旅游地产盈利模式浅析.doc

旅游地产盈利模式浅析徐志远旅游地产的盈利模式是指产业中各种收入方式的分类与结构，旅游地产作为旅游业和房地产业无缝嫁接的产物，其盈利模式具备旅游业和房地产业双方面的特点。而我国的旅游地产开发企业大部分由房地产开发企业转型而来，其盈利模式延续了传统的房地产企业“橄榄形”盈利模式特点，即利润主要来源于房屋建设和销售，对前期开发和后期的物业管理、租赁服务等附加值关注不够;而在旅游业的盈利主要停留在“吃、住、游”三个基本方面，更多是借助旅游资源优势，增加房地产销售的筹码。随着国家政策对旅游房地产市场调控愈加严厉，旅游市场的竞争愈加激烈，此模式无法充分将区域旅游资源有效利用，提高资源价值。而对于一些有较强经营能力的开发企业而言，会更注重旅游地产长期开发中的后期利润价值，即不动产的租赁经营、旅游产品的门票和辅助收入、商业配套设施的收入等，从而形成良好的产业链条，实现多元化的盈利模式和长期获益的效果。 根据旅游地产的驱动力不同，其构建的产业链及盈利模式也不尽相同，市场多见的主题公园、文化主题、高尔夫、养生养老主题驱动为代表性项目，根据每种旅游地产的产业链构建盈利模式，以主题公园为驱动力的旅游地产盈利模式构建，主题公园发展早期，其盈利点主要是门票收入。随着主题公园产品系列深度和广度不段扩大，以及开发商在资源整合、相关方作等方面能力的增强，逐渐构建成以主题公园前期及后期运营的产业链为主线，住宅及商业配套为辅的多元盈利模式。相关产业链的经营带来持续稳定的现金流，物业开发在快速回笼资金的同时，还可以想成固定资产实现增值盈利的目的。旅游地产作为其中一个重要的投资方向，近年来发展迅猛，万科、首创、恒大、世茂等多家知名房地产公司纷纷投入到旅游地产开发中。 旅游地产与传统住宅地产开发相比，资金需求更大、运营周期更长，且旅游地产项目发展核心不同，又细分为不同的发展模式，每类发展模式中运营和盈利的手法皆不相同。其中，以产品提升休闲、运动、文化景观为核心，基于市场规模和高强度投资开发，以开发运营商为最重要的经营主体，秉持市场导向的发展策略，通过不断开发大型游乐或运动项目，创造持续的体验型愉悦吸引力，追求投资收益最大化的发展模式，称之为“主题类旅游地产”。该模式的最大特点是对传统的旅游资源依赖程度低，主要通过人工景观来实现景观再造，可以进行异地复制。主题类旅游地产的优势在于受众面较广，比传统旅游项目有更多客群，宣传手法更加多样灵活，目前已由传统的单一业态向多业态发展，旅游综合体受到开发商推崇，并且成为最近投资热点，各地政府都在扶持大型主题旅游项目。目前我国对于此类旅游地产项目以主题公园和高尔夫等运动度假项目为主要表现形式，博志成研究院依据近期实地考察调研的主题类旅游地产项目欢乐谷系列、华侨城系列、长隆旅游度假区、九龙山旅游度假区等项目进行主题类旅游地产盈利模式的简要评述。 主题类旅游地产的盈利模式目前已从早期的单一门票收入转向随着产品系列的深度和广度不断扩大而带来的资源整合增强后的多元化盈利模式，其具体盈利点有： 1、经营增长盈利，即主要为项目的门票收入。如东部华侨城公园年套票为2980元/人。主题类旅游地产发展初期此类收入是盈利的一个重要组成部分，目前多数主题类项目已只是将此项收入作为基础收益点之一。 2、集观赏、体验、互动为一体的多功能、多产品的综合性文化休闲体验型产品收益。如长隆旅游度假区，采用人工打造的多功能主题景区，使游客长时间与景区接触，能够满足游客不同的享受需求，而多产品可以让游客找到自己钟爱的娱乐项目，同时通过多创意不断吸引游客，刺激游客消费欲望。高尔夫等运动类产业链运营收益，即包含俱乐部、赛事举办、培训学校、相关衍生品等方面的收益。如九龙山旅游度假区，就是以项目开发前期先引入高尔夫俱乐部、游艇俱乐部、马球俱乐部、赛车俱乐部等高端休闲项目，推行高端俱乐部会员制和专业赛事，吸引高端消费者入驻，从而达到项目价值的最大化。3、房地产物业经营盈利，即配套各类住宅、酒店、商务会议中心、其他娱乐和配套项目经营所获得的收益。如武汉华侨城项目共占地5000亩，但其中仅有500亩左右的土地是用于提升整个地块热度和价值的欢乐谷建设，其余地块则均作为房地产项目开发、配套商业及酒店公寓用地。4、土地和物业增值盈利，主题类旅游地产项目尤其是大型品牌主题类旅游地产项目很容易成为各地政府大力扶持的对象，因此在土地、税收上都会给予优惠，同时开发商所持有的经营性物业价值也会随着地块的逐步升温而升值，此类收益同样不可小觑。对于大多数房地产企业来说，旅游与地产互融的开发模式将是旅游地产的开发趋势，主题