山东东营胜大花园配套商业策划报告

中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 东营胜大花园配套商业策划报告 前 言 胜大商业街是由胜大置业开发的 3 万平米商业 地产项目 ，隶属大型居住项目“胜大花园”配套 。由于在 2008年 春节后 项目 首批分割好的铺位 即将开始预售，因此必 需对邻近项目 伟浩，进行详细调研，并对本项目进行全面规划，方可保障预期销售目标实际。 本报告分析研究思路如下： 2008年 1月 18 日 伟浩的价格是我们的铺王 客观分析 伟浩的价格策略，以及 项目操作 中 所面临 的问题。 商铺定位建议 以 市场分析 为依据 ，为本项目定位、招商经营、销售提供依据，并提出相关 可 操作策略。 整体营销布署 项目相关住宅市场分析，为本项目定位提供依据，并提出针对项目一期的销售策略。 营销工作重点 工作重点确认在开盘前的热场，如何解决营销难点成为前期准备重心。 项目广告企划设计 提出本项目的广告企划设计，包括：案名、 LOGO、 VI表现。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 目 录 一、分析伟浩 3 二、商铺定位建议 11 1、 业态定位 11 2、 客户定位 12 3、 运营理念 12 4、 业态划分 13 5、 企划定位 15 三、整体营销布署 17 1、 整体战略 17 2、 开盘旺 场 19 3、 推售进程表 20 四、营销工作重点 21 1、 开盘前 准备 21 2、 销售各阶段 30 1) 开盘引爆期 31 2) 二次引爆期 35 3) 三 次引爆期 39 五、企划表现 41 六 、 附六个区商铺具体分割 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 一、分析伟浩： 1、 产品分析 （户型分布情况）： 分类 单套 面积 比例 分类 108-150 150-193 200 以上 1R 138 11,361.30 41% 1,784.59 7,916.55 1,660.17 2R 138 11,361.30 41% 1,784.59 7,916.55 1,660.17 3R 58 4,906.36 18% 4,906.36 334 27,628.95 分类 自然型 套数 面积 比例 一二层联体 80 12,911.87 47% 三层联体 58 14,717.08 53% 138 27,628.95 分类 分割后 (实际销售用方案 ) 套数 面积 比例 一二层联体 119 19,402.26 70% 三层联体 19 8,226.69 30% 138 27,628.95 伟浩，全线 400 米，定位“ LIVING MALL”，假日全生活广场；规划自然型，三层面积占到总面积的一半，而实际销售中，三层被分隔到少数的一二层上，只占 30%，以更便宜的价格出售（后有详细价格分析） 。 该该该 项项项 目目目 位位位 置置置 紧紧紧 挨挨挨 本本本 案案案 ， 其其其 价价价 格格格 策策策 略略略 及及及 去去去 化化化 速速速 度度度 ， 可可可 以以以 成成成 为为为 本本本 案案案 定定定 位位位 的的的 依依依 据据据 ；即即即 影影影 响响响 本本本 案案案 销销销 售售售 ， 也也也 为为为 本本本 案案案 销销销 售售售 带带带 来来来 机机机 会会会 ； 伟伟伟 浩浩浩 的的的 价价价 格格格 就就就 是是是 我我我 们们们 的的的 铺铺铺 王王王 价价价 。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 2、 价格 分析 1） 外街价格 ： 剔除与本案无可比性的内街后，伟浩外街各栋的均价为： 楼号 合计 总面积 内街 面积 外街 面积 底价 单价 底价总价 表价单价 表价总价 套数 333# (A 区 ) 4284.04 4284.04 4,355 18,655,450 4,489 19,232,423 19 331# (B 区 ) 4226.8 4226.8 4,411 18,643,655 4,547 19,220,263 19 327# (C 区 ) 3982.58 3982.58 4,778 19,028,420 4,926 19,616,928 20 325# (D 区 ) 4415.16 2242.04 1883.93 4,999 9,417,076 5,153 9,708,325 9 304# (E区 ) 3622.94 3622.94 4,395 15,924,480 4,531 16,416,989 23 302# (F 区 ) 3695.09 3695.09 4,223 15,606,160 4,354 16,088,825 19 298# (G 区 ) 3735.18 3735.18 4,577 17,094,098 4,718 17,622,782 20 296# (H 区 ) 4281.36 1699.29 2198.39 4,561 10,026,465 4,702 10,336,561 9 323# (I 区 ) 1623.37 1623.37 294# (J 区 ) 1273.48 1273.48 合计 35140 27628.95 4,502 124,395,804 4,642 128,243,096 138 三层 总面积 4906.36 14719.08 17.76% 53.27% 注 1:内街部分只售两层 ,三层单独保留 ; 注 2:外街统计 时包括三层面积 /价格 /总销 ; 注 3:表价是在底价基础上 ,包含一次性付款九七折后价格 ; 注 4:对外报价 是在底价之上 加了 148 元 ;(不包括三层 ) 2） 分隔后 ， 带三层铺位价格 ： 序 分区 房号 层数 面积 单价 总价 均价 1 333# (A区 ) 4# 1-2 层 186.79 4,952 924,984 3,105 3 层 381.18 2,200 838,596 2 13# 1-2 层 186.79 4,852 906,305 2,954 3 层 469.79 2,200 1,033,538 3 331#(B区 ) 6# 1-2 层 185.53 4,902 909,468 2,969 3 层 466.6 2,200 1,026,520 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 4 16# 1-2 层 176.3 4,952 873,038 3,119 3 层 351.58 2,200 773,476 5 327#(C区 ) 5# 1-2 层 176.64 5,052 892,385 3,333 3 层 267.95 2,200 589,490 6 11# 1-2 层 180.01 5,152 927,412 4,168 3 层 90 2,200 198,000 7 16# 1-2 层 180.33 5,152 929,060 4,168 3 层 90.16 2,200 198,352 8 325#(D 区 ) 13# 1-2 层 255.94 5,702 1,459,370 4,535 3 层 127.96 2,200 281,512 9 18# 1-2 层 177.16 5,302 939,302 4,243 3 层 91.88 2,200 202,136 10 304#(E区 ) 1# 1-2 层 118.68 4,952 587,703 3,328 3 层 170.78 2,200 375,716 11 10# 1-2 层 118.68 4,852 575,835 3,254 3 层 179.8 2,200 395,560 12 15# 1-2 层 158.21 4,802 759,724 3,185 3 层 259.55 2,200 571,010 13 302#(F 区 ) 6# 1-2 层 152.14 4,852 738,183 2,954 3 层 382.65 2,200 841,830 14 13# 1-2 层 152.14 4,902 745,790 3,098 3 层 305.67 2,200 672,474 15 17# 1-2 层 142.89 4,952 707,591 3,298 3 层 215.13 2,200 473,286 16 298#(G区 ) 5# 1-2 层 164.7 5,002 823,829 3,352 3 层 236.05 2,200 519,310 17 17# 1-2 层 164.7 5,052 832,064 3,146 3 层 332.02 2,200 730,444 18 296#(H 区 ) 8# 1-2 层 186.48 5,202 970,069 3,225 3 层 359.5 2,200 790,900 19 9# 1-2 层 256.22 5,552 1,422,533 4,435 3 层 128.11 2,200 281,842 其中三层价格 4906.36 2,200 10,793,992 3,369 其中二层价格 3320.33 5,097 16,924,648 合计 8226.69 27,718,640 3,369 该该该 项项项 目目目 主主主 要要要 是是是 把把把 难难难 点点点 三三三 层层层 销销销 售售售 分分分 割割割 缩缩缩 至至至 占占占 总总总 面面面 积积积 30%， 2200 优优优 惠惠惠 价价价 格格格 出出出 售售售 。 2） 户型供求关系分析 ： 分类 (平米 ) 供应套数 已售套数 销售率 备注 108-150 27 27 100% 一二层 150-192 92 49 53% 一二层 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 200 以上 19 4 21% 三层 纯三层 (自然型 ) 58 18 31% 合计 138 80 58% 由此表可见： 三层销售有难度； 分隔后，伟浩三层 2200 元 /平米，对销售 是有 促进 的（ 31%高于 21%） ，但也并非明显 改观 ，故 三三三 层层层 销销销 售售售 的的的 问问问 题题题 仍仍仍 是是是 我我我 们们们 销销销 售售售 中中中 急急急 待待待 解解解 决决决 的的的 问问问 题题题 ； 150 平米以下的面积的铺位是最好销售的； 我们 主主主 力力力 产产产 品品品 150-192 平平平 米米米 ， 将将将 是是是 未未未 来来来 销销销 售售售 难难难 点点点 ； 面面面 积积积 、 总总总 价价价 控控控 制制制 得得得 当当当 ， 面面面 向向向 与与与 北北北 向向向 销销销 售售售 差差差 别别别 不不不 明明明 显显显 。 3、 去化速度 分析 1）各区均价与去化速度关联 分区 去化排名 均价 售完去化 速度 销售率 去化时间 2007-6月 销售 7-8 销售 9-10销售 11-12销售 E区 1 4,837 7 100% 7 个 月 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 B 区 2 4,943 9 82% 7 个 月 A 区 3 4,887 10 71% 7 个 月 D 区 4 5,309 10 71% 7 个 月 50 套 10 套 10 套 6 套 H 区 5 5,174 12 57% 7 个 月 C 区 6 5,102 13 53% 7 个 月 F 区 7 4,874 14 50% 7 个 月 自然型三层 8 2,200 23 31% 7 个 月 G 区 9 5,000 32 22% 7 个 月 4 套 总计 4,502 12 58% 7 个 月 80 套 4 , 8 3 74 , 9 4 3 4 , 8 8 75 , 3 0 95 , 1 7 4 5 , 1 0 24 , 8 7 42 , 2 0 04 , 5 0 25 , 0 0 07910 1012131423123201 , 0 0 02 , 0 0 03 , 0 0 04 , 0 0 05 , 0 0 06 , 0 0 01 2 3 4 5 6 7 8 9 总计05101520253035均价 售完去化速度 线性 ( 售完去化速度 )以上均价为一二层均价，三层单列； 由此 统计可 见： E区销售最好，分析得出，面积与总价控制得当， 均均均 价价价 在在在 4887元元元 /平平平 米米米 ； G区趋势去化速 度最慢，甚至不如三层（自然型），分析得出： 北北北 向向向 街街街 铺铺铺 ， 均均均价价价 到到到 5000元元元 /平平平 米米米 ， 则则则 已已已 遇遇遇 市市市 场场场 抗抗抗 性性性 。 2）总价控制与去化速度关联 分区 单套平均总价 销售率 均价 单套平均 面积 外街面积 总体量 推出套数 销售套数 A 区 879,531 71% 4,887 180 3059.49 14,952,027 17 12 B 区 885,950 82% 4,943 179 3046.79 15,061,154 17 14 C 区 899,631 53% 5,102 176 2997.49 15,293,721 17 9 D 区 933,536 71% 5,309 176 1230.99 6,534,755 7 5 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 E 区 632,947 100% 4,837 131 2617.24 12,658,930 20 20 F 区 714,188 50% 4,874 147 2344.47 11,427,005 16 8 G 区 788,247 22% 5,000 158 2837.71 14,188,450 18 4 H 区 937,303 57% 5,174 181 1268.08 6,561,120 7 4 三层联铺 1,458,876 21% 3,369 433 8226.69 27,718,640 19 4 合计 58% 4,502 27628.95 124,395,802 138 80 以上均价为一二层均价，三层单列； 由此统计可见： E区销售最好， 总总总 价价价 在在在 63 万万万 元元元 左左左 右右右 市市市 场场场 接接接 受受受 度度度 高高高 ； 南向 A、 B、 D区销售尚可， C区差些， 南南南 向向向 街街街 铺铺铺 总总总 价价价 80-95万万万 元元元 市市市 场场场 可可可 接接接 受受受 ； 北向除 E外， F、 G、 H 均销售遇阻， 北北北 向向向 街街街 铺铺铺 需需需 总总总 价价价 控控控 制制制 合合合 理理理 接接接 受受受 度度度 方方方 高高高 ； 三层 销售遇阻， 三三三 层层层 铺铺铺 位位位 因因因 其其其 自自自 身身身 用用用 途途途 成成成 销销销 售售售 难难难 点点点 ， 非非非 单单单 纯纯纯 价价价 格格格 可可可 解解解 决决决 。 3）单价控制与去化速度关联 分区 均价 销售率 外街面积 总体量 推出套数 销售套数 A 区 4,887 71% 3059.49 14,952,027 17 12 B 区 4,943 82% 3046.79 15,061,154 17 14 C 区 5,102 53% 2997.49 15,293,721 17 9 D 区 5,309 71% 1230.99 6,534,755 7 5 E 区 4,837 100% 2617.24 12,658,930 20 20 89 9093637179941468882%100%21%57%22%50%71%53%71%020406080100120140160A 区 B 区 C 区 D 区 E 区 F 区 G 区 H 区 三层联铺万0%20%40%60%80%100%120%单套平均总价 销售率 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 F 区 4,874 50% 2344.47 11,427,005 16 8 G 区 5,000 22% 2837.71 14,188,450 18 4 H 区 5,174 57% 1268.08 6,561,120 7 4 三层联铺 3,369 21% 8226.69 27,718,640 19 4 一二层均价 4,983 64% 19402.26 96,677,162 119 76 合计 4,502 58% 27628.95 124,395,802 138 80 53%50%22%57%21%71%71%82%100%01 , 0 0 02 , 0 0 03 , 0 0 04 , 0 0 05 , 0 0 06 , 0 0 0A区 B区 C区 D区 E区 F区 G区 H区 三层联铺0%20%40%60%80%100%120%均价 销售率以上均价为一二层均价，三层单列； 以上销售率是以套数计算； 由此统计可见： 各各各 区区区 单单单 价价价 制制制 定定定 与与与 销销销 售售售 没没没 有有有 明明明 显显显 关关关 联联联 ； 三三三 层层层 定定定 价价价 2200 也也也 与与与 销销销 售售售 没没没 有有有 明明明 显显显 关关关 联联联 ； 4、 伟浩调研结论 风风风 险险险 +价价价 格格格 风风风 向向向 标标标 内街销售几乎未动（与本案无可比性）； 外外外 街街街 销销销 售售售 两两两 层层层 比比比 三三三 层层层 好好好 ， 总总总 价价价 控控控 制制制 得得得 当当当 的的的 销销销 售售售 速速速 度度度 快快快 ； 南南南 向向向 比比比 北北北 向向向 略略略 好好好 ； 单单单 价价价 与与与 销销销 售售售 关关关 联联联 度度度 不不不 大大大 ； 总总总 价价价 在在在 客客客 户户户 心心心 中中中 举举举 足足足 轻轻轻 重重重 ； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 三三三 层层层 销销销 售售售 急急急 待待待 解解解 决决决 ， 重重重 新新新 分分分 隔隔隔 很很很 重重重 要要要 ， 但但但 仍仍仍 需需需 其其其 他他他 途途途 径径径 ； 伟伟伟 浩浩浩 的的的 定定定 价价价 ， 是是是 本本本 案案案 销销销 售售售 的的的 铺铺铺 王王王 价价价 ， 以以以 此此此 为为为 参参参 考考考 ， 不不不 易易易 高高高 过过过 ， 让让让 其其其 成成成 为为为 我我我 们们们的的的 隐隐隐 形形形 掩掩掩 护护护 手手手 。 5、 胜大商业街 销售均价初探 E 区（北向）销售最好，七个月内去化 100%； 两层 均价为 4837 元 /平米； 以此推导 带三层后总价 均价为：（ 4837+4837+2200） /3 = 3958元 /平米 ， 即 3958元元元 /平平平 米米米 均均均 价价价 ， 七七七 个个个 月月月 可可可 去去去 化化化 完完完 ， 尚尚尚 需需需 控控控 制制制 面面面 积积积 和和和 总总总 价价价 ； 如如如 要要要 加加加 快快快 去去去 化化化 速速速 度度度 ， 则则则 必必必 相相相 应应应 降降降 纸纸纸 均均均 价价价 。 分分分 区区区 目目目 标标标 价价价 值值值 实实实 现现现 为为为 ： 街区 面积 均价 总销 (元 ) #5 6,194 3,500 21,679,000 #6 4,415 3,700 16,335,500 988 6,000 5,928,000 #4 5,295 3,900 20,650,500 #1-#3 13,587 3,900 52,989,300 30,479 3,858 117,582,300 二 、 商铺定位建议 1、业态定位 1） 为为为 什什什 么么么 要要要 定定定 位位位 于于于 区区区 域域域 生生生 活活活 中中中 心心心 （ 新新新 一一一 代代代 社社社 区区区 商商商 铺铺铺 ） ？ 形成功能互补 一个以大型住宅为发展基础的区域中心，商业必须满足功能互补。我们将伟 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 浩项目视为集中型假日消费场所，那么从功能上来说，必须将生活功能配套放在首位。 迅速带旺人气 伟浩业态定位于购物娱乐休闲，将目标放于假日休闲客户。 明显人气支撑不够，气候形成需时日。我们期望商业经营能尽快进入良性循环，考量整个区域的人口量，暂定位项目为日常生活服务型商业，即社区商铺。 新一代社区商铺 未来商铺的 “ 潜力股 ” 新一代社区商铺由于投资收益稳定、相对集中式商业经营风险较小、经营不受时间限制等优势，越来越受到投资者的青睐。在国内的 “造 MALL”运动开始退潮之时，更多的开发者将目光聚集至社区商铺。 2） 类类类 似似似 案案案 例例例 集集集 中中中 商商商 业业业 与与与 线线线 型型型 商商商 业业业 结结结 合合合 上海联洋社区商业配套 联洋新社区是大型国际生态、文化居住地。占地面积超过 2 平方公里，总建筑面积约 250 万平方 米，规划居住人口约 42000 人，是上海目前面积最大的 高尚生活区。 联洋社区的商业与项目所在区域定位非常类似， 总体格局呈现集中商业与线 形沿街商业结合的态势 。集中商业以证大 拇指广场为核心，以及周边街道的线形沿街商业作为辅助，为社区居民提供休闲、餐饮、娱乐等配套，给居民提供一个活动和交流的场所。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 2、 客户定位 与与与 胜胜胜 大大大 志志志 同同同 道道道 合合合 于于于 商商商 业业业 街街街 未未未 来来来 的的的 投投投 资资资 者者者 看好这条街，胜大保驾的 “ 地产基金 ” ，投资者的眼界，经营者的未来，多头双赢，区域生活中心，衣食住行一应俱全。 3、运营理念 发发发 现现现 一一一 个个个 品品品 牌牌牌 与与与 它它它 永永永 不不不 妥妥妥 协协协 的的的 态态态 度度度 品牌运营如人，态度印证着品位与修养。胜大置业，置力于开发，住宅以人 为本，商业以街为本，寻求于街最有利的营销模式。我们的商业街，不是只有钱就可以买到的，必须具备足够的投资眼光和运营目标。我们的客户必须是对这条商业街有设计的，成为这条街的脊梁与领袖，所以不仅在物质享受的层面和其他项目的客层拉开距离，而且精神追求更要胜出一筹。我们需要从商道中提炼出与运营商户相近的气质，不但投资者无后顾之忧，经营者更是无远虑。执著与坚定背后，是一个品牌与它永不妥协的态度。 4、业态划分 1） 1 号号号 、 2 号号号 、 3号号号 楼楼楼 (生生生 活活活 馆馆馆 ) 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 经经经 营营营 宗宗宗 旨旨旨 ： 打打打 造造造 新新新 一一一 代代代 社社社 区区区 服服服 务务务 型型型 商商商 铺铺铺 2） 5 号号号 6号号号 楼楼楼 (美美美 食食食 街街街 ) 经经经 营营营 宗宗宗 旨旨旨 ： 弘弘弘 扬扬扬 中中中 华华华 美美美 食食食 文文文 化化化 3） 4 号号号 楼楼楼 (兰兰兰 贵贵贵 坊坊坊 ) 经经经 营营营 宗宗宗 旨旨旨 ： 成成成 为为为 区区区 域域域 内内内 高高高 档档档 商商商 业业业 中中中 心心心 5、 企划定位 1）品牌发想 2）案名推荐 大型国企 稳定 可信 品质 城市运营 规模开发 胜大品牌 胜大 中街 胜胜胜 大大大 旺旺旺 角角角 胜胜胜 大大大 中中中 心心心 辅推案名 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 3）推广总精神 胜胜胜 大大大 保保保 驾驾驾 护护护 航航航 ， 全全全 能能能 生生生 活活活 街街街 区区区 执执执 掌掌掌 财财财 富富富 中中中 心心心 ， 飞飞飞 扬扬扬 时时时 尚尚尚 个个个 性性性 4） 产品系列广告 美美美 食食食 琳琳琳 （ FOOD BOX） 当当当 代代代 美美美 食食食 ， 琳琳琳 秀秀秀 东东东 营营营 生生生 活活活 馆馆馆 （ LIVING BOX） 格格格 调调调 生生生 活活活 ， 城城城 市市市 新新新 榜榜榜 样样样 兰兰兰 贵贵贵 坊坊坊 （ FASHION BOX） 魅魅魅 力力力 兰兰兰 贵贵贵 坊坊坊 ， 时时时 尚尚尚 新新新 天天天 堂堂堂 5） 卖点提炼 投投投 资资资 开开开 发发发 商商商 ： 东东东 营营营 城城城 市市市 运运运 营营营 商商商 胜利油田是东营的城市运营商，胜大置业是东营首屈一指的开发企业，稳定可靠 。 投投投 资资资 区区区 域域域 ： 20 万万万 人人人 生生生 活活活 中中中 心心心 东营东扩西延的桥头堡，未来，每天做 20 万人的生意！ 投投投 资资资 品品品 牌牌牌 ： 胜胜胜 大大大 品品品 牌牌牌 ， 成成成 功功功 保保保 障障障 与胜大超市旗舰店、大型农贸市场共飨财富盛会！ 投投投 资资资 项项项 目目目 品品品 质质质 ： 新新新 一一一 代代代 品品品 质质质 商商商 铺铺铺 高质量高品质，一铺传三代不是口号！ 产产产 品品品 ： 由由由 建建建 筑筑筑 细细细 节节节 到到到 空空空 间间间 增增增 值值值 触触触 摸摸摸 身身身 边边边 的的的 财财财 富富富 世世世 界界界 投投投 资资资 项项项 目目目 增增增 值值值 空空空 间间间 ： 车车车 库库库 、 庭庭庭 院院院 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 一楼超值空间，车库作商铺，并送阳光庭院，买一“送”二！ 全全全 新新新 投投投 资资资 理理理 念念念 ： 商商商 铺铺铺 中中中 的的的 “ 基基基 金金金 ” ， 稳稳稳 定定定 收收收 益益益 ， 步步步 步步步 为为为 赢赢赢 不要再被所谓的“买商铺一夜暴富”之类的说法所欺骗！社区商铺，客源稳定，因其较高的回报与超低风险，被誉为商铺中的“基金”，成为投资新宠 。 三、整体营销布署： 1、整体战略： 1） 我们策划的目标 2） 整体价值初判 3） 商铺价格拟定 根据我司对周边市场的调查与竞争对手的分析，初步判断，如本项目考虑在6 个 月内去化，总均价应为 3800 3900 元 /平米之间 。 企业基本财务要求 实现目标利润 目标二 顺利销售，保证回款 目标三 持续旺销，利润最大化 目标四 提升和巩固企业品牌 目标一 打造一 条胜大品牌的、具有持久旺盛生命力的商业街 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 4） 销售分解 产品类型 总面积（ M2） 价值 销售难度 1楼 约 2600 略低 难 2楼 约 3800 较高 中 3楼 约 6800 最高 易 4楼 约 5300 最高 易 5楼 A 段 共约 6200 较高 中 5楼 B 段 略低 难 6楼（除菜场） 约 4400 较高 易 5） 推案节奏 全全全 力力力 强强强 推推推 5 6 ， 确确确 保保保 资资资 金金金 迅迅迅 速速速 回回回 拢拢拢 边边边 推推推 边边边 升升升 3 4 ， 提提提 升升升 利利利 润润润 最最最 大大大 空空空 间间间 借借借 力力力 助助助 推推推 1 2 ， 促促促 动动动 完完完 成成成 整整整 体体体 任任任 务务务 6） 销售控制 位置部分控制保持完整 充分考虑外展示面的完整性，保证整体形象不被割裂。对于一个建筑体面拥有 2 3 个商铺的情况， 我们建议合并销售，这样有利于后期经营。鼓励客户买 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 相邻铺位。 增值空间 商商商 铺铺铺 必必必 须须须 带带带 车车车 库库库 一一一 起起起 出出出 售售售 ， 保保保 证证证 业业业 主主主 的的的 增增增 值值值 空空空 间间间 。 车车车 库库库 建建建 议议议 价价价 格格格 ： 4000元元元 /平平平 米米米 2、开盘旺场： 如如如 何何何 达达达 到到到 每每每 次次次 开开开 盘盘盘 人人人 气气气 旺旺旺 盛盛盛 的的的 效效效 果果果 ？ 1） 价格策略 频频频 繁繁繁 小小小 幅幅幅 升升升 价价价 逼逼逼 定定定 根据伟浩假日广场的销售经验及东营投资者的心理，涨价对犹豫不决的投资者是非常有利的逼定武器。而过于大幅的涨价不利于整体销售，建议以小幅快速涨价的方式销售逼迫。 2） 活动营销 利用“诱饵”，聚集人气 6楼菜市商铺面积小总价低，含金量较高，建议作为 “诱饵 ”，少量多次投入市 场，不断制造投资者极度关注，为多次开盘蓄积势能除 6楼开盘时使用 “诱饵 ”， 4、 2楼开盘均使用此饵 。 现场路演，体验未来经营 “钱 ”景 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 3） 关键词 3、推售进程表： 四、营销工作重点： 1、开盘前 准备 1) 开盘前难点攻坚 第第第 一一一 步步步 ： 如如如 何何何 塑塑塑 造造造 胜胜胜 大大大 中中中 街街街 的的的 整整整 体体体 形形形 象象象 与与与 气气气 氛氛氛 ？ 【精神堡垒】方案 I 俏 升 旺 造成市场紧缺的景象，推出即销售大半，因此必须一栋栋推 价格不断小幅攀升，逼迫客户下定 现场人气加强，销售人员与客户互动交流加强 4月底 1月初 5月初 8月底 4楼解筹 推 1#2楼，其中 1#为假楼王 销售基本完毕，部分商业自持 推出 5、 6#楼，开始派筹 2月 1日 3月上旬 3楼解筹 7月底 蓄势期 引爆期 三次引爆期 强力启动 低开高走 拉升价值 推高市场 利润速度兼顾 明升暗降 平推快走 达到完美冲刺 二次引爆期 短、平、快 去化 5#、 6# 难消化部分 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 建议 3与 4楼之间设立一跨街龙门广告，作为胜大中街的精神堡垒。 设立该精神堡垒，不仅可将项目形象气势 充分展现 ，成为东营商业的 一道风景；又可带动 3 4 南侧商铺的商业价值。 【精神堡垒】方案 II 建议在 6楼拐角处设计一大型雕塑，作为本项目的标志物。材质可选择金属质感较强的材料，以现代人文为主基调，与项目所倡导的生活理念相切合。 第第第 二二二 步步步 ： 如如如 何何何 解解解 决决决 5号号号 楼楼楼 的的的 死死死 胡胡胡 同同同 弊弊弊 端端端 ？ 建议与农贸市场行径合围成一个环行通道，可以引财入街！（图示 /可以后期改进 ） 建议原停车场处可设一小门，门后为农贸市场屠宰场（图示 /红色） 建议沿街先把道路铺设好，并沿途统一制作路灯、行道旗，并辅以小景观；也可设置些桌椅，营业后出租给小摊 位做排档。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系 统资料。 第第第 三三三 步步步 ： 如如如 何何何 把把把 三三三 、 四四四 号号号 商商商 业业业 中中中 心心心 旺旺旺 气气气 引引引 入入入 五五五 号号号 街街街 区区区 ？ 建议有可能在 E 十号路油井处（如图示），铺设一条路，使五号街区与外界可直接贯通，农贸市场专门屠宰场可移至图示处（红色标示）， 2) 开盘前热场系列营销 由于 5 6是整体项目的难点，如 5 6能启动成功，则后续无虞，必须确保 5 6楼的热场。 现现现 场场场 气气气 氛氛氛 体体体 验验验 媒媒媒 体体体 有有有 效效效 覆覆覆 盖盖盖 核核核 心心心 事事事 件件件 策策策 动动动 现现现 场场场 气气气 氛氛氛 体体体 验验验 购买商铺，现场的商业气氛营造对销售起到相当重要的作用。建议利用道旗、围墙、工地看板等形式， 将胜大的商业气氛完全烘托