海泉湾情况.docx

海洋温泉游乐q 温泉主题游乐产品q 滨海休闲产品紫色养生q WELLNESS 养生产品q 温泉游艇产品绿色居住q 温泉居住产品q 滨海居住产品金色度假q 会议产品q 高端度假产品 橙色工作q LOFTq MOHO海泉湾度假区业务构成与经营状况：1、 金色度假维景国际大酒店维景国际大酒店是豪华五星级会议度假酒店、港中旅青岛海泉湾维景国际大酒店是中国北部规模最大的单体酒店，也是青岛市目前唯一一家集休闲度假、旅游观光和商务会议于一体的豪华五星级会议度假酒店。维景国际大酒店总建筑面积11万，典雅大气的地中海欧陆风格。酒店内共有总统套、行政套、复式房、标准间等各类景观客房600间（套），最小客房面积45平方米，最大客房面积350平方米。欧美典雅风格，处处精雕细琢、每一间都带有独立观景阳台，典雅舒适，尽显休闲度假的浪漫与惬意。为了满足不同会议需求，维景国际大酒店还配备了高规格的会议设施及服务，拥有面积6000的超大宴会区，包括1900的超大多功能宴会厅“锦华宫”和800的180海景宴会厅“锦绣宫”，另有大小多功能厅30间，面积从62到147，配有自动升降显示屏、同声翻译系统、信息屏蔽系统等高端会议配套设施，可承接各式商务会议、中西宴会，功能之全、规模之大，国内罕见。同时，维景国际大酒店拥有一支经验丰富的专业宴会服务团队，对各类会议及宴会细节展开高效沟通并跟踪到底，确保客户的活动成功、精彩。度假区紧邻大海、沙滩，拥有大片欧式户外草坪，景色优美、场地开阔，适合举行各式婚宴、酒会及商务活动。美轮美奂的建筑和景观设计，也是婚纱摄影的理想外景地。维景国际大酒店1-2层，中餐厅、日餐厅、咖啡厅、大堂吧、西饼屋、行政楼层酒廊等多个餐饮设施一应俱全，从官府菜、新派粤菜，到正宗的日本料理，以及时下流行的分子美食，让味蕾周游世界。在二楼，还特设面积约400平方米的“1928青岛啤酒吧”，这也是目前国内唯一一家彰显青岛啤酒文化的酒吧，供应当天出厂的新鲜啤酒，让宾客激情狂欢，天天都过“青岛啤酒节”。维景国际大酒店内游泳池、健身房、KTV、棋牌室、健身房和排球、乒乓球等康乐设施完备。其中，仅棋牌室就多达20间，极大丰富了宾客的旅行度假生活。海洋温泉、港中旅青岛海泉湾海洋温泉是青岛海泉湾度假区的核心特色产品，也是目前国内最大，唯一兼具娱乐与养生功能、海洋文化为主题打造的主题公园式的海洋温泉。无论规模还是配套设施，在亚洲乃至世界均属一流。海洋温泉总投资额3.4亿元，建筑面积3.4万平方米，共有风格迥异的温泉池55座，日同时接待量达2800人次。其半球形网壳结构穹顶跨度最大处达128米，也是当前国内跨度最大的室内海洋温泉。溴盐温泉海洋温泉拥有世界稀缺的，也是我国唯一的海洋溴盐温泉资源。其温泉水出水温度常年保持90，泉质清透，富含偏硅酸、溴、钠、氟等三十多种对人体有益的微量元素和矿物质。其中，氟、锶、硅含量均已达到医疗矿水指标，溴、氡含量均达到医疗浓度，是当前国内独一无二的海洋溴盐温泉。溴是人体所需的微量元素之一，是构成生命组织的重要物质，其被人体吸收后，能抑制中枢神经系统，有镇静、止痛等作用，对神经官能症、植物神经紊乱、神经痛和高血压等疾病有较好的疗效。养生温泉海洋温泉不仅具有完备的养生功能，更兼具强大的娱乐功能。无论建筑风格还是室内景观设计均以海洋文化一以贯之，俨然一座盛大的海洋文化主题公园。海洋温泉由室内、室外两部分组成，拥有海洋地理景观泉区、海洋娱乐主题泉区、海洋生态养生泉区、海洋特色理疗区、圆石海滩风情泉区、海洋温泉能量馆区共6大海洋温泉主题功能区，共有风格迥异的特色泡池65座，以不同海洋文化为主题打造，或呈现出复杂的海底地形，或表现丰富多变的海洋气候，或营造出海盗沉船、深海古堡等神秘场景，同时搭配以场景式的节目表演，宾客在身临其境、直观又富有娱乐性的互动体验中，亲近大海，接受海洋文化的熏陶，丰富身心。室外温泉养生泡池为露天形式，紧邻碧海金沙，令人心旷神怡。此外，海洋温泉还配套有意趣盎然的海洋文化主题快餐厅海乐园，娱乐项目丰富多样的大型电玩室和儿童游乐温泉池等休闲娱乐设施。不论成人儿童，均能在此找到属于自己的乐趣。产品设计海洋温泉在产品设计开发上，进行了周密的细分和个性化设计，在注重美体养生功能的同时，也突出了产品的个性化和差异化，更兼顾了宾客的特色体验消费心理。推出了如青岛啤酒浴、纤纤臀腿花草茶浴、柠檬马鞭草浴、暖身生姜浴、水上瑜伽等多种对人体有益又独具特色的时尚理疗产品，不仅面面俱到、充分满足不同的消费需求，又别具一格、独树一帜。同时，海洋温泉还聘请经验丰富的技师和养生专家团队，融合东西方水疗养生文化，首次将养生餐和温泉养生的概念紧密结合，打造了私人定制养生餐等特色产品，与温泉养生相辅相成，力求使理疗达到最佳效果，全方位呵护宾客的身心健康。专属服务海洋温泉拥有8间云SPA美疗房，30间拥有独立温泉泡池的全海景贵宾室，配有独立电梯和接待台，旨在为高端客户提供尊贵、私密、高雅的专属服务。其中全海景贵宾室分为地中海式、巴厘岛式、泰式、日式和中式5种风格，每间均有独立温泉泡池、洗手间及淋浴间；云SPA美疗房，每间均配备有高档泡浴池、独立液晶电视，融合了东西方水疗的养生文化，还特别聘请巴厘岛专业美疗师，采用天然原料制成的产品及芳香精油，提供从面部护理、身体护理到按摩等全面理疗服务。奥特莱斯商业街、青岛海泉湾奥特莱斯商业街是国内首个坐落于度假区内的正宗奥特莱斯业态。其周边环绕五星级会议度假酒店、海洋温泉、天创大剧院、海鲜大世界等各具特色的产品，改变了以往奥特莱斯地处偏远、活动项目单一的局面，为休闲度假提供了更多可能，是传统奥特莱斯业态的“升级版”。奥特莱斯商业街主体建筑总占地面积约5.4万，采用开放式欧洲风情村落式建筑风格，揉合了古典与现代，细腻而优雅，营造出品味休闲的意境。楼高三层的宽敞购物长廊及露天广场，提供了宽大的开放式空间，购物环境堪比国外奥特莱斯。场内设有各式餐饮及多元化综合配套服务, 包括500个停车位, 提供各项设施配套及咨询的服务台等, 将为顾客提供高品质、大跨度的购物消费渠道。奥特莱斯商业街荟萃国际一、二线名品百余家，包括时尚服饰、精品、皮具、旅行箱、内衣、运动及休闲服饰等等。所有店铺由品牌正式授权开设, 均为真品正品，全年心动超低折扣，同时将定期举办多元化的市场推广、异业合作及品牌优惠等活动, 让顾客充分享受休闲购物的愉悦。为了确保奥特莱斯的原汁原味呈现及品质，青岛海泉湾奥特莱斯由国际知名品牌代理商香港俊思集团全权负责招商、管理及运营工作。香港俊思集团成立于1992年，总部设于香港，为大中华区及东南亚地区高级消费品市场中领先的品牌代理及分销集团。 目前，俊思集团管理及分销超过20个国际知名品牌，奠定其高级消费品销售及分销商的翘楚位置。经过15年的努力，俊思集团已分别在上海、北京、台北、澳门及广州设立共5所大中华区分区办事处，管理及支持本地市场运作，以确保集团业务得以全方位发展。天创大剧院、青岛海泉湾天创大剧院临海而建，总建筑面积1.2万，总投资额1亿元，可同时容纳1000人观看演出。天创大剧院是目前国内设备、理念均首屈一指的大型综合演艺剧场，设有演艺厅、报告厅、多功能厅及贵宾接待室。其中，演艺厅可同时容纳1000人观看剧目；报告厅和多功能厅均可灵活用作商务会议场地，适宜举办讲座、论坛、小型演出、室内团队互动活动等。同时，多功能厅内配备有影音设备一流的放映厅1间，功能齐全、设备先进；贵宾接待室优雅、私密，更适宜休憩或商务洽谈。天创大剧院汇集了国内最优秀的策划制作团队，同时结合一流的声、光、电技术营造出美轮美奂的舞台效果，精彩梦幻音乐舞剧天天上演，旨在打造亚洲一流的版块式演出场地，为观众奉上震撼、难忘的视听盛宴，带来无与伦比的视听享受。海鲜大世界、青岛海泉湾海鲜大世界以经营地方特色菜和海鲜餐饮为主，是融合了听海、观海、品海等多种海洋元素的中高档特色文化主题餐厅，旨在打造有品质、有内涵的大众餐饮。海鲜大世界建筑面积6000，楼高三层，临海而建，坐拥鳌山湾一线海景，走出大堂便是沙滩、大海。全透明玻璃设计构建了270的全海景视野，置身其间，海浪、沙滩和精巧、大气的园林景观相得益彰，一览无遗。舒适雅致的挑高空间，美食共美景同享的用餐环境，让客人人大快朵颐的同时也可以大饱眼福。高档住宅社区、青岛海泉湾在建的地产项目为五区，是整体项目的首期地产产品，位于青岛即墨市鳌山卫镇滨海大道与鹤山路交汇处。总占地面积约95574平方米，总建筑面积69820平方米，为距离景区最近的地块，背山面海，依河而建。五区北侧为鹤山路，南侧为滨海大道，东侧为连接鹤山路和滨海大道的南北向道路海泉路。大任河、温泉河在此交汇入海，南侧离沙滩直线距离不到1000米，足不出户就能欣赏到美丽的海景景观，生活环境优美。五区整体建筑风格为简欧式建筑。由独栋、联排、双拼、花园洋房等多种物业形态构成，各组团相对私密又自然的融为一体，将山、河、海三大自然资源巧妙的吸纳入户，形成丰富多彩各有特色的休闲度假空间。整体项目均以别墅化的设计理念进行产品打造，引领创新墅式化生活。情况：1发展历程，2开发与经营优势本项目是山东省的重点项目，拟投资 150 亿元人民币，总建筑规模达到 200 万平方米，项目建成后将成为亚洲一流的大型综合旅游休闲度假区，极大的丰富青岛的旅游产品，改善青岛的旅游格局，促进青岛旅游产业由观光型向休闲度假型转变，增加就业和税收，创造出巨大的经济和社会效益。对于这样有社会影响力的项目，如何保证工程质量，是参与项目建设的管理人员的头等大事，因此，研究本项目的质量管理方法，具有重大意义。另外，本项目的质量管理经验也对其他项目具有借鉴意义。港中旅青岛海泉湾度假区项目的立项背景:青岛是中国著名的海滨旅游城市和历史文化名城，一些景观品味及观赏价值具有较高的知名度。有风景秀丽的城市风貌，有集山海风光和宗教文化于一体的崂山，拥有国家级风景名胜区、度假区、自然保护区和重点文物保护区8处、省级旅游景点40余处，近十年来又成功地推出了青岛国际啤酒节、青岛海洋节等具有青岛特色、有一定影响的旅游产品。2010 年，青岛接待境外游客 56 万人次，创汇 5 亿美元；接待国内游客2400万人次，国内旅游总收入307亿元人民币，旅游总收入350亿元人民币，占GDP的比重11%，占第三产业的比重达到30%。然而，青岛的旅游也存在不少问题。“三冷三热”、“三多三少”是典型特征，“三冷三热”分别指冬天冷、夏天热；北部冷、南部热；晚上冷、白天热。“三多三少”是指省内游客多、省外游客少；日韩游客多、欧美游客少；小型旅游企业多、大企业少。前来青岛旅游的客人，总体消费水平不高，以观光为主，购物和娱乐消费较少。据青岛市旅游局统计，2010年,青岛入境游客购物消费占总消费的比例是18.17%,全国的平均值是33.01%,而这一数字在世界旅游发达国家可达50%70%。为了改变这种状况，青岛市政府采取了一系列措施，比如：1）站在全新的高度上，对青岛的旅游格局进行全新的规划，以青岛主城区为中心向东、西两翼扩展，东部打造温泉组团，建设以会议、会展、温泉、教育为特色的旅游度假区；西部打造以环胶州湾为中心，打造以海上娱乐为特色的旅游度假区，形成以点带面、整体推进的旅游发展格局。充分了解市场需求，开发适应当前市场的产品，重点建设大型的综合旅游度假项目，实施精品战略。充分开发海上的旅游资源，更加突出青岛的旅游特色。2）通过引进国内外大型旅游企业，给青岛带来先进的管理方法和技术手段。使青岛的旅游企业按照国际规则来运营、管理，提高服务标准。针对不同人群，开发高、中、低端市场，提高旅游产品的参与性，增加趣味性，让游客在青岛多停留。3）开发丰富多样的旅游商品，打造耳目一新的娱乐节目，吸引游客的消费，改变购物和娱乐消费占比不高的现状。正是在这样的背景下，青岛市政府与中国最大的旅游集团中国港中旅集团展开了战略合作，港中旅青岛海泉湾度假区项目应运而生。3.2 港中旅青岛海泉湾度假区项目的基本情况随着国民生活水平的提高，国民的生活方式也发生了转变。根据国际经验，当人均GDP达到3000美元时，人们将不满足于以前观光型的旅游方式，而是热衷于休闲度假型旅游方式。为了顺应这种潮流，加深与青岛市的合作，促进青岛旅游业的转型升级，中国港中旅集团从加快发展旅游主业的战略出发，在青岛第二大海湾鳌山湾投入巨资兴建一个以海洋温泉为核心产品的综合旅游休闲度假区青岛海泉湾。项目分两期开发。一期总占地面积2800亩，总建筑面积110万平方米，总投资额约70亿元人民币。项目一期包含的内容有：1）五星级会议度假酒店，总建筑面积 11 万平方米，700 间客房，这样规模的单体度假酒店在全国少有。酒店设有 6000 平方米的会议区域，包含 1800 平方米的宴会厅，目前在青岛首屈一指。酒店各种设施将按照接待G20峰会、APEC会议标准配备。2）海洋温泉中心。目前青岛东部有不少温泉设施，但规模小、档次低、管理落后。本项目海洋温泉中心总建筑面积3.2万平方米，包含9000平方米的室内温泉大厅，是目前国内最大的室内温泉大厅。3）演艺剧场。总建筑面积 1.1 万平方米，观众席近 1000 座，配有世界先进的舞台机械、灯光、音响设备，投入1700万元聘请国内知名导演为度假区量身打造了一台精彩剧目。4）奥特莱斯商业街。总建筑面积5.4万平方米，将引进几乎所有世界顶级品牌和国内一线品牌。5）海鲜大世界。总建筑面积5600平方米，发扬青岛本地餐饮文化。6）高尚住宅区。总建筑面积 80 万平方米，以五大休闲度假产品为烘托、打造一流的旅游休闲度假产品。二期总占地面积3000亩，总建筑面积130万平方米，总投资额约80亿元人民币。项目二期包含的内容有：1）白金五星酒店，定位国内顶尖高端度假区，集荣耀、品位、神秘于一体的低密度城堡式酒店和配套组群，让高端消费者享受独一无二的尊贵。2）房车小镇。港中旅集团拟在此建立华东地区房车营地母港。项目计划建设300-500 个营位及相关配套设施。房车营地是集风光、娱乐、生活、服务为一体的综合性休闲娱乐场所。3）游艇俱乐部。打造青岛最好，全国顶尖的游艇俱乐部，通过游艇俱乐部的建设对青岛目前的游艇俱乐部进行持续的整合，提高青岛游艇产业的集中度和影响力，进而全面提升青岛市的旅游形象。建设 VIP 停泊位，游艇商务展示中心，商务配套建筑等。4）高尚住宅区。港中旅青岛海泉湾度假区一期与二期有机结合，依托青岛即墨鳌山湾金色海滩及海洋温泉两个稀缺资源，融入多种文化元素和产业要素，将建设成为集会议会展、温泉养生、演艺娱乐、餐饮文化、休闲购物、房车露营、游艇冲浪为一体，亚洲一流的“综合休闲度假旅游目的地”。项目建成运营后，将辐射整个“东北亚经济圈”，成为亚洲知名旅游休闲度假目的地。将丰富青岛的旅游产品，提升青岛的吸引力，拉动青岛的旅游经济；改变青岛的旅游格局，促使青岛旅游产业由观光旅游向休闲度假旅游转变；增加就业岗位、增加税收,社会效益明显。通过一期、二期旅游项目的建设，将形成产品功能齐全的，产业布局合理的青岛东部沿海十里休闲度假旅游经济带。1）项目可研报告，这是本项目作为旅游休闲度假产品所应有何使用功能这一目标的确立依据，它确定了项目的等级。根据项目定位，本项目业主委托专业咨询机构进行了关键客户识别。五星级酒店主要面对会议市场，因此它的客户以商务高端人士为主；温泉中心、演艺中心主要面对旅游团和家庭，因此它的客户以中端人士为主；奥特莱斯商业街主要面对月收入4000元以上的都市白领。根据狩野纪昭博士在其魅力质量创造提出的卡诺模型31，到本项目来度假的客户基本属于期望型需求和兴奋型需求。满足期望型需求可以持续提高顾客的满意度；满足兴奋型需求可以显著增加顾客的满意度。本项目只有把有限的资源用于满足期望型需求和兴奋型需求才能使顾客得到更大的满意，增加客流量，极大地提高项目的营业收入和利润，获得竞争优势。港中旅青岛海泉湾度假区项目质量的总体方针是“亚洲一流的大型综合旅游休闲度假区” ，因此，对项目的质量提出了高标准的要求。鉴于此，本项目的总体质量要求为全面达到青岛市优质工程。本项目地处海边，空气中富含氯离子，对建筑材料具有很强的腐蚀性，另外，地下水也富含氯离子和硫酸根离子，对建筑物基础也具有腐蚀性。这种腐蚀性会导致建筑材料使用寿命降低，给建筑物质量带来不良影响。针对这种特殊环境，施工中选用特殊防腐蚀材料来解决问题。2）酒店大堂面积达到 2000 平方米以上，跨度达到 30 米，净高度达到 9 米，设计院采用了大跨度钢桁架转换结构，钢桁架转换结构上又承载了四层建筑物荷载，这是建筑物抗震能力最为薄弱之处，施工难度也最大，施工质量如何，将直接影响到酒店的使用安全。3）温泉中心屋面采用钢网架结构，跨度达到了 128 米，这在国内是不多见的。此项工程是本项目中质量管理最重要的，一旦出现质量问题，造成网架坍塌，后果不堪设想。“青岛海泉湾”是港中旅集团继成功开发“珠海海泉湾”之后的又一重大投资项目，是港中旅集团秉持“服务大众、创造快乐”的企业宗旨，以“中国第一、亚洲前茅、世界一流”为企业愿景，从加快发展旅游主业的战略出发，依托青岛第二大海湾，即墨鳌山湾近千米的金色沙滩和海洋温泉两个稀缺资源，兴建的一个以海洋温泉为核心产品的大型综合旅游休闲度假区。项目位于青岛即墨鳌山湾滨海大道东侧，距青岛市中心50公里，距即墨市中心15公里，距青岛流亭国际机场30公里，交通便利，四通八达。总占地面积约2800亩，总建筑面积约100万平方米，总投资额约50亿元人民币，其中维景国际大酒店、海洋温泉、奥特莱斯商业街已率先开业，天创大剧院、海鲜餐饮大世界也将于2012年内开门纳客。项目延续了港中旅集团海泉湾品牌固有的旅游资源整合模式，度假区内云集了豪华五星级会议度假酒店、海洋温泉、奥特莱斯商业街、天创大剧院、海鲜大世界等传统旅游度假元素。其中，在国内率先将奥特莱斯引入度假区，改变了以往奥特莱斯地处偏远、项目单一的局面。这一创举不仅弥补了珠海海泉湾“购”元素的空白，极大丰富了青岛海泉湾度假区的旅游产品，在传统旅游业资源整合基础上进一步升级，给宾客提供了更多休闲度假的选择，也奠定了海泉湾品牌在国内旅游业的翘楚地位。项目全面运营后，将成为世界级滨海温泉旅游休闲度假目的地，同时，港中旅（青岛）海泉湾度假区以酒店、温泉、商业街、剧院、美食为核心的旅游业态，也恰恰填补了青岛冬季为旅游淡季的弱势，实现了青岛旅游的“四季常青”，并将有力推动青岛市旅游业由观光型向休闲度假型转变。其成功运营不仅将极大丰富青岛的旅游产品，也将充分推进青岛高端旅游业的发展，对提升青岛旅游度假的层次，完善青岛的旅游产业格局意义深远。创新发展方式 促进旅游业资源整合次贷危机造成了全球性经济衰退。各国政府都开始重新审视经济的发展模式和增长方式，寻找新的符合世界发展的创新模式。而素有“无烟工业”美誉的旅游业，是公认的 “资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好”，也是与低碳经济、绿色经济标准最靠近的国民经济战略性支柱产业。目前，我国拥有丰富的旅游资源，但因起步较晚，真正的发展是在改革开放以后，不仅大量急功近利的粗放式开发和盲目利用给生态环境带来了沉重负担，且不注重旅游资源特色的开发。要改变现状，就要求我们要面向低碳经济，以积极的姿态，借鉴旅游经济发达国家和地区的经验，合理规划景区的生态承载量，统筹选择低碳经营管理模式，有效整合旅游资源，促进其开发利用，实施创新经营管理。港中旅海泉湾品牌做为国内鲜见的旅游度假大型综合体，已成功运营了珠海海泉湾度假区项目，在国内外享有极高声誉，更被国家旅游局授予首家“国家旅游休闲度假示范区”称号。其经由多家国际著名公司担纲设计的景观和建筑，具有独特风格，并拥有2.7公里长的海岸棕榈路，14.2万平方米湖面水系和31万平方米的绿化面积，保持了和谐完美的生态环境。珠海海泉湾不仅坚持以温泉为特色产品开发项目，还首创了集合酒店、温泉、餐饮、剧场、地产等多种旅游度假元素于一体的全新运营模式，使其在国内普遍缺乏特色的旅游产业中迅速脱颖而出，独树一帜。港中旅青岛海泉湾是港中旅集团继成功开发“珠海海泉湾度假区”之后的又一重大投资项目，是在珠海海泉湾度假区项目基础上的升级之作。项目依托青岛黄金海岸即墨鳌山湾近千米的金色海滩及海洋温泉两个稀缺资源，集合了酒店、温泉、购物、餐饮、剧场、地产等多种旅游度假要素，倾力打造亚洲一流的以海洋温泉为特色产品的大型综合旅游休闲度假区。青岛海泉湾度假区总建筑面积约100万平方米，总投资额约50亿元，分为旅游及配套服务区和高档住宅区，项目用地分为六个区，一、二、六区为旅游项目及配套服务，三、四、五为地产项目。目前在建为一区，主要项目有豪华五星级商务会议度假酒店、养生海洋温泉中心、演艺剧场、奥特莱斯商业街和海鲜大世界五大组团。而由世界顶尖城市规划设计公司阿特金斯担纲规划设计的度假区景观，与山海融为一体，交相映衬，宛若天成，堪称第六大组团，构建了一个和谐完美的生态环境。整个项目预计2011年对外开业运营。项目建成运营后，将辐射整个“东北亚经济圈”，成为亚洲知名的旅游休闲度假目的地，预计年接待量280万人次，年创收4亿元、利税5000万元以上。必将极大丰富青岛的旅游产业，提升青岛的城市影响力，拉动青岛的旅游经济，促进青岛旅游产业由观光型向休闲度假型转变，并可增加就业岗位约2500个，经济效益和社会效益显著。青岛海泉湾结合国外先