市场调研6.doc

一、主要针对北京及环北京13县市受新国十政策影响，各类产品的指数走势进行分析，指数具体指均价、套数、面积等。4、杨新宝、雒利剑负责大厂及北京东部地区信息，南部大兴与固安地区信息，分析时可作关联对比，大兴与固安关联，朝阳、通州与大厂关联）新政下对固安与大兴关联对比，今年楼市以高价位高销售为起点，多数为开盘即售罄，价格不短飙升；在新政的影响之下，销量迅速下降约50%，很多开发企业遭遇门前冷落无人，与新政前，形成截然对立的反差，价格以微降约15%稳中涨幅不定为平稳的发展至今。北京的政策主要以限定购买人群，限定购买人纳税及社保，北京籍名下不得超过两套房子，政府的目的，以此打压炒房团及投资客，在打压的同时显现出诸多问题，一，炒房团投资客被挤出，房价并未明显下降，但是相对的更加稳定更加坚挺；二，显现出刚需人群，购买婚房，改善住房面积居住条件，卖小买大，改善居住环境，一些大户型，别墅项目，高端住宅项目，受到热捧，三，政府逐步规避地产泡沫带来的风险问题，财政收入有地产，向工业及生产为主体。1， 年轻人因为收入，积蓄，贷款问题不得不考虑先购买小户型，有购买资格的在市里或是郊区购买，而无资格的，则考虑在北京周边选择；有一定经济基础的中年人士，或者成功人士均考虑，换大一些的房子，条件要好，居住面积足够宽敞，因政策问题条件不够的则在北京周边购买，有购买资格的则在北京的郊区购买，因市中心这样的要求无法得到满足，随着资源的匮乏，郊区及环首都地区逐步升温，热捧频出，东部及东南部地区以燕郊香河大厂为代表，南部地区以廊坊永清固安为代表。这几个地区都规划为环首都经济圈，离京为50公里左右，随着交通不断完善，高速公路，地铁的相继开通，成为河北省的重点发展项目。从发展角度考虑，这几个地区发展的速度如8年前的北京发展趋势，燕郊发展的较早，现已形成规模事态，有代表性的上上城，多年前开盘价仅为两三千元，今年初价格过万，而新政后，价格稳定在8千多元，持续至今，每月销量不大，但是持续性强，很多楼盘也相继售罄。廊坊地区以万达地产为代表年初的价格为6500，随着新政出台，地理位置的优势，被北京工作居住的人们所接受价格涨到8千多元并持续至今现已呈现尾盘，廊坊多个项目价格均如此，看不到新政前不断涨价的趋势，仅是稳中持续。永清地区为北京正南，新规划的高速公路，带动着整个区域的发展，国润与华润集团分别储备了大量土地，先开发销售的为台湾新城，浙商新城，21龙城等项目，价格普遍为五到七千元不等均是持续销售，涨幅不太明显。说到固安，在燕郊之后也是一颗璀璨之星，在建，及售罄项目到处可见，上马项目几十个，孔雀城，学府花园，学府芳园等均已5到8千元价格，持续销售，涨幅不太明显。2， 通州于大兴板块，通州代表的项目新华联，运河湾，宋庄的太和别墅，海棠湾，价格均在新政前的两万左右降到价格均在一万七千元左右并持续稳健，涨幅不太明显，大兴板块代表项目绿地项目西斯莱公馆由开盘价1万8，涨到2万1，宏坤理想城及其他项目，价格均在价格均在一万七千元到两万一左右，销量较新政前的售罄，转化为持续销售。但是也均在售罄范围内。3， 综上述所序，北京的房价持续上涨，但涨幅较新政前缓慢，但是房价均由泡沫转为固定稳定增长，由炒房，转化为自住增长，很多有资格的老百姓在观望了半年的楼市，下决心出手了，这个新政到底能持续多久，都是未知数。据个人经验，此次新政与08年奥运会大有不同08年底因为各个开发商拿地频繁，资金链断裂，被迫以成本价销售，而09年一季度，二季度房价大肆翻翻上涨，直至新政出台，因开发企业储备资金充足，另加上持续销售，开发商不缺资金，反而不断地补充，故房价持稳中上涨趋势。有专业人士预言，2012年初房价会下降30%，但是基于地产商资金充足，而且现房供应量减少的情况下，房价很难下降。环首都经济圈，河北的政策，相对北京宽松，地产并成为主要财政来源之一，带动新生产力，所以房价上涨，也是在情理之中，虽然香河地区因一些项目，导致政策暂停，也只是暂时之举，由此可见，政策会逐步放开。2010年一手住宅市场回顾 量价齐升但涨幅回落明显 1、2010年住宅供应11.4万套，环比上涨2009年北京市获得预售许可的住宅套数共计10.5万套，面积共计1111.3万平米。2010年北京市获得预售许可的住宅套数共计11.4万套，面积达1197.6万平米，面积环比2009年上涨了7.8%，基本持平，呈微涨趋势。从每月住宅供应趋势来看，2009年住宅供应套数和面积的高点都在8月，分别为1.6万套和168万平米。从2010年住宅供应情况来看总体平稳，套数和住宅面积供应最高点都在12月，分别为1.7万套和179.5万平米。图4-1北京市住宅月度供应量（2009-2010年）2、2010年政策调控，一手住宅成交环比降四成2009年北京市一手住宅（期房+现房）网签成交总量为17.9万套，2048.6万平米。2010年北京市一手住宅网签成交总量为11.1万套，1231.7万平米，环比2009年下降四成。从每月住宅成交情况来看，2009年住宅成交走势较为平稳。2010年受两次政策调控的影响，住宅成交走势较出现了波动的情况。2010年春节过后，住宅成交逐渐走高，4月份成交出现较大的上涨，单月成交1.2万套，145.8万平米； 4月中下旬政府出台政策调控楼市发展，受新政影响，5、6、7、8月住宅成交均呈现较低走势；9月住宅成交又现波峰，单月成交1.2万套，134.6万平米，引来政府的二次调控，提高首付、加息、严控二套、增加交易税费等政策影响之后楼市成交出现波动。图4-2 北京市住宅月度成交量（2009-2010年）3、2010年一手住宅价格继续上涨，但涨幅回落明显2005-2007年以来，北京市一手住宅价格均呈现上涨，2007年年底一手住宅均价环比08年同期上涨45.7%，上涨幅度较大。2008年受经济危机和亚运会举办的影响，北京一手住宅价格出现回落。2009年经济复苏，被过度抑制的刚性需求得到爆发，加上政府宽松的政策环境对住宅市场的刺激，2009年年底，北京市一手住宅均价达到18306元/平米，与08年同期相比上涨了53.7%。2010年楼市调控从紧，住宅成交回落的同时，成交价过快的势头得到了遏制，2010年12月北京一手住宅成交均价21800元/平米，与09年年底相比，上涨幅度仅为19%。图4-3 北京市一手住宅成交价格走势（2005-2010年年末均价）从月度走势看，虽然2009年9月成交价格出现小幅回落，但是价格整体呈现上涨趋势。进入2010年初，价格增长突然发力，继而受成交量交互影响，2010年4月成交价格达到最高点，此后受政策影响，价格出现回落，继而走势稳定。2010年住宅成交均格为19620元/平米， 2010年全年价格水平为20157元/平米。图4-4 一手住宅月度成交价格走势（2009-2010年）北京商品住宅市场一周点评一、总体市场情况 （一）政策层面1、房企哄抬房价最高罚3万：8月10日，国务院法制办公室对房地产开发企业资质管理规定(修订征求意见稿)开始公开征求意见。征求意见稿规定，房地产开发企业资质等级共分4级；对开发企业囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价等行为，主管部门可视情节轻重做出降低资质等级或吊销资质证书处理，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。首先，该意见稿一出，便招到网友和诸多专家质疑，普遍反映处罚较轻，假如房企擅更容积率，所获利润若远高于最高处罚3万元，谁能保证开发商不愿以身试法；其次，对处罚标准并未做详细规定，只是“可视情节轻重”了得。2、房屋登记人员上岗前须先考证：8月14日，北京首次“全国房屋登记官考试”举行，全市16个区县住房城乡建设委、房管局登记部门约400名房屋登记人员参加了考试。到2012年北京凡未取得房屋登记官考核合格证书的人员，一律不得再从事房屋登记审核工作。首先，该规定的依据是：2008年，住建部颁发的房屋登记办法规定了房屋登记审核人员持证上岗制度。2009年住建部下发通知要求，从事房屋登记工作的人员，要通过房屋登记人员的考核或培训，取得房屋登记官考核合格证书，成为房屋登记官，方可从事房屋登记审核工作。其次，这标志着本市房屋登记工作步入标准化、规范化、专业化、法制化轨道。再则，考试较难通过率并不高。该考试包括制度政策和法律知识和具体现实的实务操作能力考核两部分，采用电脑上直接答题，每道题限定时间，限时一过立即翻页，落答或错答不能进行修改。根据之前唯一进行考试的河南省而言，通过率不足10%。（二）行业动态层面1、保利地产接手央企退出的北京单价地王：8月10日，保利地产发布公告，决定收购北京蓟门桥项目，这个项目曾经以每平方米27529元的楼面地价成为2010年3月北京单价地王，项目大股东此前为央企中国兵器装备集团公司。对此，保利内部对此产生分歧，理由是该项目成本较高，盈利前景存在较大不确定性。首先，根据去年国资委发布“清退令”，责令78家不以房地产为主业的央企退出房地产业务，中国兵器装备集团公司位列其中；另外，在现有的楼市调整下，价格过高的地王一般盈利空间都十分有限，争当地王有可能将企业套牢；此外，应对土地出让进行合理引导，不能完全实行价高者得。2、北京保障性安居工程建设进度情况：8月12日，住房和城乡建设部公布了今年1-7月全国保障性安居工程建设进度情况，北京市的开工率为70%，已开工套数为14.2万套。市规划委表示，到今年9月，北京市将做到保障性安居工程100%开工建设。北京“十二五”建设100万套保障房，今年计划开工20万套，工程进度井然有序的进行；其次，“租售结合，以租为主”，保障房中含30%公租房。并且加大公租房供给有利于抑制房价过快上涨。（三）住宅总体成交层面本周（2011年8月08日-8月14日）北京住宅网签量2815套，环比上周上涨11.84%，同比下降32.17%，其中新建商品住宅网签成交量1187套，二手房住宅网签成交量1628套，住宅总成交面积29.16万平米，较上周上涨9.71%。本周北京新建商品住宅和二手住宅成交量环比上涨，但同比上月都出现下跌，北京住宅成交水平进入新的低位。北京中原市场研究部认为，主要是由于北京房地产行业处于盘整期，政策、行业结构等不断调整，影响市场的各层面不断收紧；而相应市场成交面表现出来了供需低迷的状态。二、北京新建商品住宅周供应断流，成交较前两个月同期成交量成倍下跌本周新建商品住宅网签成交量1187套，环比上周上涨16.37%，与上月同期相比下降50.25%，本周期房网签量981套，现房206套，住宅成交面积共计14.13万平方米，环比上周上涨12.59%，套均面积119平米/套，本周新建商品房总成交网签量2989套，住宅占40%，比上周的45%占比继续下降；同时住宅成交量比前两个月同期成交量成倍下跌。北京中原市场研究部认为：首先，由于近期新建商品住宅供给量大增，各项目调整开盘时间，放量萎缩。进入7月以来，北京商品住宅推盘量减少严重，7月至今北京商品住宅共推房源不及6月单月的4成，且本周出现了继4月第二周（3个多月）以来的首次“零”新增供应；其次，本周商品房成交中，翼之城、诗礼庭等商住项目在限购情况下，优势相当大而成交比重增加，而其网签属性属于非住宅。本周商品住宅主要集中在如房山、昌平等区域的价格低、户型面积小的郊区盘，其中位于昌平县城的金隅万科城位居销排帮榜首，其次就是房山加州水郡、中粮万科长阳半岛。三、北京二手住宅价格刚性区域成交集中本周二手住宅网签成交量1628套，环比上周上涨8.75%，同比下降7.71%；住宅网签成交面积15.02万平方米，环比上周上涨7.12%。根据北京中原市场研究部统计，本周中高档二手住宅（统计对象为一般商品房、公寓和别墅）价格环比上涨0.37%，本周二手房住宅成交套均面积为92平米/套。在北京房地产稳中有降的大趋势下，北京二手住宅望京、中关村、万柳、西四环等部分热点区域的楼盘成交价格出现反弹，北京中原市场研究部认为：首先，相对于新建商品住宅郊县供求大增，二手住宅成交主要集中于市内的6个区，并且比重不断增加，势必拉高整体成交价格水平；其次，上述成交热点区域，都有其各自较强的区域优势，成交量集中，价格刚性大。2011年北京前八月商品住宅销售面积同比下跌11.9%北京市统计局14日发布“18月北京经济主要指标数据”显示，前8月北京商品住宅销售面积同比下降了11.9%。数据显示，北京前8月商品房销售面积为787.2万平方米，同比下降7.9%，其中住宅销售面积为541.9万平方米。受楼市限购等调控政策影响，北京楼市今年的成交一直较为低迷，往年热闹的“金九银十”场景尚未出现。统计数据显示，9月112日，北京商品房住宅签约套数为1624套，二手房住宅签约套数为2513套，合计签约套数为4137套，同比下调幅度为60.9%。该数据相比2009年同期的15879套，下调幅度更是达到了76.7%。虽然销售不利，但房地产的供应仍在增长。北京市统计局的数据显示，前8月北京商品房施工面积10499.5万平方米，同比增长26.3%；其中，住宅施工面积6299.6万平方米，增长29.5%。北京楼市潜在供应存在爆发的可能。商品房施工面积首次突破1亿平方米，其中6299万平方米为商品住宅面积，这些施工量意味着未来几年北京市场能提供的住宅套数高达50万套左右，而目前北京楼市的库存也已超过11万套，为最近2年的新高。在当前的销售态势下，去库存并非易事。“目前北京的限购政策并没有放松的迹象，市场上有购房资格且愿意入市的人越来越少,这将明显影响开发商对后市行情的判断，特别是在金九银十这个销售黄金期，楼市促销将逐渐普遍。”上述统计数据还显示，北京前8月政策性住房完成投资452亿元，增长2.4倍。政策性住房施工面积3558.9万平方米，增长1.5倍；其中新开工面积1244.9万平方米，增长5倍。政策性住房销售面积为146.7万平方米，增长63.1%。前8月北京商品住宅施工达50万套在销售萎缩导致库存量不断攀升的同时，商品住房施工面积又居高不下，北京楼市供应随时面临爆发的可能。北京市统计局昨日发布前8月房地产运行情况报告显示，前8月全市商品房施工面积10499.5万平方米，同比增长26.3%，首次破亿平方米，其中6299万平方米为住宅面积，按照目前北京新房成交的平均面积，在施工的住宅面积能够提供住宅套数高达50万套左右。在施工量大幅度增长的同时，销售量却持续萎靡，统计显示，前8月全市商品房销售面积为787.2万平方米，同比下降7.9%，其中住宅销售面积为541.9万平方米，下降11.9%。“目前，北京商品住宅库存积压已经达到了11.2万套，为最近两年的新高。”，虽然11.2万套相比历史最高库存14万套以上依然有3万套以上差距，但是目前执行限购并没有放松的迹象，市场上有购房资格还愿意入市的人越来越少，而当下开工量的猛增意味着未来成品房供应也可能猛增。，“成品房卖不出去，建成的又不断增加，等待开发商的只有更猛烈的降价”。金九银十第一周 北京商品住宅成交量继续萎靡“金九银十”第一周，北京商品住宅成交量继续萎靡。昨日，据北京市房地产交易管理网数据显示，上周北京期房、现房商品住宅累计成交1300套。与此同时，北京上周普通商品住宅成交均价为20776元/平方米，环比之前一周23730元/平方米的成交均价，缩水2954元，下降幅度达12.4%。除了受到五环外项目及开发商降价推盘等因素的影响，据亚豪机构数据监测显示，低价、集中成交也导致了上周北京楼市整体成交价格的环比下滑严重。亚豪机构副总经理高姗分析表示：“调控进入到第7个月，首次置业的刚需客源在阶段性爆发之后开始持续减少，对应其需求的小户型产品成交也不断减少。而位于市区位置较好的改善型产品成交开始占据更多份额。”成交的遇冷也浇熄了开发商的推盘热情。记者了解到在9月第一周，北京只有4个项目开盘，累计提供商品住宅2490套，供应量环比之前一周有大幅减少链家地产：北京商品住宅市场月度报告 2011年8月北京商品住宅成交量新政后首次环比大幅减少，全市成交均价环比下降，但主要是由于城区成交比重回落。“金九银十”将近，市场迎来开盘放量前奏，楼市库存量再次靠近11万大关。而从本月签约来看，旧有库存住宅的消化能力减弱，资金回笼难度增大。市场综述： 2011年8月北京商品住宅成交量新政后首次环比大幅减少，全市成交均价环比下降，但主要是由于城区成交比重回落。“金九银十”将近，市场迎来开盘放量前奏，楼市库存量再次靠近11万大关。而从本月签约来看，旧有库存住宅的消化能力减弱，资金回笼难度增大。本月开发商销售业绩环比大幅下滑，同时伴随着库存量居高不下、未来供应放量、预计“金九”商品住宅市场成交均价将持续下降。受目前成交低迷的影响，预计下月成交回暖有限，成交量将在7000套左右。一、商品住宅市场供应情况1、供应量：供应量环比增加38%，“金九银十“迎来开盘放量前奏2011年8月，北京商品期房住宅入市项目数为17个，新增住宅供应5849套，环比增加38%，同比增加34%。“金九银十”即将到来，开发商为了在传统的销售旺季博取较高成交量，在8月已显现开盘放量的前奏，预计9月商品住宅供应量将达到9000套左右。从供应区域来看，郊区依然是供应主力，占比达到65.6%，但较上月下降约15%，据链家地产市场研究部监测9月郊区供应依然占比接近7成。一方面郊区刚需购房者为目前成交主体，开发商增加郊区供应以期获得高成交，而郊区新开项目当月签约率连续3个月不足三成，成交量难以和高量供应相匹配，郊区库存量已超城区处于高位，“金九银十”供应放量的同时，价格下降的压力也会加剧。另外，8月城区供应比重四个月来首次超过30%，将缓解城区供应不足状况和价格过快上涨的趋势。2、库存量：商品住宅库存量较上月增加3000套，逼近11万大关边缘截至2011年8月31日，北京市可售商品住宅存量达到109156套，较上月增加约3000套，是2010年来商品住宅库存量的最高值，预计在下月供应放量的境况下，库存量极有可能突破11万大关。库存居高不下，即使将迎来“金九银十”，在售和即将开盘入市的项目“降价施压”依然具有迫切性。新政后首月北京房地产市场供销存走势分析2010年5月5月北京商品房同、环比成交量降幅六成天朗房网易研通-北京房地产市场动态监测研究系统统计显示，2010年5月北京商品房成交面积仅71.16万平方米，成为近一年内最低值。成交面积环比上月成交174.19万平方米下降59.15%，同比09年5月成交197.08万平方米下降63.94%，受新政影响，北京商品房同、环比成交量降幅六成。北京商品房供应量一年内第二次大于成交量，5月供应商品房107.42万平方米，环、同比分别下降12.96%和34.43%。截止5月31日，北京市场商品房存量2284.23万平方米，受成交量大幅下滑影响，市新政影响下5月北京商品房供需比值骤增，均价降两成天朗房网易研通-北京房地产市场动态监测研究系统统计显示，2010年5月北京商品房成交面积仅71.16万平方米，成为近一年内最低值。成交面积环比上月成交174.19万平方米下降59.15%，同比09年5月成交197.08万平方米下降63.94%，受新政影响，北京商品房同、环比成交量降幅六成。北京商品房供应量一年内第二次大于成交量，5月供应商品房107.42万平方米，环、同比分别下降12.96%和34.43%。截止5月31日，北京市场商品房存量2284.23万平方米，受成交量大幅下滑影响，市新政抑制房价暂未果 商办量价齐涨新房监测报告 2010年6月6月北京商品房成交量继续回落 同比降幅近七成天朗房网易研通-北京房地产市场动态监测研究系统统计显示，2010年6月北京商品房成交面积仅68.95万平方米，成交量再创新低。成交面积环比上月成交71.16万平方米下降3.11%，同比09年6月成交214.69万平方米下降67.88%，受新政影响，北京商品房同比成交量降幅近七成。北京商品房供应量一年内第三次大于成交量，6月供应商品房86.02万平方米，环、同比分别下降19.92%和33.99%。截止6月30日，北京市场商品房存量2153.3万平方米，受成交量大幅下滑影响，市场存量连续上涨银河SOHO高价集中成交 6月均价创历史新高天朗房网易研通-北京房地产市场动态监测研究系统统计显示，2010年6月北京商品房供需比为1:0.8，供需比值为1.25，环比减少0.26，同比增加0.64，市场成交量大幅下滑、供应量持续减少使供需比增加。新政影响下，市场成交量大幅减少，供需比值高位，市场依然供大于求。但受6月银河soho等商办项目集中成交影响，6月商品房均价高达24278元/平方米，环比上月成交均价17597元/平方米上涨37.97%，同比上涨73.36%，成为今年月度成交均价最高值。北京商品房月度供需比与成交均价走势比商品房供销齐涨 数据统计：新房监测报告 2010年7月7月北京商品房成交量回暖 同比仍降近七成天朗房网易研通-北京房地产市场动态监测研究系统统计显示，2010年7月北京商品房成交面积78.07万平方米，经过5、6两月调整，成交量新政后首次回升。成交面积环比上月成交68.95万平方米增加13.23%，同比09年7月成交240.81万平方米下降67.58%，受新政影响，北京商品房同比成交量降幅近七成。北京商品房供应量增长，供应量连续三个月大于成交量，7月供应商品房81.74万平方米，环、同比分别下降4.98%和3.52%。截止7月31日，北京市场商品房存量2164.56万平方米，受成7月北京商品房供需基本持平 均价理性下调天朗房网易研通-北京房地产市场动态监测研究系统统计显示，2010年7月北京商品房供需比为1:0.96，供需比值为1.05，环比降低0.2，同比增涨0.7，市场成交量大幅下滑，7月成交小幅回升，但供应量持续萎缩，市场供需比持续下降。新政影响下，市场成交量大幅减少，供需比值高位，7月供需比值为1.05，供需基本持平。7月商品房均价19548元/平方米，环比上月成交均价24278元/平方米上下降19.48%，同比上涨29.47%，北京商品房均价理性调整。北京商品房月度供需比与成交商品房市场成交明显回暖 房价再次抬新房监测报告2010年8月8月北京商品房成交量回暖 新政后存量首次减少天朗房网易研通-北京房地产市场动态监测研究系统统计显示，2010年8月北京商品房成交面积92.01万平方米，新政后成交量连续两月上涨。成交面积环比上月成交78.07万平方米增加17.86%，同比09年8月成交193.95万平方米下降52.56%，受新政影响，北京商品房同比成交量下降五成，但降幅比上月减少两成，商品房市场回暖迹象明显。8月北京商品房供应量与7月基本持平，新政后供应量首次低于成交量。8月供应商品房81.39万平方米，环比减少0.35万平方米，同比下降60.57%。截止8月318月北京商品房供需比值回落 均价再次抬头天朗房网易研通-北京房地产市场动态监测研究系统统计显示，2010年8月北京商品房供需比为1:1.13供需比值为0.88，环比降低0.17，同比下降0.18，市场供应量停滞，成交量上涨使供需比值下降。6、7、8三月供需比值持续下降，市场成交量逐渐回暖。8月商品房均价21747元/平方米，环比上月成交均价19548元/平方米上涨11.04%，同比上涨41.41%，北京商品房成交均价再次抬头。北京商品房月度供需比与成交均价走势比较图如下：更多数据请登录http:/www.金九成交量扩大新房监测报告 2010年9月9月北京商品房成交量扩大天朗房网易研通-北京房地产市场动态监测研究系统统计显示，2010年9月北京商品房成交面积163.36万平方米，成交量连续三个月上涨。成交面积环比上月成交92.01万平方米增加77.55%，同比09年9月成交176.09万平方米下降7.23%，9月成交量接近去年同期水平，金九成交量扩大，成交面积环比上涨近八成。9月北京商品房供应面积96.22万平方米，环比8月供应量上涨18.22%，同比增长22.31%。截止9月30日，北京市场商品房存量2075.24万平方米，9月成交量大幅上涨，市场存量北京商品房供需比值连续四个月回落天朗房网易研通-北京房地产市场动态监测研究系统统计显示，2010年9月北京商品房供需比为1:1.7供需比值为0.59，环比降低0.29，同比增长0.14，市场供应量上涨，成交量骤增使供需比继续走低。市场连续四个月供需比值下降，市场成交量逐渐回暖，9月达到新政后成交量最高值。9月商品房均价21142元/平方米，环比上月成交均价21747元/平方米下降2.78%，同比上涨42.52%，北京商品房成交均价稳中有降。北京商品房月度供需比与成交均价走势比较图如下：更多数据请登录十月新房监测报告 2010年10月10月北京商品房成交量降近三成天朗房网易研通-北京房地产市场动态监测研究系统统计显示，2010年10月北京商品房成交面积117.16万平方米，成交量下滑。成交面积环比上月成交163.36万平方米下降28.28%，同比09年10月成交185.13万平方米下降36.71%，10月北京商品房成交量环比下降近三成，没有延续9月的火爆，但总体成交量依然好于58月。10月北京商品房供应面积79.29万平方米，环比9月供应量下降17.6%，同比下降49.27%。截止10月31日，北京市场商品房存量2066.35万平方米，10月商11月商品房供应翻倍 量价齐升新房监测报告 2010年11月11月商品房供应量涨一倍天朗房网易研通-北京房地产市场动态监测研究系统统计显示，11月北京商品房供应面积156.76万平方米，环比10月供应量上涨97.7%，同比上涨1.76%。其中期房商品房供应155.92万平方米，环、同比分别上涨101.66%和18.65%，年底市场供应量井喷，商品房供应量涨一倍。北京期房商品房新增供应量走势如下图： 天朗房网易研通-北京房地产市场动态监测研究系统统计显示，2010年11月北京商品房成交面积129.9万平方米，成交量上涨。成交面积环比上涨10.87%，同比下降11月商品房供需比值增加天朗房网易研通-北京房地产市场动态监测研究系统统计显示，2010年11月北京商品房供需比为1:0.83，供需比值为1.21，环比增加0.53，同比增加0.54。其中期房商品房供需比为1：0.63，供需比值1.58，环比增加0.73，同比增加0.79。11月商品房集中供应，供应量骤增使供需比值增加。11月商品房均价23733元/平方米，环比上月成交均价20060元/平方米上涨18.31%，同比上涨33.9%，商品房成交均价再次反弹。受11月商品房供应量骤增影响，市场存量上扬。存量环比上月增新房监测报告 2010年12月2010年12月北京商品房成交量涨超五成12月商品房供应量一年最高。天朗房网易研通-北京房地产市场动态监测研究系统统计显示，12月北京商品房供应面积270.64万平方米，环比11月供应量上涨72.65%，同比上涨84.06%。其中期房商品房供应264.99万平方米，环、同比分别上涨69.95%和83.93%，年底市场供应量井喷，商品房供应量达一年内最高值。北京期房商品房新增供应量走势如下图：天朗房网易研通-北京房地产市场动态监测研究系统统计显示，2010年12月北京商品房成交面积197.6万平方米，成交量连续两12月北京商品房均价下滑天朗房网易研通-北京房地产市场动态监测研究系统统计显示，2010年12月北京商品房供需比为1:0.83，供需比值为1.21，环比增加0.53，同比增加0.54。其中期房商品房供需比为1：0.73，供需比值1.37，环比增加0.16，同比增加0.71。12月商品房再现集中供应，供应量骤增使供需比值增加。12月商品房均价20719元/平方米，环比上月成交均价23733元/平方米下降12.7%，同比上涨12.76%，商品房成交均价下滑。受12月商品房供应量骤增影响，市场存量上扬。存量环比上月增新房监测报告 2011年1月2011年1月北京商品房供应量一年内最低1月北京商品房供应量一年内最低。天朗房网易研通-北京房地产市场动态监测研究系统统计显示，1月北京商品房供应面积14.38万平方米，环比去年12月供应量下降94.69%，同比下降88.05%。其中期房商品房供应12.95万平方米，环、同比分别下降95.11%和87.83%，年底市场供应量井喷，商品房供应量达一年内最高值。北京期房商品房新增供应量走势如下图：天朗房网易研通-北京房地产市场动态监测研究系统统计显示，2011年1月北京商品房成交面积151.52万平方米，成交量回落1月商品房供需严重不平衡天朗房网易研通-北京房地产市场动态监测研究系统统计显示，2011年1月北京商品房供需比为1:10.54，供需比值为0.09，环比减少1.28，同比减少0.77。其中期房商品房供需比为1：9.12，供需比值0.11，环比减少1.58，同比减少1.1。2010年初北京商品房供应量呈现一年内最低值，成交均价上涨供需严重失衡。北京期房商品房供应量、成交量和供需比值走势如下图：更多数据请登录/service/yyt.aspx天朗房网|易“京十五条”落地 成交量重挫新房监测报告 2011年2月2011年2月北京商品房成交量环比降幅超六成2月北京房地产市场表面上成交量大幅下滑，但分析市场背景可以看出2月北京房地产市场的特殊性：处于春节期间，销售淡季；2月16日北京出台“京十五条”调控新政，对北京市场调控更加严厉；以上原因均造成2月北京房地产市场成交量大幅下滑。此外，2月18至24日，北京交易管理信息网系统升级，使18至24日交易量形成月度低谷。2月北京商品房供应量同比降超五成。天朗房网易研通-北京房地产市场动态监测研究系统统计显示，2月北京商品房供应面积21.55万平方米，环比1月供应量上涨49.86%，同比下降55.82月北京商品房供不应求天朗房网易研通-北京房地产市场动态监测研究系统统计显示，2011年2月北京商品房供需比为1:2.44，供需比值为0.41，环比增加0.32，同比减少0.12。其中期房商品房供需比为1：1.71，供需比值0.58，环比增加0.47，同比减少0.16。2月北京商品房供应量上涨，成交量下滑，但成交量仍大于供应量，供需比值增加。受2月出台“京十五条”、交易网升级等多方面因素影响，成交量大幅下滑，但市场仍供不应求。北京期房商品房供应量、成交量和供需比值走势如下图：更多数据请调控后首个整月 房价结构性下降数据统计：新房监测报告 2011年3月3月北京商品房成交量降六成3月北京商品房供应量涨超一倍。天朗房网易研通-北京房地产市场动态监测研究系统统计显示，3月北京商品房供应面积53.21万平方米，环比2月供应量上涨146.91%，同比下降42.28%。3月北京期房商品房供应量50.95万平方米，期房商品房供应量环比上涨136.43%，同比下降35.38%。北京期房商品房新增供应量走势如下图：天朗房网易研通-北京房地产市场动态监测研究系统统计显示，2011年3月北京商品房成交面积74.7万平方米，成交面积环比上涨65.36%，同比上涨42.3月北京商品房供需比为1:1.4天朗房网易研通-北京房地产市场动态监测研究系统统计显示，2011年3月北京商品房供需比为1:1.4，供需比值为0.71，环比增加0.3，同比减少0.1。期房商品房供需比为1：1.11，供需比值0.9，环比增加0.31，同比增加0.21。3月北京商品房供应量、成交量均上涨，但成交量涨幅大于大于供应量，供需比值增加。3月为调控后首个市场反映整月，成交量低迷，成交均价恢复到去年水平，调控政策起到明显效果。北京期房商品房供应量、成交量和供需比值走势如下图：北京期房商品房成交均价和存量4月商品房成交量、2011年4月4月期房商品房成交量环比减少14.97%供应量走势4月北京商品房供应面积73.12万平方米，环比3月供应量增加37.42%，同比下降40.75%。期房商品房供应量连续三个月上涨，4月期房商品房供应量68.95万平方米，环比增加35.33%，同比减少43.91%。北京期房商品房新增供应量走势如下图：成交量走势4月北京商品房成交面积69.67万平方米，成交面积环比减少63.73%，同比减少60%。从期房商品房成交情况来看，4月成交期房商品房48.17万平方米，环比减少14.97%，同比减少60.5%。4月商4月北京商品房供需比为1:0.95天朗房网易研通-北京房地产市场动态监测研究系统统计显示，2011年4月北京商品房供需比为1:0.95，供需比值为1.05，环比增加0.34，同比增加0.34。期房商品房供需比为1：0.7，供需比值为1.43，环比增加0.53，同比增加0.42。4月北京商品房供应量增加、成交量减少，供应量大于成交量，供需比值增大。4月商品房均价21595元/平方米，环比上月成交均价20745元/平方米上涨4.1%，同比下降2.68%。从期房商品房成交均价走势来看，4月期房商品房成交均价22250元/平5月商品房成交量价齐涨新房监测报告 2011年5月5月北京商品房成交环比增16.85%供应量走势5月北京商品房供应面积105.34万平方米，环比4月供应量增加44.06%，同比下降1.94%。期房商品房供应量连续四个月上涨，5月期房商品房供应量101.86万平方米，环比增加47.73%，同比减少3.13%。北京期房商品房新增供应量走势如下图：成交量走势5月北京商品房成交面积81.41万平方米，成交面积环比增加16.85%，同比增加14.4%。从期房商品房成交情况来看，5月成交期房商品房60.6万平方米，环比增加25.8%，同比增加27.74%。5月5月北京商品房供需比为1:0.77天朗房网易研通-北京房地产市场动态监测研究系统统计显示，2011年5月北京商品房供需比为1:0.77，供需比值为1.29，环比增加0.24，同比减少0.22。期房商品房供需比为1：0.59，供需比值为1.68，环比增加0.25，同比减少0.54。5月北京商品房供应量、成交量均增加，但供应量大于成交量，供需比值保持上涨。5月商品房均价22218元/平方米，环比上月成交均价21595元/平方米上涨2.88%，同比上涨26.26%。从期房商品房成交均价走势来看，5月期房商品房成交均价236供应持续扩大 均价回落新房监测报告 2011年6月6月商品房供需双涨6月北京商品房供应面积165.73万平方米，环比5月供应量增加57.33%，同比增加92.66%。期房商品房供应量连续五个月上涨，6月期房商品房供应量154.05万平方米，环比增加51.24%，同比增加91.36%。从全市商品房供应量走势来看，商品房供应持续增加，已超过去年同期水平。北京期房商品房新增供应量走势如下图：6月北京商品房成交面积99.98万平方米，成交面积环比增加22.81%，同比增加45%。从期房商品房成交情况来看，6月成交期房商品房72.06万平方米，环比6月北京商品房均价回调2011年6月北京商品房供需比为1:0.6，供需比值为1.66，环比增加0.36，同比增加0.41。期房商品房供需比为1：0.47，供需比值为2.14，环比增加0.46，同比增加0.49。6月北京商品房供应量、成交量均增加，但供应量大于成交量，供需比值保持上涨。6月商品房均价22127元/平方米，环比上月成交均价22218元/平方米微降0.41%，同比下降8.86%。从期房商品房成交均价走势来看，6月期房商品房成交均价22437元/平方米，环比下降5.02%，同比下降16.72%。截止6商品房均价稳中有降新房监测报告 2011年7月7月北京商品房供应量继续扩大 成交量环比微降5.69%7月北京商品房供应面积182.52万平方米，环比6月供应量增加10.13%，同比增加123.29%，商品房供应量持续增加。期房商品房供应量连续六个月上涨，7月期房商品房供应量179.24万平方米，环比增加16.35%，同比增加119.28%。从全市商品房供应量走势来看，供应量持续增加趋势明朗，也已超过去年同期一倍还多。北京期房商品房新增供应量走势如下图：7月北京商品房成交面积94.29万平方米，成交面积环比减少5.69%，同比增加20.78%。从期房商品房成交情况来看，77月北京商品房均价微降0.83%2011年7月北京商品房供需比为1:0.52，供需比值为1.94，环比增加0.28，同比增加0.89。期房商品房供需比为1：0.38，供需比值为2.61，环比增加0.48，同比增加1.14。7月北京商品房供应量继续上涨，成交量小幅萎缩，供应量大于成交量，供需比值保持增加。7月商品房均价21943元/平方米，环比上月成交均价22127元/平方米微降0.83%，同比上涨12.25%。从期房商品房成交均价走势来看，7月期房商商品房供应回落新房监测报告 2011年8月8月北京商品房成交面积环比增加15.4%8月北京商品房供应面积119.46万平方米，环比7月供应量减少34.55%，同比增加46.77%，商品房供应量继连续六个月上涨后首次回落。8月期房商品房供应量119.08万平方米，环比减少33.56%，同比增加48.15%。从全市商品房供应量走势来看，商品房供应量七个月内首次出现下滑，但仍高于去年同期，市场供应量充裕。北京期房商品房新增供应量走势如下图：8月北京商品房成交面积108.81万平方米，成交面积环比增加15.4%，同比增加18.26%。从期房商品房成交情况来看，8月商品房均价环比小幅上涨2.13%2011年8月北京商品房供需比为1:0.91，供需比值为1.1，环比减少0.84，同比增加0.21。期房商品房供需比为1：0.71，供需比值为1.41，环比减少1.21，同比增加0.22。8月北京商品房供应量回落，成交量回暖，供应量大于成交量，供需比值环比减少。8月商品房均价22411元/平方米，环比上月成交均价21943元/平方米小幅上涨2.13%，同比上涨3.05%。从期房商品房成交均价走势来看，8月期房商品房成交均价23221元/平方米，环比上涨3.67%，同比下降2.88%。截止1月各行政区商品住宅成交均价情况普通住宅/公寓 天朗房网-易研通北京房地产市场动态监测研究系统统计显示，2010年1月各行政区普通住宅/公寓成交均价由高至低排列前5位的行政区依次为：西城区成交均价39160元/平米，东城区成交均价33469元/平米，崇文区成交均价28043元/平米，宣武区成交均价28022元/平米，朝阳区成交均价23851元/平米。 2010年1月各行政区普通住宅/公寓成交均价水平比较如下图： 别墅 2010年1月各行政区别墅成交均价由高至低排列前5位的行政区依次为：海淀区成交均价35707元/平米，朝阳区成交均价34242元/平米，通州区成交均价20058元/平米，顺义区成交均价18812元/平米，大兴区成交均价18200元/平米。 2010年1月各行政区别墅成交均价水平比较如下图： 普通住宅/公寓 天朗房网-易研通北京房地产市场动态监测研究系统统计显示，2010年1月各行政区普通住宅/公寓成交量由高至低排列前5位的行政区为：朝阳区成交34.83万平米，占普通住宅/公寓总成交量的37.21%；丰台区成交10.33万平米，占11.04%；顺义区成交10.29万平米，占10.99%；通州区成交7.94万平米，占8.49%；海淀区成交6.96万平米，占7.43%。 2010年1月各行政区普通住宅/公寓成交面积比例如下图： 别墅 2010年1月各行政区别墅成交量由高至低排列前5位的行政区为：顺义区成交2.31万平米，占别墅总成交量的32.32%；朝阳区成交1.62万平米，占22.57%；海淀区成交0.87万平米，占12.1%；昌平区成交0.73万平米，占10.19%；大兴区成交0.65万平米，占9.1%。 2010年1月各行政区别墅成交面积比例如下图： 1月北京商品住宅签约均价继续上涨北京房地产市场动态监测研究系统统计显示，2010年1月北京商品住宅签约均价仍保持涨，成交均价19035元/平米，又创月度成交均价新高。比09年12月成交均价18173元/平米上涨862元/平米，环比增长4.74%。 北京商品住宅2009年6月至2010年1月成交均价走势如下图： 2月北京新房住宅成交量下滑40.56%，降幅减小北京房地产市场动态监测研究系统统计显示，2010年2月北京商品住宅成交面积仅为60.38万平米，比1月成交101.58万平米减少41.2万平米，环比下降40.56%，比1月降幅减少2.82个百分点；全市