2012年《物业管理基本制度与政策》教材数字载录 青.doc

青宇教育物业师考试教材数字类摘录 物业管理基本制度与政策数字类摘录第一章 物业管理概述第二节 我国物业管理的产生与发展1、物业管理起源于19世纪60年代的英国。P62、1978年以后，随着我国经济体制改革逐步展开，房地产领域进行了三项改革，一是城镇住房制度改革，二是城市土地使用制度改革，三是房地产生产方式改革。P83、早在1979年，国家就开始逐步推行城镇住房制度改革，开始实行向居民售房的试点。1994年，国务院下发了关于深化城镇住房制度改革的决定，全面开展公有住房向居民和职工出售工作。1998年，国务院发布了进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，取消住房实物分配，开始实施住房分配货币化。P84、1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司挂牌成立。P95、1992年，莲花二村被评为“国家示范文明住宅小区”。由此，我国城镇房屋管理开始逐步走上专业化的物业管理道路。P96、1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规深圳经济特区住宅小区物业管理条例，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。P107、1995年建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，推广青岛对住宅小区实施物业管理的经验。P108、1997年，建设部在大连召开全国第二次物业管理工作会议，推广大连整治改造旧住宅小区，推进物业管理的经验。P109、1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验。P1110、2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要的作用。P1111、2002年，建设部建立全国物业服务企业信用档案系统，有力促进了物业管理行业的诚信建设，推动物业服务企业的诚信建设，推动物业服务企业规范运作。P11第三节 我国物业管理制度的历史沿革1、建设部在认真总结一些地区物业管理基本做法与经验的基础上，于1994年3月23日颁布了城市新建住宅小区管理办法，确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明了我国房屋管理体制改革的前进方向。P15第四节 物业管理条例1、2003年6月8日，国务院颁布了物业管理条例。条例的颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。P192、1994年4月，建设部成立条例起草小组，开始条例的起草工作。P193、2001年3月经建设部常务委员会议讨论通过，形成条例（送审稿），提请国务院审议。P204、2002年10月16日，经国务院同意，国务院法制办将条例（草案）登报公开向社会征求意见。P215、2003年5月28日，国务院常务会第九次会议审议并原则通过了条例（草案）。P216、为了规范前期物业管理活动，1994年建设部颁布城市新建住宅小区管理办法（建设部令第33号）对前期物业管理做了原则性的规定。P26第二章 物业管理服务第一节 物业管理服务的特点和内容1、为了规范住宅小区物业管理服务的内容和标准，中国物业管理协会根据我国物业管理现实情况，于2004年印发了普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）（以下简称标准）。标准的具体规定如下：（6）设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。（10）每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。P382、（3）每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。P393、（5）载人电梯24小时正常运行。P394、（9）路灯、楼道灯完好率不低于95%。P395、（1）小区主出入口24小时站岗值勤。P406、（2）对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。P407、（1）高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。P408、（2）合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。P409、（3）小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清楚道路积水、积雪。P4010、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。P4011、（6）公示16小时服务电话。急修1小时内、其他报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。P4112、（10）每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。P4113、（3）每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。P4114、（4）按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危机房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。P4115、（5）载人电梯早6点至晚12点正常运行。P4216、（9）路灯、楼道灯完好率不低于90%。P4217、（1）小区业主出入口24小时值勤。P4218、（2）对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。P4219、（1）按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。P4220、（2）小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。P4221、（3）区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。P4222、公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。P4323、（9）每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。P4324、（3）每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃灯，定期维修养护。P4325、（5）载人电梯早6点至晚12点正常运行。P4426、（7）路灯、楼道灯完好率不低于80%。P4427、（1）小区24小时值勤。P4428、（2）对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。P4429、（1）小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。P4430、（2）小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。P4431、（3）区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。P44第二节 物业服务收费1、房屋保养需要大量的追加投资，根据大量实际数据测算，砖混结构房屋的建安造价与建筑寿命期的维修养护管理费用的比率平均达到1：1，换算到商品房价格与维修养护管理费用的比率，要达到1：0.7左右。P462、2004年10月，国家发展改革委员会、建设部联合颁布物业服务收费明码标价规定明确物业服务收费属于价格法调整范围，应当明码标价，物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业服务企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。P463、现阶段我国住房消费水平与国外情况差距依然很大，据统计，国外住房消费占家庭收入的比例一般都在25%左右，我国城镇居民住房消费占家庭收入的比例，2000年为7%，2003年为10%。P474、根据价格法和条例的基本精神，2003年11月，国家发展改革委员会和建设部联合颁布了物业服务收费管理办法。P47万元以下的罚款：（一）迫使承包方以低于成本的价格竞标的；（二）任意压缩合理工期的；（三）明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准，降低工程质量的；（四）施工图设计文件未经审查或者审查不合格，擅自施工的；（五）建设项目必须实行工程监理而未实行工程监理的；（六）未按照国家规定办理工程质量监督手续的；（七）明示或者暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的；（八）未按照国家规定将竣工验收报告、有关认可文件或者准许使用文件报送备案的。P3187、第五十七条 违反本条例规定，建设单位未取得施工许可证或者开工报告未经批准，擅自施工的，责令停止施工，限期改正，处工程合同价款1%以上2%以下的罚款。P3198、第五十八条 违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；（二）验收不合格，擅自交付使用的；（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。P3199、第六十条违反本条例规定，勘察、设计、施工、工程监理单位超越本单位资质等级承揽工程的，责令停止违法行为，对勘察、设计单位或者工程监理单位处合同约定的勘察费、设计费或者监理酬金倍以上倍以下的罚款；对施工单位处工程合同价款2%以上4%以下的罚款，可以责令停业整顿，降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书；有违法所得的，予以没收。未取得资质证书承揽工程的，予以取缔，依照前款规定处以罚款；有违法所得的，予以没收。以欺骗手段取得资质证书承揽工程的，吊销资质证书，依照本条第一款规定处以罚款；有违法所得的，予以没收。P31951 第六十一条违反本条例规定，勘察、设计、施工、工程监理单位允许其他单位或者个人以本单位名义承揽工程的，责令改正，没收违法所得，对勘察、设计单位和工程监理单位处合同约定的勘察费、设计费和监理酬金倍以上倍以下的罚款；对施工单位处工程合同价款2%以上4%以下的罚款；可以责令停业整顿，降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书。P31911、第六十二条违反本条例规定，承包单位将承包的工程转包或者违法分包的，责令改正，没收违法所得，对勘察、设计单位处合同约定的勘察费、设计费25%以上50%以下的罚款；对施工单位处工程合同价款0.5%以上1%以下的罚款；可以责令停业整顿，降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书。工程监理单位转让工程监理业务的，责令改正，没收违法所得，处合同约定的监理酬金25%以上50%以下的罚款；可以责令停业整顿，降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书。P32012、第六十三条违反本条例规定，有下列行为之一的，责令改正，处万元以上万元以下的罚款：（一）勘察单位未按照工程建设强制性标准进行勘察的；（二）设计单位未根据勘察成果文件进行工程设计的；（三）设计单位指定建筑材料、建筑构配件的生产厂、供应商的；（四）设计单位未按照工程建设强制性标准进行设计的。有前款所列行为，造成工程质量事故的，责令停业整顿，降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书；造成损失的，依法承担赔偿责任。P32013、第六十五条违反本条例规定，施工单位未对建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行检验，或者未对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料取样检测的，责令改正，处万元以上万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，降低资质等级或者吊销资质证书；造成损失的，依法承担赔偿责任。P32014、第六十六条违反本条例规定，施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，责令改正，处万元以上万元以下的罚款，并对在保修期内因质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。P32015、第六十七条工程监理单位有下列行为之一的，责令改正，处万元以上万元以下的罚款，降低资质等级或者吊销资质证书；有违法所得的，予以没收；造成损失的，承担连带赔偿责任：（一）与建设单位或者施工单位串通，弄虚作假、降低工程质量的；（二）将不合格的建设工程、建筑材料、建筑构配件和设备按照合格签字的。P32016、第六十八条违反本条例规定，工程监理单位与被监理工程的施工承包单位以及建筑材料、建筑构配件和设备供应单位有隶属关系或者其他利害关系承担该项建设工程的监理业务的，责令改正，处万元以上万元以下的罚款，降低资质等级或者吊销资质证书；有违法所得的，予以没收。P320-32117、第六十九条违反本条例规定，涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程，没有设计方案擅自施工的，责令改正，处万元以上万元以下的罚款；房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，责令改正，处万元以上万元以下的罚款。有前款所列行为，造成损失的，依法承担赔偿责任。P32118、第七十二条违反本条例规定，注册建筑师、注册结构工程师、监理工程师等注册执业人员因过错造成质量事故的，责令停止执业年；造成重大质量事故的，吊销执业资格证书，年以内不予注册；情节特别恶劣的，终身不予注册。P32119、第一百三十七条建设单位、设计单位、施工单位、工程监理单位违反国家规定，降低工程质量标准，造成重大安全事故的，对直接责任人员处5年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；后果特别严重的，处5年以上10年以下有期徒刑，并处罚金。P322房屋建筑工程质量保修办法1、第七条 在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：一地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；二屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；三供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；四电气系统、给排水管道、设备安装为2年；五装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施