某市行政服务大楼物业管理方案.docx

行政服务中心办公大楼内外的保安、保洁、绿化养护，水、电、门、窗、桌、椅等设备维护服务，上班时间停车场管理。二、项目概述及采购要求1、地点及范围：苏州市行政服务中心办公大楼，位于苏州市三香路389号，现有东西两个办事大厅，总建筑面积9100平方米。东大厅楼下一层至楼上二层，楼下一层为多功能活动室和食堂，面积为2000平方米，楼上一层为办事大厅，面积为2200平方米，楼上二层为招投标办事大厅，面积为1100平方米；西大厅为一至二层，一层为中心管理层办公区域，面积为1550平方米，二层为办事大厅，面积为2250平方米，东西大厅共有办公室、会议室84间，窗口前后台240个。另外，广场面积5500平方米（含车库），日均车流量2000左右。注：各投标单位若要对场地实际情况进行勘察，可在2010年6月22日前预约进行现场勘察，过时不再接受勘察。2、管理内容及要求：物业管理服务内容：办公区（指涉及到的所有办公室、办事大厅、服务前后台、停车场等，下同）及室外的保安、保洁、绿化养护，水、电、门、窗、桌、椅等设备维护服务，上班时间停车场管理。具体要求如下：1做好办公区的安全保卫和消防工作，门卫24小时值班，晚上实行夜间巡视，监控设备的使用保管，确保安全无事故；2维护办公区内公共秩序，对办公区域内车辆的进出、停放进行管理，车辆进出有序，停放合理规范，无严重堵车，出现堵车及时疏导；3对办公区的公用部位、公用设施(走廊、楼梯、停车库（场）、公共区域的地面、墙面、门窗和固定设备等)、厕所的环境卫生，实行全天候保洁。公共区域的墙面、门窗等高度在2米以下部分，每天用干净毛巾擦拭，2米以上所有部分，要求每半月擦拭1次。走廊、楼梯、电梯、内外地面、停车库（场）无堆积物、污迹、垃圾，目视干净。厕所巡回保洁，地面干燥，无水迹、无污迹、无虫蝇、无异味等。保持洗手池干净，空气中无异味。公共座椅、服务柜台、各办公室每天上班之前打扫、清洁一次，其他时间随脏随扫。整理桌面上的主要物品，抹净后放回原位，禁止挪动文件及贵重物品。办事大厅桌椅摆放整齐。4办公区、大厅内、各处室需提供日常摆放花盆（摆放数量不少于现有数），并对摆放的盆景勤养护、勤修剪，确保花木旺盛；5对办公区的所有垃圾桶每天清运一次，做到日产日清，卫生保洁用具、设备等应及时清洁整理，按指定区域堆放；6对办公区的房屋、公共设施设备进行定期检查，发现安全隐患及时告知中心；7严禁外来无关人员进入办公区域，严格外来人员在中心广场和办公区域兜售物品，确保办公区域安全，认真做好防盗防火报警设备布防工作，加强节假日和夜间安全巡查，夜间巡查不得少于4次，得到报警指令后，必须立即进行查看和处置；8协助中心处理突发事件(如火灾，接报治安事件、刑事案件，停电，浸、跑、冒、漏水等)，并按要求紧急处置有关工作；9负责提供日常维修耗材，主要包括：门、窗、柜、桌、椅、水、电、灯管等。10代办办公区内各单位书信、报刊的收发工作，做到及时、准确、无误；11做好上班时间停车场管理。12按有关部门的要求做好门前三包工作。3、配备人员基本要求：总人数不少于18人，其中保安不少于10人，保洁不少于6人，水电维修工不少于1人（可兼职），项目管理人员1人（可兼职），具体要求如下：1）保安要求：男性，总人数不少于10人，年龄50周岁以下，身高1.73米以上，政审合格，形象佳、反应敏捷，双眼裸视力1.0以上,身体健康，体检合格；具有高中以上学历，能吃苦耐劳，有保安专业知识，能胜任保安工作。2）保洁要求：女性为主，总人数不少于6人，年龄50周岁以下，政审合格，身体健康，体检合格；具有高中以上学历，能吃苦耐劳。3）水电维修工要求：男性，总人数不少于1人，45周岁以下；熟悉电工操作的各项规程，须有维修电工上岗证书，政审合格，身体健康，体检合格，能吃苦耐劳。4）项目负责人要求：男女不限，40周岁以下；具有中级物业管理员证书；政审合格，身体健康，体检合格，具有大学以上学历。5）共性要求：（1）男员工不准留胡须、蓄长发、染发（黑色除外）、刺青纹身、佩带过分的饰物；女员工不准浓妆艳抹或佩带过分的饰物，头发染色不能过艳。（2）所有进驻中心的物业人员工作时间不准抽烟或吃零食、闲谈以及做和工作无关的事；不得从事有偿服务，不准接受来办企业和群众的任何物品；使用语言要文明，举止要大方，要具有一定的工作经验。（3）保洁员要协助办公室做好会议的各项会务工作。（4）进驻中心的物业人员应向中心提供本人身份证（查验），复印件（备案）；中标单位必须给上述人员按照国家及苏州市的有关规定支付工资和交纳正常的社会保险等。（5）中标单位员工需统一着装上岗，其着装费用由中标单位承担。（6）所有进驻中心的物业人员不得有任何不良记录（以公安部门登记为准）。4、综合管理服务相关要求：1）中标单位接管后，要将中心现有保安、保洁人员一并接收，按照劳动法相关规定妥善安置，过渡期半年。2）水电维护中需要购买五金小配件（如：灯泡、灯管、水阀、门锁等），需经中心确认后，由中标单位购买并维修，投标单位在报价时应考虑。3）中标单位应加强对大楼内外围设施的巡查，及时提出内外围设施的保养、维护更新建议。4）办公楼保洁工具、用品及保安器材等由投标单位提供，投标单位在报价时应考虑。注：中标单位必须给上述人员按照国家及苏州市的有关规定支付工资和交纳正常的社会保险等。三、服务要求及标准（一）保洁服务：1、共用楼道保洁：每日打扫各楼层通道和楼梯台阶，大理石和抛光砖每日进行牵尘清洁，每日用干净的抹布擦抹楼梯扶手、各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施；各梯间墙面、天花板每周除尘1次；每周擦1次楼梯道外墙及共用门窗玻璃。地面、梯间洁净，无污渍、水渍、灰尘，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；检查楼梯内纸屑、扶手护拦干净、光亮，清洁结束用干净纸巾擦拭检查无显著脏污；梯间顶面无蜘蛛网、灰尘，地脚线干净无灰尘，大理石地面干净无灰尘，水磨石、水泥地面干净无杂物、污迹；楼梯道内外玻璃，玻璃、门窗等要保持明亮、干净。2、电梯及电梯厅保洁：保持电梯箱清洁，每日对电梯内墙面和地面进行全面擦拭清洁，如电梯门、内厢四壁、天花板灯具及地毯。白天不停地循环对电梯厅的地坪进行清洁；每天对电梯和地面进行全面擦拭清洗，对电梯栏杆及扶手。标准：玻璃保持光亮，无手印、无污迹、灯具、扶手无灰尘，用纸巾擦拭无明显污迹；不锈钢表面光亮，无灰尘、污迹。3、共用卫生间保洁：每日对共用卫生间清洁，保洁时悬挂醒目标识；（清洁内容包括：通风换气；洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；用洗洁剂清洗大、小便器；用抹布擦洗洗手盆并冲洗干净；用毛巾抹墙面、台面、开关、门牌；用毛巾擦干净玻璃、镜面；用拖把拖干净地面；补充卷纸、擦手纸、洗手液；喷洒空气清新剂或香水，小便器内放置香球等）；每日早上用玻璃清洁工具清洁共用卫生间的玻璃镜；每月2次对共用卫生间进行消杀，发现墙壁有字及时清洁。室内无异味、臭味；地面无烟头、纸屑、污渍、积水，天花板、墙面无灰尘、蜘蛛网，墙壁干净，便器洁净无黄渍。4、车棚保洁：每日清扫1次车库的纸屑和垃圾；每周用拖把拖1次场地；每周将墙面的灰尘掸掉，用湿布擦拭1次；发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干净；每月擦洗2次门窗、消防栓、指示牌、指示灯、车位档、防火门等公共设施；地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无油迹、无污迹和杂物。5、道路保洁：每日清扫；保洁人员往返一周不超过1小时。主干道旱季每月冲洗1次，目视道路、人行道无垃圾、无杂物、积水、积雪、污渍、泥沙；纸屑平均不超过3个，无直径1cm以上的石子；地面垃圾滞留时间不能超过1小时。6、标识牌保洁：标识牌每2日擦拭1次。清洁后检查无污渍、无积灰，不损伤被清洁物。7、绿化带保洁：每日清扫2次绿化带、草地上垃圾，捡干净草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数。座椅无积灰，地面垃圾滞留时间不超过40分钟。8、垃圾桶、果皮箱：垃圾桶、果皮箱；每日抹布抹1次；每周清洗1次，垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹、无油污；经常喷洒药水，防止发生虫害。9、垃圾收集与处理：回收垃圾桶垃圾后重新铺好新的垃圾袋，铺垃圾袋时垃圾袋口完全张开，袋口反卷5cm折贴在垃圾箱外沿，再盖好垃圾桶盖；垃圾分类收集，对于可回收物资应当回收利用；对有毒物质分离特殊处理；建筑垃圾定点堆放；（二）保安服务：1、组织：专职安全护卫人员，身体健康，责任心强，工作认真负责；接受过相关的安全护卫知识与技能培训，训练有素，掌握基本安全护卫技能，熟悉物业管理及有关法律法规，能恰当的处理和应对护卫工作，并定期进行安全防范学习，增强安全防范能力；思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无犯罪记录；当班时应佩戴明显标志，仪容仪表规范整齐；安全护卫人员配备对讲装置和其他必备的安全护卫工具；上岗时精神振作，姿态良好，在执勤时不得吸烟、吃零食, 不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋；举止应文明，礼貌待人，用语规范，讲普通话；交接班制度完善，并有工作及交接班记录。2、门卫：按照委托合同要求进行进出车辆管理，谢绝无关人员入内，大件物品搬出实行登记，实施交通指挥交通疏导等工作。3、巡逻：白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于4次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻，及时发现和处理不安全隐患；接受业主（使用人）投诉和求助；回答用户的询问；在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录有检查。（三）维修服务：1、巡检管理：每年年底或年初对房屋公用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价； 在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出