契税张爽讲义.doc

2009年注册税务师考试辅导税法() 讲契税首先要知道契税是什么契税是以所有权发生转移的不动产为课税对象，向产权承受人征收的一种财产税交契税的是产权的承受人也就是买方。一、征税范围契税的征税范围为发生土地使用权和房屋所有权，权属转移的土地和房屋。以前我们也接触过跟不动产交易有关系的税种比如土地增值税，那契税和土地增值税之间是什么关系呢？我们进行一下简单的归纳：不动产发生产权变化时，有买方承受方和卖方转让方，主要交税的在卖方，转让不动产的收入，首先转让方缴纳的是营业税，城建税、教育费附件，在转让中有增值的部分，要缴纳土地增值税（个人转让土地增值税免），在转让过程中还会涉及到转让合同，也就是不动产产权转移书据交印花税，转让中不论是个人还是单位，取得的所得还要交所得税，个人或企业所得税。在转让方所交的税种比较多。在承受方，也就是买方，缴纳的主要是契税，还有签订合同时产权转移数据缴纳印花税。容易混的就是土地增值税和契税，这两种税也好区分，他们的纳税人是不同的。契税的纳税人是买方，土地增值税的纳税人是买方。下面我们来看一下具体征税范围包括：1国有土地使用权出让、2土地使用权转让。包括出售、赠与和交换、3房屋买卖，4、5、6、这里国有土地所有权出让和土地使用权转让有什么区别呢？给大家解释一下（见加页2下面）弄明白以后我们回来一个一个看。（一）国有土地使用权出让，受让方是要交契税的，出让方是在出让土地使用权的时候土地增值税里是不交的，因为出让方是代表国家管理土地的土地管理部门，这个出让土地取得的土地出让金是政府的财政收入，这个出让方不交土地增值税，。（二）土地使用权转让。包括出售、赠与和交换。转让中一方要交土地增值税，一方要交契税（三）房屋赠与，指房屋产权所有人将房屋无偿转让给他人所有。转让给子女，亲属或其他人，都要交契税，这里的赠与和继承是不同的，法定继承人继承房产是不交契税。以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产，应照章缴纳契税。（四）房屋买卖，更是属于不动产的产权变化，双方都要交再提几种比较特殊的房产视同买卖的情况：1.以房产抵债或实物交换房屋。抵债时承受方交契税。视同买卖应由产权承受人按房屋现值缴纳契税。，2.以房产作投资或作股权转让。在这种情况下由被投资方，产权承受方按投资房产价值或房产买价缴纳契税。以自有房产作股投入本人经营企业，房产产权人没有发生变化，免纳契税。3.买房目的不是为了住，不是为了用，而是为了拆料或翻建新房，应照章征收契税。（五）房屋交换，房屋交换产权是有变化的，所以要交契税。如果双方交换价值相等，免纳契税，办理免征契税手续。其价值不相等的，按超出部分由支付差价方，缴纳契税。（六）房屋附属设施有关契税政策1、 买房时买的车库，顶层阁楼，储藏室等附属设施按规定要交契税，这些要是租的当然就不交了。2、 分期付款买附属设施，应按合同规定的总价征收契税。3、 附属设施单独计价，这里有优惠从低适用税率，如果与房屋统一计价的适用与房屋相同的契税税率。4、 对承受国有土地使用权应支付的土地出让金征收契税，我们说过出让金是地方政府的财政收入，有的地方为了市政发展，为了城市规划有的土地出让金不向开发商要了哪我们这里规定不得因减免出让金而减免契税。5、 5.对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。6、 土地使用者将土地使用权及所付建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让给他人的，应该按照转让的总价款计征契税。二、纳税人在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人（不管是内资企业事业单位社团，也不管是外商投资企业外国企业也不管是中国公民和外籍人员，承受方都要缴纳契税，）为契税的纳税人。三、税率1.契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%5%。石家庄3%2008年10月份，石家庄市人民政府下发关于促进房地产业健康发展若干意见，其中规定，凡个人购买市区内住房的，可享受以下财政补贴：个人购买二手住房、商品住房（含经济适用住房）并按时全额缴纳契税的，按契税额的50%给予补贴；城中村改造、旧城改造和危陋住宅区改造中被拆迁人购买住房，购房价格不超过土地、房屋补偿费、安置费的，免征契税；超过部分按规定征收契税，但对按时全额缴纳契税的，按契税额的50%给予补贴。个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%以上税率从2008年11月1日开始执行。该优惠政策到2009年12月31日已经到期终止，虽然这条政策不执行了，因为咱们查的是以前年度的帐所以还是有必要清楚。从2010年1月1日起开始执行新政策。即：；个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%个人购买90平方米到140平方米之间的普通住房的，按1.5%的税率执行；个人购买非普通住房（140平方米以上）的，按4%征收契税。四、计税依据1.国有土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。2.土地使用权赠与、房屋赠与，赠与没有价格，计税依据怎么确定呢，哪就是按照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。3.土地使用权交换、房屋交换，没有差价根本不交契税有差价的其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。4.国有土地使用权出让，其计税依据应该是缴纳的土地出让金。5.房屋买卖的契税计税价格，如果买的是新房，那计税依据为房屋买卖合同的总价款，如果买的是二手房，装修费用应包括在内。契税应纳税额的计算应纳税额计税依据税率 五减免税优惠一、契税减免基本规定1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位他们的经费来源于财政拨款，这些单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。2.城镇职工经县以上人民政府批准在国家规定标准以内第一次购买公有住房的，免征契税。超过国家标准面积的部分，仍按照规定缴纳契税。两个条件，第一次，公房。如果买的是商品房是不免的。3.因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。6.依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。7.对国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。怎么理解，现在简单的把意思说一下：首先这里提到了一个国有控股公司，实际上是从原来的国有公司和其他的单位组成了一个新的国有控股公司，这个国有控股公司中，国有公司控股比例为50%。这个国有控股公司又和其他单位进行了重组又组建了新公司，这个新公司要求国有控股公司控股比例在85%以上，这种情况下，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税 8.其他规定.二、财政部规定其他减免契税项目1.对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。2.承受国有土地使用权支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。3.对国家石油储备基地第一期项目建设过程中涉及的契税予以免征。4.对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。 六、申报缴纳纳税环节：契税的纳税环节应控制在签订土地、房屋权属转移合同后，土地管理部门和房产管理部门核发土地税用证和房屋所有权证之前。纳税人办理纳税事宜后，征收机关应向纳税人开具契税完税凭证。纳税人持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依