高成本之下,房价仍会上涨已成定局.doc

高成本之下,房价仍会上涨已成定局 一只小小的蝴蝶可以引发太平洋的风暴，钢价上调、需求增加、人民币升值更是牵动了房地产行业敏感的神经。当有的消费者遭受虚无飘渺的所谓“拐点”蒙蔽，坐以观望楼市，幻想房价下跌，企图等待“好时机”降临自己头上时，终日期盼，等待，再等待，但猛然回首，发现身边菜涨了，日用品涨了连农民工吃的馒头都在涨价，周围的一切都在涨。通货在膨胀，价格指数连连攀高，水、电、燃料、石油、钢材价格已大涨，作为稀缺资源的土地，更是价格飞涨。据统计部门资料，今年以来，建筑用钢材价格上涨59%，水泥上涨26%，建筑工人工资上涨20%，铁矿石上涨65%，煤炭上涨50%，各种建房费用一日三涨 众所周知，当与房子有关的一切都在成倍地涨、呈几何倍数地涨时，唯独奢望让房价下降，这可能吗？我们大家都不愿意看到的事实是，这些不断增长的成本还在持续上涨。 一，基础材料，价格大涨且远未休止。 今年春节以来，钢材价格出现大幅增长。真可以说是一天一个价，一天比一天贵。1月钢材均价每吨4600元，2月蹿至每吨5300元，时至5月，每吨价位已经突破6200元，按照这个增长速度年底可能突破每吨万元。 而在2005年，钢材价格仅为每吨3000元，2006年，钢材价格不过涨至每吨3550元。 钢材是建筑中不可或缺的原材料，用量非常大，钢材的大幅上涨，也必然大幅地拉动房地产开发的成本。而钢材还仅仅是众多原材料之一。 当然，还不仅仅是钢材涨价。受全球经济大环境影响，汽油、柴油、煤炭、铜、锌、水泥、石子都在大幅涨价。资料显示，铜已经由2005年的每吨30400元，上涨至目前的每吨63000元；煤炭已经由2005年的每吨320元上涨到目前的每吨600多元，且仍在不停地上涨。 而以上这些都是房地产开发的源头产品，这些产品价格的上涨，都直接或间接地影响着房地产开发的成本。可以说，每一轮基础原材料的涨价，都在推动着房价的上涨。 经济发展的高消耗、资源的稀缺匮乏已经是尽人皆知的事实。“物以稀为贵”愈稀缺愈要涨价，谁也没有回天之力再造这些资源，那么，我们只能眼看着房地产开发的成本成倍地翻番。 二，建安成本，节节走高仍不断攀升。2005年以来，高层住宅建安成本增长35；小高层住宅建安成本增幅达44；别墅类高档住宅建安成本上涨50；如今，食品涨价，汽油涨价，什么都在不停地涨，以致建筑工人连回趟老家往返的花费都遏制不住地涨。权威机构的数据显示，近几年来，各种类型房产的建安成本在不断攀升，房地产业内人士和经济学家都已经透过具体的数字，看到了这样一个大趋势：不断增长的建安成本在推动着房价不断上涨。 以如下数据为例： 普通高层住宅，2005年建安成本每平方米1407.5元，2006年小幅上涨至1429.5元，2007年建安成本持续上涨，每平方米升至1524.1元。春节后，在钢材、水泥等建材的带动下，建安成本升至1734.1元，三年多来，上涨幅度达35。 普通小高层住宅的涨幅同样显著，三年的涨幅达44：2005每平方米为1045元，2006年升至1170元，2007年涨到1213元，目前则上升至每平方米1460.2元。仅以水电安装成本为例，2005年为每平方米150元，而目前则上升至每平方米200元。对于食品的涨价人们大都有相同的感受：春节期间，蔬菜一律涨至每公斤8元以上，春天到来以后，蔬菜价格依然较高，每公斤8元的大葱让许多市民记忆深刻。 4月16日，国家统计局公布今年一季度国民经济运行情况。一季度，居民消费价格总水平上涨8.0%，食品价格上涨21%，而这个数据还是保守的统计。 当前，与建筑安装有关的各种成本都在不停地上涨，而且涨幅较大。这样一来，房地产开发的总成本里就被不停加上一笔笔数字。 三，土地价格，成倍翻番扶摇直上。2005年以来，石家庄平均地价由200万元/亩，上涨到目前的500万元/亩。涨幅达150。在长三角地区，2005年居住用地均价每平方米1968元；2007年达到每平方米4100元，三年涨幅达108；在石家庄，地价从2005年的每亩200万，上涨至目前的每亩500多万。近三年来，全国各地地王频出。一度，一线城市的业内人士惊呼：面粉都比面包贵了。其实，在土地交易市场繁荣的背后，却是建设用地成本的增长，在推动着房价上涨。这已是不争的事实。仍以石家庄为例：地价从2005年的每亩200万涨至目前的每亩500多万。 2006年10月27日，备受瞩目的面积为228.6亩的石家庄2006/006号地块(又称“水泵厂地块”)这块土地以7.38亿元竞拍成功，地块单价已经达到322.8万元/亩。据透露，按照该地块的规划指标容积率3.5粗略计算，这个地价折合到房价中，光土地成本就将达到1400元1500元/平方米，加上高层的建筑成本1300元1500元/平方米，再加上其他配套费用折合到每平方米要三四百元，地块开发的成本将达到3200元3400元/平方米。 2007年6月5日下午，003号地经过200多轮激烈竞价，以总价1.95亿元的价格一锤定音，每亩均价高达532.8万元。 2007年12月13日上午，在石家庄市地产交易市场拍卖厅，经过几十轮激烈竞拍，2007009号地块的国有土地使用权，最终以3.21亿元的总价竞拍成交，每亩约合587万元，再创省会地价新高。 土地价格的成倍翻番，很大程度上推动了房价的大幅上涨。 四，新房售价，频频刷新持续上涨。据统计，今年一季度，新房销售均价上涨9.25，从绝对值上看，每平方米增长358.77元。省会房价涨幅明显： 如卓达太阳城去年底高层均价刚刚接近3000元，现在已经突破4000元；国大全城开盘价3900元，立即上涨到4200元，后来突破5000元，又涨到6000多元； 又如中景盛世长安，起价4700元，随即涨至5000元，后又涨到5400元；西美第五大道2007年11月报价6800元，2008年1月17日已上涨到8200元。 如今，省会一环房价已稳定到6000元以上，并且在向7000元、8000元进发；二环以内全在5000元以上；二环以外大都已突破4000元，并在持续上涨。据石家庄市房管局公布的数字，今年13月份，新房销售均价上涨9.25，从绝对值上看，每平方米上涨358.77元。建安成本高涨 房价上涨已成定局 五，综述。对于今年房价讲，与往年不同的是建安成本的大幅上涨。建材上涨三级钢材每吨涨了2000多元；需求不断上涨主要增加了三类购房者，即享受型购房者、环境型购房者和外来购房者；土地供应紧张成本增加推高房价，“从去年起，土地成本上调了100%。”中国的土地供应紧缺也是导致房价高涨的主要原因；人工成本增加工人工资上调致商品房成本增加； 人民币升值国外房地产基金会陆续涌