历年房地产估价师房地产估价案例与分析试卷和答案(2003.doc

历年房地产估价师房地产估价案例与分析试卷和答案58/58 案例分析2003房地产估价案例与分析试卷一、问答题（共3题，每题10分）（一）具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。（二）某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3，层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。（三）某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672m2；自用生产车间建筑面积3300m2；办公楼建筑面积1050m2；临街商业用房建筑面积580m2，己出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？二、单项选择题（共4大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意）（一）若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业，现该房地产估价机构接受委托对某住宅小区进行评估，并出具房地产估价报告。1.要完成一份合格的房地产估价报告，需要选用适当的估价方法。下列关于房地产估价方法选用的表述中，不正确的有（）。A.同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估B.选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合C.若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用；若必须取舍，应当在估价报告中说明并陈述理由D.估价方法的选用必须征得委托人的同意2.估价技术路线的确定，就是确定估价对象房地产价格形成的过程，反映其（），进而确定需要采用的估价方法。A.估价原则B.价格内涵C.产权D.用途（二）王先生有一幢私房，因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。为此，王先生找到与其相熟的房地产估价师李某，欲请其评估。3.在接洽过程中，李某可以承诺（）。A.现场查勘后马上口头告知评估价格，之后再按约定提交正式估价报告B.评估收费给予优惠，低于其他估价机构的收费水平C.在王某与李某所在房地产估价机构签订估价委托合同后，经机构同意和指派.由自己亲自估价D.由自己亲自承接该估价业务，以个人名义出具估价报告4.对该房地产评估的抵押价值应是该房地产（）。A.在抵押期终了时的价值B.设定抵押权时的价值C.现时的市场价值D.未来拍卖、变现时的价值（三）某房地产的现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。5.若估价目酣为拆迁补偿，该房地产应按（）评估。A.商业用途 B.工业用途。C.估价师确定的用途D.商业与工业混合用途6.若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按（）评估。（建设工程教育网）A.商业用途 B.工业用途C.估价师确定的用途D.委托方确定的用途7.若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，但尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为（）。A.工业用途B.商业用途C.工业用途，且不考虑补地价因素的影响D.商业用途，并考虑补地价因素的影响8.若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。以下说法中，不正确的是（）。A本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响B.本次评估已考虑补地价因素对估价结果的影响并予以扣减C.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果不能成立；需另行评估D.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整（四）有一个大型购物中心，总建筑面积100000m2。现有一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开发商也有意整体出售该购物中心，现委托房地产估价机构其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和；根据城市规划，该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心；当地有关部门发布的当年房地产资本化率如下表所示：房地产类型低风险高风险住宅3%4%5%6%商业5%6%7%8%工业4%5%6%7%9.如果采用收益法评估该购物中心，资本化率的合理取值范围应是（）。A.45B.56C.67D.7810，根据市场调查结果及该商业房地产的自身特点和区域因素，并结合估价的需要，根据你的经验，判断该商业房地产最可能的净收益流量类型是（）。A.前若干年内等额或等比增长，剩余经营期内维持在一定水平B.在全部经营期内持续增长C.在全部经营期内保持不变，D.前若干年内递增，之后递减，最终将稳定在一定水平三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告一、委托方商贸有限公司，法定代表人：，住所：市路号。二、估价方房地产估价有限公司，法定代表人：，住所：市路号，房地产估价机构资质等级：级三、估价对象1.商务楼位于市路号，四至，属商贸有限公司所有商贸公司1999年4月1日以出让方式获得x商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月：1日至2039年3月31日），土地用途为商业。商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2。总用地面积2560m2。筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述（略）。四、估价目的评估商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003年4月1日六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。七、估价依据（略）八、估价方法根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价。然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。九、估价结果。估价对象在2003年4月1目的市场价值为人民币1682万元（大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整），单价为人民币2544元/m2（大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整）。十、估价人员（略）十一、估价作业日期2003年3月10日至2003年3月20日。十二、估价报告应用的有效期（略）估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用（略）六、估价测算过程（一）收益法估价测算过程1.估算年有效毛收入根据房屋所有权证记载，估价对象总建筑面积6611m2，其中：16层建筑面积各1000m2，7层建筑面积410m2。8层建筑面积201m2。12层、36层、78层的建筑面积与使用面积之比分别是：1：0.80、1：0.75：1：0.70。估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7、8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：13层10，46层15，78层20。根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下：（1）1层年有效毛收入：A=10001000.812=96.00万元（2）2层年有效毛收入：B=1000800.81290=69.12万元（3）3层年有效毛收入：C=100070X0.7512=63.00万元（4）4层年有效毛收入：D=1000600.751285=45.90万元（5）5层年有效毛收入：E=1000400.751285=30.60万元（6）6层年有效毛收入：F=1000301285=30.60万元（7）7、8层年有效毛收入：G=（410+201）200.71280=8.21万元；年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21=343.43万元2.估算年运营费用。（1）年土地使用费：根据市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则：年土地使用费=2932560=75.01万元（2）年管理费：根据市规定，出租经营物业接年租金的5计支管理费。则：年管理费=343.435=17.17万元（3）年维修费：按年租金收入的8计支维修费。则：年维修费=343.438=27.47元（4）年保险费：按年租金收入的2计算。则：年保险费=343.432=0.69万元（5）年税费：根据XX市规定，出租经营物些要缴纳房产税、营业税、城市维护建设费附加，其中：房产税为年租金收入的12，营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5.5。则：年税费=343.43（12+5.5）=60.10万元年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10=18044万元3.估算年净收入：年净收入a=年有效毛收入一年运营费用=343.43-180.44=162.99元4.确定资本化率 资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8。5.选用计算公式求出收益价格由于估价对象的收益年限为有限年。即n=40-5=35年，且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格： P= a（1+r）n-1/r（1+r）n将上述相关数据：a=162.99，r=8，n=35代入上述公式，即：P= 162.99（1+8）35-1/8%（1+8%）35=1899.58万元（二）成本法估价测算过程1.估算土地价格根据市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每平方米土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40=12.5，则估价对象土地价格为：土地价格=2860（1-12.5）2560=640.64万元2.估算建筑物现值：建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧（1）建筑物重置价格。根据市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价（含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润）为1290元/m2。则建筑物重置总价为：建筑物重置总价=12906611=852.82万元。（2）建筑物折旧。根据房地产估价规范的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的使用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：建筑物折旧费总额=建筑物重置总价（1-残值率）已使用年/使用年限=852.82（1-0.5）2/60=28.43万元（3）建筑物现值：建筑物现值=852.82-28.43=824.39万元3.估算估价对象房地产的价格：估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值=640.64+824.39=1465.03万元（三）估价结果的确定以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即：估价对象房地产总价=（1899.58+1465.03）/2=1682万元（取整数）估价对象房地产建筑面积单价=1682/0.6611=2544元/m2（取整数）七、估价结果经过评估，商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元（大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整）。附件（略）四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分，本题最多扣至0分）估价对象实例A实例B实例C交易价格/（元/m2）待估600068006900交易时间2003.82003.52003.22003.1交易情况000房地产状况因素区域因素配套设施情况-2+2+3地理位置-3-10交通出行便利状况-2+1+1环境、社区状况000个别因素用途000容积率-1+2-1建筑形式-10+2房屋内装修情况+1+2+3注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。当地2003年18月房地产价格定基指数为：1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051比准价格计算：一、交易日期修正系数1.KA=99.72.KB=99.03.KC=99.2。二、求取比准价格1.比准价格A=600099.7100/100100/98100/97100/98100/100100/100100/99100/99101/100=6617元/m22.比准价格B=680099.0100/100100/102100/99100/101100/100100/100100/102100/100100/100=6344元/m23.比准价格C=690099.2100/100100/103100/100100/101100/100100/100100/101100/102100/103=6201元/m24.比准价格计算结果：（6617+6344+6201）/3=6387元/m2参考答案一、问答题：（一）答：1.公开市场价值标准的定义即在公开市场土最可能形成的价格或类似含义。2.成本法中的主要参数：土地取得费用、建筑安装工程费用、专业管理费用、利润率。3.收益法中的主要参数：潜在毛收入（毛收入、租金）、出租（空置）率、运营费用、资本化率。4.假设开发法中的主要参数：未来开发完成后的价值、建筑安装工程费用、利润率（或折现率）、工期。5.以上参数均应采用客观合理的（正常）、社会平均水平的。注：1.如只答参数的不给分。（建设工程教育网提供）2.参数中答不全者视情况给分，多答者视情况给分。（二）答：1.选用成本法、收益法和比较法中任两种。2.将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值。3.收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估。4.答：选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金；答：评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出让金；答：说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值；5.收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计。（三）答：1.现状房地产状况（物质实体、区域和权益）资料；2.规划部门批准的规划设计条件或详细规划（或拆迁新建或改建的合法的最佳方案）（或技术经济指标）；3.该地区居住物业的市场状况（或发展趋势）（或租金：售价水平）（或经营期的现金流）资料；4.该地区居住物业的建安成本和间接费用（或建造成本费用）；（建设工程教育网提供）5.相关税费：6.贷款利率；7.该地区类似居住物业开发的平均利润水平；8.该地区的拆迁政策法及拆迁安置补偿费用；9.市政配套费用和土地开发费用；10.该地区土地出让金（地价）的规定和标准。注：多答合理的可给分。二、单项选择题（一）1.D 2.B（二）3.C 4.C（三）5.B 6.B 7.D 8.D（四）9.D 10.D三、指错题1.估价时间用语错误，应为估价时点；2.缺少估价原则；3.估价方法中缺少选用的估价方法的定义；4.未分析租金水平的变化趋势；5.一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响；6.三层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响；7.六层有效毛收入计算错，来考虑使用面积系数；8.年运营费用中不应计算土地使用费；9.未说明当地规定的管理费中是否包括水、电、气、热等费用；10.保险计算基数错，不应以年租金收入为基数，应以建筑物价值为基数计算；11.资本化率取值未说明理由；12.可获收益年限错，应为36年；13.基准地价修正法中，年期修正方法（公式）错；14.基准地价修正法中，已经过年限错，应为4年；15.基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交代清楚；16.未计算精装修成本费用（建安费）；17.建筑物折旧年限计算错（应2/38）；18.未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响；19.成本法中未考虑相关销售费用；20.未说明估价结果确定的理由。四、改错题1.KA计算错，应为：1051/1048=100.32.比准价格A，房屋内装修情况修正系数比反，应为：100/101比准价格：A=600099.7100/100100/98100/97100/98100/100100/100100/99100/99101/101=6487元/m23.比准价格C，容积率修正系数错误，应为：100/99比准价格：C=690099.2100/100100/103100/100100/101100/100100/100100/99101/102100/103=6326元/m2注：1.指出错误未做改正计算（或计算结果错的）酌情给分。2.将区域因素及个别因素下的4个因素的系数平均后作分母处理的不扣分。2004房地产估价案例与分析试卷一、问答题（共3题，每题10分）（一）某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况（包括位置、四至、用途、面积、容积率等）和地块所在区域基本情况（包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等）之后，还需做哪些专业工作?（二）某房地产估价机构接受委托，评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采角的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样傲的理由。（三）某城区缺少办公用房，两年前四公司兼并了该城区中二个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。现政府欲将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。根据城市房屋拆迁管理条例和城市房屋拆迁估价指导意见，甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?二、单项选择题（共10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意）（一）某商业楼建筑面积为5000m2，于2000年9月1日开业，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，使用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至,2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请二年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。1.采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应（）。A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算B.按建筑物耐用年限计算C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算D.按建筑物已使用年限计算2.采用收益法估价时，下述观点不正确的是（）。A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算B.估价时点应设定为2004年3月1日。C.净收益中应扣除建筑物折旧额D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料3.估价机构评估出该商业楼在2004午3月1日公开市物价值为49000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70。估价机构向委托人提交的估价结果应该是（）万元。A.2800B.2940C.4000D.42004.假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1日的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是（）。A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次立抵押权B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权D.该500万元可再次抵押（二）某临街商铺业主为该商铺投保，保险公司于2001年3月1日委托房地产估价机构对该商铺进行估价，评估价值为人民币200万元。2002年8月1日，该商铺发生火灾，为确定火灾给该商铺房屋造成的直接损失，保险公司又委托估价机构估价。估价机构的估价报告认为该商铺在2002年8月1日尚未遭受火灾时的公开市场价值是人民币750万元，建筑物价值为人民币190万元；2002年。8月1日，遭受火灾后建筑物价值为人民币50万。5.火灾给该商铺房屋造成直接损失为（）。A.人民币140万元B.人民币150万元C.人民币190万元D.人民币700万元6.下列表述中不正确的是（）。A.2002年8月1日的评估价值750万元包含地价B.2001年3月1日的评估价值200万元包含地价C.2002年8月1日的评估价值190万元不包含地价D.2002年3月1日至2002年8局1日未遭受火灾期间该商铺建筑物价值减损了10万元7.下列表述中正确的是（）。A.750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1曰未遭受火灾时转让的参考价B.750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1目未遭受火灾时缴纳房产税的参考价C.200万元的评估价值可以作为该商铺在2001年3月1日为抵押贷款评估的公开市场价D.190万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1目未遭受火灾时缴纳房产税的参考价（三）需对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度80m，临街深度50m，面积4000m2矩形土地；2号地块与1号地块相邻接，是一块临街宽度40m，临街深度40m，面积1600m2，形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将1号地块和2号地块合并为3号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1号地块的单价为9000元/m2，2号地块的单价为8000元/m2，两地块合并为3号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3号地块的评价单价为11000元/m2。（建设工程教育网提供）8.下列关于增值收益的表述中正确的是（）。A.以3号地块的总价扣除1号地块的总价后即是2号块的增值B.以3号地块的总价分别扣除1号地块和2号地块的总价后除以3号地块的总价即为增值总额分配率C.以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增值分配D.1号地块比2号地块对增值额的贡献小9.在甲、乙两单之间分配增值收益，不可采用的方法是（）。A.以合并前地块各自的单价确定增值分配比例B.以合并前地块各自的面积确定增值分配比例C.以合并前地块各自的总价确定增值分配比例D.以合并前地块各自价格的变动确定增值分配比例10.假定甲单位购买乙单位的2号地块，且地块合并后按新方案开发商业综合楼合并费用忽略不计，则甲单位付给乙单位的土地总价最多应为（）万元。A.1616B.2560C.1882D.1920三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分）大厦房地产估价报告封面及目录（略）致委托方函股份有限公司：受贵公司委托，我公司对贵公司位于市路号院内的大厦（以下简称估价对象）的公开市场价值进行了评估。我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产业增长价格参考的估价目的，遵循估价原则，按时估价程序，运用适宜的估价方法，在实地查勘和认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价人员的经验对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物态参量公开市场价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：（略）。房地产评估有限公司（公章）2004年10月16目估价师声明（略）估价的假设与限制条件（略）房地产估价结果报告一、委托人股份有限公司，法定代表人（略），地址（略）二、估价机构房地产评估有限公司，法定代表人（略），地址（略），资质及资质证书号（略）三、估价对象大厦是位于市路号院内的一幢写字楼。建设用地面积5000m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地上建筑面积3000m2；地下两层为车库、人防和设备用房，地下建筑面积8000m2，共有车位100个。大厦土地使用权由股份有限公司于2001年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年（2001年10月10日）。取得士地使用杈后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权（土地使用证和房屋所有权证内容：略），至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地下各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置6部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。估价对象实物、权益和区位的其他情况（略）。四、估价目的确定估价对象抵押价值。五、估价时点2004年10月10日。六、价值定义本报告中的估价结果为估价对象现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值。七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，讲为估价对象为收益性房地产，且当地房地产市场活跃，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。十、估价结果（略）十一、估价人员（略）十二、估价作业日期2004年10月10日至2004年10月16日。十三、估价报告应用的有效期自估价报告完成之日起一年内有效房地产估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用结合估价对象的特点，经过估价人员反复的分析与研究，估价对象为收益性房地产，可以收集到类似房地产的市场成交实例，因此，本次评估采用收益法和市场结进行估价，然后，综合收益法和市场法的估价结果，并结合估价人员的经验，确定最终的估价结论。六、估价测算过程（一）收益法估价测算过程1.年有效毛收入估算估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦2130层计1000m2全部用于出租，除少量单元外均已带南京租约。按市场上同类物业（不含写字楼二次装修及家具）的租金情况（详细实例比较与分析略）。估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月，（能源费及物业管理费另计），出租率为90，公共面积波及系数占总建筑面积的比率为20押金为每平方米建筑面积100元，押金年收益率为6；地下车位的正常租金为1000元/（月/个），出租率100，故：年有效毛收入=80123000090（1加.2）+100300006+100012100100=2211.60万元.。2.年运营费用估算（1）年维修费。根据市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的维修费确定为房屋重置价格的2，估价对象的重置价格为1500元/m2（确定依据及过程略），故：年维修费=150038002=114.00万元（2）年管理费。年管理费按年租金的3计，故：年管理费=2211.63=66.35万元（3）年保险费。估价对象的保险费按房屋重置价的0.3计，故：年保险费=1500380000.3=17.10万元（4）年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加。根据有关规定，房产税为房产租金收入的12，营业税、城市维护建设税和教育附加为租金收入的5.5，则：年房产税和两税一费=2211.6（12+5.5）=387.03万元（5）年土地使用税。根据市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地面积5元，故：年土地使用税=55000=2.50万元.（6）年运营费用合计：年运营费用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98万元3.年净收益估算年净收益=年有效毛收入-年运营费用=2211.60-586.98=1624.62万元4.确定适当的报酬率通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产（含地下车库）的综合报酬为7.5（具体过程略）。5.求取收益价格预测年净收益保持不变，选用有限年期的收益法公式。自估价时点至土地使用权终止日期2041年10月9日，土地使用权剩余年限为37年，短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为37年，则：V=A/R1-1/（1+R）n=1624.62/7.51-1/（1+7.5）37=20170.26万元故运用收益法的估价结果为20170.26万元。（二）市场法估价测算过程1.可比实例的选取 估价人员通过市场调查，按时用途：结构、地段等级等相同或相似，成变日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见下表（房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略）。（建设工程教育网提供）项目可比实例A可比实例B可比实例C估价对象坐落路号路号路路号用途写字楼写字楼写字楼写学楼交易情况协议拍卖招标协议交易日期2003年12月10日2004年2月10日2004年4月10日2004年10月10日成交价格630067506760地上建筑层数26283030个别因素（综合）一般一般一般一般付款方式一次性付款一次性付款一次性付款2.比较修正过程（1）交易情况修正。由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高2和1，故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100、100/102、100/101。（2）交易、日期修正。根据估价人员分析得知，从2003年12月以来，该类房地产业的价格自2003年12月起平均每月上涨0.5，故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为：105/100、104/100、103/100。（3）区域因素修正：估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C目前的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为100/99、100/101、100/100。（4）个别因素修正。估价经过逐项认真调查、分析，确定实例A的个别因素状况比估价对象差2，实例8的个别因素状况比估价对象好1，实例C的个别因素状况比估价对象差1（具体分析判断过程略），故实例A、B、C的个别因素修正系数分别为100/98、100/101、100/99。3.求取比准价格实例A：6300（100/100）（105/100）（100/99）（100/98）=6818元/26750（100/102）（104/100）（100/101）（100/98）=6747元m26760（100/101）（103/100）（100/100）（100/99）=6963元/m2由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均值作为估价对象的单位比准价格：单位比准价格=（6818+6747+6963）/3=6843元/m2故运用市场法的估价结果为：比准价格=6843300020529.00万元七、估价结果确定由于采用收益法和市场法估价的结果非常接近，故取两种估价方法估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产的价格。估价对象房地产价格=（20170.26+20529.00）/220349.63万元取整为20350（精确到万元）单位价格：20350+38000=5355元/m2（取整）估价人员根据估价目的，按时房地产估价的估价原则、.方法和程序，并结合估价人员的经验，确定估价对象在估价时点2004年10月10日的抵押价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整。单价：（略）四、指出并改正下面估价报告片断中的错误。（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错处倒扣2.5分。本题最多扣至0分）。某房地产开发商于2000年12月通过出让方式，以1200元/m2的价格取得1000m2的国有土地使用权，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，规划房屋建筑面积12000m2：该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元/m2减免30的政策优惠；项目全部以房地产开发商的资本金投入并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数，并拟以成本法评估项目竣工日2003年12月31日该房地产的市场价值。（建设工程教育网提供）资料与参数表名称参数值名称参数值契税税率4%该区域同类住宅用地招标拍卖的平均出让价格16120元/m2营业税、城市维护建设税和教育费附加55%同类建筑物重置价格1000元/m2专业费用率建筑物建造成本的6%土地报酬率5%一年期贷款年利率6%管理费用30元/m2直接成本利润率20%销售费用率2.5%评估测算如下（节选）：1.土地年期修正系数置：K=1-1/（1+5）67/1-1(1+5）702.土地取得成本：1000016000.9946=15913600元3.开发成本：120001000=12000000元120000006=720000元上缴市政配套建设费等：12000300（1-3）=252000元开发成本小计：12000000+720000+2520000=15240000元4.管理费用：1200030=360000元5.投资利息正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借入资金；则投资利息：15913600（1+6）-1+（15240000+360000）1+60.5-1=1415999元6.开发利润：（15913600+15240000）20=6230720元7.销售税费：（15913600+15240000+360000+1415999+6230720）8=391603193198%=3132826元8.评估价值：总价值=（39160319+3132826）（1+4）=42293145（1+4%）=43984871元单位价值=43984871120003665元/m2参考答案一、问答题。（一）答：1.选用假设开发法和市场法进行估价；2.了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况；3.了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本；4.分析确定土地的最佳开发方案；5.了解房地产开发成本开发完成后的市场经营模式，（租或售），运用市场法和收益法预测建成后房地产总价值，调查了解类似房地产的开发成本费用等，如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格；6.选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格；7.综合两种方法的结果，确定最终估价结果；8.根据房地产估价规范的要求，撰写并出具估价报告。（二）答：1.（1）估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同；（2）收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分；（3）净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用（含利息收益）及所得税等，包含了正常的商业利润等；2.收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命，还要考虑土地使用年限（或者土地使用终止年短于建筑物寿命终止年）；3.估价采用的成本应为估价时点的社会平均（客观）成本（或者：实际成本不一定是社会平均（客观）成本。（三）答：甲公司可能提出的要求：1.按改造后的办公用途市场价值进行评估；2.对办公楼承租人损失进行评估；3.对装修、改造费用进行评估。房地产估价机构可做的答复：1.应按改造前的工业用途评估（笔者注：按法定用途），评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失；按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿。2.经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按照改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失。3.对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。二、单项选择题（一）1.A2.C3.C4.D（二）5.A6.B7.A（三）8.C9.D10.B三、指错题1.致委托人函中没有说明估价时点；2.致委托人函中缺法定