皮市街策划方案分析.doc

皮市街商业地块整合营销方案一、策划背景：（一）项目背景皮市街，以商业集市和店铺命名的街道，清末民初扬州名副其实的“市中心”,昔日含蓄的苗条少女，现已变成落落大方的少妇，风歆犹存，重新焕发生机。曾因此经营皮具、皮件而著称，如今这条690米的传奇之道，连接老街巷广陵路与目前扬州目前最繁华的文昌路，把我们从古带到今。串连的一条条曲径通幽的古巷，如飘扬的风丝带一样，凝结成一种永不忘却的文化情结，而教案旧址、水仓遗址、东岳庙、汪鲁门故居、愿生寺等文化遗产如一颗颗璀璨的珍珠，装点着新的皮市街迎风招展。昔日皮市街就像一块红地毯，迎接着南北往过往何园和汪氏小苑的达官贵人。如今皮市街将重新恢复昔日的繁华，重新开铺，招呼各方客人。俗话说“皮”之不存，毛将焉附，皮市街就像是旧日扬州通往新扬州的时光隧道，追寻着扬州的味道，记录着扬州的发展。（二）项目简介项目由北向南分布四块商业地块（5、6、7号），面积分别是538.6平米，161.5平米，1335.31平米，3000多平米，其中5号地块靠近文昌路、银河电子城。6号地位于皮市街中部，7、8号地块靠近广陵路。目前项目都在施工做地基。（三）项目SWOT分析1、项目优势分析（1）良好商业氛围有良好的商业氛围，紧接老城区商业主干道广陵路。（2）充足辐射人口老城区既有固定居住人口以及银河电子城、堡尼商务大厦等办公人群。（3）交通便捷通畅道路拓宽后，交通得到很大改善，更好的连接和引入文昌路与广陵路的人流。（4）古色古香风格项目以恢复古城传统风貌为契机，保存着古色古香的建筑风格。2、项目劣势分析（1）缺乏整体塑造皮市街现有商业地块呈点式分布，没有形成条式的整体规划。（2）缺少整体包装皮市街道路改造后，缺少必要的历史符号，并赋予其新的精神内涵。（3）车位影响空间街区没有预留停车位，对商铺的发展空间有一定的影响。（4）商业特色不够街区目前形成的一些小百货、足疗美发等业态没有支撑力，没有修饰商业特色的元素，如道旗、景观小品等。3、项目机会点分析（1）符合城市规划皮市街为政府引导规划，带有良好的舆论氛围。（2）首个改造项目皮市街是老城区街道改造的第一个项目，较易创新和出彩。（3）切入时机成熟皮市街所处区域正成熟，此时进行商业开发，切入时机得当，能够创造最大利润。4、项目威胁点分析（1）莫忘前期招商目前很多购房者购买商铺是为了投资，以出租商铺收取租金为目的，一旦不能及时租出去，就难以形成良好的商业氛围，甚至会影响后期的销售，更有甚者能导致整个项目的失败，所以前期需要特色合适的租户，达到街区的真正繁荣。（2）管理细节影响价值空调机位、灯箱广告位、烟道、市内楼梯、电容量、宽带、有线电视、电话、上下水、有无卫生间、煤气管道这些都是投资商铺的细节问题，开发商要提前做好统一规划，给投资者一种信任和信心。5、SWOT总结与运用运用原则优势（S）劣势（W）机会（O）发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势威胁（T）发挥优势，转化威胁减少劣势，避免威胁（1）强化商铺处于成熟商业区氛围内（2）强调区域内巨大的购买力（3）突出项目的规划特色和发展支持（4）通过专业策划包装，为项目创造独特性、传播性等品牌价值。（5）通过与专业公司的合作，规避风险，创造最大利润。（四）、项目价格定位1、典型街区调查 东关街沿街商铺调查情况 赖 东 赵 桃 薛 东 东 东 俊 立 东 家 蓝 氏 关 氏 小 菜 粮 酱 小 干 园 小 家 小 关 小 小 关 关 雅 新 关 电 花 手 汤 足 小 卖 油 菜 卖 货 名 卖 聚宝阁 粮 吃 街 卖 卖 超 摩 足 通 诊 维 布 杆 圆 疗 吃 部 场 店 店 部 店 茶 部 店 部 办 部 部 市 修 疗 讯 所 修 艺 面 居 民 居 民 居 民 居 民 东 关 街 居 民 居 民 居 民 艺 蕾 小 学 居 民 雅 棋 小 小 理 小 花 毛 东 汶 小 超 丝 牌 卖 卖 发 卖 布 居 民 绒 关 河 卖 市 理 室 部 部 店 部 艺 店 烧 刑 部 发 烤 警 队分类：小卖部（9）小吃部（5）理发店（2）足疗（2）超市（2）茶店（1）干货店（1）粮油店（1）棋牌室（1）布艺店（3）诊所（1）摩托修配（1）通讯（1）广陵路沿街商铺调查情况 三 老 书 老 康 小 优老三北大 亿 日 兰 诺 周 嘉 欢 新 奇 玉 金 品 街 尔 王 文理发京卫 龙 蛋 新 州 羊 梦 记 干 水 蒋家 禾 欢 人来 扬 趣 玲 鼎 斋 坊 馨 查记 服 印用品部外 内 糕 粮 拉 肉 服 蛋 货 果 桥饺 何园 外 外 人往 美 小 足 商 书 酒 足 海鲜 饰 社 店 鞋贸 衣 店 店 面 馆 饰 糕 店 店 面店 茶社 交通银行 广陵消 贸 贸 餐馆 发 屋 艺 贸 店 家 艺 小吃 居 民 防大队 广 陵 路 居 民 好 彩 润 小 舒 干 理 服 衣 百 天 嘉禾 扬州市直管 好 江苏银行 衣 小 衣 东 浪漫 新 日 魅力 维 干 梅 苏 一 上 大 添 友 虹 哗 娟 美 货 发 饰 林 信 松 外贸 公房管理处 家 尚 卖 佳 方 一生 光 月 女人 雨 货 校 果 支 海 美 姿 服 外 房 服 服 店 店 店 凯 茶 药 裤行 便 服 部 人 通 服饰 玻 茶 服饰 服 店 超 独 澳 服 服 饰 贸 产 饰 饰 叶 店 利 饰 服 讯 璃 社 饰 市 秀 而 饰 饰 中 店 饰 店 玛 介 分类：服饰店（15）外贸（5）蛋糕店（2）药店（1）通讯（1）餐馆（6）茶社（3）超市（2）干货店（2）水果店（1）足疗（2）房产中介（1）东关街及广陵路沿街商铺租赁调查表东关街广陵路店名面积（）年租金（万）日租金（元/米/天）店名面积（）年租金（万）日租金（元/米/天）东关超市401.080.8蛋糕店5021.1小吃部351.21查记海鲜小吃301.31.2赵氏小吃350.960.7嘉禾外贸裤行约2022.7三和四美酱菜401.20.8好家便利店20060.8宰鸡店150.480.8衣尚服饰201.82.5 附注：目前东关街商铺价有的正在拆迁，有部分房屋是私有房，年租金在1000012000元/年。 而广陵路的商铺价格都在12000-60000元/年，面积分别在20-60不等。分析：可以看出东关街的商铺日租金平均为0.8元/平米/天 广陵路的商铺日租金平均为1.2元/平米/天二、主题定位：（一）策划目标通过对皮市街文脉的梳理，回顾皮市街的历史，唤醒人们对它的关注，同时融入皮市街现代时尚的元素，激发皮市街新的活力，通过以点带面，让皮市街成为扬州市民关注老街的一个亮点，同时也让它成为对外宣传新扬州发展的一个符号，打响“扬州老街”的文化品牌。（二）策划原则原则一：以小见大。原则二：还原历史。原则三：复兴文化。（三）主题定位1、产品定位：美食区：包括地方小吃，特色美食旅游产品：传统工艺品，纪念品等皮货产品：皮包、皮鞋、皮带、皮衣等历史产品文化产品旅游产品2、概念定位：为了宣传商铺，必然要先推广皮市街，对皮市街文化内涵解读的深度决定了项目后期的影响力。针对项目的历史悠久，遗迹多，连接古今和景点，人气旺、学苑氛围浓厚等特点。“扬州690米，近500年历史的旅游文化传奇老街。”案名建议：方案一：推荐使用地块号面积 案名说明5号538.6锦绣扬州以扬州传统工艺品为主，如漆器、玉器、剪纸等6号161.5古韵广陵古玩、书画等收藏艺术品7号1335.31皮闻天下以皮包、皮鞋、皮带、皮衣为主8号3000一品江南以特色美食、地方小吃区为主，兼顾异域特色美食“皮闻天下”皮货，是皮市街起源与成长的基石，是脉络之所在，不能遗失。皮闻天下，是力图从一个宏观角度概括皮市街曾经的历史并打造其今天的地位。古人于此，厉兵秣马，得以征战天下，创造伟业；而今天，在时代发展的洪流里，依托城市发展建设以及旅游经济的大力发展给皮市街带来的新的契机，勤劳的扬州人同样可以通过不懈的努力，重振扬州皮货的名声和地位。皮闻天下，大气恢弘，所追求的不仅是复兴一个时代一个地域的历史，更重要的是期望能促成这段历史的新生与发展，让扬州的皮货可以与扬州的风景名胜一样成为让人津津乐道的存在。“一品江南”历史塑造了今天的扬州，而传统小吃和特色美食往往是一个地域一个时代特有的文化积淀，在品尝这些美食的同时我们也可以感受到历史的影像。所谓“食而知味，品而知美”。扬州在漫长的历史之中，融合五湖四海的精华，形成了独特的维扬风味，并由此衍生了一种独特的饮食文化，这是历史馈赠的财富，在追求文化复兴的今天，应该积极予以推广发展。今天的皮市街，在政府的城建改造中，正在焕发新的生机，周边大型商场，学校众多，又比邻旅游旺地何园，汪氏小苑，人气充足，“一品江南”以此为立足，汇聚扬州传统特色美食于一处，集中向所有到过皮市街的人展示这个城市独特的饮食文化，不仅可以传播历史传承文化，增加城市知名度，同时可以带动一方经济的发展，打造专属扬州的食色江南，正所谓历史在发展，时代在进步，两者和谐共进。“锦绣扬州”土特产，是扬州风土民情的最佳诠释！在旅游业快速发展的今天，土特产也是向外推广扬州风情的一个主要的工具，具有举足轻重的地位。但是目前扬州市场上土特产的销售还处于一个自主销售的阶段，但是随着时代的发展，规模化，是一种必须！“锦绣扬州”其名风雅浪漫，使人闻之遐想不断，同时它是立足皮市街，依托其周边的充足人气，力图将扬州的土特产销售集中到一起，打造扬州第一个规模化土产销售地，其最终目的是要使需要购买扬州土产的人，在选择购买之前都会想到皮市街，想到皮市街就想到“锦绣扬州”。使之成为扬州土产销售的代名词。“古韵广陵”扬州古称之为广陵，也呼应了项目目前所处区域，“韵”体现了古玩收藏的特点。整个感觉蕴含着广陵的历史性，听起来也很有诗意，朗朗上口。方案二：备选 地块号面积 案名说明5号538.6锦绣轩以扬州传统工艺品为主，如漆器、玉器、剪纸等6号161.5古韵居古玩、书画等收藏艺术品7号1335.31皮艺坊以皮包、皮鞋、皮带、皮衣为主8号3000韵香阁以特色美食、地方小吃区为主，兼顾异域特色美食“韵香阁”“韵”表现扬州特色美食的一种技艺，“香”带给食客一种诱惑，溢出味美之意。“阁”既对光临食客的一种尊称，也透出古色古香的产品风貌。“锦绣轩”很直白地体现出扬州本土风俗人情的产品。“皮艺坊”“坊”给人一种手工制作，货真价实之感，也与产品结构相呼应。“古韵居” “古”蕴含着广陵的历史性，“韵”体现了古玩收藏的特点。三、商业氛围营造皮市街是扬州历史上有名的老街之一，但是时至今日，皮市街已经失去了原来的面貌和以往的繁华，除了扬州本地的人之外，很多外来的人以及来扬州旅游的人都不知道它的位置，有可能在经过的时候听人介绍，才能知道，原来这就是有名的皮市街，所以在推广我们的项目的同时，也要让皮市街恢复原来的知名度，所以建议为皮市街设立一个独特的VI识别系统，该系统大致分为3个部-牌楼、道旗、道路指示牌。（一）牌楼牌楼作为街巷区域的分界标志，不仅起着指示的作用，同时也能增添整个街区的气势。以下图的黄山的牌楼为例：皮市街作为一个扬州历史上有名的老街，缺少一个明确的标志在很大的程度上导致了这条街不为外人知道。如过树立一个牌楼，并且在上面镌刻上皮市街的历史，不仅能增加来皮市街游人对整条街的认识，也能让整条街显得更加有气势更加热闹。（二）道旗对于传统的一些宣传手法，比如张贴一些宣传画报什么的，既不利于环境的美化，对于经过街道的人，也不一定能够顺利的接收到；作为皮市街整体VI体系的第二个环节，道旗就可以弥补这些缺憾。它的目的一个在于美化环境，营造一个整体的复古氛围；主要的还是用于宣传皮市街，宣传我们的项目。这点，可以在道旗的设计上表现出来。 道旗的设计要求仿古代的幌子，旗帜等形式，古色古香，跟皮市街的整体形象地位相吻合。道旗的一面以皮市街的历史典故作为