国五条细则影响会议纪要.doc

国五条细则影响的会议纪要事件：国务院发布“国五条”细则，就此国信证券邀请中原集团周曜与投资者进行了深入的交流，交流的要点有以下：通过对舆论的监测，发现此次“国五条”细则发布后潜在买房人悲愤、房屋持有者担忧、小开发商谨慎、大开发商淡定，中介更是害怕。对投资地产股的影响：首先这次政策的出台确实是更严厉了，但也可以看做是靴子已经落地；第二，此次细则中对信贷的差别化有所加强，特别是对房价上涨的热点城市，贷款控制更严厉，二套房首付由6成变成7成，贷款利率变为1.3倍；第三、对二手房交易征收差额的20%所得税，对二手房交易影响较大；其它政策方面就没有感受到有什么特别之处。过去几年的楼市调控显示，限购越严的地方楼市反弹的幅度也越大，而房价涨幅比较大的城市限购已经很严了，我们虽然认为这次政策出台，在时点上是超预期的，但在股价表现上，从1月初至2月中旬以来地产股的调整，即可看出股价也已经有所反映，公募基金在地产股的配置仓位也已大幅下降；此次政策对二手房征收差额收益的20%来看，对二手房交易肯定有影响，但我们认为并不会因此而影响到投资者买房，因为毕竟收益中还有80%属于投资者自己，并不会因为征收20%的税而改变房地产的投资属性，更何况房地产还有消费属性。另外我们值得注意的是在“国五条”细则出台的同一时间，吉林市住房公积金推出“调整贷款首付比例”等5项惠民新政策，首付比例由之前的三成下调到两成。中原周曜：对此次“国五条”细则的出台的第一个感觉是政策对中介的打击要远大于开发商，因在短期内，销量肯定会有一定程度的萎缩，特别是二手房成交量；第二个是预计在3-5月份各地政府将出台一系列的政策调整细则，另外这次二手房征收差额的20%是不是像以前一样5年内的不用交还是一刀切所有的二手房，如果是一刀切的话可能伤害就比较大；但同时也要注意的是在刚需比较旺盛的情况下，后续的打压政策并不是那么可怕，例如香港在2012年出台交易印花税翻倍时，当时的二手房交易量萎缩了80%，但经过三个月后现在香港的交易量已经恢复到原来的水平。所以在目前来看可以确定的是：1、市场的气氛会冷却，房价上涨的动力会减弱，但也未必会下跌；2、交易的量短期会下滑，特别是二手房；3、对市场的展望，除非市场的流动性有特别大的改变，否则我对对行情并不是特别悲观。另外地方政府对政策的执行情况需要关注，比如一些限贷限价的情况各地都会有一些相应的应对措施；4、两会后房产税扩大试点是个什么样的情况，还需要进一步的观察；总体而已政策细则的出台我们认为对楼市短期两三个月内会有一些影响，但总体来看我们对后市房地产并不那么悲观。投资者提问环节：1、此次政策出台的交易税主要是针对二手房，但上市公司销售的都是一手房，是不是影响小一些？另外如果所有行政区域扩大限购的话对龙头公司有什么影响？周曜：交易税主要是针对的是二手房，但也会间接影响到一手房，现在看来最最直接的影响是二手房；所有的行政区域全部限购的难度可能还是比较大的，但一旦实施对龙头公司的影响也是比较大的；举例：在早期万科贡献利润最大的是在南方省市，包括广州深圳上海等，大概从2010年开始，万科贡献利润比较大的就是在东北和华北等区域了，也包括一些中部城市，现在包括万科武汉也能做到100亿左右的销售规模，如果其它城市也严格执行限购的政策的话，对龙头公司肯定会有一定的影响。2、二手房交易所得税，原有政策是在满5年后免交这部分税收，现在如果改成全部征收的话对房地产的影响？周曜：刚开始的时候大部分城市是满三年即可免个人所得税，后来是北京搞了一个满5年才能免交所得税，而全国当时也没有一个统一的标准，于是后来一些城市纷纷效仿北京改成满5年才免交所得税；这次政策具体的是不是一刀切还是满5年和未满5年之分，最后还得等财政部去细分之后才有结果。一刀切的话对一些城市会影响极大。3、有没有什么办法来规避交这个税？周曜：之前部分城市已经有要求交差额的20%所得税了，当时主要是用一些装修款啊，其它条件来替代一下，比如原价300万的房子，卖500万，多出的两百万用用装修费来代替，这样就回避了差额部分交所得税了，各个地方都有不同的应对措施。4、像深圳这样的城市，后续如果再出台房产税试点，对二手房的卖家有什么影响？周曜：房产税的试点不会是所有商品房整体的实施，应该还是对增量新房部分去实施，目前市场上传的征税版本应该还是比较接近上海目前所实施的征税标准的那种版本，暂时应该不会影响二手房的卖家。5、在06年出台的政策中也提到个人住房也要交税，现在出台的“国五条”细则和之前的那个政策对比，在执行上会有什么不一样？周曜：肯定会有一样，这一次应该是更严格了，主要体现在这两个方面；1）执行条件不一样，当时的评估系统没有完善，大部分地方都采用阴阳合同的形式来规避，那部分税基本上收不到，而现在像广州、深圳等城市目前的评估系统已经基本完善，现在要规避这部分税收难度加大；2)以前很多地方政府并不愿意严格按差额的20%来收，而是大概按成交金额的1.52%来收，现在就得看地方政府的政策执行的力度了。6、二手房在这个政策出台后执行前是否会有一个政策的真空期？具体执行的日期是按什么标准来定的？周曜：从政策出台到政策的执行肯定会有一个真空期，这期间我们会加快手上二手房成交单的处理，这期间二手房的交易肯定会加快。具体执行的日期以什么标准来定会以每个地方的不同细则来定，有的城市是以合同签署时期来定，有的是以过户时间来定，深圳以前出台重大政策时都是以合同签署时间来定的，即合同签署时间在政策执行日期后就要严格执行了，而北京是以过户时间为定的。7、政策出台后有没有可能会出现二手房成交休克的现象，而新房成交火爆的情况？周曜：如果二手房若成交休克，新房短期或不受影响，但火爆也很难；香港去年执行特别交易税后，二手房交易量下降很快，但三个月后交易量就恢复正常。8、政策的出台对房价会有什么影响？周曜：预计继续涨价的动力会减小，但也未必会降价，但租房的租金可能会出现上涨。根据这些年政策出台的执行情况来看，这种交易环节加税的部分最终都会转嫁到买房人身上。这次20%利得税能否完全转嫁，需看具体房源的供需情况。9、像北京上海这种已经限购政策已经很严的城市，出台这样的政策有什么影响？周曜：像北京上海这样的城市，主要的问题应该不是限购的问题了，估计受影响的主要是二手房差额部分交税的问题了。10、经过几年的调控，投机和投资的需求已经得到很大的抑制，刚需的比例到底多高？房租上涨会不会促使租房的人去买