设备维护管理制度.doc

设备维护管理制度物业设备管理的好坏与否，直接影响到其使用功能和使用寿命，为了更好的发挥设备的效能，保证设备的正常工作特制定本制度。 一、供配电设备1、每日巡视配电机房设备，并记录配电房巡视记录表；2、 配电机房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。3、按设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和供配电设备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；4、供配电设备、设施维修工作记录于设备、设施维修记录表内；5、供配电设备发生异常和故障及时报告管理部经理，记录设备故障记录表，并在经理协同下排除异常和故障。6、每年12月制订下一年度设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订设备、设施（年度）维修计划表；7、管理部每星期定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写供配电系统检查表。二、电梯设备1、 每月按设备、设施（年度）周期检查、保养计划表进行定期保养，并将结果记录表内；2、设备发生异常和故障及时报告经理，记录于设备故障记录表上,并及时处理。3、定期巡视电梯设备，填写电梯房巡视记录。发现异常及时通知电梯维保人员并报告经理，督促维修保养；4、每年12月制订下一年度设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订设备、设施（年度）维修计划表；5、电工和电梯维保人员每月定期检查电梯设备的运行状况，填写电梯设备系统检查表。对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；三、 二次加压给排水设备1、每周巡视两次泵房设备，并记录水泵房巡视记录表；2、 水泵房每月打扫一次，机组每月清洁一次。月交替更换一次；3、按设备、设施（年度）周期检查、保养计划表进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；4、给排水设备发生异常和故障及时报告管理处经理，记录设备故障记录表，并在经理协同下排除异常和故障。5、每年12月制订下一年度设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订设备、设施（年度）维修计划表；6、管理部每月定期组织检查给排水设备的运行状况，填写给排水系统检查表。6设备检查标准6.1供配电设备电力变压器 检查电力变压器是否符合要求。 分接开关档位是否与电源相符。 外壳接地装置是否可靠，接地电阻是否合格。 变压器温度是否在要求范围内，通风是否良好。 三相电压表是否平衡，变压器声响是否正常。 各接线端子紧固是否良好。低压开关柜 耐压试验是否符合规范规定。 二次接线与电器或端子排的连接应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全。 接地线连接应紧密牢固。 操作部分应灵活，接点和机械闭锁的动作应正确。 闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好。 接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好。照明设备 灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁整齐。 开关是否切断相线，单相三极插座接地线是否可靠，照明灯头有无触电危险。 照明线路的绝缘是否良好，接线头不应外露，灯具高度是否符合规定。6.2电梯设备曳引机 主机运行正常，速度平稳可靠。 冷却风机正常、有效。 减速和润滑良好，油位正常。 制动器完好、可靠。轿厢 内部按钮齐全完好，信号登记有效。 照明完好，通风机运转平稳，无异常声。 手动、自动操作运行正常。 超载报警正确可靠。 轿门开闭平稳，时间适中。安全系统 限速开关可靠，动作灵敏。 各安全开关齐全、性能可靠、有效。 各厅门及轿门安全连锁开关齐全，性能可靠、有效。 急停开关完好，性能可靠有效。 检修及运行状态正常。导轨导靴 连接点平滑，固定螺栓无松动，导轨不走位。 运行时靴衬与导轨无异常声，滑动平稳。 导轨润滑良好，油杯、油毡等齐全。 各导轨表面无重大锈蚀。6.3摄像监控系统控制台 各控制器件运行正常，能实行切换定机、扫描式监视等。 操作键盘灵活、可靠。 电源锁开关完好。显示屏 各显示屏上监视器齐全、完好，显像清晰，符合设计要求。 各显示器接线清楚，无随意拉接线。 监视器安装牢固、可靠。电源设备 交流稳压电源工作正常、稳定。 各输出电路熔丝配置合理，没有不规则行为。 高、低压电源严格分离，交、直流电源分隔明显，无随意拉接线。 二路电源切换正常、可靠。 设备接地保护、防护等安全、可靠。摄像机 各摄像机工作正常，配置数量齐全。 带云台、带变焦的摄像机应调节自如，符合性能要求。 各摄像机防护罩应齐全(特别是室外型)。 各摄像机镜头的光圈调定正确，确保显像清晰，符合设计要求。录像机 所配录像机齐全，性能良好，符合性能要求。 各摄像监视点的信号，均能切换到录像机上进行录制(包括切换到备用录像机)。巡更系统 主机、序号机功能完好。 电源、充电体充放电正常。