综合体验收、接管、移交指引.doc

综合体接管、验收和移交指引1、 总则1.1为了加强对商业项目的管理，通过明晰工程在建设期、验收期和投入使用后的质量责任和义务，明确工程遗留问题的解决方案及时间、尽快使商业项目满足各种应有的使用功能，达到使用条件、发挥其功效，维护开业后商业综合体的正常运行，减少物品丢失与损坏、减少各用户的投诉、减少安全和火灾事故的发生，符合项目实际情况，特制定商业综合体接管、验收和移交指引。1.2责任和义务1.2.1项目公司总经理和相应的商管公司总经理为移交、接收负责人，工程副总为直接负责人，各专业工程师为具体经办人。1.2.2办理移交是项目公司的责任和义务，项目公司组织所建的项目在开业前应完成相应验收，达到开业的条件。1.2.3商管公司在开业前应提前积极配合项目公司做好接管的准备工作，接管和验收是商管公司的责任和义务。1.2.4商管公司在设计功能范围内有提出质量问题、要求项目公司组织定期整改达到合格的权利和义务，达到开业条件后，不能因为有质量缺陷问题拒绝接管，拒绝办理接管手续。1.2.5项目公司与商管公司应密切配合，做好接管与移交工作。对于工期来得及的项目，开业前应完成全部的工程缺陷整改和全部验收工作，并办理相关移交工作；对于时间紧，急于开业的项目，则在开业前至少要办理接管手续；清点物品、设施、设备数量和记录设施、设备完好程度及使用状态，并办好所有物品接管工作，而开业后则应按照要求尽管完成全部验收和移交工作。1.3开业前项目公司必须与商管公司经充分的沟通协商，针对项目情况制定接收移交计划。1.4各主力店的验收与移交由商管公司组织，由项目公司向各主力店移交，商管公司负责监督。1.5综合体项目商业部分（除商管公司组织的主力店的移交之外）由项目公司统一向当地商管公司移交，商管公司视情况再向相关主力店移交。1.5移交、接收组织及人员分工；由项目组织移交小组，由项目商管公司组织接管小组，由股份公司项目中心指令监管部、商管公司进行监督。必要时可邀请规划院、成本部、人力资源部、审计部等部门参与，项目公司、商管公司工程副总为移交单位、接受单位直接负责人，直接领导相关移交、接收事宜，各专业工程师负责各专业工程实体和资料的移交、验收接管。在移交过程中，当项目公司和商管公司产生矛盾影响移交时，由股份公司项目管理中心质量监管部和商管公司成立监督小组，协调解决、移交、接收组织架构图。2、接管、验收和移交工作程序2.1开业前的准备和配合工作2.1.1开业前，项目公司与商管公司沟通办理接管计划，组织交接培训、组织设备操作培新。2.1.2项目建设内容已按股份公司比准的经营策划书、设计施工图内容、变更签证以及合同约定的内容全部完成，人员责任落实明确。2.1.3项目使用功能符合设计标准，满足使用功能要求。2.2接管2.2.1接管工作应在开业前完成。开业前不能完成接管的，要上报接管计划到股份公司项目管理中心质量监管部批准。2.2.2项目公司各专业首先把设施、设备清点，商管公司接到接管清单后，由项目公司专业工程师、商管接管人双方当场核对清点，无误后，双方在项目接管记录表上签字。2.2.3商管公司在接管过程中发现的未完工作、质量问题用遗留问题清单记录清楚，双方签字。2.2.4项目公司应及时完成未完工作内容，如调试、联动运行等，对存在的质量问题组织限期整改。2.2.5项目公司在完成所有工作内容（含竣工图等档案资料），且对提出的质量问题进行彻底的整改后，进行自查，合格后方可办理接管及移交。2.3验收及移交办理。通过资料和现场核查，达到标准要求后双方办理移交手续。2.3.1商管公司在接到验收和移交通知后，检查竣工资料是否齐全、真实、有效。2.3.2项目公司应积极组织相关单位完成施工技术资料的整理归档，竣工图的编制、设施设备质量缺陷的整改，项目移交钱所有竣工相关资料达到国家要求的标准。2.3.3根据竣工资料，核对工程是否与竣工图纸等资料相符，包括但不限于工程做法，数量等。2.3.4根据国家及行业标准，设计图纸等核查工程实体质量是否达到标准要求，再次提出工程施工质量缺陷。2.3.5工程完成竣工验收，工程质量经过规划、消防、人防、电梯、环保、供电、市政、燃气、水质、质监站等部门证实验收且质量等级在合格以上。2.3.6商管公司应与项目公司密切配合，完成验收、移交工作。2.4保修期2.4.1保修期内工程质量问题处理1）、未完成项目的移交，且在保修期内出现的工程质量问题，当地项目公司在第一时间书面通知施工单位到现场解决，并督促问题的解决。2）、已完成项目移交，且在保修期内出现的工程质量问题a、已完成项目移交，且在保修期内出现的工程质量问题，当地商管公司在第一时间书面通知施工单位到现场解决。b、施工单位怠于维修或维修两次以上仍存在质量问题的，物业公司可要求项目公司委托物业公司组织进行维修，费用经项目公司确认后从施工单位质保金和工程尾款中扣减。C、因施工单位怠于维修或两次维修后仍存在质量问题所引起的业主索赔责任，由物业公司配合项目公司做好取证工作，以便于向施工单位追讨违约责任。2.4.2超过保修期工程质量问题的处理超过保修期的工程质量问题的处理由当地商管公司在第一时间书面通知施工单位到场解决，并督促问题的解决。3、开业前项目需具备的条件3.1取得开业前政府规定的必须具备的各项验收报告。3.2基于股份公司商管公司（物管部）在扩初设计时已对设备和机电系统及设相关管理用房进行了确认，验收移交时，商管公司不得增加项目和功能。如需增加，则在验收移交后，由股份公司商管公司另行报告申请。3.3设计图纸有效性、完整性，应取得审图单位的审图意见，重大问题应得到落实。3.4相应阶段有关结构安全和严重影响使用功能方面的设计变更，要有设计单位的签章和相应注册结构师或者注册建筑师的签字，及时办理了签认手续。3.5屋面淋水、蓄水试验：在雨后或进行持续淋水2h，有可能作蓄水检验的屋面，其蓄水时间不小于24h，屋面无渗漏、积水和排水系统畅通。3.6开业使用的有防水要求的地面应做蓄水检验，蓄水深度宜为20-30mm，24h内无渗漏。3.7各种给排水、采暖管道系统的强度和严密性试验：试压试验必须按照设计图纸上的要求进行试验，各项试验（验收）记录中填写的试验压力值应与实际试压的数据一致，经外观检查，应无渗漏。3.8各种制冷、空调水管道强度、严密性试验：经外观检查，应无渗漏。3.9清（吹）、灌水、通水试验：自动喷水灭火系统的管道冲洗达到出口处水的颜色、透明度与人口处的颜色基本一致；生活水管道系统要求在管道出口处水的颜色、透明度与人口处的颜色基本一致，在交付使用前必须冲洗和消毒，并经有关部门取样检验，符合国家生活应用水标准方可使用；排水管的灌水试验在设计无要求的情况下，其灌水高度不应低于卫生器具的上边缘或底层地面的高度，在满水15分钟水面下降后，灌满后再观察5分钟，以水面不下降为合格；室内排水系统通水试验，按给水系统的1/3配水点同时开放，检查各排水点畅通，接口处无渗漏；排水主立管及水平干管进行通球试验。3.10风管系统的漏风量、漏光检验；必须通过工艺性检验或验证，其强度和严密性必须满足设计或规范要求。3.11要求具备使用功能的空调系统，设备调试满足以下参数。3.11.1冷（热）源的正常联合试运转不少于8小时。3.11.2通风、除尘系统的连续试运转不应少于2小时。3.11.3通风机、空调机组中的风机在额定转速下连续运行2小时；滑动轴承外壳最高温度不得超过70aC；滚动轴承不得超过800C。3.11.4水泵旋转方向正确，无异响振动和声响，连续运行不得少于2小时，滑动轴承外壳最高温度不得超过700C；滚动轴承不得超过75C。3.11.5冷却塔本体应稳固，运行无异常振动，冷却塔和循环水系统应连续运行不少于2小时。3.11.6制冷机组、单元式空调机组的试运行不应少于8小时。3.12接地、绝缘电阻测试符合设计和规范要求。3.13门窗（幕墙）工程必须满足设计要求的水密性、气密性，抗风压性能、F面内变形性能及其他性能，性能检测应由国家认可的检测机构实施；幕墙面板安装必须符合设计要求，安装必须牢固；玻璃幕墙的防火封堵构造系统，在正常使用条件下，应具有伸缩变形能力，密封性和耐久性；在遇火状态下，应在规定的耐火t限内，不发生开裂或者脱落，保持相对稳定性；幕墙的金属框架应与主体结构的防体系可靠连接，连接部位应清除非导电保护层，并经防雷测试合格。3.14照明系统经过24小时试运行，达到合格。4、接管要求4.1区域划分原则：按惯例区域划分，如主力店、百货、步行街、KTV、影城等，或按商业业态明细分部（不限于），如商场、超市、步行街、影院、KTV、电玩等。根据专业类别分工对专业分部工程建筑电气工程，给排水及采暖工程、通风空调、电梯工程、智能建筑等对所有设备仔细清点，并按照图纸资料核实，确保没有漏项后列出清单。4.2各区域的系统应包括内容但不限于：4.2.1消防系统：泵房设施设备、报警机房设施设备、消防箱、报警的烟感温感、消防烟机、消防器材；4.2.2电力系统：配电室设施设备，配电箱盘，开关面板；4.2.3供暖系统：锅炉房，热交换站设施设备，散热器，温度控制器；4.2.4通风空调系统：室外制冷机组，制冷机房设施设备，空调风机盘管，温控器；4.2.5智能系统：智能控制机房设施设备，室外监控，巡更、周界；4.2.6燃气系统：井、表、阀；4.2.7有线电视：箱、盘、芯、解码器等；4.2.8上水系统：井、表、阀；4.2.9雨水系统：排水篦子、井；4.2.10污水系统：井；4.2.11景观：建筑小品、装饰装修、配电箱盘、水景设施设备、背景音乐、植被；4.2.12泛光照明：配电箱盘、灯具4.2.13电梯4.2.14钥匙：各系统门、配电箱盘、电梯等钥匙4.3接管的各区域机电等设施设备的内容包括但不限于的名称、型号、数量、状态等。4.4接管清点及交接原则上由项目公司、施工单位、商管公司三方同时进行。对主力店的清点及交接由项目公司、施工单位、主力店三方同时进行，商管公司参与。如果接管过程中发现未完或需要返工，未完成或修整的部分，应规定期限完成，维保期应在完成验收合格后开始计算。4.5交接清点必须对设备运行状况、调试情况、质量缺陷情况作出说明。4.6所有的交接过程由参与交接的各方代表签字确认。4.7接管期间项目公司对项目工程的质量、安全、维护等承担责任。4.8接管明细表5、验收工作要求5.1工程具备竣工验收条件后，项目公司应要求施工单位及监理单位以及写出包括工程概况、设计要求、完成情况、完成投资额、工程质量、工程造价的分析、技术设备的调试报告等内容的竣工报告，并抄送股份公司主管部门。5.2竣工验收应重点做好以下工作：5.2.1对全部建设工程进行检查和重点项目抽查；5.2.2对主要技术设施进行测试并做好联动符合运转试验，写出试验报告；5.2.3核实未完工程，提出解决办法，列出包括工程量、预算、完成日期等一览表；5.2.4检查建设项目的投资执行情况，分析概（预）算的执行情况；5