以少而集中为宜。 分析整个建筑的平面组合 了解一下拟购二手房所在的整个大楼是如何组织空间的，是一梯四户、一梯三户还是一梯二户。每层楼户数过多，那么每户的来光面积和采光方向要受到局限，在通风、采光、防夕晒方面均要受到影响；同时，一梯四户对楼梯的使用频率较高，造成楼梯对各用户的干扰也较大，对用户的好处就是各户分担的楼道面积较小。购房者在选二手房时，同样的套型、同样的面积，如果每平方米和售价相差不大，平面中楼梯服务户数较少的应优先。购房者再要检查的就是户与户之间的“独立性”强不强？比如，有些住宅外墙凸凹过多，虽然争取到了采光面，但易造成户与户之间窗户过近，而且“面对面”，这样，房间的私密性降低，房间的质量也大打折扣。还有，户与户之间是否可以“攀越”。如果两户人的外窗离得过近，一户可以轻而易举攀越到另一户，房屋的安全性也随之下降。 如何检验底层或顶层的二手房？由于二手房多为旧房，其房屋建筑在使用过程中会或多或少地暴露出一些问题，特别是一些特殊的楼层更是如此。因此，购房者在选择二手房时，应明确自己的购房目的和使用状况，分析各楼层的优劣，选择最适宜自己的楼层。在选择一些特殊楼层（如底层、顶层）时，更要注意仔细分析和考察。虽然说现在有“顶天立地”的说法，底层可利用周边空地种草养花，临街面还能穿墙作店，顶层也可搞“屋顶花园”，但由于二手房中老式建筑居多，建筑水平有所局限，不仅“顶天立地”会受到一定限制，而且还可能隐藏着不少其他楼层不一定具有的问题。 如何选择底层 底层如果没有架空半层，室内地面只比地面高60至90厘米的话，购房者一定要仔细检查其防潮设计和措施。在南方潮湿多雨地区，底层的防潮措施如果不过关，当天降大雨之时，地面、墙壁会特别潮湿。因此，在挑选二手房底楼时，应该在天连续下雨的情况下去观察房屋的潮湿程度。底层还有一个特点是下水管道容易堵塞。因此，在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理、底层的排水系统是否独立。如果底层的厕所管道、下水管道不接受来自上面各层的排水，自成系统，那么就不会出现由于上面各户的不正常使用而使一楼发生堵塞的局面；如果底层的管道与上面各层是相连的，那么就要看其管道是否在一楼变粗、变大。另外，底层最容易接受地面环境的影响。如果地面植物繁茂、景色优美，底层的住户当然是“近水楼台先得月”。但如果底层四周下水管道处理不当、化粪池处理不当，往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。因此，购房者在看完底层的室内时，千万不要忘记看看室外，看阴、阳沟是否通畅，化粪池口是否离自己住宅较远，地面排水系统是否完善，有没有积水的可能，有没有一些死角地带等。 如何选择顶层 要选择好顶层，就要把握顶层特殊之处。顶层受太阳直射的机会多，面积大，因此顶层的隔热就直接关系到顶层空间的质量。购房者在挑选顶层时，就要考察顶层隔热的措施和效果。购房者可看屋面是否设置通风板，位置和高度够不够；可看顶层的层高是否比其他的层高要高，是否利于空气流动和散热；可看顶层的遮阳是否有所改善或不同于下面各层，屋顶的形式是否做了特殊处理，如处理成坡屋顶，或退台形式，是否有利于通风，是否留出空间可用于晾晒和乘凉等。除了隔热，购房者还应看顶层的防水、防雨措施。如果屋面坏了，当其冲受害的就是顶层住户。屋面是否有良好的防漏措施，并能耐久就成了问题的关键。屋面漏雨，多出现在结构变化部位（如结构缝、沉降缝）、构造变化部位（如伸缩缝等），因此购房者在选房时，就要避免选择处在结构变化部位、构造变化部位的房间。其次，要看其防漏措施的施工质量，如泛水的处理是否做得结实、均匀。顶层的风一般较大，下雨时雨水很容易被吹入室内，购房者在挑选时，可看其雨篷伸出距离是否加大,是否增加了其他方向的遮阳板等。如何选择二手房建筑的层高？任何房屋建筑都具有三维空间，在选择合理的平面组合之后，还要注意较理想的剖面效果。购房者在考察二手房建筑时，必须对二手房建筑的层高进行合理选择，注意处理好以下关系： 建筑层高与平面的关系 房屋空间是由墙、顶棚、地面合围而成，各个界面的大小、高低、颜色、质感不同，房屋空间给人的感受就不同。当顶棚、地面都确定后，墙体的高度变化就会给人以不同的感受。如果整个房间的面积挺大，但是层面很矮，那么整个空间给人的感觉就很压抑，人在里面会有压抑、不透气的感觉；如果房间的面积很小，但层高又特别高，容易给人以飘渺、向上的感觉。因此，购房者在选购二手房时，必须注意建筑层高与平面的协调问题。一般来说，层高在房间平面长边与短边长度之间为宜。如果房间平面是方形，层高与平面边长则以1：1为宜。 建筑层高与结构的关系 建筑的结构是建筑空间围合的主要手段，结构形式的不同，对空间的划分、分割方式也不同，对建筑的层高也有一定的影响。框架结构，由于墙体只是其中的分割构件，而非承重构件，其位置布置、更改就相对灵活。但由于梁的跨度一般较大，高度较高，在空间的分割中，有时候会横在一间房子的中间暴露出来，横梁使层高发生变化，整个空间的统一性被打破。即使房间的主要层高满足要求，也给室内空间的布置、使用带来了难题。因此，购房者在挑选二手房层高的时候，一定要注意考察房屋的结构形式和结构部位，看房内是否有梁突出，是否会破坏房屋的顶界面。 建筑层高与空间综合利用关系 建筑的层高主要满足人们的生理需要（如有足够的空气可以呼吸，光线可以大部分地进入）和心理需要（对空间的感觉等）。因此，高明的建筑设计，往往会使建筑层高变化有致，使错落的空间得到充分合理的应用。购房者在选择二手房时需看是否充分利用了上层空间做贮藏空间。过去我国的一般居民住宅，不会专门设计贮藏间，但贮藏却是家庭功能中不可缺少的一项。不少家庭就以阳台为“杂货间”，使其更是不堪重负。如果房间有门厅，可看是否设计吊柜。因门厅面积小，就空间感觉来说，空间可以低一些，这样就给吊柜留下了空间。由于门厅不会停留过多的人，因此即使空间压低，也不会带来空气不新鲜、光线不充分的问题。同时，由于门厅空间的相对收缩，与室内空间在大小、明暗上的对比就更为强烈，使空间效果更加生动鲜明。同样，在走道处也可以检查是否降低了层高，设置了贮藏空间。如何选择二手房的朝向？建筑朝向与房间通风的关系 房间内能保持空气新鲜是人们对房间的基本要求之一。房间要保持空气新鲜，必须与外界保持良好的沟通。要达到此目的，就要考虑建筑的朝向和开窗。购房者在选择二手房时首先应看客厅的朝向。因客厅是一套住房中使用频率最高，使用人数最多的房间，其空间质量尤为重要。我国处于北半球，客厅一般以朝南为最佳。这样，在冬天无凛冽寒风呼啸，在夏天又有凉风习习。除此之外，其他朝向的优劣顺序大致为东南。东、西南、北、西。其次，购房者应挑卧室的朝向。一套房内，卧室一般有二、三间，其朝向也不完全一致。而且在大多数情况下是有好有差。消费者应以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判标准。卧室也以南向为佳，但最好不要靠外墙。因在夏天，南向卧室虽有凉风，但射入的阳光也较北向房间多；若是西向外墙，室内温度一定较高。卧室朝向为东南、东、东北也可，最好不选朝西的卧室。朝北的卧室不要大多，有一间尚可，因北向卧室冬天寒风呼啸，但在夏天却是十分凉快。厨房、卫生间的朝向相对次要些。卫生间只要能直接采光、通风就行，但最好还是避免选择西向的卫生间。厨房由于本身会产生许多油烟，因此，其室内空气必须与外界经常保持交换。一般来说，要防止由于朝向不好、外面风压太大，引起油烟的“倒灌”或风将油烟引入其他房间。因此，厨房以不选北向为宜。 建筑朝向与房间采光的关系 房间的朝向不同，各季节房间内的光线变化规律将不一样，在一天内光线的变化也不一样。在一般的住宅建筑中，购房者对光线变化的要求不会太高。但是，消费者对于阳光的强弱和时间的长短还是有自己的愿望。一般来说，一天之内阳光能射入房间23小时，对于消除房间内湿气、杀灭细菌、调节室内温度、加速空气流动均有好处。对于客厅、卧室的朝向，要以能接受光线直接射入为宜，以南向或偏南方向为佳。 对于厨房，应避免西向为宜，因厨房内本来已有热源，再接受阳光直射，其温度会更高。卫生间也以能接受一定的阳光照射为宜，因卫生间相对来说阴暗潮湿，有阳光的射入能避免病菌滋生。一套居室内，最好有两个阳台，其中一个阳台一定要向阳，使晾晒和休息有充足的阳光。 建筑朝向与房间隔热、保暖的关系 建筑的各个面由于朝向不同，接受太阳的辐射也不同。一套屋中的不同房间，有时会出现很大的温差。一般来说，消费者尽可能希望房间的保温。隔热措施较好，一套房内的温度受外界影响不大，变化不大。因此，购房者在挑选二手房时，应对居室内各房间的具体情况具体分析。朝向好的房间，其优势是否可为其他房间借用，流入室内的风是否可以在其他房间里流动；朝向差的房间，是否采取了较为专门的措施。比如，朝西的房间是否延长了遮阳板,墙体的保湿措施是否有特殊的处理,是否用的是空心砖,是否加了隔热材料等。如何选择二手房的地段？对于居住性二手房，购房者应找出拟购二手房所在居住区，找出小区规划图，结合城市规划着小区的发展前景，看小区在整个城市中处于哪个区域，是文化区，工业区，还是商业区。整个大区内的交通是否便捷，到市内其他各区是否方便？ 选住宅的位置，应选文化区为佳。因为文化区内校园较多，绿化面积也相对较多，而且文化区内居住者的文化层次普遍较高，为形成良好的人文环境奠定了基础。文化区内由于不从事生产和服务，区内物流较少，生产污染较小，利于形成良好的自然环境。因此，选择在文化区居住，就有了一个好的大环境。 消费者还可结合规划图，实地考察，检验拟购二手房所在小区内的基础设施。小区的绿化面积应在小区面积的8之上。小区的人口密度以500700人公顷为宜。小区内的人均用地一般应在1319平方米之间为宜。然后消费者可看自己的住房离幼儿园，中小学的距离，是否要穿过小区内主干道。小区内的菜市场是否高自己的住宅有合适的距离，如果太近，难免不受其干扰；如果太远，购物又不方便。小区内应有医院或小型诊所。小区内的其他设施，如商店、理发店、小食店、邮亭也应以使用方便为宜。消费者要看小区内地面排水系统是否通畅，自己所选住宅是否位于地势低洼地段。如果住宅处在低洼地段，排水口又少，那么，一降暴雨就会引起管道堵塞、排水不畅。垃圾收集点应分布均匀，离各住房较近。在垃圾临时存放点，消费者要看有无防护设施，是否采取了隔离和隐蔽措施。无卫生防护设施的垃圾临时存放点，易成为污染源。如何自行对二手房进行得简单估价？对于普通的购房者来说，如果仅仅希望做个简单的价格评估，不妨分两步走。 第一步，需要确定个评估的基准。在开始评估前，购房者不妨多收集几个近期发生的、地段类似、建筑结构相近的交易，以此对市场行情有个大致的了解。能够作为评估基准的数据，必须是现实的成交价格。 第二步，结合评估基准、具体房产情况，对有意向的房产估价。具体估价主要考虑以下三方面的因素对价格的影响。 1房屋因素。 房屋竣工后即进人折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2；另外旧房的套型落后、功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”套型（小厅、小厨、小卫）扣减10。此外，楼层对价格也产生影响，若1层和5层为基准价，2层和6层为3，7层为5，3层和4层为3，若是楼顶则为5；而朝向如无朝南窗则为5。 2环境因素 环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围。配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5，省、市重点中小学区的为15。 3心理因素 如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，心理因素为8。二手房定价因素在二手房价格的测算上，要抓住以下三大因素： 房屋因素 房屋竣工后即进入折旧期。按照理论折旧率，混合一等结构房屋的折旧期限为50年，每年的折旧率为2。其次，一般旧房的套型落后，使用不便，功能陈旧，在这方面是无法和新建商品房相比的。此外，朝向、楼层等自然状况，也会对价格产生一些影响。 环境因素 环境因素比较复杂，既有自然环境，也有社会环境，既有大环境，也有小环境，在同一地段，旧房的小区环境是无法和新建商品房类比的。比如小区平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有些地区适合经商，有的地区则适宜居住。此外，该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中小学区，都会对房屋价格产生较大的影响。 心理因素 心理因素如果不是在价格上有较大的诱惑力或其他特殊需要，人们是不愿意买旧房居住的，新、旧房价格相差不大，人们对买旧房的心理障碍就无法逾越。 综上所述，我们试着这样来测算二手房价格，以同地区商品房价格为基准： 1房屋因素 （1）折旧：年折旧2 （2）套型：“三小”套型（小厅、小厨、小卫）10 （3）楼层：2、6楼3；7楼5；3、4楼3；1、5楼为基准价；若是楼顶另5 （4）朝向：无朝南外门窗5 2环境因素 （1）无物业管理5 （2）非独立封闭小区5 （3）有省、市重点小学区15 3心理因素：8 现在我们举一个实例来验证一下。 房屋坐落：某小区一小套住宅，建筑面积51平方米。土地级别：二级地区。 房屋结构：混合一等 套型：“三小”套型10 建筑年代：1988年，折旧期12年（122）=24 楼层：共七层，此房位于二楼3 朝向：南北 物业管理：非小区、无物业管理10 学区：重点中小学15 心理因素：8 当地商品房价格为：4500元平方米 4500（4500244500104500345001045008450015=2700（元平方米）。因此，此房的实际成交价格为14万元整，每平方米为2745元。影响二手房房价的环境因素有哪些？不同的二手房类型，在位置的选择上有着不同的标准和要求。在选择居住性二手房时，要注意以下因素： 自然条件 自然条件中，日照、温度、风向等气象状态，房屋景观、小区绿化，是否沿水、临街等人文和天然环境状态，空气、水流等公害污染程度等方面，均是考虑的重点要素。 对于气象状态，往往受住宅小区内环境与外环境情况影响。比如小区内大量开辟绿地或种植园林，由于局部区域绿地的变化而影响局部气象条件。 对于人文和天然环境状态，主要体现于所谓的“推窗望景”。首先，房屋建筑物本身的艺术造型及其与周围房屋及公共建设设施是否协调一致，往往就是居住小区内环境是否舒适宜人的直接表现，同时也是小区物业管理是否运转良好的直接性外在表现。如果某二手房所处住宅区内部环境质量粗劣，外在环境形象丑陋，可想而知，常年在此居家将绝不是乐业静修的理想居所。其次，如果房屋依水靠园，那么水景园艺将一览无余，心情之舒畅自不待言。同时也必将远离尘嚣和噪音的污染，换来一片宁静。也许，“推窗望景”享受的不仅仅是视觉上的满足，更多的是心理上的满足与充盈。 对于一些灾害发生可能性及现实或潜在污染源的考察也是很重要的。对于临水二手房屋，要考虑该城市历史上降雨量的大小，是否发生过大型的洪涝灾害，该房屋的抗灾性能及临近河段的防洪措施是否可靠，堤岸上的道路及护栏是否安全。如果是临海二手房屋，不仅要考虑防水，还要考虑该地点的台风记录以及该房屋的抗风性能。如果该地点（或地区）是地震多发区，重要的考虑对象就是该房屋的减震性及抗震性措施。此外，对有可能对水质、空气等造成污染的源头和由于靠近主要交通干线或餐饮娱乐设施而带来的噪声污染源也应密切关注，以免带来不必要的麻烦。 环境条件 环境条件主要是指二手房所处区域的城市功能规划性质、周边建筑物景观、小区物业管理水平等方面。对环境条件的选择，首当其冲的就是居住片区的选择。随着经济的发展，各城市建筑必然按照城市规划要求逐渐形成区域性的城市功能划分。 在购买居住性二手房对房屋地点的环境因素选择时，就要重视城市规划的指导功能，尽量避免选择坐落在工业区的二手房，尽量购买已形成或在近期内有条件形成大规模居住区的地点。此外，伴随着经济的发展，城市区域在不断地扩大，人们的消费习性及需求方式也趋向现代化，即生活、住宅有休闲化的趋势。加上郊区房屋价格往往较城区房屋便直很多，更多人喜欢购买郊区二手房。此时，对房屋地点环境的选择显得尤为重要。如果选择不好，就可能出现配套的公共设施滞后、环境条件恶劣等问题。 交通条件 交通条件主要是指城市及二手房所在居住小区内交通网络的建立、道路等级、道路通过能力、交通设施是否齐全等方面。对交通条件的考虑，主要是针对远郊地点的居住性二手房。由于远郊地点的居住小区往往属于新区建设，城市的交通网络的完全建立需要一个较长的时期。单从交通条件这一因素来看，城市中心地点的二手房要优于城郊二手房，因为其可节约大量的交通费用和时间，也可以省却交通堵塞、交通事故等带来的烦恼。当然，选择城市中心地点二手房要以牺牲一定的价差和环境优势为代价。 配套条件 配套条件主要是指二手房所在小区的水、电、气、热、电视、电话等管线网络，学校、派出所、邮局、银行、商店、餐饮、娱乐休闲设备及设施配套情况。配套设施的齐全与否，直接决定着该地点二手房的附加价值及升值潜力，同时也是决定人住后居家生活方便与舒适与否的关键因素。同交通条件相类似，配套条件也主要针对城郊新区的居住区而言，在城市中心区域大多不存在配套问题。二手房上市需要办理哪些公证？在房屋产权的界定和转移中，买卖双方都希望在保护自己权益的同时，从一系列复杂的程序和手续中解脱出来。对此，我们买二手房时应注意： 继承和析产协议公证 如果您想出售的房屋是通过继承或赠与等方式继受得来的，且还未办理房屋产权证变更登记手续，那么您应该将房屋产权证上的产权人名字变更为自己的名字，这样您才能真正拥有房屋的产权。要办理产权变更，您必须先办理继承公证，证明您的继承人身份和所应继承的财产份额后，持继承公证书到房屋登记部门办理产权变更登记。另一种可能出现的情况是：与您共同拥有房屋产权的产权共有人，不同意出售房屋，对此，您可以通过办理析产协议公证将房屋划分份额，由您购得其他共有人的产权份额，变更产权后进行出售。 声明书公证 由于房屋产权和居住使用权可以分离，二手房多为多人共同居住(或落有多人户口)和使用，同意书便是要共同居住人表明他们同意您售房，同时承诺在您售房后他们放弃对该房的居住使用权。这里面会涉及他们是有条件放弃还是无条件放弃，如果是有条件放弃，具体是什么条件？在什么时候需要您履行？他们在什么时候实际搬出，甚至包括什么时候迁移户口。如在共同居住人中有产权共有人，还要一并解决该产权共有人对您全权处理其产权份额的委托等等。 委托书公证 委托书公证包括产权共有人对您全权处分其产权份额的授权书公证和您对中介机构的委托协议公证两种。 买卖合同公证和贷款担保合同公证 目前，由于尚无制式的二手房买卖合同文本，这就需要具备法律专门知识的公证员对合同进行起草、完善和把关。在购房过程中，您可能还会与银行发生借贷关系，这期间，您购置的房屋也许会发生再转让、赠予、继承、变卖等，这些变化都会影响到您和银行之间签订的借款抵押合同的变更和履行。银行会要求您做这方面的合同公证，以保证银行的权利不因上述变化而受到损失。 提存公证 二手房买卖合同在实际履行中，房屋的交付是一个突出的问题。配合买卖合同公证，您可以办提存公证，将房款提存公证处。这在法律上视为您已履行了交款义务，售房人可在此基础上按合同实施腾房、交房义务；若双方均按合同履行了自己的义务，则公证处会根据双方的指示将房款移交给售房人，否则仍可退还购房者；您可以在条款中约定：移交房款之日为入住之日，在公证员监督下完成交接手续。怎样查询二手房产权状况？“二手房”交易一般都是个人之间的买卖行为，因此对比开发商出售的商品房，在交易的复杂性上，它的难度可能还要更大一些。特别是对产权状况的了解，购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一介绍。 要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。 产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。 第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是： 查验产权记录。包括： 1、房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；2、档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；3、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；4、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其他房地产成品；5、其他内容，如房屋平面图等。 第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。最后，应提醒购房人注意的是，购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5年之内不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。 总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。二手房产权具有哪些特征？从产权的利益关系上看，包含上述的房屋产权形式在内的不完全产权具有如下特征： 1.权利主体具有相对性，产权人权利有所限制 在商品房、私房这样的完全产权住房买卖过程中，卖方的权利几乎不受政策的限制，可以向任何买家出售住房。不完全产权的房屋则不然，往往有居住年限限制，还要求取得单位的同意。有的还对买家也有限制，要求优先向国家房管部门、单位或者单位内同事出售，或者限制为住房困难的中低收入家庭。 目前，福利性产权形式、有限产权形式的交易活动在国务院明令禁止之列。 2.权利客体具有相对性，房屋面积受到限制 完全产权的住房面积是不受政策限制的，政策性住房则不同，不同地区的单位对不同级别的公务员、职工的住房面积有标准限制。 3.所有权的内容具有相对性，权能有所限制 完全产权住房的产权人对房屋的占有、使用、收益和处分等权利是排他的、绝对的，也拥有相对应部分的完全土地产权（使用权）。不完全产权的这些权能却是相对的、有限定的，不具备完全的土地产权。在占有权和使用权方面，一般只允许产权人及其家庭使用，不得由他人占有和使用；原则上不得利用拥有相对产权的住房取得收益，或者只允许在一定条件下取得部分收益。 通过以上介绍我们可以看出，当前的住房产权有多种获取形式，不同来源的房屋具有不同的产权特点。有些住房的产权交易是没有限制的，有的则是有所限制的。有产权限制和没有产权限制的二手房在交易中的程序和税费等诸多方面都有所不同。二手房涉及哪些住房产权？1994年7月18日公布的国务院关于深化城镇住房制度的决定（以下简称房改决定）对住房产权下的定义是：“住房产权是住房各项权益的总和。依据我国法律规定，产权人对其所有的住房享有占有、使用、收益、处分等权利。” 完整的住房产权包括完全的土地产权和完全的房屋产权两个大