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第一章 房地产基本概念一、房地产的概念：房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济上也叫不动产。房地产的分类：（1）住宅建筑物：可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅。（2）生产用房：指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。包括工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等。（3）办公用房：指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日常事务和从事社会经济提供服务的房屋，亦称写字楼。（4）其他楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国机构用房、宗教用房等等。房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和外分的权利。二、地产的概念和分类：地产即指能够为其权利人到带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。1类型：（1）居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。（2）工业用地：主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。（3）仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。（4）交通用地：指城市对外交通设施用地，包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。（5）市政用地：指用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。（6）商业服务用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务也的用地。包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。（7）公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产。这类用地主要是为了改善城市生态环境和供居民休憩所用。（8）教科文卫设施用地：这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。（9）港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。（10）军事用地：指提供为军事活动服务的用地，属特殊用地。（11）其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等。2土地所有权的概念与划分：土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。它的所有权可分为国有土地和集体土地两类：A：国有土地：是指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。B：集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有全的主体是农村居民集体经济组织。3补地价：是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。对于改变用途来说，补地价的数额通常等于改变用途后与改变用途前地价差额，即：补地价=改变用途后的地价-改变用途前的地价对于增加容积率来说，补地价的数额可用下列公式计算：补地价=（增加后的容积率-原容积率）原容积率原容积率下的地价4、三通一平：是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整。5、七通一平：是指上、下水通，排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。6、土地使用权年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。现政府规定：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年；7、土地使用费：土地使用者因使用土地按规定每年支付给予政府的费用。按现时的收费是：居住用地每年2元/M2（由用地单位支付，个人尚未收取）。三、：房地产市场概念1狭义：房地产商品进行交易活动的地方或场所。广义：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。2房地产市场的分类（1） 房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。（一级市场：是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。）（2） 房地产二级市场：是增量房地产交量市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。（二级市场：是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。）（3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。（三级市场：是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。）房地产按使用性质分类：1、住宅 民宅 公寓 花园别墅 2、公房3、商铺 4、厂房、仓库第二章 房地产开发经营 一、商品房预购预售管理商品防预购预售实际上就是房地产的期货交易。它是在房地产开发商还没有把房屋建设起来以前或房地产还没有竣工以前以预售的方式把房屋卖了出去。也就是先付款，后交货。在香港也叫卖楼花或炒楼花。二、五证两书（1）五证：括土地使用权证书、建筑使用权工程规划许可证、建筑施工许可证、建筑用地规划许可证、预售证。（2）三证：交易时的三证房屋所有权证土地证、产权证、契证。（3）两书：房地产开发企业在销售新建住宅时，必须提供的住宅质量保证书、住宅使用权说明书第三章 建筑学基础知识一、按建筑结构的材料分类1、砖木结构：这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。这类结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。2、砖混结构：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖-钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不高的（六层以下）的民用建筑及小型工业工房，是目前采用的一种结构形式。3、钢筋混凝土结构：建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。也叫框架式结构。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。4、钢结构、建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建筑。三、按建筑结构承重方式分类1、承重墙结构它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，楼盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。2、框架结构：主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土。使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。3、排架结构：主要承重体系由屋架和柱组成。一般单层工业厂房大多采用此法。4、其他：剪力墙结构体系、桶式结构体系。四、建筑高度分类1、低层：2层及2层以下2、多层：2层以上，6层以下3、小高层：6层以上，16层以下4、超高层：16层以上楼层高度最低2.4M以上，栋距建筑高度0.7四、房屋面积计算1、房屋面积的分类（1）使用面积（净面积）：它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积。（2）建筑面积（套内面积、轴线面积）：包含了房屋居住可用的使用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。（3）公摊面积：是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。2、得房率住 宅：多层7080% 高层7075% 低层65%沿街商铺： 9098% 商场4055% 办公楼6070%第四章 房地产交易知识一、房产信息来源1、媒体广告 2、开发商或代理商的宣传品 3售楼书 4、现场广告牌 5、场样板间 6、地产交易会 7、直接与销售人员交流二、税费1、契税2、印花税3、土地增值税4、土地使用税5、房产税6、营业税三、购房贷款1、3种方式（1）按揭：即个人住房商业性贷款。它是由银行、房地产开发商和购房者三方共同参与买卖住房的融资行为，实际上是为了帮助供房者（开发商）和购买者完成住房买卖而由银行提供贷款支持的融资业务活动。A按揭的前提条件是：购房者必须将购入的房屋作抵押，房地产开发商必须回购担保。B揭中的三方关系是通过三份不同的合同协议确定的。C办个人购房抵押贷款应具备的条件。A借款人必须是具有独立民事行为能力的个人。B购房者持有居住地合法的身份证明。C与开发商签定了购房协议，并已支付首期购房款。D同意以所购房产作抵押。E具备令贷款银行满意的财务状况。（2）、住房公积金B办公积金贷款应具备的条件：C积金贷款的额度、期限与利息：办理按揭所需证件办理男女年限四、保险1.种类2.费用1、 国土局：代表国家行使土地所有者的职权，以及对房地产市场，房地产行业管理的一个政府部门。2、 公证处：是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。3、 国土局产权登记处：办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。4、 发展商：专门从事房地产开发和经营的企业。5、 代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托，代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。6、 佣金：是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获取的报酬，它是一种劳动收益、风险收益和经营收益的结果。根据深圳市经济特区房地产行业管理条例规定：房地产经纪机构开展经纪业务时，有权获取佣金。7、 商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。8、 福利商品房：是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋，现此类房国家已开始取缔。9、 微利商品房：与福利商品房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由政府主管单位筹建，用来解决企业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格政策。10、 自建房（集资房）：是指各单位自筹资金或合资兴建的房屋，产权属投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通（按规定已补交地价的除外 ）。11、 房地产证：是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权的法律凭证。12、 商品房预售许可证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。13、 外销许可证：凡对境外预售的房屋都要办理此证才可销售。14、 深圳市房地产买卖合同：是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。15、 房地产抵押合同：是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系由银行、业主、发展商三方签定。16、 银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，楼房所有权归己，这种方式称为银行按揭。17、 房地产公证：公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证。18、 楼花抵押登记：是指已办银行按揭的楼花送到国土局产权登记科办理抵押登记手续，抵押人将贷款及利息付清后，须将已办抵押登记手续的房地产注销抵押。19、 建筑面积：房屋实用面积与分摊面积之和。20、 实用率：房屋使用面积与建筑面积之比。21、 容积率：规定地块上全部建筑总面积与地块面积之比。22、 预售楼花：将未建好的楼房提前出售，称为售楼花。23、 样板房：是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房间。24、 示范单位：与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户装修参考而经过精心设计装修的。25、 复式房：上、下两层标准层二合为一，结构与标准房结构有区别。26、 房地产转让：是指房地产权人通过买卖、交换、赠与等形式将房地产转移给他人的法律行为。按现时有关规定，预售及现售的房地产均可转让，但必须到国土局办理转让手续，房地产公司不得给预购房者更改姓名。27、 银行本票：是付款人将款项交存银行，由银行签发给予他凭此可以办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。28、 银行汇票：是汇款人将款项交存当地银行，由银行签发给汇款人持往异地办理转帐结算或支取现金的票据，有效期为一个月。29、 银行支票：是银行的存款人签发给收款人办理转帐或委托开户银行将款项支付给收款人的票据。有效期为10天。二、住宅区常用术语1. 居住组团:指一般被小区道路分割，并与居住人口规模（10003000人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。2. 住区用地：住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。3. 住宅用地：住宅建筑基底占地及四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。4. 公共服务设施用地：般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。5. 道路用地：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。6. 居住区（级）道路：一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。7. 小区（级）路：一般用以划分组团的道路。8. 组团（级）路：上接小区路、下连宅间小路的道路。9. 宅间小路：住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。10. 公共绿地：满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。11. 配建设施：与住宅规模与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。12. 公共活动中心：配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。13. 道路红线：城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。14. 建筑线：一般称建筑控制线，是建筑基底位置的控制线。15. 日照间距系数：根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。16. 建筑小品：既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。17. 住宅平均层数：住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值（层）。18. 高层住宅（大于等于10层）比例：高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率（）。19. 中高层住宅（79层）比例：中高层总建筑面积与住宅总建筑面积的比率（）。20. 人口毛密度：每公顷居住区用地上容纳的规