经济师 - 房地产经济专业知识与实务讲义 1-25讲.doc

房地产经济专业知识与实务（初级）第一讲房地产概论2第二讲房地产权利4第三讲房地产市场的参与者6第四讲土地所有制度10第二章我国土地基本制度10第五讲城镇国有土地使用制度改革13第六讲房屋所有制17第三章我国房屋基本制度17第七讲20第八讲23第九讲26第四章房地产开发26第十讲30第十一讲35第十二讲40第五章房地产经纪40第十三讲45第十四讲52第十五讲58第六章房地产估价58第十六讲62第十七讲68第十八讲74第十九讲80第七章物业管理80第二十讲85第二十一讲90第二十二讲95第八章房地产登记95第二十三讲100第二十四讲105第二十五讲110第一讲房地产概论考试内容（一）房地产掌握房地产等相关概念，了解房地产的特性。掌握房地产的分类。（二）房地产权利掌握所有权和土地使用权，熟悉地役权、抵押权和租赁权，了解房地产权利的分类。（三）房地产市场熟悉房地产市场的含义、基本要素、特点和参与者，掌握房地产市场的分类，熟悉房地产市场竞争，了解房地产市场波动。（四）房地产业掌握房地产业的概念、性质、地位和作用，了解房地产与建筑业的区别和联系。掌握房地产行业的细分；房地产开发行业、经纪行业、估价行业、咨询行业、物业管理行业的特点和主要业务。第一节房地产一、房地产的含义(一)房地产的概念房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产，是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。通常也称为不动产。房地产通常也称为不动产。一种财产是属于动产还是属于不动产，一般是根据其实物是否可以自由移动来判别的。我国目前法律上对不动产明确定义的是:不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。(二)土地、建筑物和其他土地定着物的概念1土地：土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。2建筑物：建筑物是一种土地定着物，有广义和狭义两种含义。广义：房屋、构筑物。狭义：主要是指房屋，不包括构筑物。3.其他土地定着物的概念其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，也称为其他土地附着物、附属物，是指附属于或结合于土地或建筑物，从而构成土地或建筑物的一部分，应随着土地或建筑物的转移而一同转移的物。(三)实物、权益、区位的概念1房地产实物：房地产的实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，建筑物的外观、结构、设备、装饰装修等，土地的形状、地势、地质、平整程度等。2房地产权益：房地产的权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。包括：房地产的各种权利，例如所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等。受到其他房地产权利限制的房地产权利。同一宗房地产上可以同时存在着多种房地产权利，例如设立了地役权、抵押权的房屋所有权或建设用地使用权。受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利。例如，城市规划对土地用途、建筑容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制，房地产被人民法院查封从而其处分受到限制。房地产的额外利益或收益，如屋顶或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获得收入。3房地产区位的概念。区位原本是房地产的外在因素，因房地产不可移动而内在化，成为了房地产的重要组成部分。房地产的区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面，特别是与重要场所的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性。二、房地产的重要性房地产是一种极为重要而量大面广的财产。其极为重要，是因为人们的各种生活、生产活动都需要空间，而房地产正是由于提供这种空间而为人们所必需。在一个国家的财富中，房地产通常是其中比例最大的部分，一般占50一70人们拥有自己的房地产，有助于增加归属感和使社会趋向稳定，是所谓“有恒产者有恒心”三、房地产的性质房地产是一种很特殊的物品，有多种不同的性质。可以是一种稀缺而重要的资源，如耕地；是一种价值很大的财产或资产，如办公楼；属于生活资料，如住房；可以属于生产资料或生产要素，如厂房；是一种生活必需品，如普通住宅；是一种奢侈品，如别墅；有的是一种福利品，如廉租住房；是一种商品和投资品，如商品住宅、写字楼等。投资于房地产兼有消费和投资双重功能。四、房地产的特性1、不可移动2、独一无二3、寿命长久4、供给有限5、价值量大6、用途多样7、相互影响8、易受限制9、难以变现10、保值增值五、房地产的分类(一)按照房地产用途的分类居住、非居住两大类。具体分10类：1居住房地产2商业房地产3办公房地产4旅馆房地产：5餐饮房地产：6体育和娱乐房地产7工业房地产8农业房地产9特殊用途房地产10综合用途房地产(二)按照房地产开发程度的分类按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类：1生地：是指不具有城市基础设施的土地，例如荒地、农地。2毛地：是指具有一定的城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿的土地。3熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。4在建工程：是指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产。5现房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。(三)按照房地产实物形态的分类按照房地产的实物形态，可以把房地产分为下列9类：1土地2建筑物3土地与建筑物的综合体。4房地产的局部5未来状况下的房地产。期房6已经灭失的房地产。7现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分。8以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产：加油站9整体资产中的房地产。(四)按照房地产是否产生收益分类按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。收益性房地产是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，如：写字楼、旅馆、加油站、仓库(用于出租的)、农地等。非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产，例如未开发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等。判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在直接产生经济收益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。（五）按照房地产经营使用方式得分类1销售的房地产2出租的房地产3营业的房地产4自用的房地产第二讲房地产权利第二节房地产权利一、房地产权利概述我国目前的房地产权利，主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。上述权利中，所有权以外的权利，统称为他项权利；租赁权属于债权，其余属于物权。债权是债权人要求债务人作为或者不作为的权利，不能要求与其债权债务关系无关的人作为或者不作为。因此，债权又被称为“对人权”、“相对权”。物权是直接支配物的权利，又被称为“绝对权”、“对世权”。在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权；有两个以上物权的，优先保护先设立的物权，但法律另有规定的除外。在物权中，所有权属于自物权，其余属于他物权。自物权是对自己的物依法享有的权利。他物权是在他人的物上依法享有的权利，是对所有权的限制。在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。二、房地产所有权（一）房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。土地只能为国家所有和集体所有房屋可以为私人所有所有权具有的四项基本权能。(1)占有：是对房地产的实际掌握和控制。这是房地产所有权人直接行使所有权的表现。(2)使用：是对房地产的运用，以便发挥房地产的使用价值。(3)收益：是通过房地产的占有、使用等方式取得经济利益。(4)处分：是对房地产在事实上和法律上的最终处置。（二）房地产所有权的特性(1)完全性。房地产所有权是就房地产为一般支配的完全权。(2)整体性。或者称为单一性。房地产所有权对房地产有统一支配力，是整体的权利，不能在内容或者时间上加以分割。(3)恒久性。所有权有永久性，其存在没有存续期间，不因时效而消灭。(4)弹力性。房地产所有权人在其房地产上为他人设定权利，即使所有权的所有已知表征权利均被剥夺，仍然潜在地保留其完整性，这种剥夺终止后，所有权当然地重新恢复其圆满状态。(5)绝对性。与债权相比，所有权不待他人积极作用而实现。而债权的行使必须以债务人的积极协助(即履行债务)为条件。房地产所有权可分为以下三种：单独所有：房地产由一个单位、个人享有所有权。共有：房地产由两个以上单位、个人共同享有所有权。建筑物区分所有权：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。房地产所有权分为：土地所有权、房屋所有权。我国现行的房地产所有制是土地只能为国家所有和集体所有，房屋可以私人所有，其中的住宅主要为私人所有。因此，我国的土地所有权只有国家所有权和集体所有权两种，房屋所有权则有国家所有权、集体所有权和私人所有权等多种。建筑物区分所有权可以说是一种复合性的权利，由专有部分的所有权，专有部分以外的共有部分的持份权和因共同关系所产生的成员权构成。复合性权利：1、专有部分的所有权(独有、共有)2、专有部分以外的共有部分的持份权(按份共有)3、因共同关系所产生的成员权三、房地产他项权利(一)建设用地使用权建设用地使用权也称为国有建设用地使用权，过去称为国有土地使用权，简称土地使用权，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。按照建设用地使用权的取得方式，建设用地使用权可分为出让的建设用地使用权、划拨的建设用地使用权和其他建设用地使用权。其他建设用地使用权主要有出资、入股等形式的建设用地使用权。（二）宅基地使用权宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。（三）土地承包经营权土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。（四）地役权房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产，以提高自己的房地产的效益的权利。地产所有权人或土地使用权人为地役权人他人的房地产为供役地自己的房地产为需役地（五）抵押权债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。（六）租赁权：以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利。租赁权债权所有权、土地使用权、地役权、抵押权物权第三节房地产市场一、房地产市场概述人们对于什么是市场，有许多定义或表述。市场=人口+购买能力+购买动机这个公式说明:人口、购买能力和购买动机三个因素，缺少任何一个都不能构成市场。一个国家或地区，虽然人口很多，但如果人均入很低，那么它的市场是很有限的；反之，虽然人均收入很高，但如果人口过少，它的市场同样是很有限的。只有当人口较多且人均收人较高时，它的市场潜力才较大。但是，仅有人口和购买能力还不够。如果货不对路，不能引起消费者的购买欲望，也不能构成市场。因此，要分析市场，必须从人口、购买能力和购买动机三个方面同时人手。房地产市场是指所交换的商品是房地产的市场，交换包括买卖、互换、租赁等。房地产市场可能是有形的，也可能是无形的。有形的房地产市场是指固定的房地产交易场所；反之，称为无形的房地产市场。房地产市场的形成必须具备以下三个基本要素：存在着可供交换的房地产商品，包括有形的房地产实物和无形的房地产权利或服务；存在着提供房地产商品的卖方和具有购买欲望与购买能力的买方；交换价格符合买卖双方的利益要求。只有同时具备了这三个条件，实际的交易行为才能发生。房地产市场的特点：1交易的房地产实物不能进行空间位置上的移动，只能是房地产权益的转移。2交易的对象非标准化，是一个产品差异化(异质性)的市场。3供求状况、价格水平和价格走势等在不同地区各具特色，是一个地区性市场。通常以一个城市为一个市场。4容易出现垄断和投机。5较多地受法律、法规、政府政策措施的影响和限制。6、一般人非经常参与，很多人一生中难得有几次交易经历。7、交易金额较大，通常需要抵押贷款，依赖于金融机构的支持与配合。8、交易程序较复杂，交易通常需要签订书面合同，需要办理产权过户手续等。9、广泛需要房地产经纪人提供服务。第三讲房地产市场的参与者二、房地产市场的参与者房地产市场的参与者包括交易双方、为交易双方提供服务的房地产经纪机构和其他专业服务机构，以及对交易等行为进行管理的行政主管部门和行业自律管理组织。由于房地产产品的复杂性，其开发建设过程一般无法由生产者(房地产开发企业)独立完成，因此还有一类企业受生产者委托，直接参与房地产产品的开发建设和维护。(一)房地产市场中的卖方1、土地拥有者：是指土地所有者和土地使用者作为国有土地所有者代表的政府，集体土地所有者的农村集体组织，土地使用者的企事业单位、城镇居民、农民等。在我国，政府垄断了国有建设用地使用权出让的一级市场，房地产开发用地需要通过建设用地使用权出让获得，或者通过出让后的建设用地使用权转让获得。政府出让的建设用地使用权来源，一是征收集体土地，二是收回国有土地。这就要进行征地和房屋拆迁，发生征地拆迁补偿费用，妥善安置农民或者城镇居民等。2、房地产开发企业：简称开发商，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。开发商是房地产开发项目的决策者、投资者、筹资者、组织者、管理者和实施者。在房地产开发建设过程中，主要有以下五类企业受开发商委托，直接参与房地产的开发建设和维护。规划设计单位勘察设计单位建筑设计单位建筑施工企业物业服务企业3、房屋所有权人。可能转让或出租自己拥有的房屋，成为二手房市场上的卖方。(二)房地产市场中的买方房地产市场中的买方主要指消费者，包括购买者和承租人。任何单位和个人都是房地产市场上现实的或潜在的消费者，因为每个单位都需要场地特别是建筑空间从事生产经营等活动，人人都需要住房满足居住需要。房地产市场中的购买者可分为自用型购买者和投资型购买者。对于自用型购买者而言，支付能力是其购买的主要约束条件；对于投资型购买者而言，拥有房地产后所能获取的预期收益大小，往往决定了其购买意愿和愿意支付的价格。房地产市场中的买方主要指消费者，包括购买者和承租人。任何单位和个人都是房地产市场上现实的或潜在的消费者，房地产市场中的购买者可分为自用型购买者和投资型购买者。(三)房地产经纪机构房地产经纪机构是房地产交易的中间商(四)其他专业服务机构主要包括：1、金融机构2、律师事务所3、会计师事务所4、房地产估价机构。(五)房地产市场的管理者房地产市场的管理者主要是指行政主管部门和行业自律管理组织。行政主管部门及行业自律管理组织在参与房地产运行的过程中，其职能是管理、监督、服务。三、房地产市场的分类(一)按照房地产流转次数的分类1、房地产一级市场。即建设用地使用权的出让。2、房地产二级市场即建设用地使用权出让后的房地产开发和经营，具体为建设用地使用权转让市场，新开发的商品房、经济适用住房等的初次交易市场。3、房地产三级市场即投入使用后的房地产交易以及抵押、租赁等多种经营方式，具体为商品房、经济适用住房、已购公有住房等的再次交易市场。(二)按照房地产交易方式的分类按照房地产交易方式，房地产市场可分为房地产买卖市场和房地产租赁市场。(三)按照区域范围的分类房地产市场可分为1、整体房地产市场2、区域房地产市场。具体可分为全国房地产市场、某地区房地产市场或者某个城市房地产市场。(四)按照房地产交易目的的分类1、房地产使用市场2、房地产投资市场。(五)按照达成交易与入住时间异同的分类1、现房市场2、期房市场。(六)按照房地产用途分类1、居住房地产市场2、非居住房地产市场。(七)按照房地产档次的分类1、高档房地产市场、2、中档房地产市场3、低档房地产市场(八)按照房地产市场所处时间的分类1、过去的市场2、现在的市场3、未来的市场。四、房地产市场竞争(一)房地产市场竞争的概念房地产市场竞争是指在房地产市场上交易各方为自己利益最大化而进行的努力。具体有卖方与买方之间的竞争，卖方与卖方之间的竞争，以及买方与买方之间的竞争。(二)房地产市场结构1完全竞争市场是竞争不受任何阻碍和干扰的市场。2垄断竞争市场是既有垄断又有竞争、以竞争为主的市场。主要具有以下特点：卖者和买者都比较多；产品存在差异，即产品在质量、功能、外观、品牌、服务等方面存在差别；市场信息比较完全。3寡头垄断市场是少数几个生产者的产量和市场份额占该市场的绝大部分或者全部的市场。4完全垄断市场是由一个卖者或一个买者控制的市场。特点：只有一个卖者，而买者很多；产品无相近的替代品，即垄断者几乎享有完全的产品差异；新生产者不能进入市场，潜在竞争与实际竞争一样是不存在的。五、房地产市场波动(一)房地产市场周期从长期来看，房地产市场会呈现出一种有规律的上升和下降的周期性交替变化。大体上每隔一段时间出现市场行情的上涨或下跌，即经过一段时间的上涨之后，预示着可能会下跌；下跌到一定程度之后，预示着可能会上涨。房地产市场周期大体有上升期、高峰期、衰退期和低谷期四个阶段。(二)房地产“泡沫”具体是指一种资产或一系列资产的价格在一个连续过程中的快速上涨，从而价格远离价值。房地产“泡沫”表现为地价、房价人为地、不合理地持续上涨，且其上涨速度远远超过了整个经济的增长速度。房地产“泡沫”的形成原因有多种，归结起来主要有两个：一是群体的非理性预期二是过度的投机炒作可以将购买房地产的需求归纳为下列4类：消费需求投资需求投机需求跟风需求判断房地产是否有泡沫的方法，简单的衡量指标有房价与房租之比(又称“毛租金乘数”、“租售比价”)、入住率。从房价与房租之比来看，在房租由市场决定及经济正常发展的情况下，房价与月房租有一个合理的倍数，一般为120倍左右。如果房价与月房租之比大大高于这个倍数，则说明房价有泡沫。第四节房地产业一、房地产业的概念和性质房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。房地产业属于第三产业，具体属于第三产业的第二层次，是为生产和生活服务的部门。二、房地产业的地位和作用房地产业是第三产业的重要组成部分，是国民经济的一个支柱产业，其作用具体表现在下列方面：(1)为各种生产和生活活动提供不可缺少的物质条件。(2)可以扩大内需、拉动投资增长、促进经济平稳较快发展。(3)可以带动钢材、水泥等建筑材料，电梯、空调等建筑设备，以及建筑业、装饰装修、家具、家用电器等相关产业的发展。(4)可以改善居民居住条件，提高居住质量。(5)可以加快城市基础设施建设和改变落后的城市面貌。(6)有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐。(7)可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理行业，需要的从业人员较多。(8)可以增加税收和政府财政收入。三、房地产业与建筑业的关系它们之间的主要区别是：建筑业是以建筑产品生产为对象的物质生产部门，是从事建筑生产活动的行业，属于第二产业；房地产业兼有生产(开发)、经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业。房地产业和建筑业又有密切的联系，因为它们的业务对象都是房地产。四、房地产业的细分行业房地产业主要包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。其中，房地产中介服务和物业管理合称房地产服务行业；房地产中介服务又分为房地产经纪服务、房地产估价服务、房地产咨询服务等。因此，房地产业可分为房地产开发经营行业和房地产服务行业，房地产服务行业又可分为房地产中介服务行业和物业管理行业。房地产中介服务行业又可分为房地产经纪行业、房地产估价行业、房地产咨询行业等。房地产开发经营行业。简称房地产开发行业，主要是取得待开发房地产特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。房地产经纪行业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。房地产估价行业：主要是分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见，为建设用地使用权出让和房地产转让、抵押贷款、征收征用补偿、法院强制拍卖、财产分割、损害赔偿、税收等提供价值参考依据。房地产咨询行业：主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务。物业管理行业：主要是对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务。第四讲土地所有制度第二章我国土地基本制度第一节土地所有制一、土地所有制的性质和形式土地管理法规定：我国现行土地所有制的性质为社会主义公有制。形式有全民所有制和劳动群众集体所有制两种。二、土地的全民所有制土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式。该种所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使。城市市区的土地全部属于国家所有。这里所说的城市是指国家设立市建制的城市。建制镇既不属于宪法和土地管理法所说的城市范畴，也不属于其所说的农村和城市郊区的范畴。而且全国各地情况不同，有些地方镇的建制较大，今后还要发展，实际上是小城市。镇的土地所有权问题，可以根据实际情况分别处理。1998年12月27日颁布的中华人民共和国土地管理法实施条例明确了国有土地的范围如下：城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征收的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。三、土地的劳动群众集体所有制土地是劳动群众集体所有制。简称集体土地。农民集体的范围有3种：村农民集体；村内两个以上农民集体；乡镇农民集体。农民集体所有的土地，属于本集体成员集体所有。物权法第六十条规定：“对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权(一)属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；(二)分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；(三)属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。宪法第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”根据1996年全国土地利用现状调查汇总成果，我国土地总面积中，国有土地约占54，集体土地约占46。第二节土地管理制度我国土地管理制度主要有土地登记制度、国有土地有偿使用制度、土地用途管制制度、耕地保护制度、土地征收征用制度、土地储备制度、土地调查制度等。下面重点介绍土地登记制度、国有土地有偿使用制度和土地用途管制制度。一、土地登记制度(一)土地登记及土地登记制度的含义土地权利是最基本、最重要的权利之一，我国实行土地登记制度是为了保障土地权利人的合法权益。物权法出台之后，国土资源部颁布了新的土地登记办法，对土地登记做了进一步完善。土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。土地登记制度是指国家依照法定程序将土地的权属关系、用途、面积、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的簿册，以确定土地的权属、加强政府对于土地的有效管理，保护权利人合法权益的一项重要的法律制度。土地的不可移动性决定了取得土地的所有权、使用权或他项权利后，土地权利人不可能像对待其他商品一样，将其移至安全可靠的地方。因此，建立公众信赖的权威统一的土地登记制度，将上述土地权利的主、客体内容记录在册，才能明晰土地产权，确保土地权利人的财产安全以及土地市场交易行为的规范和安全可靠，避免土地权属争议。(二)土地登记的程序土地登记以县级行政区为单位组织进行，由县级以上人民政府土地管理部门负责登记造册，确认有关土地权利。属于国有土地的，核发国有土地使用证，确认国有土地使用权，其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定；属于农民集体所有土地的，核发集体土地所有证，确认集体土地所有权；使用集体土地的，核发集体土地使用证，确认集体土地使用权；属于其他土地权利的，核发土地他项权利证明书，确认土地他项权。依法登记的土地所有权、使用权和他项权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。土地登记以宗地为基本单元，拥有或者使用两宗以上土地的土地使用者或土地所有者，应当分宗申请登记，两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别申请登记。跨县级行政区使用土地的，应当分别向土地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。另外，林地、草原的所有权或者使用权确认，水面、滩涂的养殖使用权确认，分别依照中华人民共和国森林法中华人民共和国草原法和中华人民共和国渔业法的有关规定办理。20世纪80年代开始，我国逐步进行了经济体制改革，改变过去的计划经济体制实行有计划的市场经济，并大力发展多种经济形式的经济实体，包括个体经济、私营经济、股份制经济、中外合资合营企业，甚至外商独资企业等。这种经济体制的改革引起了土地的使用制度改革。国家于1987年首先在深圳等经济特区进行土地使用制度改革试点。在试点经验基础上于1990年5月19日由国务院发布实施中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例在全国范围内全面推行了城镇国有土地偿有使用制度改革，实行了城镇国有土地使用权有偿、有限期、可流动的制度。我国国有土地供给实行有偿使用和划拨两种方式。除了国家核准的划拨土地可以无偿使用以外，其他国有土地的使用均应以有偿使用方式取得。国有土地有偿使用方式包括国有土地使用权出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资(入股)或者授权经营。(二)国有土地有偿使用制度的特征四个特征下：(1)坚持城市土地国家所有制，维护土地公有制和土地所有者权益。土地使用制度改革的基础就是城市土地的国家所有，维护国家作为土地所有者的权益。改革前我国城市土地被无偿无限期使用。国家土地所有权权益在经济上无法得到体现；土地禁止流动又使国家无法进行合理自主地调拨土地。(2)土地有偿使用的形式多样化。土地有偿使用可以通过土地使用权出让、租赁、授权经营、作价出资(入股)等多种方式实现，其中出让方式有招标、拍卖、挂牌、协议等。按照规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。(3)双轨并存。国家规定，经营性用地必须实行有偿使用，但是符合划拨用地目录的基础设施、公共设施等用地可以继续采用划拨方式供地，以满足基础设施建设、发展公共事业的需要。(4)强化有形市场建设和专业化的中介服务。强化对土地有形市场建设，充分利用中介机构对市场交易的服务，规范各种土地交易行为，同时，加快制定各种配套政策，理顺土地产杈关系，使城市土地使用权市场得以健康发展。三、土地用途管制制度由于我国人多地少，土地资源十分稀缺，而我国又处于快速的城镇化过程中，为合理利用土地和保护耕地，我国实行严格的土地用途管制制度。(一)土地用途管制制度的建立1998“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策”等内容写入了土地管理法，并确立了土地用途管制制度，从而实现了我国土地管理方式的根本转变，强化了土地利用总体规划和土地利用年度计划的效力，加强了对农用地特别是耕地的保护。土地管理法所称的土地用途管制，是在依法认定土地现状用途的基础上，编制土地利用总体规划，明确土地的预期用途和土地使用条件，对土地用途的变化进行管制，严格控制农用地，特别是耕地转为建设用地。(二)土地用途管制制度的内容国家通过土地调查依法认定现状土地用途，将土地分为耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地等12大类。国家编制土地利用总体规划，通过土地利用总体规划规定预期土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地三大类。国家对土地用途变更进行监测。国家通过土地利用年度计划和农用地转用许可，严格限制新增建设用地，特别是耕地、林地等农用地转为建设用地，控制建设用地总量。实行土地利用监督管理；对违反土地利用总体规划的行为进行严格查处等。(三)土地用途管制制度的特点带有明显的强制性。土地是一种稀缺资源，我国实行的是社会主义公有制，土地用途管制正是基于土地的特性、土地国情、市场失灵及人口、资源、环境、发展的关系而提出的，通过强有力的行政、法律、经济、技术等措施确保其实施，带有明显的强制性。需要多部门协作。土地利用系统属于典型的自然经济社会复合系统，要保证其持续利用，需采取多种手段、从多个角度加以管制，并需多部门协作。需各部门的协作配合，把规划区内的土地资源作为一个整体来考虑，统筹安排社会各行业、各部门和各个土地使用者的需求。各级人民政府是实行土地用途管制的主体。这种权力是管制权，而不是土地所有权。代表国家长远和全局利益的人民政府通过各级土地利用规划来确定土地用途，因此，必须由各级政府来实行土地用途管制，各级政府的土地管理部门具体代表政府行使用途管制权力。(四)农用地转用的基本要求土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途，尤其是耕地。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。农用地转为建设用地必须经有批准权的人民政府核准。土地利用总体规划和农用地转用都要通过严格的审批程序。报国务院批准的土地利用总体规划包括：省级行政区的土地利用总体规划；省级人民政府所在地的市；人口在100万人以上的市；国务院指定的城市。设区的市政府经授权可审批乡级土地总体规划。此外的土地利用总体规划的审批权在省级人民政府。2007年，国土资源部调整城市建设用地审批方式，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收，调整为每年由省级人民政府汇总后一次申报。对涉及基本农田的农用地转用另有规定。第五讲城镇国有土地使用制度改革第三节城镇国有土地使用制度改革一、传统城镇国有土地使用制度及其弊病改革开放之前，中国采取行政划拨方式，把城镇国有土地无偿、无限期地分配给单位和个人使用，不允许土地使用权作为一项财产权利流转。人们通常把这种土地使用制度概括为“行政划拨，无偿、无限期、无流动的土地使用制度”。这种土地使用制度有许多弊病，丧失了市场机制对土地利用的调节作用，致使土地在经济发展中不能更好地发挥应有的作用，导致土地大量浪费，城市基础设施和城市面貌长期落后。二、城镇国有土地使用制度改革过程，改革开放之后，传统城镇国有土地使用制度已越来越不适应经济体制改革和对外开放的需要。例如，占用土地好坏、多少的资源禀赋差异，由于没有地租、地价予以消除，导致了企业利润上的差别，不利于对企业实行合理的利润分配和企业之间开展公平竞争。因此，对其进行改革已势在必行。改革最初是采取收取场地使用费或土地使用费的做法，改变土地长期无偿使用的局面。进一步是建立土地市场，将土地使用权与土地所有权分离，实行土地使用权有偿出让和转让制度。改革具体过程如下：(1)收取场地使用费或土地使用费。对土地实行有偿使用开始于向中外合营企业收取场地使用费。(2)开展土地使用权有偿出让和转让试点。深圳经济特区大胆尝试把单一行政划拨分配土地变为协议、招标、拍卖出让等多种分配方式，把土地使用权由不能流转变为可以转让。(3)制定地方性的土地使用权有偿出让和转让法规。上海市人民政府将国家所有的土地，以指定的地块、年限、用途和其他条件，供土地使用权受让人开发经营；土地使用权受让人可以将土地使用权转让或抵押。(4)修改宪法和土地管理法。1988将宪法第十条第四款修改为：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”(5)制定全国性的土地使用权有偿出让和转让法规。1990年5月19日，国务院根据法律的授权制定发布了城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例。第四节国有建设用地使用制度一、国有建设用地使用权的特征土地使用权和使用土地是两个不同的概念。前者是依法产生的权利，后者只是对土地的实际利用。一般情况下两者是统一的，即拥有土地使用权的人使用土地，但在实际中也有使用土地的人没有土地使用权，但这种人必须符合法律规定或符合所有权人或使用权人的意愿和利益，否则属于非法使用。广义土地使用权的基本特征：土地使用权的权利主体十分广泛。我国规定，国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人以及三资企业，凡具备法定条件者，都可成为土地使用权人。土地使用权不得随意改变。土地使用者只要依法行使土地使用权，任何个人和单位不得干涉，不得擅自变更或者强行收回土地使用权；在土地使用权受到他人侵犯时，土地使用权人有权请求法律保护。土地使用权是法律特别设定的一项物权。但并非所有的使用权都是物权，例如因租赁活动而产生的承租人的使用权就是一种债权。土地使用权来源于土地所有权，即没有所有者的同意，土地使用权是无法产生的土地使用权的权能有限。土地使用权与土地所有权不同，土地所有权是一种充分、全面的物权，而土地使用权只包括部分收益权和部分处分权，可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。土地使用权可以转让、抵押，这是与土地所有权的重要区别之一。二、国有建设用地使用权的设立物权法设立的国有建设用地使用权主要有划拨和有偿使用两种方式，其中有偿使用又可分为出让、租赁和作价出资(入股)或授权经营。(一)国有建设用地使用权划拨1国有建设用地使用权划拨的概念城市房地产管理法规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。”2国有建设用地使用权划拨的范围城市房地产管理法规定：下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：a.国家机关用地和军事用地；b.城市基础设施和公益事业用地；c.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；d.法律、行政法规规定的其他用地。3国有建设用地使用权划拨的特征(1)以划拨方式取得的土地使用权，除法律行政法规另有规定外，没有使用期限的限制(2)划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用和无偿取得两种形式。(3)除法律、法规另有规定外，以划拨方式取得的土地使用权，未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。(4)取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续。(5)在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除以出让方式取得的土地外，均按划拨土地进行管理。(二)国有建设用地使用权出让1国有建设用地使用权出让的概念土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2国有建设用地使用权出让的方式a.招标出让方式。招标出让国有建设用地使用权是指市、县人民政府国土资源行政主管部门即出让人发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。b.拍卖出让方式。拍卖出让国有建设用地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。c.挂牌出让方式。挂牌出让国有建设用地使用权是指出让人发布挂牌公告按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。d.协议出让方式。协议出让国有建设用地使用权，是指国家以协议方式将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。物权法规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”3国有建设用地使用权出让年限国务院规定建设用地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。按照现行法规，非住宅建设用地使用权届满,土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地使用权外，应当予以批准。并重新签订建设用地使用权出让合同，依照规定支付出让金等费用。土地使用者需要改变建设用地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让人和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订建设用地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。4国有建设用地使用权出让合同采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：当事人的名称和住所；土地界址、面积等；建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；土地用途；使用期限；出让金等费用及其支付方式；解决争议的方法。(三)国有建设用地租赁1国有建设用地租赁的概念国有建设用地租赁是指国家将国有建设用地租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有建设用地租短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。赁是国有建设用地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。2国有建设用地租赁的方式国有建设用地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。3国有建设用地租赁的期限国有建设用地租赁可以根据具体情况实行短期租赁或长期租赁。短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。(四)国有建设用地使用权作价出资(入股)或授权经营国有建设用地使用权作价出资或入股是指国家以一定年期的国有建设用地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该建设用地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让建设用地使用权的规定转让、出租、抵押。国有土地授权经营是指国家根据需要，可以一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。土地使用权人依法取得授权经营土地使用权后，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资(人股)或租赁等方式配置土地。三、国有建设用地使用权的流转和出租(一)国有建设用地使用权流转1国有建设用地使用权流转的含义和方式取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。合法权益受国家法律保护。”国有建设用地使用权流转的方式：(1)国有建设用地使用权出售(2)国有建设用地使用权互换(3)国有建设用地使用权出资(4)国有建设用地使用权赠与(5)国有建设用地使用权抵押2国有建设用地使用权流转的有关规定建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。(二)国有建设用地使用权出租1国有建设用地使用权出租是指建设用地使用权人作为出租人将建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。2国有建设用地使用权出租的基本政策出租人和承租人应当签订书面租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和出让合同的规定。国